观点地产网 上市半年后，弘阳地产在香港举行首场业绩发布会。在董事长曾焕沙的带领下，总裁何捷、首席财务官申广平、副总经理李达辉悉数亮相。
管理层用了整整40分钟来讲解弘阳的历程及全年发展情况，显然想让外界多了解一下这家来自南京的房企。
弘阳地产交出的首份成绩单并不算亮眼，除了销售大涨84%至473亿元，毛利率和净利率均出现同比下降的趋势。不过，曾焕沙在开场致辞中还是很谦虚：“过去几年，弘阳就像小学生一样，每天都在学习。”
而上市后最明显的变化是弘阳地产打通了融资通道，2018年总有息负债明显增加，从2017年的116亿元上涨到219亿元。
2018年对弘阳地产来说，是不同寻常的一年。7月份成功完成香港上市，同时设立上海+南京双总部的策略布局。
登录资本市场后，弘阳加快了走出去的步伐。2018年弘阳新增了31幅地块，共取得土地面积184万平方米，新进入11个城市如杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等，完成全国布局。
“快速周转能力”作为房企必答题，考验的是房企投资、融资、运营、产品、营销等综合能力。
据介绍，弘阳地产已梳理总结出“3671”大运营体系打法，即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正，高效运营将强有力地保障全国化布局战略落地。
不过从区域化向全国化扩张，确实是需要付出代价的。根据年报，弘阳地产2018年行政开支由2017年同期3亿元增加124.9%至6.83亿元。增加的主要原因是业务扩张和上市费用所致。
而体现在财务报表上，毛利率和净利率水平同时出现下滑。首席财务官申广平也回应观点地产新媒体称，主要与公司的快速发展有关，在新进入的城市比较注重打造品牌，影响毛利水平。另一方面，大本营南京的土地红利在慢慢消失，也影响了利润。他进而表示，相信随着布局稳定并深耕，利润水平会保持稳定态势。
弘阳地产是国内为数不多的以商业起家的房企，业绩会上弘阳提出“地产+商业”双轮驱动的商业模式，但是在2018年92.4亿收入中，95.7%来自于物业销售，约88.42亿元，商业+酒店业务仅贡献收入3.9亿元。而业绩会上对于商业板块业务的未来发展也没有太多着墨。
从三四线转向一二线的关键节点在2017年，当年弘阳地产拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，总货值约367亿元。
截止2018年底，弘阳地产土地储备1308万平方米，其中70%位于江苏区域，而按城市等级分，79%位于一二线城市。
在业绩会现场，何捷也详细讲解了弘阳地产的买地逻辑。在投资与拿地上，弘阳地产确立了“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的区域布局策略。
在何捷看来，在国家一城一策的政策下，在长三角、环渤海、大湾区整个大周期是比较趋同，在市场变化的情况下，要么好要么不好，公司在布局的时候会考虑不同的市场、不同的周期，这样可以对冲市场的变化，也可以抓到更多的机遇。
与2018年销售增速80%相比，2019年600亿销售目标，显得保守很多。弘阳地产内部把2019年定义为“从奋斗到艰苦奋斗的关键一年”。
何捷回应称，整体房地产市场发展回归平稳态势，从结构上看，一二线比较严控，未来的销量和都会受到影响，并不是主动踩刹车的计划。
以下为弘阳地产集团有限公司2018年度业绩发布会现场实录：
现场提问：弘阳虽然净负债率出现下降，但是有息负债的部分增加了将近100亿，原因是什么？今年的融资计划怎么样？一年内到期的负债比例是43%左右，偿债的计划是怎样的？关于土地储备1300万平方米，货值大概是多少？怎么支撑起600亿的销售目标？
申广平：我们的净负债率其实在行业保持比较低的水平约68%，得益于净资产的增加，同时也有125亿元比较高的现金储备。
有息负债增加与我们的业务规模增长是相关的，另外，公司在境外发了美元债、IPO后资金入境的时候有个资金外贷。其实是做了大概32亿元，如果把这个剔除的话，我们的有息负债增长还是比较低的。
第二，关于短债，如果把有全额保证金做质押的外存内贷去除，短债占比是34%，基本上是控制在公司之前损失的短债占比三分之一的水平，这在快速发展的企业当中还是比较稳健的。
土地储备方面，我们的货值也是超过1000亿元，2019年一季度增加近200亿的货值，希望能够支撑到公司两到三年的发展。我们觉得高质量的土地储备是很重要的，公司的土地储备79%在核心一二线城市。
现场提问：明年现金流指引是怎么样？2019年600亿元的合约销售权益占比如何？
申广平：弘阳有一套比较完整的、严格执行的现金流管控的原则。我们大致套路是这样的，第一销售回款基本上控制在90%左右。第二拿出回款的50%到60%左右用于投资拿地。投资要看市场窗口期，市场投资机会比较好，投入高一点，如果市场情况一般，那我们可能会降到50%以内。
另外，对于其他的经营也会有一些控制，比如像税金、税负率，希望在10%左右。关于融资，希望能够保持稳健，改善债务结构，更重要的希望2019年能拿到一些周期更长的资金，能够支撑公司未来更好地、快速地发展。
