欧阳先声:共享办公的梦想,就只剩下IPO圈钱了?

创新业务 2019-05-10 10:15:48
跳出“玩空间”的逻辑,做创新科技企业的领投基金。

提要:

1、烧钱——只为跑马圈地

2、出租——低效商业模式

3、上市——估值难获认可

4、投资——并行创新基金

据外媒近日报道,共享空间WeWork已经向SEC秘密提交IPO文件了。

这让众多共享办公空间的创业者、投资者都瞪大了眼睛。

1

烧钱——只为跑马圈地

2010年创立于纽约的共享办公品牌WeWork,主要为创业公司、自由职业者提供共享办公的空间,甚至中小公司、大企业也已入驻。

目前,其业务覆盖32个国家和地区,会员达到27万人,是共享办公行业的创造者和领跑者。

但是,它的财务状况倍受质疑。

该公司曾表示, 2017年营收为8.86亿美元,净亏损9.33亿美元。

2018年呢?营收为18亿美元,净亏损19亿美元。

收多少,亏多少,这样的企业恐怕也是绝无仅有了。

为什么会这样?

烧钱。

它的钱烧在两个地方:一是抢地盘。

在海外,它甚至布局了小城市。

但在中国,几乎只有一二线城市才有办公业态的发展空间,因此,它的共享办公也只能布局在一二线城市,才能获得规模效应。

即便是北京这样的城市,共享办公的市场规模也是有限的。

北京已有共享办公空间1285家,占全国的三分之一以上。

在中央商务区,哪怕是网格式布局,500米就有一个共享空间,已经相当于纽约曼哈顿的WeWork密集布点了。

一个城市共享办公空间的布点可能不会超过500个,每个共享空间1000个工位,就是50万个工位,或许就是这个城市共享办公发展空间的天花板了。

截至2018年6月底,全国共享空间工位数也仅有200万个,未来,可能不会超过600万个。

因此,谁能占有一二线城市的主流市场,谁能成为行业头部企业,谁就几乎能通吃整个共享办公行业。

二是抢客户。

抢到地盘,就要抢客户来填满共享办公的空间。

烧钱,就是通过租金补贴战,迅速抢占市场份额。

去年,WeWork在全球推出100%返佣金的自杀式租金补贴政策,目的就是赶尽杀绝竞争对手。

在中国,它将中介佣金比例从15%一举提升到25%,同时还在部分新社区推出“租一年赠一年”的五折促销活动。

这也逼得国内竞争对手拼死抵抗,被迫推出大力度补贴,租金集体下调、普遍腰斩,如若不然,势必丧失领地、退出江湖。

也许,WeWork希望在租金补贴战之下,形成类似于滴滴打车独霸江湖的共享办公市场格局。

烧钱需要勇气,来钱更不容易。

有人说:“现在头部的几家企业,除了刚拿到融资的WeWork之外,其他几家都没钱了”。

但WeWork有钱。

WeWork先后获得了120亿美元的融资,其中104亿美元是日本软银孙正义投的。

WeWork把2017年软银投资的44亿美元中的大部分烧在了中国,同时,还在中国融资两轮共10亿美元,继续烧钱抢夺市场。

如果不是为了跑马圈地,WeWork还是会略有盈利的。

WeWork和孙正义这么烧钱,图的究竟是什么呢?

2

出租——低效商业模式

共享办公其实是昂贵的甲级写字楼催生出来的新市场。

它将在私人车库里的创新创业搬到更舒适惬意、成本低廉、便于交流、碰撞创意的有趣空间。

通过提供更好的工作场景和无忧服务,共享办公空间希望用低廉的租金招揽和留住囊中羞涩的创业者们。

但是,创业者们成功率极低、流动性太快,导致共享办公的出租率偏低、营收极不稳定。

虽然,共享办公空间运营商承诺了灵活的租期和面积,但是,承租者的租约灵活性恰恰是出租者的出租率痛点,这与运营商推销宣传的共享办公最大优势形成强烈反差。

于是,共享办公空间积极发展中小企业会员,并为其提供基础与增值服务,有的甚至还提供胶囊公寓、健身运动、托儿教育等延展服务。

但这仍然不足以稳定其出租率。

因此,共享办公又开始转向大企业的定制化办公,这既有利于提高并稳定出租率,而且有利于提升租金溢价。

大企业为何要入驻共享办公空间?

