主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，现场亲爱的观众朋友们，上午好！

 

欢迎大家来到2020博鳌房地产论坛现场——博鳌20年，这是漫长而且令人记忆深刻的一段旅程。从2001年到2020年，走过了新世纪五分之一的岁月，也走过了中国房地产发展最为快速的黄金时期。

 

回到20年前，从那时起就参与、支持博鳌房地产论坛的嘉宾们，都向往着中国房地产的美好未来；当我们翻出一张张旧时相片，沉淀在脑海深处的记忆逐渐鲜活，有无数人和事值得我们铭记。

 

历史给我们的最好东西，就是它所激起的热情。从今天看过去二十年，中国房地产发展成为了国民经济举足轻重的一个支柱行业，行业的内涵与外延也在不断扩大。虽然数历周期，但总能迎来契机。

 

现在是2020年，世界已然改变。让我们再一次相聚在博鳌房地产论坛，发出自己的声音，发表自己的大家都在问今后房地产的发展，还会像以前一样吗？由此，我们今天再一次在博鳌相聚。

 

在纪念“博鳌20年”这一特别的时刻，在这里，发出自己的声音、发表自己的见解，用更具全局和前瞻力的目光，去洞察行业、洞见未来。

 

观点亮剑思想交锋，“博鳌20年”注定将是一个值得记忆的高光时刻，不仅是因它伴随着我们走过了高速发展的黄金时代，更是因为在这特别一年中，我们再次直面信心与挑战。

尊敬的各位来宾，2020博鳌房地产论坛的大会主题是“地产远见：重启的世界”；接下来，请允许我代表主办方观点地产机构，以及联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、今日头条，再一次欢迎大家来到2020博鳌房地产论坛现场。

下面，请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是：

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏先生
建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一先生
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生
阳光保险集团首席经济学家邱晓华先生
华夏新供给经济学研究院院长贾康先生
旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中先生
招商局蛇口董事、党委副书记、常务副总经理刘伟先生
凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓先生
朗诗集团董事长田明先生
迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖女士
阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌先生
融创中国控股有限公司执行总裁、广深区域执行总裁余英先生
花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军先生
京东集团副总裁、京东数科研究院院长、首席经济学家沈建光先生
中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明先生
中泰证券首席经济学家李迅雷先生
上坤集团创始人兼CEO朱静女士
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士
保利发展控股集团副总经理孔峻峰先生
如是金融研究院院长首席经济学家管清友先生
当代置业(中国)有限公司执?董事兼总裁张鹏先生

金地集团副总裁郝一斌先生
东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生
中国金茂高级副总裁魏浙先生
德信集团董事长胡一平先生
彰泰集团董事局主席黄海涛先生
卓越置业集团有限公司执行总裁沙骥先生
方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长颜色先生
金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣先生
万科南方区域事业集团执行合伙人、海南万科首席合伙人、总经理张华先生
正荣地产执行董事兼副总裁刘伟亮先生
绿城管理副总裁祝军华先生
昌建控股集团有限公司董事长赵建生先生
海尔集团中国区副总裁、GEA中国区总经理、战略大客户中国区总经理肖慧先生
绿都地产集团董事长杨张峰先生
上海爱家集团总裁李彦漪女士
远大住宅工业集团股份有限公司董事、总裁唐芬女士
蓝城集团总裁许峰先生
路劲地产集团有限公司主管董事刁露女士
荣盛房地产发展股份有限公司副总裁伍小峰先生
广东省房地产行业协会会长王韶先生
金辉控股(集团)有限公司高级副总裁黄俊泉 先生
华联控股股份有限公司副董事长李云女士
中锐投资集团副董事长贡明先生
雅居乐地产集团海南区域总裁曾标志先生
力高地产集团有限公司副总裁王曙煜女士
厦门大唐房地产集团有限公司总裁郝胜春先生
佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策先生
禹洲集团副总裁张岩先生
世联行首席技术官、中国建设教育协会房地产专业委员会常委黎振伟先生
黑石集团董事总经理曹文伟先生
楷林控股董事长郑新桥先生
新城控股集团股份有限公司副总裁张丽萍女士
康桥集团执行副总裁李威先生
奥山控股董事局副主席、联席总裁周凤学先生

阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生
山东钢铁集团房地产有限公司副总经理李宏伟先生
蓝润地产副总裁 刘瑞光先生
天安数码城集团助理总裁、凤岗天安数码城董事总经理余安定先生
合生商业集团副总裁张西女士
上海爱家集团执行总裁段静女士
紫光海阔集团副总裁甘玫女士
悦达地产集团有限公司党委委员、常务副总经理胡陈先生
信业基金联席首席执行官马博先生
横琴平安不动产股权投资管理有限公司总经理喻浩先生
恒亿集团董事局主席郭建平先生
高力国际中国区董事总经理邓懿君女士
好屋集团联合创始人、联席总裁陈兴女士
IWG集团中国区总裁胡懋先生
SAP房地产及工程建设行业首席专家余恕奇先生
每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣先生
华夏时报副社长、地产事业部总经理王冰凝女士
搜狐焦点全国总编辑马霄倓女士
今日头条山东公司总经理郑可先生
观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

谢谢所有嘉宾朋友的到来！此外，还有许多全国标杆以及地方龙头企业的领导、管理层参与支持论坛，再一次感谢大家。特别的是，还有部分因为疫情或其他原因不能到达现场的嘉宾，会通过视频连线的方式，与现场的嘉宾一起交流和对话。

最后，我代表论坛主办方，感谢2020博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们分别是：昌建控股、慕思寝具、5100西藏冰川矿泉水、耐克运动营。

 

接下来，我们进入嘉宾致辞环节；首先将请出本次论坛的第一位致辞嘉宾：每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨積先生为我们致辞，有请杨積先生，您的致辞时间是2分钟。

杨積：尊敬的陈诗涛女士、各位来宾，大家早上好！欢迎大家来到2020博鳌房地产论坛，作为本次活动的联合主办机构，我谨代表每日经济新闻向论坛的开幕表示祝贺，也对各位与会的嘉宾的到来表示欢迎。

大家知道今年是一个非常特殊的年份，疫情对今年的影响非常大，到目前仍然影响着大家和各行各业的方方面面。今年上半年在疫情最为肆虐的时候，中国房地产的数据其实是非常令人震惊的，比如很多城市的新房成交是零成交，二手房的成交也是零成交，至少2月份，全国的楼市整体成交是一个有史以来的新低。在一季度房地产的投资也是呈现了一个断崖式下跌，但是以头部房企为代表，在线下的售楼处关闭的状态下，转而出现了很多互联网线上让利营销的形式，以抗击今年的黑天鹅事件，呈现出一个保规模、稳增长的新模式。所以我们也可以看到在二季度接近尾声的时候，我们的房地产市场是一种反弹的姿态，重新走出了一个上扬的行情。

 

从数据上来看，2019年全年到年底的时候，中国房地产市场千亿的房企有34家，商品房的销售金额突破15万亿，在今年上半年虽然受到疫情的影响，但是突破千亿的房企仍然达到了13家。曾经非常欣欣向荣的行业、曾经一直处在上升通道的行业，在今年上半年来看，在销售与价格的曲线中，仍然呈现出了一个罕见的马蹄形，在这样的背景下，讨论行业和企业的未来，以及下一步的发展，比任何时候都更有意义。

 

今年是博鳌房地产论坛第20年，也是每日经济新闻创办的第16个年头，我们的新媒体矩阵现在已经成为中国最大的财经原创新闻发源地之一，每日经济新闻微博粉丝已经突破4500万，是名副其实的财经媒体第一大号，所以在现阶段我们期待这次的房地产论坛上能够听到来自行业和嘉宾更多的真知灼见，我们也作为新闻媒体在生产和传播财经视角下的房地产行业的优质内容做出我们自己的努力和贡献。

 

最后再次祝此次活动取得圆满成功，也祝大家有一个很好的收获。

主持人：谢谢杨積先生，接下来让我们掌声有请搜狐焦点全国总编辑马霄倓女士致辞。

 

马霄倓：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！我是搜狐焦点的马霄倓，很高兴能再次站在这里，代表搜狐焦点与在座的行业精英以及众多媒体相聚博鳌，共同探讨今年地产行业的新命题“地产远见，重启世界”，伴随经济的新常态与房住不炒的基本要求，房地产行业从管理模式到人员架构，从业务布局到产业形态，都在适应着新环境下的变化，多元化布局成为房地产行业的新常态，产城融合、特色小镇崛起，物业成为资本市场风口，一系列的改变正在发生，能够更多的从未来思考现在，感慨今天，活在明天，赢在后天，只有目光长远，才能穿越地产周期，见证行业发展。

地产行业始终在进步，作为伴随着房地产行业风云变化的互联网媒体，搜狐焦点从1999年创立至今已有21年，21年间，见证了居民居住条件翻天覆地的改变，也见证了房地产行业的飞速发展，媒体属性驱使着我们去理解用户、拥抱用户，得用户者得天下，搜狐焦点背靠搜狐门户6亿海量用户，为8000万购房者提供专业的置业服务，依托于用户的使用以及全行业的关注，搜狐焦点全面布局地产、财经、文旅、家居等多个品牌版图，全方位覆盖B端及C端用户，将搜狐焦点的品牌影响力深入人心。