600亿的销售额权益占比大概在50%到55%的水平。这跟我们的合作策略有关系，在江苏很多的项目都有合作，主要因为弘阳的品牌、在当地的影响力，大家都选择跟我们合作。这样能够有效降低土地成本，所以未来支撑600亿销售，按照这样的权益比去做的话，我们还是非常有信心实现的。
现场提问：去年土地成本是多少？毛利率下跌是因为土地成本比较高，如果发展一二线城市比较多的话，是不是未来毛利率就维持在这个水平？还是往后入账的项目可以拉高一点？去年看到公司也进入了很多城市，今年进入城市的安排怎么样？
商业方面，去年还在盈利今年有一点点亏损，是因为转型轻资产还是南京的项目投入比较多？关于派息，往后会不会提升派息？
申广平：整体的土地成本是4300元/平米。其实毛利率下跌跟弘阳当前的发展有关系，原来毛利率高的原因，也是受益于在南京当地的深耕。南京的土地红利其实慢慢地回归于正常的行业水平，但是其它新入的城市，因为我们还是要打造品牌，好的性价比品牌项目，能够在当地生根、扎根，所以未来的毛利率应该会回归到行业的平均水平。
商业的盈利性问题，其实我们商业EBITDA还是非常高的，主要原因是2018年做了一些新门店的拓展，同时像弘阳广场这样一些纵向持有的项目，没有完全开业。去年9月份几个场馆重装开业，今年8月份还会有C2、C3馆两个馆重新改建之后再开业，所以当这些项目一旦开业，租金提高后商业的盈利能力会大幅增加。
关于派息的问题，弘阳是一家愿意回馈投资人的公司，所以对于派息的比例达到25%，未来的派息会根据公司的情况，包括资本市场的一些导向，我们会跟行业的趋势是相匹配的。
何捷：进入新的城市，我们刚刚讲了全国化布局，大的构建我们基本已经搭完了，基本上主要的城市都已经进去了，特别是2019年我们又进入了一些新的城市。
应该说我们会去聚焦现有进入的城市，当然也会新进一些城市，但是不会像去年那么大规模地进入新城市，更强调是在现有城市深耕。
李达辉：这次的派息比例是25%，其实一点都不低，因为我们只上市半年，去年7月份才上市，等于半年的时间已经能够分整年的核心利润的25%，其实是非常高的。
现场提问：2018年弘阳地产的增速是84%，但是今年销售目标是600亿，控制在20%到30%的增速，是不是特别踩了一脚刹车，这个数据是不是保守估算？从长三角区域出来的本土房企，不太愿意走出去，但是弘阳去年进入了13个省市区域，全国性的布局是不是迈得有点大？这是出于怎样的考虑？
何捷：这不是刻意地刹车，应该说2017年、2018年、2019年整体的房地产大形势上还是有一些变化的。虽然说今年市场可能会比较稳，整个市场的发展已经进入了稳态，不像前两年的突飞猛进，所以在制订目标的时候，与目前市场能够更好地进行匹配，而不是刻意去踩刹车。
第二，从结构上，一二线城市还是比较严控的城市，可能更强调市场的稳定性，所以在这个层面上，未来的土地储备、销量也决定了，我们的计划不能跟市场发生比较大的偏差。
长三角是一个非常好的市场，我们要深耕长三角、走出大江苏，这是战略的一个核心，又坚定地去布局都市圈。
和其他企业不一样的是，我觉得我们可能更多看到的是东、中、西，或华北、华东、华南三个大的城市带，实际上它们的周期、窗口期是不一样的，特别是国家在一城一策管控的时候，变化是很大的。
因为有了这样一个东、中、西或北、中、南的布局结构，你会有很多周期的机会。
在长三角、环渤海、大湾区，可能相对来说整个周期比较趋同，所以在市场变化的时候，在一个趋同的市场，要么特别好，要么特别不好，这实际上是一种风险。所以从布局上，我们还要考虑不同的周期、不同的发展带、不同的潜力进行布局，这样可以去对冲未来的市场政策的一些变化。
在这个过程中，我们认为其实也会有很多机遇，你可以抓到可能比行业平均毛利水平更好的地块和项目，这样对公司的发展也是会非常有益的。
现场提问：公司最近在合肥阜阳拿地，我问问你们的拿地逻辑是怎样的？可以详细说一下吗？
何捷：其实房地产行业当中，大家都一定会去思考这个问题，我到哪里去拿地，拿什么样的地。
我觉得可能只是最近我们正好在合肥、阜阳拿地，碰到这样一个时点，让你看到了它，但是它不代表整个弘阳策略的全部，但是它能代表我们的一些想法。
我刚刚说过了，窗口期要去看节点性的城市，我们说节点性的城市并不代表一定都是二线的省会城市，还有很多节点性城市它的周期可能还没开始，有的周期可能已经结束了，所以在不同的城市有对不同的判断。
像阜阳这样的，我们认为周期刚刚才开始，阜阳是一个1000万人口的城市，以前很多人都认为这样的城市，可能它的人口在流失，没有什么消费能力，它这个市场可能有问题。恰恰相反，其实不是这样的，不能把阜阳定义为农村，它是1000万人口的一个大城市，虽然他们的能级并不像合肥那么高，但是它的消费能力还是非常强的，有合适的地块，我们有合适的产品，所以我们就会到这个地方去拿地。
另外，其实我们最近在西安、长沙不错的位置拿了一些地，所以整个的布局还是坚持一二线为主，三四线以都市圈为主。一线城市目前的情况，北京、上海还是门槛比较高，但是广州、深圳是有机会的。我们的商业已经进了广州，也有广州区域公司，在佛山已经有两个项目，未来湾区这边我觉得还是有很多机会的。
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