对于大企业来说,共享办公有四大好处:降低运营成本、便利员工上班、就近服务客户、对冲周期风险。

在顺周期中,大企业的发展速度更快,寻求新的合适办公场地颇为不易。

当然,大企业很懂得“买房不如租房、长租不如短租”的道理,在扩张期可以把资金用在更有价值的投资发展上而不是持有重资产。

因此,无论作为临时周转场地,还是低成本扩张,共享办公都是可取的。

WeWork的客户中,千人以上雇员的机构员工已经占到其会员总数的25%,而且数量还在增长,甚至包括亚马逊、IBM、摩根士丹利、百事可乐等世界500强了。

大企业可以把弹性最大的团队放到共享办公空间,比如微软就把纽约的营销团队全部放在WeWork,不但可以省下办公楼的购置与运营费用,而且在市场下行时,可以迅速裁员而不用闲置浪费自己的办公场地。

目前,共享办公已有四个盈利模式,出租办公空间或场地、提供基础与增值服务、发展会员体系、开展其它线上服务或数据服务。

其中,租金收入占比超过80%。

虽然共享办公运营商都表达了对租金的绝对重视,但恰因如此,共享办公运营商们更加无法高枕无忧。

不仅来自同行的跑马圈地和租金大战会让它们寝食难安,而且,相对单一的租金和服务收入结构都单一依赖入驻率,难以抵挡经济周期波动。

一旦市场出现衰退,无论是创业人数、中小企业还是大企业都会快速收缩,入驻率大幅震荡,大企业裁员、小企业倒闭、创业者回家,大部分共享办公运营商将首当其冲、遭遇灭顶之灾。

共享办公如何能稳定地穿越周期波动呢?

共享办公需要调整收入结构,找到逆周期的刚性需求。

比如引进行政、水电、医疗等公共服务,毕竟任何时候,公共服务都是必需而稳定的。

再比如,开展针对个人的技能培训、职业教育等,越是经济不景气,人们越是焦虑,越是需要提升自我。

还比如,提供智能化办公服务解决方案、办公空间动态调节解决方案,以及孵化服务、投融资辅导等。

虽然共享办公运营商偏向于轻资产运营,但在遭遇市场波动和过度竞争时,更容易因丧失阵地而被淘汰出局,因此,有的运营商想自己持有重资产,这依然是在“玩空间”。

如果无法跳出“玩空间”的逻辑,共享办公的市场前景就缺乏想象空间,甚至不靠烧钱想持续玩下去几乎都是不可能的。

3

上市——估值难获认可

没有钱,就不足以安抚共享办公空间运营商的焦虑。

唯有加速扩张并成为头部企业,才能具有规模效应,才有可能抵御周期波动的挑战。

然而,WeWork最近一期融资从160亿美元断崖式缩水至20亿美元,显然是软银愿景基金的沙特和阿联酋投资人对其盈利模式产生质疑。

Wework的融资请求还遭到了荷兰国际集团的拒绝,Wework以烧钱模式的不断扩张让很多银行家都望而却步。

WeWork的融资“失利”,被认为是共享办公行业入冬的一个先兆。

随着融资的减少,共享办公跑马圈地的扩张将迅速放慢脚步。

没有更多的投资,WeWork被迫加快了上市步伐。

今年1月,软银的巨额投资“缩水”之后,WeWork的估值仍达到了470亿美元,这是令人称奇的。

毕竟,全球最大、美国老牌的服务式办公空间供应商IWG,拥有超过WeWork十倍的办公室数量,其商业模式也与WeWork相似,同样是基于空间收租和服务收益,其估值不到40亿美元,仅为其预期销售额的1.2倍。

WeWork希望的估值是其预期销售的20倍——显然这是难以成立的,依靠单一的空间收入无法撑起WeWork 470亿美元的估值。

WeWork怎么说呢?