 

互联网逻辑也驱使着我们去追求技术的卓越与地产应用的落地，2020年我们在房地产的营销场景应用中推出了售楼云的概念，围绕带客的焦点雷达系统，挖掘线索的天机系统、开盘以及验资的SaaS系统，都做到了行业领先，占据市场的绝对份额。

 

中国房地产从萌生至今30年出头，对于一个国民经济的重要产业而言，正值壮年，博鳌房地产论坛与搜狐焦点携手时至今日也有21年的时间，说是青年也豪不为过，三十而已、二十不惑，大好年华，大有可为。

 

最后我代表搜狐焦点祝愿第20届博鳌房地产论坛圆满成功，谢谢大家。

主持人：谢谢马霄倓女士，请入席就坐。接下来我们将有请出的是华夏时报副社长、地产事业部总经理王冰凝女士为本次论坛致辞。

 

王冰凝：各位来宾、各位新老朋友大家好，非常荣幸与观点地产机构联合主办2020博鳌房地产论坛，我谨代表华夏时报对论坛的召开表示最热烈的祝贺，对各位的到来表示最诚挚的欢迎。

时值博鳌房地产论坛20年，今年年度的主题是“重启的世界”，2020年可以说是一个转折点，中国乃至全世界发生了翻天覆地的变化，身在其中没有谁可以独善其身，庆幸的是困难稍微远离，国内控制疫情逐渐向好，危与机并存，对所有企业来说，这无疑是一场新的精彩，是不破不立的一场重启。

 

而房地产行业尽管也遭遇了疫情的袭击，但同时也是疫情后恢复最快的行业之一，在民生需求对市场的支撑与政策、金融环境的助力下，地产行业得已迅速回血，展示出优于其它行业的抗风险能力，这次疫情的压力测试也让优秀的企业脱颖而出。

 

疫情之后，我们又相逢在这里，相信过去8个月对每个人来说都是一场心灵的洗礼，经过失去才懂得又有，疫情无情，带给我们的东西，也让我们更懂得爱与珍惜，包括健康、生活，以及人的存在本身，也正是这样的领悟，让我们对华夏时报的媒体使命进行了更深层次的思考。2020年是华夏时报改版第13年，13年间华夏时报已经发展成为涵盖报纸、网站、新媒体、水皮杂谈系列大V专栏、活动策划、音频、视频、社群运营的全媒体综合服务平台，与此同时，作为中国残联主管主办的中央级财经媒体，我们有着与生俱来的公益基因与人道情怀，故而在财经专业基础上，我们将新闻视野拓展到与人道、民生、公益相关的一切领域，我们的视角将非常宏大而充满人文情怀。

 

后疫情时代，我们正迎来二次腾飞的契机，让我们共同甩掉白银时代的疲惫，以及与对以往的固有认知，路就在前方，等待在座所有建设者去开拓新生活，建立新秩序，迎接充满新生与希望的未来，谢谢大家。

主持人：谢谢王冰凝女士。接下来掌声有请今日头条山东公司总经理郑可先生致辞。

 

郑可：各位尊敬、各位新老朋友大家早上好，我是今日头条的郑可，很高兴今天有这样的机会与各位相聚在这里，面朝大海、春暖花开，因为大家对住宅的美好需求，让海南在近20年来都是房地产投资的热潮。在今年的特殊时期，我们所有人可能都经历了成年之后在家中居住的最长时间，当疫情逐步稳定之后我看到不少人都在谈论，经此一役，大家对于居住环境的要求将会大幅度提高，对于同样步入发展新时期的房地产企业而言，我想也是机遇和挑战。

巨量引擎作为字节跳动旗下的营销服务品牌，整合了字节跳动全平台营销资源，为全球广告主提供综合的数字营销解决方案，为我们的企业用户的转化需求带来更多的选择和路径。以房地产为例，除了大家熟悉的今日头条、抖音、西瓜视频等平台之外，我们深耕在房地产垂直领域的产品也拥有不小的用户基础。

 

在今年之前，直播卖房对房地产行业的营销来说并不是标配，但在今年的特殊时期，让不少不能走出家门的客户只能选择在网上看房，进一步催动了房地产行业与新时代互联网营销结合与创新，今年2月我们在山东与保利合作，设置229秒杀专场，线上认购额超过2亿，今年6月份我们和华南融创合作，通过直播、小视频进行派发优惠券的方式，促成线上线下成交超过100套，接下来我们还会继续推出美好家品牌计划，从综合到垂类的产品覆盖，从售前到售后的服务覆盖，从品牌到效果的场景覆盖，为房地产行业打造一个全场景的营销综合平台，从营销领域帮助在座的品牌发布，更好地在市场增长和转化效率上实现新的突破，我们相信未来通过与在座各位一起探索互联网+房地产的全新商业模式，可以帮助我们一起跨越商业增长的边界，让更多优质的房地产项目能够被更多的用户所看见。我们也相信未来通过彼此的合作，可以让更多的用户通过看到美好家的样子，帮助他们开启全新的美好生活。

 

最后，祝博鳌房地产论坛20周年活动圆满成功，也感谢陈诗涛女士为这一行业盛事所做的不懈的努力，感谢大家。

主持人：谢谢郑可先生，请入席就坐。接下来有请中国房地产行业内一位德高望重的前辈，为我们带来主旨演讲，他就是中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一先生，演讲题目是“顺应长效机制政策环境，谋求行业转型发展”，有请朱中一先生。

 

朱中一：各位专家、各位朋友，大家好。

 

很高兴应邀前来参加2020年博鳌房地产论坛。

 

《观点》杂志从2001年起主办的博鳌房地产论坛，每年一次，今年已是20次，已成为行业中很有影响力的论坛，确实不易。

这20年，也是房地产业快速发展的20年，是几经调控不断发展的20年。会前，一些媒体和企业问我对韩正副总理7月24日讲话中谈到的长效机制及其实施方案的理解。在此，我结合以往的工作与思考，就顺应长效机制政策环境，谋求行业转型发展问题，谈一下个人看法：

 

本人过去较长时间在建设部政策法规司、办公厅任职，参与了城市房地产管理法等法律、法规及政策性文件的制定。2006年4月到中房协任副会长兼秘书长后，听到一些会员单位对房地产调控的反映，于是，我们组织了多方面的专家，围绕“十二五”住房发展规划和房地产中长期制度建设这个主题，分若干专题进行了研究，最后形成两份报告，分别于2010年6月、2011年1月，上报了住建部、发改委、科技部。之后，我还多次受领导部门和新华社之约，就有关专题提交了建议，有关领导还将我的多份建议批示有关部门研究。如，时任国务院副总理李克强2012年1月11日在我的《抓住调控时间窗口建立房地产中长期制度的建议》上批示，“住建部要……进一步研究我国住房制度、政策和房地产调控长效机制问题……”。这说明，克强同志在2012年1月就要求住建部研究房地产长效机制的问题了。之后，住建部于2012年9月印发了《全国城镇住房发展规划（2011-2015年）》。

房地产税收制度是房地产长效机制中的重要组成部分。2013年11月召开的十八届三中全会明确提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”，倍受社会关注。

 

2014年3月，在发改委、住建部等多方面努力下，中共中央、国务院在《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市编制住房发展规划……这是我在中央政府文件中首次见到对长效机制的明确要求。

 

2016年12月的中央经济工作会议进一步指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等市场。

 

近两年，中央还一再强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因地施策，一城一策，全面落实城市政府主体责任等内容。上月24日韩正副总理在房地产工作座谈会上的讲话，内容都与长效机制及实施方案有关，相信各位都已学习过。

 

近几年，国务院有关部门在构建、完善长效机制和基础制度，如市场的监测、预警预报制度、住房信息的联网制度等方面做了很多工作。一些城市也结合实际，在住房发展规划和促进当地市场平稳健康发展文件中，制定了长效机制实施方案。

 

综合上述分析，我个人认为，长效机制的框架和主要内容已比较清晰。

制定、实施房地产长效机制及其实施方案，首先要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段，这有利于房地产按照自身的规律平稳发展，也有利于国家经济转型升级发展的大局。

 

长效机制的目标，一是促进市场平稳健康发展，近期主要是稳地价、稳房价、稳预期；二是解决好百姓的安居宜居。

 

长期机制的内容，一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房；二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。

 

房地产是不动产，房地产市场是区域性强的市场。对房地产市场的调控，要实行三级联动，国务院有关部门、省、自治区政府负责指导、监督，城市政府承担主体责任。城市政府按照长效机制的要求，制定实施“一城一策”方案，组织编制住房发展规划；对出现的问题，及时采取针对性的措施，包括经济的、法律的和必要的行政手段。实践证明，这种调控机制和地方采取的措施，是必要的，也是有效的。长沙从2019年4月起停止执行家庭第二套住房的契税优惠政策。深圳从上月起将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。这种用财税政策调节住房需求的办法，更符合长效机制的要求。

在当前疫情防控常态化、经济下行压力大、美国挑畔不断、国内稳定和发展任务艰巨的情况下，政府仍坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，仍防止资金违规进入房地产市场，充分显示了中央政府维护社会稳定、促进经济转型的决心，坚持房地产调控、稳定房地产市场的决心。我们也要从大局出发，充分认识实施长效机制的重要性，共同维护好房地产平稳健康发展的市场环境。

