泰禾25亿三连购 黄其森扩张策略变调应对高地价市场

资本金融 土地 泰禾 2017-03-08 23:31:25
几天前的全国两会上,泰禾集团董事长黄其森明确表示,未来将减少公开市场拿地的比例,更多以并购的方式储备土地。

观点地产网 以往土地招拍挂中表现“勇猛”的泰禾,开始转变为并购合作低调风格。

3月8日,泰禾集团股份有限公司一连发布三个公告,披露其最新并购的三个项目。

当天,通过股权收购的方式,泰禾共计斥资约25.42亿获得位于济南、杭州的13宗地块,新增土地储备约85.36万平方米。

观点地产新媒体注意到,对于此次收购的三个项目,泰禾均表示,主要为了“增加项目土地储备,有利于拓展公司房地产项目资源,提升公司品牌影响力。”

回望前两年,规模诉求强烈的泰禾曾是土地招拍挂市场最活跃的一分子之一,但在公开市场高价地频出、政府限地价措施随之而来的情况下,泰禾去年开始却渐渐将重心转移到了并购上。

“合作开发有利于降低开发风险,发挥强强合作的优势。”泰禾曾在年报中如是表示。几天前的全国两会上,泰禾集团董事长黄其森更是明确表示,未来将减少公开市场拿地的比例,更多以并购的方式储备土地。

25.42亿三连购

观点地产新媒体查阅公告发现,3月8日当天,泰禾分别收购了济南东都项目资产、杭州富阳银湖街道野风山项目51%权益以及达盛集团旗下的达盛置业有限公司70%股权,所需代价共计25.42亿元。

其中,济南东都项目资产为泰禾全资子公司锦兴置业向济南信豪房地产及济南泰悦房地产签署协议收购,在东都项目资产的评估值约10.17亿元的基础上,锦兴置业合计以约10.2亿元购买东都项目资产。

资料显示,该东都项目资产位于济南市历城区奥体中路与工业北路交叉口东,由济南信豪开发建设,于2014年及2015年相继建成,包括东都国际广场、东都尚城区域内部分地上建筑、地下设施、车位等资产。

观点地产新媒体获悉,此次交易的标的即东都项目资产包括两宗商住地块中未出售的房产、地下设施、车位,总建筑面积约88712.03平方米。土地使用权终止日期为商业2051年9月29日;住宅2081年10月12日。

其中可售住宅面积为13964.96平方米,可售写字楼面积为14624.34平方米,可售商铺面积为9854.05平方米,可售公寓面积为44397.78平方米,可售储藏室面积为5870.9平方米,可售车位1532个,此外,还有42套已出租的商铺及公寓。

泰禾全资子公司济南中维置业又以约4.27亿向济南泰悦房地产收购其持有100%股权的达盛置业70%股权。

据此,泰禾获得达盛置业旗下位于章丘市经十东路以北,潘王路以西,总占地面积为272431平方米的6宗目标地块,该6宗地块用途为住宅用地,容积率为地上1.2-1.8、地下小于1.5。

且收购完成后,达盛置业将设董事会,董事会成员由3人组成,泰禾委派2人,济南泰悦房地产委派1人。泰禾委派的董事将担任达盛置业董事长及法定代表人并兼任总经理。

与此同时,泰禾的全资子公司福州泰禾运成置业又斥资约6.71亿,向杭州富阳银湖街道野风山项目的开发主体杭州富阳野风乐多和杭州多乐分别收购51%、25.5%的股权。

因富阳乐多为杭州多乐的控股公司,持有其50%股份,完成收购后,泰禾运成置业也将直接和间接持有杭州多乐51%股份。同时泰禾运成置业还约以4.32亿元向野风房地产、浙江野风收购对项目公司51%比例的等额债权。

收购完成后,泰禾将获取杭州富阳银湖街道野风山项目51%权益,收购股权及债权代价共计约11.03亿元,并向项目公司委派3名董事,其中一名担任董事长及法人代表。

观点地产新媒体获悉,该野风山项目为2010年取得,位于位于杭州富阳区银湖板块,为杭州最早别墅开发片区,项目包含了5宗地块,土地总面积约为49.25万平方米,综合容积率为1,土地用途为住宅及商业。

