业绩会直击 | 绿城新总裁张亚东 在新旧交替的周期里(实录)

资本 绿城 2019-03-22 22:03:17
随着新管理层和组织架构的形成,绿城正在经历又一次变革,同时一些历史遗留问题仍在影响这家上市公司目前的表现。

观点地产网 缺少了曹舟南,绿城的业绩会显得有些平淡。

3月22日下午,绿城中国在香港召开2018年全年业绩发布会,公司行政总裁张亚东、执行总裁李青岸、首席财务官冯征亮相,去年刚获委任执行董事的李骏也首次出席现场。

年报数据显示,2018年绿城录得收入603.03亿元,较2017年的419.53亿元增加43.7%;集团除税前利润79.04亿元,较2017年的63.91亿元增加15.13亿元,增加23.7%。公司股东应占利润10.03亿元,较2017年的21.9亿元下降11.87亿元,下降54.2%。

或许是新管理架构首次亮相年度业绩发布会,四位管理层用了长达半个小时对绿城过去一年的业绩表现、管理机制变化、财务情况以及未来展望逐一进行介绍和解释,这与以往曹舟南几乎一人承担大部分介绍和问答全然不同。

显然,随着新管理层和组织架构的形成,绿城正在经历又一次变革,而在新旧交替的周期里,一些历史遗留问题仍在影响这家上市公司目前的表现。

数据指出,期内绿城实现销售1564亿元,其中投资项目销售1012亿元,总销售额较2017年上涨仅6.9%,而股东应占利润仅有10.03亿元,同比下降54.2%。

值得一提的是,同日绿城还公布了一份股份激励计划,将予激励的股份将由受托人以集团出资的现金于公开市场购买。没有采用公司回购的市场惯用手法,而是由高管在市场购买,绿城此次的股份激励计划被认为有带动股价的目的。

对此,冯征解释道:“绿城将在发给高管的奖金那块里扣除20%的金额,放在香港的信托计划里,再让信托计划去市场上买,这个是一个集体的计划。”

或受此利好,当日绿城中国股价涨幅一度达16.89%,最终报收为每股7.28港元,上涨7.85%,为近一周最大单日涨幅。

此外,李骏透露,绿城有意引进新的投资人,扩大股本。

加快速度与3000亿目标

事实上,对张亚东而言,今天交出的这张成绩单大多反映的还是绿城前两年的表现,而在去年整体环境并不明朗的情况下,这位新任CEO也并没有太着急对外扩张。

数据显示,2018年内,绿城新增37宗地块,总建筑面积约719万平方米,总土地款约517亿元,其中归属于绿城支付的金额约339亿元,平均楼面价11398元/平方米,预计新增可售货源1276亿元,权益金额751亿元。

反映在总土地储备上,绿城的增长依旧十分微弱。

据观点地产新媒体了解,于2018年12月31日,绿城集团共有土地储备项目117个,总建筑面积约3247万平方米(2017年为3032万平方米),一二线占到了70%。

其中,按照权益计算约为2032万平方米(2017年为1902万平方米);总可售面积约为2238万平方米(2017年为2112万平方米),对应货值约5300亿元,而权益可售面积约为1387万平方米(2017年为1302万平方米)。

尽管如此,张亚东还是为未来三年的绿城定下了不低于20%的增长目标。其中,2019年实现2000亿元,2020年2500亿元,2021年3000亿元,较2018年几乎翻番。

为此,加快周转和加大投资成为必由之路。

据张亚东此前透露,2019年,绿城计划新增土地货值1500亿元,权益投资金额为450亿元。“今年上半年在进行大举的投资,新获取的项目接近80%集中一二线城市。”

另外,李骏也补充表示,2018年有部分城市因为限价,在绿城整体财务成本比较低的情况下,没有必要斩仓出货,2019年这些项目或许会有集中表现。

目前,绿城2019年可售货源在2900亿元左右,而截至2018年12月31日,绿城还有累计已售未结转的金额约1082亿元。

毛利率表现同样没有明显改善,期内,绿城毛利率为22.8%,其中物业销售毛利率为31.1%,较2017年的31.8%略有下降。

面对一向周转相对较慢的绿城,以及相对薄弱的土地储备,在加入绿城的半年多时间里,张亚东做的主要还是组织架构和内部管理机制调整,包括投资体制机制和营销体制等。

张亚东称,2019年,绿城的人均效能会有很大的提升,根据目前的测算,提高15%左右。具体而言,“今年一季度的投资在当年就可以转化为销售。”

在2018年,绿城一二线房源去化率达到71%,其中新增房源是70%,三四线城市,过去的库存去化达到63%。

关于拨备与利润释放

相比各方面指标的缓慢增长,归母净利同比下降54.2%成为绿城去年业绩表现里不可避免被提及的部分。

按照绿城方面的解释,归母净利的大幅下降主要是由于,集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;以及因人民币贬值对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