 

疫情的影响是阶段性的，市场的需求是迟早要释放的。从市场需求看，我国2019年年末常住人口的城镇化率为60.6%，户籍人口的城镇化率为44.38%，要达到发达国家70%以上的水平起码还要十多年时间。城市的新增人口、新就业人员都需要住房。城镇老旧小区、棚户区改造的量还很大，今年新开工改造的城镇老旧小区就有3.9万个。再加上养老与健康地产、文旅地产、物流地产等业态的发展，及在向行业两头延伸方面，未来房地产的发展空间仍然是很大的。但就全国而言，在绝大多数居民的住房条件已明显改善后，房地产由快速增长向平稳发展是大趋势，由数量增长型向品质提升型的转型是大趋势，行业集中度还将进一步提升。希望房企能顺应政策环境、市场环境，精准地分析市场，高度重视企业的融资和现金流，高度重视产品的质量和企业的信誉，努力夯实基础，切实改变长期靠高杠杆、高负债运行和粗放式的经营管理局面。骨干企业更要坚持绿色发展与诚信、品牌、社会责任理念，不断构建并提升绿色健康产业链、供应链水平，为行业的平稳健康发展做出贡献！

主持人：感谢朱中一先生，请入席就坐，也非常感谢您一直以来对于博鳌房地产论坛的支持和帮助。

 

接下来我们将进行的是本次论坛最重磅的环节之一，有请观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为本次论坛致辞，同时发布2020年中国房地产行业发展白皮书。

陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好！

 

二十年前的八月，我们创立了博鳌房地产论坛；二十年后的今天，观点地产机构与博鳌房地产论坛作为专业、开放的平台继续在为行业服务。我一直认为，历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情；所以，我有信心，观点与博鳌房地产论坛将在不断改变、不断自我更新中与大家一起共同走下去，走得更好、走得更远！

那么，请允许我以2020中国房地产行业发展白皮书的发布来表达我对在座各位奋斗者们的感谢与致敬！

 

现在由我正式发布《2020中国房地产行业发展白皮书》，请看大屏幕:

 

这本白皮书由观点指数研究院出品，我们这里分了4个章节，第一是市场篇，观点指数以发布销售目标的房企为样本，我们发现90%的房企未能实现年中销售一半的目标，在1—6月份观点的Top100的门槛较去年同期减少4.8%，头部企业的经营能力更强，Top3和Top10的门槛值不降反升。

 

在土拍上，一二线城市的土拍还是比较狂欢的，1—6月房地产土地购置面积7964万，房企1—6月份到位资金83000多亿元，接下来在债务到期上房企会面临挑战，下半年有超过4100亿公司的债务到期。

土地观察，投资意愿强烈。这是今年1—6月份房企拿地前50的排行榜，我们看到Top10到Top30的房企拿地的积极性是最高的，头部房企更倾向于选择谨慎的拿地策略，开发商进行战略储备，东莞、无锡、武汉等二三线城市回款。

 

第二章节，地产金融篇，流动性板块。房地产金融的监管依旧比较严格。头部的房企融资表现比较优秀。财务表现方面，有20家房企毛利率中位数达到30%，有8家企业的ROE超过两位数。

 

1—6月份有18家房地产相关企业申请港交所上市，疫情之后我们看到信托市场回暖，今年上半年有3367只投向房地产领域的信托发行。私募基金上半年的由于资金流入受限，造成不少房企现金流紧张，不得不抛售物业，对私募基金是一个好的机会。

 

第三章节产业发展篇，产城新基建。未来的产业地产开发商要在默认住宅价格无法快速上涨的前提下进场，今年的产业地产，大家看到华夏幸福、联东等等还是踊跃地拿了很多新项目开工。公募REITs起步，对园区的融资模式需求多元化更加迫切。整个园区的招商方面是聚焦在前沿科技、创投基金优势凸显，这里列举了苏州高新枫桥新兴产业方面，在拿地上更有优势。

 

物流地产在传统上如普洛斯、ESR、安博等等的天天，但是这几年中资物流也在逐步涌现。公募REITs也是一个新的方向，高标仓缺口明显，资本青睐冷链物流。智能物流随着投资热度持续上升。

土地观察，投资意愿强烈。这是今年1—6月份房企拿地前50的排行榜，我们看到Top10到Top30的房企拿地的积极性是最高的，头部房企更倾向于选择谨慎的拿地策略，开发商进行战略储备，东莞、无锡、武汉等二三线城市回款。

 

第二章节，地产金融篇，流动性板块。房地产金融的监管依旧比较严格。头部的房企融资表现比较优秀。财务表现方面，有20家房企毛利率中位数达到30%，有8家企业的ROE超过两位数。

 

1—6月份有18家房地产相关企业申请港交所上市，疫情之后我们看到信托市场回暖，今年上半年有3367只投向房地产领域的信托发行。私募基金上半年的由于资金流入受限，造成不少房企现金流紧张，不得不抛售物业，对私募基金是一个好的机会。

 

第三章节产业发展篇，产城新基建。未来的产业地产开发商要在默认住宅价格无法快速上涨的前提下进场，今年的产业地产，大家看到华夏幸福、联东等等还是踊跃地拿了很多新项目开工。公募REITs起步，对园区的融资模式需求多元化更加迫切。整个园区的招商方面是聚焦在前沿科技、创投基金优势凸显，这里列举了苏州高新枫桥新兴产业方面，在拿地上更有优势。

 

物流地产在传统上如普洛斯、ESR、安博等等的天天，但是这几年中资物流也在逐步涌现。公募REITs也是一个新的方向，高标仓缺口明显，资本青睐冷链物流。智能物流随着投资热度持续上升。

主持人：谢谢陈诗涛女士，请台上留步，接下来我们将邀请几位嘉宾上台，与我们一起见证——博鳌20年的光荣与梦想时刻。掌声有请：中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一先生；中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生；原海南省建设厅副厅长林克昌先生。

 

几位嘉宾都是最早参与和支持博鳌房地产论坛的行业前辈，也见证了中国房地产行业以及博鳌房地产论坛20年来的发展和成就。几位嘉宾已经台上就位了，接下来我们将倒数三秒，三秒之后请各位嘉宾将手放在启动台上，点亮启动台。

主持人：看过了这样一段视频，相信大家内心都非常感慨，此时此刻我们不仅要铭记过去，更要展望未来，博鳌20年是一个非常伟大的成就，在这里我们也将不断地努力，取得更大的成绩。

 

接下来我们将进入到今天大会的演讲环节，让我们再次有请出樊纲先生为我们带来演讲，他演讲的题目是“保持竞争力，中国经济展望与我们的行动”。

樊纲：非常高兴博鳌房地产论坛20周年，我大概是在座少数几个20届都参加过的学者，也很有感慨。所以我提议我们用掌声祝贺观点机构，祝贺创始人陈诗涛女士这20年来的辛勤努力，创办了这么一个很好的论坛。

我们看这20年中国经历了什么，这20年的大发展，在一定意义上导致了今天的大变局，这个大变局的原因就是中国的大发展，我们要不发展也没事，如果还是像20年前那么落后，那么渺小，也不会引起这么大的关注。我们研究发展经济学，按照发展经济学的基本道理，我们过去40年大概分成两个阶段，第一个20年基本就是比较优势，靠着我们的廉价劳动力，搞一些劳动密集型产业，我们挣得了第一桶金，打下了一个好的基础。后面这20年继续有一些比较优势，但是后面这20年，我们全方位的获得了发展，我们通过学习，通过发挥后发优势，通过引进、吸收，通过我们方方面面的努力，我们的科技产业开始有所发展，产业向高端逐步转变，同时向房地产、服务业，各行各业也都有了发展，我们在参照其它国家的各种业态发展历程，看到了我们的短板，我们努力去改进。这20年应该是获得了突飞猛进的发展。今天我们讲20年这个概念，确实也是使我们思考过去、展望未来，我们还能不能再有20年，我们能不能再有更持续的增长，我们能不能真正强大起来，这些确实都是问题。

 

今天我们讲这个宏观篇，我也想了很多，在一定意义上，我觉得现在讲宏观是最难讲的，因为不确定性太大了，现在很难说什么东西是确定的。特别是国际形势，不取决于你，它有巨大的不确定性。有很多事情现在说都没有太大的意义，因为可能明天就发生变化。但是仔细想想，在这么多的不确定性当中，唯一确定的是我们自己要把自己的事做好。也许有些事情如果发生会打断我们的增长过程，但是我们仍然要去把自己的事情做好，科技的进步、科学的发展、教育的发展、体制的改革、文明的进步，这里面的事太多了。