目前其中一宗地块已完成建设并交付,另一宗地块一期住宅部分已封顶并预售,二期部分已开发建筑面积约25.91万平方米。该项目尚未开发总计容建筑面积为25.29万平方米,剩余用地面积约合487.91亩。

三个项目的收购交易全部完成后,泰禾将在济南及杭州总计补充土地储备约85.36万平方米。泰禾方面在公告中表示,此次并购主要为了增加公司土地储备,拓展项目资源同时提升公司品牌影响力。

从地王到并购

值得注意的是,泰禾提到,杭州富阳银湖街道野风山项目综合容积率为1,但已开发部分容积率较高,因此剩余待开发部分容积率仅0.78,“适合于开发公司院子系高溢价产品”,意味着该项目将被开成泰禾在杭州的第二个院子系项目。

因而在消息传出后,泰禾集团相关人士即在朋友圈称,“泰禾院子实现13城21院战略布局。”

据观点地产新媒体了解,在泰禾已布局的这21院中,通过并购或合作落地的其实也不在少数。

以华东区域为例,除了最新获得的野风山项目外,目前泰禾在华东区域的6个院子项目中,3个均为近一年内的新增的合作项目。

从2014年的“六城八院”到如今的“13城21院”,泰禾正利用合作来替代招拍挂拿地实现快速的扩张。

而延伸至院子系以外的全部项目可以发现,前两年曾在热门一二线城市重金创下多个高价地块记录的泰禾,已将其扩张策略中重心逐渐转移至并购、合作。观点地产新媒体就此联系泰禾集团相关人士时,其亦表示未来泰禾将更多通过合作并购的方式扩张。

观点地产新媒体翻查泰禾年报获悉,2015年泰禾共在北京、深圳、杭州等地获得6块土地,其中两个为合作开发项目。截至2015年底,其已拿地未开工建筑面积为297.13万平方米。

2016年上半年,泰禾在北上深及苏州等城市共计新增11块土地,其中合作开发的项目已达8个,包括上海新江湾项目、北京昌平南邵0303-07项目、福州长乐项目等。截止2016年6月30日,泰禾的土地储备为451.0536万平方米,比2015年底增加逾150万平方米。

“合作开发有利于降低开发风险,发挥强强合作的优势。”泰禾在年报中如是表示,因此未来还会加大战略投资并购和项目合作开发力度。

有分析指出,除了降低开发风险,通过合作的方式降低获取土地的成本也是泰禾改变策略的主要原因。

早在2015年12月通过收购49%股权及代建的方式获得“杭州院子”时,泰禾集团负责人就曾透露,通过代建等方式转型成为轻资产房企是公司的一项重大战略决策。

2016年9月,泰禾便是以代建的方式参与到信达30.3亿元拿下的深圳坪山新区住宅项目,除了无需支付土地及项目开发费用,还可将总销售收入的百分之三作为代建收入,按泰禾在在三季报中预估的销售收入为65亿算,其将在合作期限内获得1.95亿的委托建设费用。

近日,泰禾集团董事长黄其森以全国政协委员的身份参加两会时,也明确地表示,在目前的市场导向下,泰禾将更多以并购的方式进行土地储备,至少不会在近期去拿“地王”。

一二线热门城市土地资源稀少,招拍挂土地价格越来越高,尤其去年以来多地政府都先后出台政策控制高价地的出现,使得获取土地的难度及成本都在不断上升,因而去年泰禾80%左右的新增土地均通过并购获得。

“今年也不会再经常出现在公开市场上参与拿地”,黄其森表示,因融资方面的调控,今年很多中小企业可能会出现资金紧张的问题,给泰禾的并购机会也会随之增加,“哪怕小股操盘,控股,都是多赢的局面。”

撰文:黄冬艳 审校:武瑾莹
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