业绩会直击|“小学生”弘阳上市后首份答卷:2019年是关键一年(实录)

资本 弘阳 2019-03-22 18:04:11
与2018年销售增速80%相比,2019年600亿销售目标,显得保守很多。弘阳地产内部把2019年定义为“从奋斗到艰苦奋斗的关键一年”。

观点地产网 上市半年后,弘阳地产在香港举行首场业绩发布会。在董事长曾焕沙的带领下,总裁何捷、首席财务官申广平、副总经理李达辉悉数亮相。

管理层用了整整40分钟来讲解弘阳的历程及全年发展情况,显然想让外界多了解一下这家来自南京的房企。

弘阳地产交出的首份成绩单并不算亮眼,除了销售大涨84%至473亿元,毛利率和净利率均出现同比下降的趋势。不过,曾焕沙在开场致辞中还是很谦虚:“过去几年,弘阳就像小学生一样,每天都在学习。”

而上市后最明显的变化是弘阳地产打通了融资通道,2018年总有息负债明显增加,从2017年的116亿元上涨到219亿元。

2018年对弘阳地产来说,是不同寻常的一年。7月份成功完成香港上市,同时设立上海+南京双总部的策略布局。

登录资本市场后,弘阳加快了走出去的步伐。2018年弘阳新增了31幅地块,共取得土地面积184万平方米,新进入11个城市如杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等,完成全国布局。

“快速周转能力”作为房企必答题,考验的是房企投资、融资、运营、产品、营销等综合能力。

据介绍,弘阳地产已梳理总结出“3671”大运营体系打法,即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正,高效运营将强有力地保障全国化布局战略落地。

不过从区域化向全国化扩张,确实是需要付出代价的。根据年报,弘阳地产2018年行政开支由2017年同期3亿元增加124.9%至6.83亿元。增加的主要原因是业务扩张和上市费用所致。

而体现在财务报表上,毛利率和净利率水平同时出现下滑。首席财务官申广平也回应观点地产新媒体称,主要与公司的快速发展有关,在新进入的城市比较注重打造品牌,影响毛利水平。另一方面,大本营南京的土地红利在慢慢消失,也影响了利润。他进而表示,相信随着布局稳定并深耕,利润水平会保持稳定态势。

弘阳地产是国内为数不多的以商业起家的房企,业绩会上弘阳提出“地产+商业”双轮驱动的商业模式,但是在2018年92.4亿收入中,95.7%来自于物业销售,约88.42亿元,商业+酒店业务仅贡献收入3.9亿元。而业绩会上对于商业板块业务的未来发展也没有太多着墨。

从三四线转向一二线的关键节点在2017年,当年弘阳地产拿下了43个项目,权益可售面积为245万平方米,总货值约367亿元。

截止2018年底,弘阳地产土地储备1308万平方米,其中70%位于江苏区域,而按城市等级分,79%位于一二线城市。

在业绩会现场,何捷也详细讲解了弘阳地产的买地逻辑。在投资与拿地上,弘阳地产确立了“做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈”的区域布局策略。

在何捷看来,在国家一城一策的政策下,在长三角、环渤海、大湾区整个大周期是比较趋同,在市场变化的情况下,要么好要么不好,公司在布局的时候会考虑不同的市场、不同的周期,这样可以对冲市场的变化,也可以抓到更多的机遇。

与2018年销售增速80%相比,2019年600亿销售目标,显得保守很多。弘阳地产内部把2019年定义为“从奋斗到艰苦奋斗的关键一年”。

何捷回应称,整体房地产市场发展回归平稳态势,从结构上看,一二线比较严控,未来的销量和都会受到影响,并不是主动踩刹车的计划。

以下为弘阳地产集团有限公司2018年度业绩发布会现场实录:

现场提问:弘阳虽然净负债率出现下降,但是有息负债的部分增加了将近100亿,原因是什么?今年的融资计划怎么样?一年内到期的负债比例是43%左右,偿债的计划是怎样的?关于土地储备1300万平方米,货值大概是多少?怎么支撑起600亿的销售目标?

申广平:我们的净负债率其实在行业保持比较低的水平约68%,得益于净资产的增加,同时也有125亿元比较高的现金储备。

有息负债增加与我们的业务规模增长是相关的,另外,公司在境外发了美元债、IPO后资金入境的时候有个资金外贷。其实是做了大概32亿元,如果把这个剔除的话,我们的有息负债增长还是比较低的。

第二,关于短债,如果把有全额保证金做质押的外存内贷去除,短债占比是34%,基本上是控制在公司之前损失的短债占比三分之一的水平,这在快速发展的企业当中还是比较稳健的。

土地储备方面,我们的货值也是超过1000亿元,2019年一季度增加近200亿的货值,希望能够支撑到公司两到三年的发展。我们觉得高质量的土地储备是很重要的,公司的土地储备79%在核心一二线城市。

现场提问:明年现金流指引是怎么样?2019年600亿元的合约销售权益占比如何?

申广平:弘阳有一套比较完整的、严格执行的现金流管控的原则。我们大致套路是这样的,第一销售回款基本上控制在90%左右。第二拿出回款的50%到60%左右用于投资拿地。投资要看市场窗口期,市场投资机会比较好,投入高一点,如果市场情况一般,那我们可能会降到50%以内。

另外,对于其他的经营也会有一些控制,比如像税金、税负率,希望在10%左右。关于融资,希望能够保持稳健,改善债务结构,更重要的希望2019年能拿到一些周期更长的资金,能够支撑公司未来更好地、快速地发展。

600亿的销售额权益占比大概在50%到55%的水平。这跟我们的合作策略有关系,在江苏很多的项目都有合作,主要因为弘阳的品牌、在当地的影响力,大家都选择跟我们合作。这样能够有效降低土地成本,所以未来支撑600亿销售,按照这样的权益比去做的话,我们还是非常有信心实现的。

现场提问:去年土地成本是多少?毛利率下跌是因为土地成本比较高,如果发展一二线城市比较多的话,是不是未来毛利率就维持在这个水平?还是往后入账的项目可以拉高一点?去年看到公司也进入了很多城市,今年进入城市的安排怎么样?