最近大家都在谈中央提出的双循环，特别强调的是当前要加强国内循环，这是确定的。我们自己把自己的事情做好，把自己的市场做大，这是我们要发挥的目标。作为一个大国，本来我们也是国内为主，我们的出口当中包含的GDP只有百分之十几，最高的时候也就15%，其它的80%多都是国内的市场、国内的GDP、国内的销售，包括我们的房地产在内，所以本来也是国内循环为主，但是现在当国际出现一些大的变数的时候，出现一些所谓脱钩的倾向的时候，国内市场就显得特别重要，而我们国内市场又有巨大的潜力，长期没有发挥出来。我们现在还不能说是最大的国内市场，但是从潜力来讲，从外在的发展来讲，我们的GDP不断增长，我们的人均GDP现在是1万美元，我们应该是全世界最大的市场，我们要放眼全球，瞄准国际市场，但是我们是国际市场最大的一个市场，所以我们还是要考虑怎么把我们的市场做大。美国最终确立了世界最强大国家的那个时期，其实是30年代大萧条时期，它就是借着欧洲各国正在纷争战乱，市场变得很破碎的时候，靠着自己的大市场，当时它就1亿多人口，它有健全的产业体系，内部需求和供给相互适应，不断地相互促进，它的经济最先复苏，它的经济增长最快，在别人下降的时候它是增长的，这有点像我们现在的情况，它实现了新的飞跃，当时已经是世界最大的经济体，确定了一个世界最强大国家的地位，这也是我们现在应该思考的问题。

 

国内市场要做好有很多方面，我们一直在讲扩大内需，下一步怎么把我们方方面面的需求调动起来，这是我们面临的问题。中国居民历来储蓄率比较高，消费率比较低，这个储蓄本身来源于增长，在这个增长过程当中，有人在储蓄，有人在负储蓄，储蓄的是我们正在挣钱的这些人，付出去的是退休的那批人，是用一生的储蓄在完成养老的过程。在一个高增长的时期，就会出现高储蓄，因为储蓄的人多，储蓄的量大，而过去低收入阶层的消费，也就是退休者在过去挣钱的时候，他的收入水平是相对比较低的，这时候他的消费就比较低。因此，当储蓄量很大，负储蓄量很小的时候，宏观消费就会比较低。这种状况正在改变，现在退休的基本都是过去的低收入阶层，而我们过去二三十年来的高收入阶层现在开始退休了，也就是说有钱人开始退休了，这个情况也就正在发生改变。涉及到我们的房地产，包括旅游地产、养老地产等等，其实都跟这个新的消费能力密切相关。因此在这个变迁过程当中我们要看到这些新的增长点，这可能不是人为的，这是自然发生的。

然后就是涉及到房地产的发展，现在想想一个劲的限，反过来说明什么？说明需求很旺盛。这个限的过程在一定意义上起到了一个熨平波动的作用。我们过去20年讲了很多宏观经济、熨平波动的事，前面有一位致辞的嘉宾提到怎么度过房地产的商业周期，它要不断地压、不断地限，周期就没了，市场总是有需求，它总是在限，相对来讲就比较平稳。在一定意义上也起到了积极作用，没有大的波动，也没有大的损失，企业经营的也不错。刚才观点的指数发布，我们的平均利润率都是30%多，一般在20%多就很正常了，房地产企业很多都有30%多利润率，目前来看这也是一个很不错的状态，大家都在抱怨的时候，利润率还不低。

 

现在我们讲内需，如果讲国内循环的话，在我看来房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是我们在城市化进程当中人口迁移带来的需求。限的首要目标就是限外地人购房，而我们这些年发生了什么事情，我们今后继续会延续的一个事情是什么？农村的人进城，小城市的人到中等城市，中等城市到大城市，毕业生到大城市，迁移的过程远远没有结束。中国的城市化率现在还仍然不到60%，人们仍然在运动当中，他原来不是没房子，他原来也有房子，但是他迁移过程中，需要起码租住一个房子，然后如果在一个地方定居，他买房的需求仍然会有。而中国的城市化进程，将使这个需求具有相当的持久性，我们需要给予高度的重视，不是光有一个刚性需求、一个改善性需求，那也重要，但是非常大的一块是城市化进程中的迁移需求。

 

城市化进程当前最重要的趋势，值得我们重视的趋势就是大城市化、城市群的发展，这一点现在已经正式成为中央政府的发展战略。最近的文件都在强调城市群的发展，最近刚公布了粤港澳大湾区的快速轨道网络规划，还有长三角、京津冀的城市群发展，还有中东部省会城市为核心的城市群的发展，长三角、粤港澳大湾区等等几个大城市群可能都是1.5到2亿人的规模，很多省会城市群也是3000到5000万的规模，它通过快速交通，把大城市周边的中小城市甚至周边的农村结合起来，解决房地产和其它的供求关系，包括社会公共服务。如果在这方面我们没有很好地研究城市群的发展趋势，可能是会有问题的，在未来你的发展战略中，你是怎么布局，大城市、中小城市，甚至跟农村的结合，这可能有偏差，需要认真研究。

城市群的发展很大程度上取决于公共服务均等化，至少先在这个区域公共服务均等化的发展。我们做房地产其实很大程度上跟公共服务密切相关，教育、医疗、社保、卫生、防疫，这一系列的内容，都涉及到政府之间的关系，涉及到市场跟公共部门的关系，我觉得我们研究房地产，这也是一个重要的方向。甚至市场可以跟政府结合起来，推动公共服务均等化，甚至包括城乡一体化，使得我们不仅是居住环境改善，我们的生活整体环境都能得到改善。

 

这些事情做好了，相信国内的循环就会更加顺畅，这里面既包含了供给，也包含了需求，既包含了私人物品，又包含了公共物品，相互的均衡会促使国内的市场能够更好地循环起来。循环这个词相比扩大内需这个词有它的优点，过去我们出现了很多梗阻，流通不畅，资金说要到哪儿也不到位，有需求没供给、有供给没需求，有很多梗阻。循环就是让它能够协调起来，这样才真正能把我们国内的市场开放出来，真正能做大做强，能够使我们的企业有更大的空间得以发展。它不解决国际循环的问题，但是它能促进我们在国际大循环当中的地位。

 

回过头来讲到今年的宏观经济，讲到对未来的预期，今年由于中国的疫情最先得到了控制，我们最先复苏，现在的复苏应该还是很强劲的，很多地方已经是满血复活。昨天晚上还有一个国际上的朋友问我能不能参加一个线上的活动，我说你不要以为我们还像前面几个月那样有很多时间，我们现在已经基本回到了过去那个正常情况。尽管我们还要戴口罩，尽管还有很多的检疫，但是我们确实有点满血复活的态势。所以今年经济正增长应该是不成问题，现在问题是1%，还是2%、3%，这是值得期待的。

有人说美国跌了30%多，我们如果有2%的增长，再加上汇率的变化，我们一年就超越美国了。我说这个话你就说一说就算了，我们讨论经济的实力可不是讨论当前短期的增长，而是要考虑我们的潜在增长能力，你的科技实力、制造实力、服务业实力、市场规模等等，我们还有巨大的差距。但是这个对比也说明，只要我们把自己的事情做好，我们持续增长，不管国际形势什么变化，我们的地位会不断改变，基本的公式就是这样的，我们将会在比较当中不断地增长实力，这也是我们在当前最重要的事情，就是要把自己的事情做好。

 

国际上会有很多变化，我相信各位专家一会儿都会进行深入的分析，在我看来，我们现在应该遵循一个基本道理，埋头苦干。我们过去埋头苦干40年，现在仍然需要埋头苦干，把自己的事情做好，我们现在确实看到了成为世界大国的前景，但是差距还很大。大家现在在谈论这些热门话题的时候，也都看到我们的差距还非常大，如何把我们的事情做好，把自己做强做大，把我们的市场做大，把我们的企业做大，把我们的经济实力提高，只有继续埋头苦干。

 

我就讲这些，供大家参考，谢谢大家。

主持人：谢谢樊纲先生带来的分享。接下来即将为大家带来演讲的嘉宾是各位非常熟悉的一位嘉宾，他已经连续十多年参与和支持博鳌房地产论坛，他就是恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，这次因为疫情的原因，陈先生将会通过视频联线的方式和大家进行对话和交流。

陈启宗：大家好，谢谢陈诗涛的再次邀请，非常不幸运，不能跟你们在一块在美丽的海南，见到很多好朋友。我非常同意刚才樊纲教授说的话，埋头苦干，要把自己的事情做好，要对形势有正确的判断，这些都是非常重要的，樊纲是大经济学家，他说今天讲宏观经济不好讲，因为有太多的不确定性，我也非常同意。我没资格做经济学家，我只是一个小小的房地产商。

要是宏观经济的不确定性比较大的话，今天给我这个题目的不确定性近似于零。今天给我的题目是“历史的周期”，周期这个东西的确定性非常大，绝对还会来，不过我觉得又是为难的。每年诗涛给我的题目都是莫名其妙的，我觉得是不需要讲的，不应该讲的，比如说今年给我的题目是“历史周期的洞见、结论与未来”。对我来讲是显而易见的东西，有什么好讲的呢？就像春夏秋冬，那是一个历史周期，没什么好说的，人尽皆知的事，你要我来说20分钟，实在有难度。

 

我简单总结一下，洞见是什么？对于历史周期的洞见就是有形存在，那个结论是什么？不会改变。未来是什么？未来是一定在的。这样就讲完了。

当然诗涛不会让我这样就糊弄过去，也需要对这个“傻”的题目，傻傻地讲一讲。

 

