合富研究院:粤港澳湾区楼市-经济承压成交放慢 金融未松观望仍浓

楼市 2019-05-24 10:03:26
进入5月中下旬,粤港澳大湾区(珠三角9城)二级市场(即,一手市场)热度有所降温。

进入5月中下旬,粤港澳大湾区(珠三角9城)二级市场(即,一手市场)热度有所降温。虽然周度网签成交数据表现仍然相对稳定,但从新货市场来访、推货及成交效率看,当前市场未能延续五一假期市场热度,低于4月、略高于3月水平。

究其原因可以归结多个方面,包括:部分热点区域热销产品货量不足(广、佛更加明显);五一假期后(部分)房企营销力度下降,等。

而在一众原因当中,A【宏观经济“不确定性”增加】,B【房贷执行利率“持续高位”】,C【全国调控风向再趋紧】对粤港澳湾区近期市场成交产生的影响更为明显。

如果说,3-4月的市场回温得益于:1>发展商积极走货带动前期(年底+春节前后)积累客户成交以及2>国家经济维稳打消(部分)买家的观望情绪。那么近期上述ABC三个因素对市场的影响就不言而喻。其中,“金融端“对刚需买家的支持迟迟未现,多个金融机构首套房贷执行利率维持在上浮10%水平,在很大程度上约束了购买力释放。

问题是:在当前出现更多消极因素之下,后续市场会否重回下坡?

实际上,虽然近期二级市场热度略有降温,但一级市场热度仍趋上升。无疑,在土地端的【市场成本】已经形成共识的情况下,中期市场价格已经确认。

另外,“流动性释放力度”将始终跟随“经济维稳需求”,无论从“有保有压”还是“经济维稳”的角度,对购买端的流动性支持将趋于上升,房贷实际利率下行只是时间问题。

粤港澳大湾区市场详见下述:

二级市场承接力下降,新货成交放缓

从上周(5.13-5.19)各城推新表现看,广州、深圳、佛山、肇庆等城市普遍在五一假期后,出现不同程度“降温”,这种趋势仍然在延续;东莞、珠海、中山三地市场热点集中在个别”性价比“较高的楼盘。

上周(5.13-5.19)各城主要项目推新规模集中在50-150套;新货去化率集中在30%-50%之间。各城来访和成交表现相对一般,仅佛山南海、东莞莞北片区、珠海斗门白蕉、中山神湾镇、江门滨海和蓬江等个别性价比高的楼盘推新去化稍好。

 

各城网签表现总体平稳。

一级土地市场热度上升,部分区域地价刷新

上周包括广州、佛山、东莞、肇庆等多宗地块参拍房企为5-23家,竞争较为激烈,其中:白云第三煤矿公司地块继去年终止后,本次重新拍卖,最终成交楼面价刷新区域地价;佛山大良地块高溢价成交,最终竞自持达到2.3万㎡;东莞沙田、中堂地块持续以超过限价,竞自持达到封顶成交;肇庆端州城东新区地块刷新肇庆市地王。

房企持续看高湾区价值,多个房企首次进入新区域

包括宝能、新轩投资、深圳鹏瑞、阳光城等房企持续进入新区域,在持续补充土储货值的同时,加大湾区布局覆盖。

【粤港澳大湾区9城土地成交情况】

土地挂牌:土地出让持续增加

上周湾区广州、佛山、惠州、江门等城市均有土地挂牌,其中广州供地节奏明显加快,番禺易兴地块起拍价33837元/㎡,为历年广州起拍价之最。

 

审校:欧阳颖

每天3分钟

地产资讯行业动态一手掌握