商业方面,去年还在盈利今年有一点点亏损,是因为转型轻资产还是南京的项目投入比较多?关于派息,往后会不会提升派息?

申广平:整体的土地成本是4300元/平米。其实毛利率下跌跟弘阳当前的发展有关系,原来毛利率高的原因,也是受益于在南京当地的深耕。南京的土地红利其实慢慢地回归于正常的行业水平,但是其它新入的城市,因为我们还是要打造品牌,好的性价比品牌项目,能够在当地生根、扎根,所以未来的毛利率应该会回归到行业的平均水平。

商业的盈利性问题,其实我们商业EBITDA还是非常高的,主要原因是2018年做了一些新门店的拓展,同时像弘阳广场这样一些纵向持有的项目,没有完全开业。去年9月份几个场馆重装开业,今年8月份还会有C2、C3馆两个馆重新改建之后再开业,所以当这些项目一旦开业,租金提高后商业的盈利能力会大幅增加。

关于派息的问题,弘阳是一家愿意回馈投资人的公司,所以对于派息的比例达到25%,未来的派息会根据公司的情况,包括资本市场的一些导向,我们会跟行业的趋势是相匹配的。

何捷:进入新的城市,我们刚刚讲了全国化布局,大的构建我们基本已经搭完了,基本上主要的城市都已经进去了,特别是2019年我们又进入了一些新的城市。

应该说我们会去聚焦现有进入的城市,当然也会新进一些城市,但是不会像去年那么大规模地进入新城市,更强调是在现有城市深耕。

李达辉:这次的派息比例是25%,其实一点都不低,因为我们只上市半年,去年7月份才上市,等于半年的时间已经能够分整年的核心利润的25%,其实是非常高的。

现场提问:2018年弘阳地产的增速是84%,但是今年销售目标是600亿,控制在20%到30%的增速,是不是特别踩了一脚刹车,这个数据是不是保守估算?从长三角区域出来的本土房企,不太愿意走出去,但是弘阳去年进入了13个省市区域,全国性的布局是不是迈得有点大?这是出于怎样的考虑?

何捷:这不是刻意地刹车,应该说2017年、2018年、2019年整体的房地产大形势上还是有一些变化的。虽然说今年市场可能会比较稳,整个市场的发展已经进入了稳态,不像前两年的突飞猛进,所以在制订目标的时候,与目前市场能够更好地进行匹配,而不是刻意去踩刹车。

第二,从结构上,一二线城市还是比较严控的城市,可能更强调市场的稳定性,所以在这个层面上,未来的土地储备、销量也决定了,我们的计划不能跟市场发生比较大的偏差。

长三角是一个非常好的市场,我们要深耕长三角、走出大江苏,这是战略的一个核心,又坚定地去布局都市圈。

和其他企业不一样的是,我觉得我们可能更多看到的是东、中、西,或华北、华东、华南三个大的城市带,实际上它们的周期、窗口期是不一样的,特别是国家在一城一策管控的时候,变化是很大的。

因为有了这样一个东、中、西或北、中、南的布局结构,你会有很多周期的机会。

在长三角、环渤海、大湾区,可能相对来说整个周期比较趋同,所以在市场变化的时候,在一个趋同的市场,要么特别好,要么特别不好,这实际上是一种风险。所以从布局上,我们还要考虑不同的周期、不同的发展带、不同的潜力进行布局,这样可以去对冲未来的市场政策的一些变化。

在这个过程中,我们认为其实也会有很多机遇,你可以抓到可能比行业平均毛利水平更好的地块和项目,这样对公司的发展也是会非常有益的。

现场提问:公司最近在合肥阜阳拿地,我问问你们的拿地逻辑是怎样的?可以详细说一下吗?

何捷:其实房地产行业当中,大家都一定会去思考这个问题,我到哪里去拿地,拿什么样的地。

我觉得可能只是最近我们正好在合肥、阜阳拿地,碰到这样一个时点,让你看到了它,但是它不代表整个弘阳策略的全部,但是它能代表我们的一些想法。

我刚刚说过了,窗口期要去看节点性的城市,我们说节点性的城市并不代表一定都是二线的省会城市,还有很多节点性城市它的周期可能还没开始,有的周期可能已经结束了,所以在不同的城市有对不同的判断。

像阜阳这样的,我们认为周期刚刚才开始,阜阳是一个1000万人口的城市,以前很多人都认为这样的城市,可能它的人口在流失,没有什么消费能力,它这个市场可能有问题。恰恰相反,其实不是这样的,不能把阜阳定义为农村,它是1000万人口的一个大城市,虽然他们的能级并不像合肥那么高,但是它的消费能力还是非常强的,有合适的地块,我们有合适的产品,所以我们就会到这个地方去拿地。

另外,其实我们最近在西安、长沙不错的位置拿了一些地,所以整个的布局还是坚持一二线为主,三四线以都市圈为主。一线城市目前的情况,北京、上海还是门槛比较高,但是广州、深圳是有机会的。我们的商业已经进了广州,也有广州区域公司,在佛山已经有两个项目,未来湾区这边我觉得还是有很多机会的。

撰文:杨晓敏 审校:刘满桃

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