世邦魏理仕:写字楼TMT租户成交活跃 国际品牌在珠江新城扩张

商业地产 2019-04-08 09:17:41
2019年第一季度,广州写字楼市场成交活跃,空置率继续改善,其中琶洲新近落成的项目录得多宗TMT租户的成交,区域的季内租金涨幅在全市中居首位。

2019年第一季度,广州写字楼市场成交活跃,空置率继续改善,其中琶洲新近落成的项目录得多宗TMT租户的成交,区域的季内租金涨幅在全市中居首位。与此同时,优质商业物业市场方面,本季度继续录得国际服饰品牌进驻珠江新城开设广州第二家店铺,而国内的线上零售商也在线下,以自营或合营的形式积极地寻求扩张机会。而在仓储物业市场中,南沙区具有交通区位优势,需求前景看好,是未来热门的仓储区域之一。最后,大宗物业投资市场方面,大湾区规划的出台,令广州进一步受到国内外投资者的关注。

优质写字楼市场:新进落成楼宇受TMT租户青睐

第一季度,位于琶洲的广报中心落成,为甲级写字楼市场带来6.8万平方米的办公面积。新供应的预租成绩理想,有多家知名租户进驻。

得益于市场的吸纳,全市空置率环比下降0.3个百分点到5.5%。分行业类型来看,TMT租户表现突出,在全市净吸纳量中占比超过45%,其次分别是金融服务和专业服务。在琶洲,本季新供应和新近落成的项目中,录得多个TMT行业大面积成交的案例。金融服务行业中,上海证券交易所南方中心在珠江城设立,租用1,000平方米面积。租金方面,全市租金环比上升0.4%至每月每平方米169.8元,租金升幅同比下降0.9个百分点。从分区来看,琶洲区域的增长达到环比1.4%,为各商务区之首。而珠江新城有个别业主为加速去化,有下调租金的举动,区域的租金环比微升0.2%。

展望未来6个月,位于金融城的两个项目交付,办公面积共15万平方米。新供应将小幅推高全市空置率。随着区域热度的持续提升,预计琶洲的租金继续稳步增长。

世邦魏理仕华南顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示:“2018年开始,国家逐步开放金融业,包括取消银行和金融资产管理公司外资持股比例限制,放宽外资持股证券公司和人身险公司外方股比例至51%,不再对合资证券公司的业务范围单独设限等。而2019年2月发布的粤港澳大湾区规划提出,支持广州建设区域性私募股权交易市场,建设产权、大宗商品区域交易中心,促进资金在湾区内互联互通。近年来也持续观察到,在综合考虑人力资源、租金等运营成本后,多家金融业运营后台从香港搬迁到大湾区。

从国家层面到区域层面的政策公布、到市场的自我调节,多个利好因素都将加快大湾区和广州的金融业发展,有望为写字楼市场带来新的需求。”

2019年第一季度优质写字楼新增供应与净吸纳量表现

来源:世邦魏理仕研究部,2019年4月

优质零售物业市场:珠江新城持续受到国际品牌关注,线上零售商积极布局线下

广州本季度没有新增供应,而得益于部分调整项目的新店开出,包括超市和餐饮的开业,空置状况得到改善,第一季度空置率下降1.5个百分点,至季末的6.5%,是近13个季度以来的低位。

本季首见户外品牌始祖鸟和国际彩妆品牌NARS在广州的天河路开店,而Kate Spade的首店、COACH及Tory Burch的广州第二家店铺也在珠江新城围板。餐饮方面,尽管连锁创新单品店的拓展放缓,但大型中式餐饮的扩张在转趋积极,包括海底捞和西贝莜面村等都在本季度有新店开业或围板。另外,线上零售商拓展至线下的趋势持续,除了像唯品会、阿里的盒马鲜生、京东的7fresh以及良品铺子,独自开设店铺以外,京东和网易都在尝试与不同的线下零售商或品牌开设合营店。