但事实上,由于连续几年因较大拨备而对利润产生了影响,令市场质疑绿城这一做法的原因。

仅土地增值税一项,2018年绿城就拨备了约38.9亿元,而2017年和2016年分别为21.5亿元和4.3亿元;此外,绿城还对旗下5个项目进行计提减值亏损,达4.69亿元,其中西安鸿基新城就计提亏损了2.7亿元。

对此李青岸对观点地产新媒体表示,绿城对历史上沉淀的几个项目潜亏进行了拨备,这是一个财务的安排,是在完成股东对我们的利润指标的前提下进行。

不过冯征的回应却略有不同,他表示,拨备主要还是看市场情况,不是刻意操控,“也不是特地去做拨备,也不会说看哪个时间节点再将利润释放出来”。

对于外汇汇率损益的影响,张亚东则在开场时就特别声明,绿城并没有做任何的兑付产品,由于在银行兑付产品会产生成本,而绿城现在在帐上反映的汇率损失也好,盈利也好,都是一个帐面上的表现,对现金流无影响。

值得注意的是,2018年绿城的有息负债达到814亿元,较2017年增加了41.2%,净资产负债率也由2017年的46.4%升至55.3%。

不过在结构上则较2017年有所改善,其中一年内到期占比25%,2017年为30.6%,1-2年到期占比39.4%,两年以上到期42.1%。

以下为绿城中国控股有限公司2018年全年业绩会现场问答实录:

现场提问:之前说到2018年目标要突破2000亿,为什么销售没有达到预期?今年对于达到2000亿有没有信心?怎么看今年房地产调控政策对于销售的影响?第二,公司在大湾区投入怎样?第三是关于收购百年人寿,公司会怎样加大金融方面的投资?预计投资多少?

李骏:2018年有一个考核版目标和一个争取目标。2018年的考核版目标是1300亿,争取是达到1700亿,最后我们完成了1564亿。今年,考核版的目标是1800亿,争取版是2000亿,有信心今年站到2000亿元的平台上。

关于房地产调控,因为今年房地产的调控因城施策,对于绿城这样讲品质的企业来说是一个正面的消息,今年发展感觉是平稳向好。

关于大湾区,绿城进入大湾区相对较晚,投入相对较少,目前大概有6个项目。我们希望加大大湾区方面的投入,特别是大湾区规划的出台,感觉有更大的机会,我们会在这方面加大投入。

关于百年人寿,我们总共投了27亿元,占了11.5%的股份,是单一的大股东,对于百年人寿的发展我们很有信心。除了对百年人寿的财务和战略性投资以外,百年人寿跟绿城的合作空间还非常大,双方的协同效应非常多。特别在百年人寿对于地产方面的产品支持有更多的合作机会,我们对百年人寿的推广有非常好的业主和客户,双方的合作都会有非常大的机会,我相信对绿城是非常利好的消息,对百年人寿也是非常利好的消息。

现场提问:公司2018年股东应占净利下降,刚刚解释了汇兑方面的因素,在物业减值拨备上也有所上涨,是什么原因,是不是在财务方面有一些安排?第二个问题,2018年非控股权益上涨了10亿,是不是去年合作项目增多的缘故?30多亿的土地增值税的计提,同比上年上涨,想问一下,是如何测算出来的?

李青岸:今年的拨备是财务的安排,在2018年完成各个股东下达的利润指标的情况下,有能力覆盖掉,所以把历史上沉淀的几个项目进行了拨备,是一个财务的安排。土地税的增长,跟我们2018年所有的清盘和交付项目的增加有直接关系的。

与2017年相比,去年股东应占利润的下降有三个因素:一是2017年有16亿的专项处置;二是20亿美金在2017年产生了5亿的汇兑收益,2018年汇兑收益是4.8亿的损失;三是我们的拨备。这都是由股东承担的。

现场提问:管理层怎么看待今年三四线楼市的走势,在一二线管控比较严的情况下,绿城会采取什么样的销售策略?

张亚东:三四线的楼市,我们认为在今年和后一段时间会稳步地恢复和增长。绿城在一二线楼市的严控之下采取了什么样的措施?

第一,一二线的楼市在“一城一策”政策的指导下也是稳定向好的。但是我们也按照底线思维的模式,积极做了调整,调整主要是对产品的种类进行结构性的调整。比如说,增加小镇这样的房地产产品的投入和产出,增加TOD特色房地产的介入,来保证绿城特色房产企业的利润。

另外,我们还进行了区域性的调整,我们会在六大区域进行铺开,有大湾区、长三角、京津冀、中部城市群,包括西安,还有海南,我们从这些方面均衡发展,使绿城的发展更稳定和全面。

现场提问:在1564亿的合同销售额中,权益销售额的预计金额是多少?今年拿地是怎样安排的?在去年公司表露出了想要加强快周转的意图,但是从合同销售来看,6.9%的增速并不太高,相关排行榜的排位也在下降,什么原因限制了公司的规模增速?