其联合创始人和首席执行官 Adam Neumann认为,它的技术平台非常强大,可以快速选址、快速建模并预算、快速设计空间、快速接受租户,优化成本并提高运营效率。

它还用自己的数据优势和Powered  by We为大公司提供咨询和管理服务,所以,它认为自己不是共享办公空间运营商,而是像UBER那样的技术平台公司。

但这依然不能摆脱市场的质疑。

那么,孙正义又如何看呢?

孙正义认为:“WeWork  的业务模式就像是杂志、报纸或者Neflix的付费订阅任务,拥有强大的吸引新订阅客户的能力,一旦开始盈利,其盈利能力都会呈现爆炸式增长。”

如果将WeWork的业务模式比作走下坡路的杂志、报纸的付费订阅,显然更是不合时宜了,恐怕软银自己都有点困惑了,投资“缩水”是否隐隐佐证WeWork的盈利模式仍未清晰呢?

事实上,无论是继续跑马圈地,还是延续租金补贴,无论是继续做空间运营的收租婆,还是做增值服务或延展服务,共享办公都仍是缺乏长期稳定盈利预期、难以穿越周期波动的低效商业模式。

4

投资——并行创新基金

共享办公穿越周期波动的唯一逻辑可能就在于上市圈钱、投资客户。

假如WeWork能够顺利上市,并获得足够的融资,WeWork会怎么玩呢?

其实,WeWork抢的不是办公市场,而是创新市场和创新人才。

创新引领、科技赋能、产业升级、资本推动已经形成了世界发展新格局。

科技早已是第一生产力,唯有引领科技创新,才能引领全球、领袖世界。

国家要做创新国家,城市要做创新城市,企业要做创新企业,个人要做创新人才。

谁能抢到创新人才,谁就能主导创新,谁就可能通过资本投资放大创新市场占有率,甚至垄断创新市场。

尤其是在贸易战、科技战的大背景下,创新市场与创新人才的价值更加突显。

很显然,共享办公空间可以是最大的科技创新工厂,可以源源不断地生产新科技。

如果WeWork用上市获得的资金投资那些创新型中小企业,它或将成为创新科技企业的领投基金,而且几乎没有谁比它更透彻地了解这些初创企业、创始人及其创新科技的价值了。

有的共享空间宣称不做孵化器、不参与股权投资、不对接投资资源,只收租金、做服务,显然浪费了贴近创业者、深度介入投资的机会,又如何能穿越周期波动呢?

筑巢引凤、温室孵化、近距离观察、提供辅导、组织创投对接,这些事情WeWork都做了,那么,直接参与创投,为什么不呢?

显然,创新项目成功的投资回报要远远大于提供空间的租金收入,而且,只要规模足够,创新总是此起彼伏、连绵不绝的,收入也会相对稳定。

事实上,WeWork先后投资了92家入驻WeWork的创业企业,以及那些为入驻企业提供服务的小公司,其中21家已经在纳斯达克上市,WeWork理所当然地获得了股权溢价。

孙正义将WeWork称为“第二个阿里”,或许就是看重其是一只会下蛋的鸡。

未来,WeWork或将是一家共享办公+投资基金的新型公司。

当然,如果它拿不到它所期望的估值,大东家不会让它很快上市,毕竟软银获得过每股110美元的上市最低保证价格。

与Wework一样,国内共享办公企业的吸金能力也不容小觑,而且多家企业都在全力推进上市,争取获得继续烧钱的资本。

不过,值得警惕的是,从2018年下半年开始,补贴大战让国内共享办公行业“感冒”了,裁员、关项目、资金链断裂等负面消息接连不断,上市之路也变得坎坷。

但是,除了闯关上市圈钱、创设创新基金,共享办公企业还能有更好的发展前景吗?

欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者

撰文:欧阳捷 审校:劳蓉蓉

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