“历史的周期”这一句话就告诉我们，周期是可预知的，预见性非常强的，凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。所以历史的周期，预见性是非常非常强的，千万不要说因为有周期就很危险，当然有危险，好处就是预见性非常强。过去几百年是如此，往后的几百年还是继续的如此。当然，没有周期，搞房地产就没有机遇，周期是给你跟我机遇的最好的方法。不过大家也知道，水可载舟，亦可覆舟，有机遇的同时也隐藏着巨大的威胁。房地产跟其它的行业不一样，它的周期性特别强，而且是特别不可以改变，大家都明白这个道理，不用我多说，当然有各种各样的需求，有刚性的需求，还要加上刚才樊纲说的换房子的需求、迁移性的需求等等。

 

这些刚性的需求存在，因为房地产是一个周期非常长的行业，所以它的周期性也越来越大，单位数字很大，买一套房子就几百万甚至几千万，因此借贷一定会很多，所以也就影响了周期性。当然房地产不止是有需求，人有住的需要，还有投资的元素在里面，还有一些投机的元素在里面，这是我们大家都不大喜欢的。投资这个东西确确实实是可以理解的，所以房地产的周期性是特别强、特别大，而且特别不可改变。这就给了你和我相当的机遇，但是也要小心，因为这里的危险也是特别大。

要是让我讲历史周期的洞见，那个洞见不是周期的本身，周期的本身大家都知道，而是要讲洞见什么，洞见你自己，参与者才大家需要洞见的事情。大家都知道周期是市场经济的产物，要是没有市场经济，这个周期就可能不会那么大，但是有了市场经济，加上房地产的独特性，周期性就很强了。当然，有周期其中一个原因就是有供求，在短暂的失衡的时候，就会制造出这个周期。

 

但是这里我还要讲一点，除了真正的供求之外，还要知道市场周期波动特别严峻的是什么，就是一个字，这个字说出来不好听，但是在座凡是搞房地产的人，这方面是特别强的，坐在前排的很多经济学家，他们没有太大这方面的难处，但是所有搞房地产的人，有一个字形容我们是非常好的，我知道很多人都不喜欢我这样说，但是事实确实如此，这个字就是“贪”。贪的成分相当大，要是没有贪的成分在里面，周期不可能那么大。凡是搞房地产的人，都是贪性大的人，你贪性不大，恐怕不会进到房地产这个领域。

 

为什么贪呢？有很多原因，第一个是房地产的稀有性，供应是有限的，而且有非常强的地点的独特性，差一条街就是完全不一样的世界，所以房地产的稀有性和地点的独特性，再加上大家说的投资、投机，都是叫人容易在这个行业里贪婪。还有就是房地产是不动产，也使很多人愿意进到这个行业里。问题是你作为一个房地产的参与者，你的贪念有多大，贪念小的人大概不会赚大钱，但是大概也不会破产。你赚的钱一定是很小的，因为你的贪念小，或者说你胆子小。

 

对不起，樊纲是我好朋友，我好想说了点他不好的话，他是经济学家，经济学家一般来说贪念不够大，胆子太小，所以赚大钱的机会就相对的少。当然我也很高兴，我看樊纲虽然钱不够很多在座搞房地产的人多，但是他生活还是可以过得不错的，所以也说明中国整体的经济是很有进步的。

 

不过无论如何，贪念不大的人，或者是胆子小的人，是不可能赚大钱的，要是你是个女孩子，看到一个搞房地产的男人，你想他赚大钱，你就一定要找一个贪的人，找一个胆子大的人。当然现在在内地，男人找女人也是这样的，不少搞房地产的女人，要是你想她赚大钱，就必须找一个贪的，胆子又大的。

但是胆子大可能赚大钱，也可能亏大本，破产的人大概都是贪念最多、胆子特大的人。所以关于周期这个事，需要洞见的不是周期的本身，而是参与房地产的人如何。我想在座房地产的人很少会讲到关于人的问题，大家讲的都是关于市场的问题。今天我要跟大家谈的是人的问题，贪念、胆子。

 

还有一个就是你有多冷静。我去年和前年曾经说过，房地产行业是“疯子”特别多的地方，疯子会为了一时的风光，就去冒破产的威胁，那些人都是不值得我们尊敬的，早晚市场会把那些人淘汰，因为中国在以往这二三十年大发展的时候，机遇特别多，所以“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的，都不只是胆子大、贪念大，也是需要非常冷静的人。

 

冷静是什么意思？就是尊重市场规律，要不然市场一定把你吃掉。所以你要是不想被吃掉的话，你在贪念大、胆子大的同时，千万不要做疯子，还要加上相当的冷静，相当的对市场周期的尊重，你才不会被市场淘汰掉。所以允许我最后用一些我个人的经历，也是我在恒隆地产里面的经历，来描绘一下在历史周期里，如何逃避那些危机，反而是利用这些周期而赚更多的金钱。

很多人都知道我是1991年接任恒隆的董事长，我上来之后就发现（当然之前我也知道）我的前任很少注意周期这回事，到底现在市场是如何，任何时候都没有一个强烈的判断。我上来之后第一件事就是要判断市场的周期现在何在，我当时得出的结论就是住宅土地是可以买的，所以我就花了大概一两年的时间去买住宅土地，到了1993年，我就发现住宅土地的价格开始过猛、过高，反而很多商业的物业价钱相对来说还是非常低，所以从1993年开始，我就停止购买住宅用地，转而购买商业物业，来收租、自用。

 

又过了两年，到了1995年，我就发现商业物业机会也不是太多，转而而住房的土地价格在我没有买的那两年，也就是1993到1995年，是越来越飞升，到了1995年之后，我就做出一个决定，就是什么都不要买，土地也不买，商业物业也不买，那做什么呢？就像刚才樊纲说的，要把自己内部的事情、管理的事情搞好，但是一般人做房地产不买卖，那是过不了活的，要忍，那是最为难的。但是要是你没有把忍学好的话，你根本不懂得周期到底是怎么回事，周期的本身就告诉我们大家，总有一段时期要来，是你要忍的。

 

有一句老外的话，“把手放在屁股下面”。也就是说坐在你的手上面，不要乱动，对人性来说，那是非常难过的一件事情。但是你却应该在那个时候憧憬你的未来，今天的痛是叫你明天更好。结果我们这样做了多久？我们忍了两年多一点，从1995年到1997年。

 

但是这里有一个很好的心得跟大家分享一下，我们都知道1997年7月1号是香港回归的日子，历史告诉我们，1997年6月30号就是香港房地产那个大周期的最高点。那是英国人有意识的做出来的一件事，他们不可能预知亚洲金融危机在7月2号来临，大家无可否认，英国人是有意在1997年之前把香港的房地产飞上去，这是一个决策性的决定，所以要是政府有什么决定，特别是宏观的决定，我们大家不可不知，要是在1997年之前，一定会把地价推高的话，你就知道自己该如何自如进出那个市场。当然英国人没有那么厉害，也不可能真的预见到1997年6月30号就是香港地产的最高峰，但是英国人也有幸运的一天，就是7月2号金融危机来到，7月2号就带来一个极大的周期。好多人还不相信问题会那么严重，历史告诉我们，虽然股票市场、资本市场已经有非常严峻的改变。

 

7月1号是香港回归，7月2号是亚洲金融危机爆发的时候，7月1号那天我是很高兴的，因为香港回归，历史证明7月2号也是非常值得高兴的一天，因为亚洲金融危机告诉我，早晚房地产是会掉下来的，我从1995年忍着手不动，反而筹集了很多的资金，更好的是7月2号亚洲金融危机的来临，没有立刻就带进房地产的下降。不知道在座的各位有没有注意到香港市场是什么时候才下跌，是1998年1月，也就是说从1997年7月2号到1998年1月，这中间有6个月的时间，这6个月时间大经济已经下滑得很厉害，但是房地产价格没有下滑，所以这6个月就给了你我最好出售物业的机会。我们从1997年春天已经开始卖东西，到了7月2号之后，更加快我们卖商业楼宇的决心。果然到了1998年1月份，房地产价格就开始下跌。我还记得我当时有一个商业物业是1998年1月才成交的，当时我非常担心，担心对方毁约，因为市场下去了。还好他们还是签下去了，所以在那6个月里，我又利用这个机会卖了不少东西，也赚了不少钱。那你说你赚了钱，买了你的物业的人怎么办？我说那不是我的问题，没人把枪顶在他头上逼着他买，是他自愿买的，所以他要为自己的动作而负责任。

从1998年1月价格下降之后，好多人说现在开始进入买土地的时间了，我说不一定，因为我不知道那个下降是V形的还是U形的，还是L形的，所以还是不要动。所以从1998年1月开始，我又等了大概15个月，到了1999年才比较有把握，知道当然不是V形，很可能是U形。如果是U形的话，我就不会买了。所以从1999年春天，我就进到市场里去买土地。当时没有人敢去买，所以基本上拍卖价就是我的成交价，那些买下来的土地，一年半左右之后我又停止了，因为价格开始上去，不过中间有15个月的时间是给我买土地的好时间，后来赚的钱也确实是有不少是那时候买进的，最好的项目，一个项目的净盈利是200亿，现在在内地，200亿的盈利不是什么大数字，但是在20年前，那是一个大数字。还有其它的项目，加起来总共有三四百亿的利润。这不是销售额，而是利润。这些大的周期给了我非常好的大机会。