租金方面,超过九成的商场租金均保持平稳,但个别非核心商圈商场为改善空置状况,调低租金报价,致全市平均租金环比微跌0.3%,至季末的每日每平方米33.0元。

展望未来半年,广州将有四个项目,约42万平方米的优质商业物业投入市场,均位于非核心商圈,预期空置水平将有所上升。租金方面,尽管可能会有个别项目为吸引品牌进驻有短期的租金调整行为,但整体租金将持续大体的平稳。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧表示:“近来广州的快闪店,开始用作品牌试水本地零售市场的新渠道。此前,广州出现的快闪店,通过不同品牌的跨界组合,新产品和新技术的展示,短期内吸引大量的人流,以达到品牌推广,及引流至线上店铺的作用。对于业主而言,快闪店不仅能获得租金收入,还是短期内刺激商场人流增长的方式之一。而近期广州的快闪店还增加了一种功用,就是用于试探快闪品牌在本地的受欢迎程度,作为决定是否在广州新设店铺的参考。鉴于当前线下零售市场竞争激烈,品牌扩张谨慎,预计快闪店这种糅合了宣传展示及试水目的的短期零售方式,将越发受到品牌和商场业主的欢迎。”

优质商业物业新增供应年度

2019年第一季度主要进驻品牌

来源:世邦魏理仕研究部,2019年4月

优质物流设施市场:零售租户需求突出

第一季度共录得217万平方米的工业土地出让,用地面积同比上升438%。全市一手工业地价环比上涨3.3%,至每平方米981.4元。其中嘉里物流在空港经济区拍下一宗11.6万平方米建筑面积的仓储用地,成交地价每平方米1,315元。

物流仓储市场方面,季内无录得新供应,全市空置率环比下降2.6个百分点至12.4%。需求方面,第三方物流仍然是主力需求,在广州的北部和从化区域都录得有成交。另一方面,零售租户的表现突出,盒马鲜生和某药业在广州北部的仓储面积有扩张,万科从化项目也录得日用品租户的成交。全市平均租金环比上涨1.1%至每月每平方米38.0元,其中花都和增城的租金增长较快,区域的季内增幅超过2%。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟表示:“未来半年,两个分别位于南沙和从化的仓储物业落成,总面积约4.3万平方米。新增供应项目体量不大,对全市空置率的影响有限。预计全市租金将平稳增长。

未来3年,全市年平均供应量为14万平方米,较2018年的峰值有回落,而超过45%的新增面积将位于南沙,大湾区的交通枢纽地位优势和自贸区效应带动下,南沙仓储物流的优势将进一步凸显。”

2019年第一季度仓储物流设施新增供应与净吸纳量表现

来源:世邦魏理仕研究部,2019年4月

投资市场:大湾区规划出台,更多投资者关注湾区物业

广州本季仅录得一宗大宗成交,位于花都的一宗商业裙楼,共1.2亿元总价。除却农历新年长假期的因素,令一季度本就是成交淡季以外,18年年末的经济不确定性因素,也是投资者观望的主要原因。但进入2019年,中美贸易谈判有了新进展,政府在税收政策上的各项红利,使经济的不确定性影响有所减少,一定程度上提振了境内外投资者和开发商的信心。同时,大湾区规划的颁布,也增强了投资者对于粤港澳大湾区的投资意向。

世邦魏理仕广州资本市场部高级经理宋涛表示:“展望未来半年,投资者除了将继续关注未来广州重点打造的琶洲和金融城等核心商务片区外,部分投资者将进一步关注广州传统城区的老旧商业项目的升级改造。目前老城区优质写字楼的平均租金仅为每月每平方米124.1元,仅珠江新城平均租金的62%,售价仅为CBD写字楼的六成。而越秀区的非优质写字楼月租金大多低于每平方米100元。旧区的商业及交通配套与CBD相比并不差,如果改造得当,将得到可观的租金提升,并有望带来理想的回报水平。”

各年大宗成交金额

来源:世邦魏理仕研究部,2019年4月

审校:欧阳颖
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