丁建刚:楼市进入牛市了吗?

2019-04-02 15:22:17
整个市场似乎一扫2018年下半年以来日益加剧的低迷悲观情绪。

丁建刚 2019年春节过后,整个中国大地仍乍暖还寒。 

而中国A股发生大逆转,几乎与股市同步,一二线城市的楼市快速回暖,升温的速度远快于天气。 

楼市的“牛”,可持续吗?

刚刚过去的周末,杭州数十个楼盘的售楼处人头攒动,这一现象也几乎在中国的一二线城市同时出现。 

整个市场似乎一扫2018年下半年以来日益加剧的低迷悲观情绪。 

北京:3月北京二手住宅网签超1.6万套,创近十个月以来新高;

深圳:2月底深圳豪宅华润瑞府开盘遭秒,3月以来全市住宅成交量已连续5周环比上升,二手住宅成交量创近半年新高;

上海:上海3月二手房成交近2.6万套,创两年半以来月度成交新高,约为2018年平均两个月的成交量;

广州:3月广州商品房网签超9000套,同比大涨41.64%;

苏州:3月商品住宅成交近6000套,环比激增102%;

杭州:春节之后,杭州土地市场持续火爆。继3月勾庄宅地20天两度刷新地价纪录后,今天(4月2日)杭州三塘、祥符宅地双双封顶自持,市区3月二手房成交近7500套,刷新2018年下半年以来月度成交纪录……

甚至不限于一二线城市,长三角城市群中嘉兴(理论上是三线城市,但在城市群中很难分出一二三四线)的成交量创下了一年来的新高。

2019年3月嘉兴市区的商品房和商品住宅成交同比涨幅均超100%,双双刷新近一年来成交纪录。

截至今天(4月2日)午时,2019年以来A股上涨了689.41点,涨幅高达27.6%。几乎没有悬念,股市迎来了牛市。 

全中国都聚焦着楼市。全社会之问: 

2019年楼市是不是也已经进入牛市? 

如果是牛市,楼市的“牛”可否持续?

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2019年股市楼市的逻辑 

这轮牛市的第1个信号,出现在2018年10月31日。 

在1031的政治局会议公告中,出人意料的对房地产只字未提。而就在三个月前的731政治局会议上,提出了前所未有的调控目标——“坚决遏制房价上涨”。

1031政治局会议不仅没有提房地产,而且提了“六个稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。 

“稳”,是最高领导层对经济目标的第一诉求。 

1031政治局会议结束后仅隔一天,央行发布了《中国金融稳定报告(2018)》。报告中一改过去两年对金融形势的判断:

宏观杠杆率过快上升的势头得到了遏制,总体看我国经济金融风险可控,不会发生系统性风险。 

4天后,11月6日央行行长易纲,罕见地进行了一次公开自我检查:

“过去一些政策制定考虑不周、缺乏协调、执行偏离,政策叠加效应导致一定的信用紧缩,加大了民营企业融资困难,所以在未来要汲取相关的经验教训”。

至此,为了达到“稳增长”目标,宏观经济政策、货币政策、房地产调控政策转向,已非常清晰。 

但此时已至年终,不可能再大规模放贷。

春节假期后上班的第1周,2月15日央行公布了1月份的信贷量:人民币新增贷款3.23万亿,社会融资规模达4.64万亿。 

全社会惊呆,天量信贷。一个月的时间,人民币新增贷款加社会融资高达近8万亿。随后的周一,股市大涨2.68%。 

3月5日发布的《政府工作报告》中,没有再提已经连续提了两年的“房住不炒”。 

房地产市场政策改变的信号,进一步确定。 

至此,调控政策的逻辑,货币政策的逻辑,均已明晰到位。 

楼市紧跟股市进入了牛市。

02

楼市的牛市可持续吗? 

以上分析可以清晰的看出:这一轮楼市的牛市,是为了阻止经济下行,稳增长而改变了前期的调控政策,是货币信贷政策推动的结果。 

正因如此,在新的经济下行压力下,短期内官方的政策不会轻易改变,也不会轻易对房地产市场再下狠手。 

这是一个基本的判断。 

因而在短期内,房地产市场会继续升温,量价仍然会惯性向上。

但众所周知,导致新的经济下行压力加大的因素,均未消除。 

中美贸易谈判可能会达成协议,但这还远远不是摩擦的终止。2018年中国经济的增速创下了1990年以来近30年的新低。3月份的经济数据PMI指数虽有所修复,但1-2月规模以上工业利润额大幅度下滑,同比下降14%,累计增速也步入负增长区间。 

1月,最高领导人在省部级学习班上,坦承中国社会面临政治、意识形态、经济、科技、社会、外部环境、党的建设等七个方面的重大风险。 

其中,在经济领域的重大风险中,特别谈及了房地产市场。 

因此,从更长远时期看,房地产市场的走势有着极大的不确定性,甚至不太乐观。

住建部把“六个稳”落实到房地产市场上,体现为“三个稳”——稳地价、稳房价、稳预期。 

毫无疑问,今年年初提出的这三个稳,是为了防止地价和房价的大落。但如果动作过猛,导致房价再次大涨,金融和社会稳定都将面临考验,官方可能又会重蹈严厉调控的覆辙。这一情形,各方都不愿意看到。 

事实上,官方对股市和楼市的态度是不一样的。 

可以看出在现阶段,官方乐见股市上涨。 

而对楼市的态度,则是既爱又怕。既希望楼市能够起到稳定经济的作用,但又怕房价过快上涨导致的社会和金融风险。

但有一点值得注意,中国的城市分化,将从2019年开始加剧。

高铁网上,经济发达的城市群,特别是长三角城市群和粤港澳大湾区内的城市,在城市的竞争中,将继续显示出优势。

而这一具有中国特色的“虹吸现象”,将导致一些地区,特别是北方的一些地区,或不可避免地出现“鬼城空城”,这一点也是确定的。

在经济下行、经济和社会发展不确定,甚至存在重大风险的背景下,政策和货币信贷催生的“牛市”又来了。

丁建刚 浙报传媒地产研究院院长 观点地产网专栏作者

撰文:丁建刚 审校:劳蓉蓉

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