 

到了2001年，机遇又来了，就是在中国内地，很多商业的土地，在那个时段是没人愿意买的，所以从2005年之后有3年之久，2005到2007年，在那三年里面，我又进到中国内地的商业市场去购买很多土地，现在在我手上还有一些土地是1000块一平米的楼面价，而且是省会城市的市中心，这个价格在现在是不可想象的一件事，到现在为止至少上升10倍到20倍。

 

大家说你这都是以往的事，今天还有这个机会吗？我说不要忘记，我刚才对历史周期的结论是什么？是不会改变的。我对历史周期未来的看法是什么？是一定在的，所以机会一定再会有，当然机会的大跟小每次不一样，每次影响它上去或者影响它下来的原因往往也是不一样的，但是你也不要管那么多为什么上去，为什么下来，你只要知道它会上去、会下来，你就知道该如何做。

当然我加一句，从2007年之后到2020年，在这十几年里，在中国我有没有再买香港的土地呢？有，但是那个大机遇期已经过去，只能照着特有的机会去购买我需要的土地。现在小周期还是有的，比如说七八年前，内地不少城市的很多区政府因为要发展，但是又缺钱，而且是缺得非常厉害，很多区政府因为要拆迁而借了很多钱，所以这又给我一个小机遇。你缺钱，来找我，恒隆有钱，所以又是我们买土地的机会。

 

今天大家都知道新冠肺炎病毒来了，疫情还没有完全过去，我说凡是有不好的事情发生，都是你买地的机会，你不一定要买，但是你一定要去看，那个机会合不合乎你的需要不知道，但是总是有机会。刚才第一位发言的杨積先生就说到，今年2月的时候，断崖式的下降，这些都是给我们很好的机遇，刚才樊纲先生说，现在是以国内经济的大循环为主导，当然还有国际的循环也是要的，国际事务有太大的不确定性，但是国内的大循环是不可改变的事，在可见的未来，这是一个大确实，这也就会给我们带来不同的机遇，所以我对中国经济的前途还是比较有信心的。要是对经济大循环有信心的话，也就告诉我，买房地产的机遇永远会存在。

所以最后的总结，我就再重复我刚才说的历史周期三的件事，第一，洞见是什么？有其存在。你说这句话太简单了，是简单了，但是有些人就是没看到最简单的事，所以就不能在其中赚钱。所以洞见是什么？是历史周期有其存在。结论是什么？不会改变。未来是什么？一定会再来。祝大家冷静，胆子要大，贪念可以大，但是冷静不可少，尊重市场的规律，乃是在房地产周期里面致胜的最好的办法。

 

我就分享到这里。我听说因为我不能跟你们这两天在一块，平常我都会参与不同的讨论的环节，好像今天大会还安排我回答几个问题，要是没有问题我就回去睡觉了，有问题的话，就请发问。

主持人：是的，陈先生，恐怕您还不能马上睡觉，我们现场还有非常多的朋友想要跟您交流、对话，首先有请第一位。

 

提问：很遗憾您不能来现场参会，我们也没有办法去香港旅行和购物，所以想问您的是，疫情的反复对香港的商业地产，尤其是购物中心的冲击还是非常大的，作为地产商，我们应该如何应对？

第二个问题也是想请问您，在刚才的发言中，您反复提到了机遇这个词，内地的商业地产其实已经进入了后疫情时代的复苏阶段，我想问您的是，在后疫情时代，加上现在线上购物的冲击，您是否还看好商业地产，您认为这个机遇在哪里？

陈启宗：香港的店铺出租这些事是没法应对的，你只能在财务上预备自己，大环境的时候，就像今天消费市场的下去，要是你在香港拥有一些出租物业是用来做零售的，那如何应对呢？就是要想办法自保，没有别的事可做。

 

你说在疫情过后，线上的冲击会怎么样？我说线上的冲击，对于零售房地产有两个极端，大家都知道，一般从4月份左右开始，基本上零售的销售就已经开始恢复了，其实3月底已经开始了。但是商场的人流，无论是五星级的还是三星级的，人流的恢复还没有达到疫情之前的水平。三星级的就是一般老百姓去买东西的商场，受线上的冲击是相当大，所以到现在为止还没有完全的恢复。因为在中国内地的市场，线上购物实在是太繁荣了，是在世界上最先进的，所以老百姓习惯了在日用品的购买上就用线上的方法，而且一旦形成这个习惯，就不容易退去。所以我说要是你拥有的是一般性的零售的商场，所谓的三星级的商场，那你一定会受网上的影响。

 

但是我也不认为这样的商场就再没有前途，也不需要太过分的担心，人是群体的动物，早晚还是需要到商场去。不过，好多的购物不再在商场里进行，而是在网上进行。但是我也可以告诉大家，从今年4月份开始，所有奢侈品的商场，就像我们恒隆在上海的恒隆广场，还有无锡的恒隆广场，以及昆明的恒隆广场等等，在这些高档的商场里，人流恢复得还不如去年，但是我们的商铺的销售额是远远超出去年同期的营业额。

 

也就是说要是你拥有的是五星级的商场的话，现在是黄金时期来临。因为疫情的原因，国际的航线基本上都取消或者减少了很多，从前奢侈品70%以上不是在国内消费的，而是在伦敦、巴黎、纽约、香港、新加坡、东京等等地方进行的，因为疫情的原因，现在忽然间百分之百回归祖国，所以这些从前在海外进行的销售，完全回到内地购买，因为香港人的笨、香港人的傻，好像也有点不欢迎内地人，真是傻得要命，所以内地人也不来香港购物了，也不来买奢侈品了。所以内地的五星级商场生意好得不得了，线上对这些奢侈品的购物中心完全没有影响。

 

不过刚才这位女士说，疫情叫她不能来香港购物，我希望你疫情过后还是来香港购物，最少香港的吃的还是全世界最好的。

主持人：谢谢陈先生的分享。有请下一位嘉宾。

 

提问：陈主席好，我是昌建集团赵建生，也是这次博鳌房地产论坛积极的参与者、见证者。最近香港的问题，包括中美的关系问题，还有疫情的问题，对企业的影响确实比较大，我想请问您觉得目前两地企业在这次受到的影响在体现在哪些方面？第二个问题，这次疫情控制以后，房地产企业的恢复是比较快的，但是7月15号以后，一些新的打压的政策或者是调控的政策又非常严厉，您在香港了解的信息比较多一点，您对内地的同行企业有哪些建议？

陈启宗：关于香港的问题，我不认为因为去年在香港街头上的问题就会失去国际金融中心的地位，这一点大家是不用担心的，因为没有其它更好的选择。

 

新加坡绝对不是一个好的选择，它太小，而且也离我们很远，新加坡从60年代繁荣到现在也快60年的时间，它也有它自身的难处，正如其它任何国家一样。好多人现在以为新加坡是天堂，我告诉大家，全世界没有一个地方是天堂，相对来说中国还是相当不错的，新加坡有它的问题，所以我不认为香港国际金融中心的地位会因为去年的事而受太大的影响。

 

反正香港现在在金融中心方面靠的是中国内地得大企业来香港，从前是外国的资金到中国内地去，现在是中国内地的资金到中国以外的地方去，当然现在还是双向的，所以这方面我不担心。但是香港的零售一定是受很大的影响，有人估计过，2018年或者之前，香港的零售大概有30%是内地消费者来消费的，现在你们不来了，香港的零售额会下降20%，有什么企业可以在销售额失去了20%之后还能够继续无损的进行呢？很少。所以香港的零售额受到极大的影响。

 

另外一些国际问题，它对内地会带来一定的冲击，但是我认为是中国可以承受的，而且也是有反击能力的。但是外国能够影响香港经济的事情不是太多，因为杀敌1000，自损800，要是有些外国不小心的话，它可能杀敌1000，自损1万。所以对它自己的影响更大，我认为从香港的角度来说，不需要太担心。

 

另外你说7月15号之后有一些新的政策出来，对房地产有影响。我想说的是，这是你们应该早就知道的事，你进到中国的房地产市场，中国的房地产是有它自身一套逻辑的，是有它一套制度的，它有这样的政策上的管制，是你早就应该知道的。所以没有什么大不了，行业还会比较健康的往前发展，没有什么政策就会不健康的往前，早晚是会出问题的，所以我只能说，祝愿大家在你们的环境里小心、冷静行事，这样还是可以赚钱的。

主持人：谢谢陈先生，让我们有请下一位提问。

 

邵宇：接下来三个月，中美还会往哪个方向发展，如果是民主党人当选的话，结果会怎么样？

陈启宗：这个问题我不太方便说太多，民主党上台之后会怎么样，以往这两年的事情也不是特朗普一个人搞出来的，是每个整个社会慢慢的达到一个共识，只不过特朗普的手段比较野蛮，所以我觉得不要寄予太大的希望，民主党在不同的领域里也会给别的国家不同的难处，外面没有那么野蛮，但是里面不可能有基本型的改变，所以大家应该有心理准备。

 

邵宇你好，可惜今年不能在海南见到你，谢谢你的提问。

主持人：最后有请胡一平先生进行提问。

 