另一个问题,想问一下冯总,物业减值拨备具体是哪些区域的哪些项目?

冯征:我们一直以一种谨慎的态度在拿地,所以2018年的增速不到7%。现在有5200亿的土地储备满足2019年的2000亿销售,超过2000亿的销售都是可达到的。

我们的拨备总共是17.35亿。其中有几个比较大的,一个在西安的是2.7亿,另外一个是沈阳的5.14亿,还有一个在温州。

西安是买的老项目,原来的项目销售额是亏损的,做了拨备。但是没开发的,我们会有很大的盈利,先亏了我们先拨了,后面整体的项目是赚钱的。

温州的应收款,的确是比较长的时间做了拨备,不代表是没有回收性,后面还有很大的机会。它有资金困难,但它还是承认这笔帐,只是需要时间。所以,这个拨备有很大部分在后面有机会可以回来。

青岛的项目是绿城早期拿的项目,当时地价比较高,所以按照准则的相关规定,按照最新的成本和未来的售价进行了拨备。实际的拨备未来会根据实际的情况,在合理的时候进行合理的调整。

现场提问:李总刚刚有解释2018年销售增速放缓的原因,是否2019年会采用高周转?另外想请张总介绍一下明年再融资的情况。

李骏:一般情况下,从拿地到销售,按绿城原来的速度比较慢。大家知道,我们的规划设计会投入很大的精力,反复研磨产品。刚才张总裁也介绍了,在新的大运营体系的管控下,各项周转指标都会有大幅度的提升,意味着我们在2017年下半年和2018年拿的项目基本上在2019年都可以具备销售条件。

还有一点,2018年有部分城市因为限价,在绿城整体财务成本比较低的情况下,没有必要斩仓出货,大家也是可以理解的。在2019年因城施策的原则下,我们觉得原先表现不太好的项目可能有些进步,这年的增幅可能会明显体现出来。

张亚东:境外主要是以再融资为主,明年有一笔5亿高级债要再融资的,今年有一笔是之前发给中交的,因为成本太贵了,所以这个可能会再融资,在今年12月份。现在债券的市场表现非常好,现在境外融资的成本相对境内还是比较贵,还有汇兑风险,所以我们比较谨慎。我们没有额外新增的计划,但是境内有很多申请的新的产品,额度都没用完,我们会按公司的需要去投。但是,因为目前现金还是比较充裕,会看项目的进展去做,没有具体的计划。将维持负债率在比较均衡的水平,是我们比较大的目标。

现场提问:想先请教股权激励的计划为什么不提前买股?另外,拨备其实已经困扰我们公司好几年了,有没有终点,什么时候解决这个问题,有没有期限给投资人回复什么时候可以做?还有在权益上面,过往几年都维持在整体销售3成左右,投资在5成左右,往后会不会拉高一点?

冯征:我先介绍一下股权激励计划,很多同行采用公司回购,但是公司回购有很多不好处在里面,它回购了股份之后要对冲点,但是股本越来越小,流通量越来越小,对公司整体的发展,以及这个股东的利益并没有最大的保障。在这种情况下,我们演变了方法,就是由高管去在市场买,这样的话,代表了这个公司高管对公司的信心,也提振了股东的信心。我们看今天的股价的表现应该是反映了这一点。

我们公告具体的计划,这个计划是一个很成熟的计划,我们在发给高管的奖金那块里扣除20%的金额,比如发100块,只发80元现金,20块归集起来在一个香港的信托计划里面,我们到时候让信托计划去市场上买,买完之后,按时间把股票抵为房地产,计划是这样做,这个也是非常成熟的产品,其实有不少的其他同行都是有类似的计划。让他自己直接去买,就没法掌控,它什么时候买,什么时候卖,所以这个是一个集体的计划。每年会累计起来,我们的奖金也有限,买了1%股,也要有大量的金钱才可以,我们是用管理层的奖金去买,每年的额度当中不是太大,但是起码是发的现金。

关于拨备的事情,主要看到这个市场的情况,也不是特地看哪天释放出来。我们并不是一个项目,一个金额,你可以控制住,我们里面是有不同的项目的拨备,但其实在那个时间节点上,这个项目真的需要拨备了就拨备,但是如果后面这个项目赚回来,就可以追回。并不是我们有意操控,哪个时间节点上就释放出来。我们对于拨备的情况,可以说跟国家政策有关,如果限购限价政策上放松的话,可能就回来了,也不需要拨备。因为审计是在下半年审计事务所才是真正的托底了,中期的时候不一定会很严谨地要求你对市场上的判断做一个决定,到年底的时候,那个是一个审计的要求,必须要做一个判断。

权益比例是这样的,未来因为土地价格实在是很贵,按照现在的规划,未来还是有大量是要跟人家合作的,所以都维持在差不多的幅度。

撰文:黎倩 陈玲 审校:刘满桃

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