合富研究院(佛山):2019“五一”佛山房地产市场报告

楼市 2019-05-14 18:32:40
今年五一楼市能否延续一季度的市场热度,后续市场走向会否出现转变?

1、市场表现

多宗优质地块点燃五一市场热度,顺德成供地主力

政策利好持续释放,二级市场交投整体回升

从佛山月度成交反映,2017年初佛山限购政策加码,市场回归理性成交维稳,2018年末佛山各区限价限签放宽,佛山月度成交量逐渐回升,2019年3月份与4月份成交与供应面积均超100万方,约140万方,3月供应同比上涨67.9%,供应同比上涨30.6%,4月供应同比上涨69.5%,成交量同比上涨61%,同比去年均有较大幅度上涨。价格方面,由于政府限价限签松绑,使全市签约价格逐渐上升。

延续三月小阳春市场热度,今年五一节点市场量价升至近年高位

2019年4月在政策的影响下,成交与供应面积出现明显上升,全市价格也有显著提升,佛山商品住宅供应达135.6万㎡,成交面积140.24万㎡,成交均价为15031元/㎡,相比去年同期供需均大幅度上涨,供应同比上涨69.5%,成交量同比上涨61%,价格同比上升49.7%。

顺德供应量大幅上涨,非限购区升幅最为明显

今年五一节点新批,限购区和非限购区新货供应分化明显,非限购区热度回升,供应面积达到92万,占总供应67.8%。

其中以顺德、三水为推货主力区域,顺德区域19年供应突出,供应面积达到42万,同比上涨180%。禅桂中心区供应再次下降,禅城长期缺货,今年供应只有5万方,同比下降30%,供不应求。

限价放宽后刚需产品成交仍占主导,改善需求有所增长

限价松绑后,从成交的面积段可以看到,目前佛山依然是以刚需市场为主导的城市。

70-90㎡产品成交数量一致,约成交1600套。而90-110㎡成交4500套,同比上升58%。同时110-150㎡改善型产品则上升27%,主要是改善型买家受市场回暖影响加快入市步伐。

中心区与远郊价差拉大,强中心板块价值再次得以肯定

进入19年佛山整体备案价格限制有所调升,佛山整体备案价格同比上升22%,其中禅城、南海备案均价升幅最高,分别为36%及31%。

本年中心板块价格在备案价放宽影响下与近郊、远郊价差进一步拉开。中心与近郊价差平均约7000元/方,近郊与远郊价差约3000元/方,与18年板块间价差持平。

限价取消后,目前在售项目网签价逐步回归至真实售价

2018年由于执行严格的房地产价格管控政策,佛山五区的网签价格是略有偏离市场实际成交价格的,顺德/南海千灯湖/禅城的楼盘是重灾区,部分高价成交的楼盘因此而延迟到今年网签。

东、西部市场回暖明显,滞后网签导致顺德成交量大幅上扬

顺德和三水成客户置业热点,非限购区项目主导市场成交

佛山4月项目网签套数成交排名,顺德区域占据五成名次,三水占四成,顺德、三水成佛山置业热门区域。

网签前十中,以非限购板块项目成交为主,其中碧桂园凤凰湾以产品多样化及高性价比走量成为4月网签第一名。

2、市场特征

五一节点各区推货节奏加快,持销和全新项目积极入市,但多以小批量推货为主

2019年4月至五一期间,佛山五区开卖项目数量共计55个,同比2018年推盘仅为39个。近两年拿地新项目集中今年加快入市,促进五一节点各区推货节奏提速。

各区供货踊跃,顺德、三水、南海三个区占全市供应约八成。其中三水供应最多,推盘数量较去年近乎翻倍。

五一假期纯新项目纷纷亮相,顺德以多宗高价地项目为主;三水新盘集中三水新城板块;南海全新盘以开放销售中心或外展点提前吸客,最快将于月底开卖;禅城、高明均有两宗新盘推售。

客户对价格敏感度较高,性价比高的项目更能实现快速去化

五一期间限购区部分项目以“低首付”吸引客户,非限购区基本能实现首付两成

2019年各区普遍实行单合同,对比以往,抛弃一次付清的装修合同,实际首付金额有所减少。其中限购区回归单合同,而非限购区。市场热度回升明显,客户投资热情上涨,各开发商趁热推货,并以降低首付追求快销,非限购区域首付降低,以2成首付为主,置业门槛下降,刚需购房压力降低。高首付项目主要集中在限购区域。

在售项目五一节点的优惠力度不大,大部分以特价单位让利为主

持销项目积极储客,多以小型暖场活动吸引人气​

多个全新项目扎堆亮相,预计五一过后将陆续推货

3、后市预判

市场回暖初现,中央重申“房住不炒”,未来调控基调保持不变,政策大幅度宽松可能性不大​

周边城市首套房贷利率回归基准,未来佛山有望跟进

楼市刺激政策持续利好,下半年市场需求或保持高涨

伴随粤港澳大湾区规划的持续发酵,或将有更多外来房企抢滩佛山进驻,预期土地市场竞争越演越烈

高价项目成交遇冷,预计后市项目保持稳价小量推货,静待区域价格重新洗牌

结语

合富研究院(佛山)分析指出,本年五一节点延续3月“小阳春”的回暖态势,量价攀升至高位,成交量仅次于2016年五一节点的最高位。市场回暖,除了限价放开回归单合同、粤港澳大湾区规划出台的利好刺激外,房企积极拿地土地市场升温也给购房者注入了一支强心针;

但从五一节点各项目市场表现来看,本年五一楼市并没呈现明显亮点,大部分项目以小型暖场活动蓄客为主,折扣优惠力度不大,新货推售量不多,因此成交回暖更多只是延续一季度的市场趋势,并不是传统的节点热度被激活。

2019年,市场呈现转向,楼市触底反弹,未来房地产市场在政策调控和利好的双方博弈下,将逐渐走向理性。

审校:欧阳颖

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