胡一平：我是德信中国的胡一平，首先恭喜您在我家乡杭州的100多亿的项目能够顺利动工。您刚才讲到周期的问题，中国的房地产经历了20多年的潮起潮落，您认为现在房地产或者中国经济处于经济周期的哪个阶段？这个阶段对房地产的投资和开发有什么样的指导意义？

陈启宗：首先我基本认同刚才樊纲所说的，中国内地的经济还有好长一段路可以走，刚才樊纲把中国过去40年分成两段，前一段是依靠廉价劳动力发展。我认为在前面40年，老百姓要的是拥有，拥有就好了，不管这个房子是好还是不好，我不管那个车子好还是不好，我拥有就好了，我有得吃就好了。

 

但是经过40年的快速增长，到了这个阶段，照我的理解，现在中国的老百姓不止是要拥有，他是要拥有更好。房子从前有得住就行，今天不行，今天要住得更好，从前有车子就行，今天不行，要有更好的车子。也就是说从前是量的增加，今天是质的增加。从前规模要大，从今以后规模不一定要大，从紧以后要精、要细、要美、要好、要善，所以这就给中国在接下来都会带来一个极大的机遇。你再做量的东西可以，但是竞争非常剧烈，你要是做精的东西，细的东西，好的东西，我想那个机遇还是很大的。

 

刚才这位胡先生发言，我一听就知道是江浙人，杭州是一个好地方，所以我们在杭州盖的恒隆广场，也绝对不是好量来去，而是要盖全杭州最好的商业体，最好的商场、最好的写字楼，为杭州的老百姓服务，也是为恒隆的股东服务。

主持人：谢谢陈启宗先生为我们带来的分享，由于时间的原因，我们的互动交流对话时间到这里就告一段落了，再次感谢陈先生为我们带来的精彩演讲和互动交流。

 

无论是视频联线的方式，还是面对面的交流和对话，我们都是希望能够搭建这样一个平台，各位嘉宾可以互相分享观点、交流思想，也希望各位能够有所收获。

 

接下来我们将进行的是本次博鳌铿锵行主题讨论的环节，首先有请本次铿锵行主题讨论的主持嘉宾，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生。我们继续请请出参与讨论的嘉宾上台就坐，有请：

 

阳光保险集团首席经济学家邱晓华先生；

旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中先生；

中泰证券首席经济学家李迅雷先生；

朗诗集团董事长田明先生；

花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军先生。

 

为我们带来主题为“并非唯一的房地产”的讨论。

樊纲：时间不多，我们精简一下，每个人先讲四五分钟。从邱晓华开始。

 

邱晓华：房地产确实是一个大家都很关心的话题，我的看法是不管如何变换政策，在当下房地产还是政府、社会高度关注的产业。

房地产在整个中国经济增长过程中，曾经发挥过巨大的作用，当然应该看到今天它的重要性已经有所减弱，它开始由高速转入到平稳增长的阶段，因此各方面要学会适应调频转换速度的变化，不要再停留在高速成长的阶段。

 

房地产已经走在分化的路上，未来更多还是由人口和财税、货币政策来决定它的走向，凡是政策友好的时候，地产一定会得到更好的发展。凡是人口流入多的地方，地产一定会得到更好的发展。

 

房地产虽然是老产业，但是插上高科技新翅膀，它会焕发出新青春，一定要避免把房地产与高新科技产业对立起来。

樊纲：下面请旭辉集团创始人、旭辉控股主席林中先生发言。

 

林中：邱总讲得很好，我觉得对房地产还是要乐观，对未来至少10到15年，我们自己看应该是20年，从历史来看中国房地产还是非常好的，这是鼓励我们所有房地产行业从业人员一直做下去的因素，现在很多人问对房地产行业是看多还是看空，我认为这个时候应该要看多。

现在房地产行业已经进入了平稳发展的阶段，这个阶段跟过去的高速增长阶段还有运行方式、市场表现、竞争模式的不同，所以我们要适应这个变化，摸索新的阶段运行的规律。

 

我们现在还面临着很大得不确定性，每一年我们都会面临着没有想到的一些事情，在未来的发展过程中，我们还是要稳健前行，这样才能走得更远。

樊纲：下面是中泰证券首席经济学家李迅雷。

 

李迅雷：我不是做房地产研究的，但是中国人基本上都会研究房地产，房地产在中国经济增长当中的直接贡献加上间接贡献，大概在30%左右，金融和地产这两项对中国经济的稳增长，对中国经济的拉动作用还是比较大的，所以这个我觉得确实非常重要，我们不能够回避，因为我们有好多企业家座谈会都没有金融行业跟地产行业的企业家参加，我们不能回避这样一个现实。

虽然中国研究房地产的人那么多，但是还有两个方面没有深入研究，一个是为什么房地产能够有持续20年的牛市，我觉得这里面有两方面的因素，一方面是我们的民族偏好，世界上有农耕民族，也有游牧民族，我们中国的祖先是农耕民族，所以对房地产的偏好非常高，按照国际标准，我们的资产配置恐怕是有点问题的。第二是我们没有好好地研究中国居民的收入，克强总理在两会中提出6亿人的收入问题，引起了大家的热议，但是反过来讲，还有8亿人的收入水平到底怎么样呢？没有做深入研究，这对房地产的拉动作用到底有多大，我觉得这个还是需要有更深入研究。

 

最后还是想强调一点，既然房地产这么重要，我们在房地产政策的研究方面，在房地产如何稳增长，如何避免价格波动对于整个经济带来风险方面，还是要有一个更加深入的探讨和研究。

樊纲：谢谢李迅雷先生，下面请田明先生发言，他是朗诗集团董事长。

 

田明：前面几位讲得都非常好，留给后面讲的空间非常少。我补充几点：

 

第一，中国的房地产从增量的时代到了存量时代，已经过顶了，然后在高位盘整，也可能以后会有一个长长的振荡下行的趋势，所以房地产的整个竞争态势、发展的态势都发生了变化。

第二，中国的房地产已经从有无阶段进入了好坏的阶段，从有没有到改善，这是一个大的变化。

 

第三，房地产企业要想在未来的市场里面活得好，需要转型升级，传统的做法不可能在未来的路上持续下去。

 

第四，这个行业也好，里面的企业也好，可能要做好应对经济社会高度不确定性、高风险的时期。因为国际社会发生了不稳定的因素，对中国经济的影响和风险有可能随时爆发，所以要做好准备。

主持人：下面请潘军先生发言，他是花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官。

 

潘军：刚才樊纲先生讲的确实是我们开发商现在在做的事情，大家开始埋头做产品和服务了，我觉得开发商这群人其实是一群很可爱的人，我认为现在的房地产不能简单的只是看房地产开发。我看到很多的开发商都在从房地产开发转变到做产业服务、文旅、养老、社区服务等等，未来的房地产是一个大房地产的概念，是房地产作为第三产业服务社会的一个新的形态。

今年上半年跟去年上半年比，销售额已经下降了8.6%，对于未来来讲，我认为国家给予的一些政策，其实应该更宽裕。我们现在都知道土地市场是公开的，现在很多一二线城市是限价的，刚才邱局长讲到是不是应该与一些科技结合，我觉得现在有难度，国家应该给一些政策，开发商在建安成本的控制方面要求非常高，如果按照这样的话，就是3-5%的利润，怎么能够产生好的产品？因为科技产品是需要给溢价的。所以从这一点来讲，我认为在政策方面要给予更宽的政策。现在不仅是装修，老百姓的产品如果把价格限死，成本上涨，直接的建安成本实际上是下降的，我们给装修给一点，给科技应该再给一点，这样才能做出真正意义上的好的产品。

 

现在大家也看到，先进的行业带来的衍生的空间是非常大的，我最近去了一趟唐山，我发现唐山这个地方有变化，北京为什么环境越来越好？我认为跟河北的工业的改革有很大的关系，现在我看唐山曹妃甸、乐亭这些地方正在建大规模的新的钢铁厂，我说为什么这里要建这么多钢铁厂？钢铁是我们的下游产品，现在一个钢铁厂一年二三百亿的利润是很正常的，他们有能力，1000亿的投资5年就收回来了，我们现在开发商有几个说自己有几百亿的净利润？可能1000亿的销售有几十亿的利润就不错了。所以从这个点上来讲，房地产行业对其它行业的拉动，这个拉力是非常大的。所以应该让房地产在产品和服务方面，有更好的创新的东西出来，国家在政策方面应该给予相应的支持，其实开发商已经在做了，只是环境上需要更宽松一点。

樊纲：下面我给三位开发商企业家提个问题。我们刚才都讲了房地产要转型，面对新的需求，通过这次疫情，还有你们对未来的预期，你们觉得房地产市场的需求方，中国的居民，他们现在新的一些需求的趋势是什么？我们前面也讲到租售的问题，现在在售和租之间，有没有发生变化？需求是不是在发生变化，业态是不是在发生变化？在你们看来，你们的楼盘的租售关系是不是在发生变化，应该怎么发生变化，你们认为什么样的模式比较好？房地产商和中介公司以什么样的方式参与比较好？我想听听三位企业家的问题。

林中：疫情还是促进了客户需求的变化，就像2003年SARS的时候对北京塔楼的房子“消灭”了，大家开始住板楼，今年疫情的时候，大家从来没那么长时间待在家里，大家都发现自己的客厅太小了，多方面的房间不够，要开视频会议找不到地方，需要躲到卫生间去，厨房的开放性不好，不能促进家庭的交流，一个人煮菜，门要关起来，现在的厨房要更加开放。这些东西都会促进中国未来新一代的住宅。包括智慧社区，也就是你不要按钮就可以回家，现在我们很多人已经全用了无接触的方式，你从最早的时候开始就不需要触摸任何的东西，因为疫情时期，最危险的就是电梯里的那些按钮，这些东西都已经开始做了，很多科技、智能打造的未来的智慧住宅和智慧社区，这一块的速度加快了很多。

从刚需来看，刚需可能是这一轮需求影响比较大的，因为对收入增长的预期，以及职业的不稳定性，会使一些需求滞后。从未来几年来看，一二线城市的刚需是有个趋势，就是面积要更小，确保总价能承受得起，所以现在会开发更加经济、高效布局的刚需的住宅，来应对这种购买力、支付能力的变化。

 

还有一个是租和售的问题，在中国能做长租的房子还是很少的，主要是在一二线的大城市，流动人口多、商务人口多，中小城市的租赁市场有，但是不太大。从目前来看，租赁市场还是碰到了比较多的困难，因为今年一线城市住宅的租金普遍是下跌的，疫情对租赁市场还是有影响的，从长期来看，租赁的需求还是会稳步增长的，因为在购房之前还是要解决居住的问题。

 

随着纯居住用地的推出，中国未来将会推很多新的满足家庭居住需求的产品，现在长租公寓主要还是要满足年轻人，因为都是20平米、30平米，都是一个过渡性的居住。它不是长租的，长租一般是要一年、两年以上，只有家庭的租住才会比较长，因为你不能经常换，特别是有小孩的情况下，租住的时间是比较长的。

 

中国的租金跟中国的房价都会面临很大的挑战，以前租金预测的模型都是每年都会上涨3%到5%，我最近问他们一个问题，我说租金未来会不会每年还上涨3%到5%？是不是要做出调整？过去20年也是中国收入高速增长的时期，因为租金和收入有巨大的关系，未来收入增长不那么快了，是不是意味着租金增长不会那么快，租金跟房价没有太敏感的关系，但是租金和收入有非常敏感的关系，一般人会拿30%的收入去租房，如果未来几年中国居民的收入要高速增长是很难的，所以我们最近都在调租金增长的模型，我们认为未来几年租金增长还是会放缓，甚至未来两三年都会停止增长。

 

但是租赁市场会蓬勃发展。当然租赁市场也碰到了很多政策性的障碍，还需要更加能做一些改革的事情，来促进租赁市场的发展，满足多层次的需求。你大学刚毕业、刚刚创业的时候，你就租房，等到你30出头有积累了，你就开始买房，等到30大几了，你就换房，这样形成梯度的消费。所以租赁市场未来还是会蓬勃发展。

田明：林中刚才讲的几条，我和他的想法是一样的。一个是中国的房地产已经从高速增长进入了一个平稳发展的阶段，市场的需求是从解决有无的刚需，进入了追求品质改善，进入改善时代。以前的刚需、快周转的模式已经走到顶峰了，必须需要进行调整。现在房地产是“两高一低”行业（高投入、高风险、低收益），已经不是当年的“三高”行业。以后要在这样的行业里面存活下来，是要在品质改善方面和在企业的产品创新方面有突破，行业里面也将迎来一个比较残酷的调整、并购阶段。

 

二是关于租售并举这件事，长期来看我觉得中国的租赁业务肯定会起来，现在我们的购房者当中，买房的动机大部分还是投资性的，真正为了居住目的买房的比重不大。如果坚持房住不炒的政策，而且我也认为只有这样坚持才是正确的，如果不坚持，继续炒要出大事。所以如果坚持房住不炒，必然带来投资性的购买房屋下降。而人们解决居住类问题，更多的是要通过租赁的方式去解决，这是一个长期的趋势。

 

短期内比较困难，一方面我们的房价不能跌，房价涨上去有问题，跌下去问题更大，地方财政、金融系统全部会崩溃，所以房价不能跌，房价还撑在那里。而市场上的收入、消费能力是下降的，租金又是下跌的，租金的市场化程度非常高，反应很快，疫情以后，租金一路下降。所以现在反而是租金跟房价之间的差不是在缩小，而是在加大。因此我觉得我们需要经历一个阵痛，来实现租金跟房价之间的新的平衡，可能需要一个市场化的调整，否则眼下很难解决这个问题。

 

从长远来看，我觉得租售并举，租赁业务会重新起来，特别是在大城市，我们更多的居住将通过租赁的方式解决。这是我的判断。

潘军：我觉得疫情对于买房这件事情应该是一个推动，中国有句老话叫“有恒产者有恒心”。七八年前，万科曾经请了一个90后小女孩马佳佳去给万科的很多高管演讲，她说90后不买房。万科认为这是一个危机。但是现在我看到不光是90后要买房，现在这一波疫情之后买房的，很多00后都已经在买房了，而且买的都是好房子，因为疫情下来以后，发现居住环境很重要。

 

这次疫情以后，大家对于居住，尤其是随着就业的业态发生了一些变化，大家发现很多人可以在家办公，我认为这次疫情之后，对办公楼、产业园会有重大冲击，对住宅反而是要求越来越高。这次我在北京调研，发现很多人准备卖了市区的房子，搬到郊区去住，有些40岁以上的人，他工作不需要到办公楼里密集工作的，反而更注重生活品质。我认为从社会的发展来讲，房地产住宅产品的品类会越来越丰富。

 

对于租售这件事情，我跟他们两位的观点不同，我们不做长租，我个人很悲观。这样不合天理。如果说政策完全是拧的，你租的房子必须是住宅产品，你能住在办公楼里吗，现在还能在北京市中心建长租公寓吗，只能建到五环、六环外，因为城区已经建满了住宅，年轻人需要低房租，你就需要住得更远，现在在北京开车进到金融街、CBD，需要两个小时，我的高管需要开车两个小时来上班，坐高铁、坐地铁把人都挤得像相片似的，挤七八次挤不上地铁。按道理来讲应该是年轻人住在市中心，老年人住在郊区。我们现在是人都住在市中心，越穷的人住得越远，如果说现在能有租赁的土地，也只能是放在远郊。如果你用住宅地来做长租公寓，年回报率只有百分之一点多，所以未来的租赁性住宅在未来的一二线城市，我认为是没有资源的，政策根本不匹配，市场环境没有。

 

深圳为什么不让城中村再改造了？如果扒掉城中村，市中心就没年轻人了，因为只有城中村能给年轻人有更好的生存空间，所以只能做综合整治，就不能再做城市更新了。比如说华润大冲旧改项目，现在卖13万一平米，按现在几千块钱的租金，根本没办法做租赁。所以未来整个的租赁性住宅应该政府来做。

田明：打断一下。国际的经验是发达的经济体在城市地区50%以上的居住都是通过租赁解决的，我相信租赁的需求最终会改变供给。

 

潘军：所以如果现在把多余的写字楼允许改造成公寓，现在深圳已经在倡导了，为什么做不成，就是因为租金上不去，在国外的租金收益率能到4%、5%，深圳连1%都到不了，北京也到不了。你怎么市场化？我们能不能在产业园区就近配套非出售性的租赁，同时把比例提高一些，这样对一些一线的城市、二线的城市，他的企业的员工可以就近居住。如果没有地价的公寓，回报率做到4%、5%是没问题的，如果按住宅的地价供应，而且还不允许在商场里居住，不允许在办公楼里居住，就近居住是无解的。所以如果能把政策打开，我认为未来租售并举的方式才能真正落实。

樊纲：三位说了很多非常深刻的问题，我相信这两天的会议中这些问题也会进一步讨论。最后是提问两位经济学家，首席经济学家的职责是帮助你们的企业分析投资机会，你们现在在资本市场上、投资市场上，现在对房地产的那些金融产品，包括REITs、债券是怎么评价的？金融市场和房地产市场结合，下一步会有哪些趋势？

 

李迅雷：在资本市场上，房地产估值给的很低，大概6到8倍左右的市盈率。一方面反差很大，一方面房地产被限购、被抢购，大家想买一手房都买不到，另外一头，A股市场对房地产倒不太乐观，包括对金融也不乐观，银行股估值水平也就在6倍左右，也都是比较低的。但是恰恰这两个行业所创造的A股市场的利润总额占比又在50%以上，这就形成一个很大的反差，这种反差背后也是一种政策的预期，比如说房住不炒的预期，银行要给实体经济让利等等。反过来讲，一些高科技的炒的市盈率很高，比如说一些军工股、亏损的股票的市盈率都很高。

 

所以我觉得我们A股市场和房地产市场也有类似之处，有一部分资金确实是投机性的比较强。在这方面可能是我们发展中的问题。

 

具体的建设方面，我觉得这可能是一个比较漫长的过程，我们政策上应该更加灵活一点。我特别赞成前面两位老总所提出来的，关于租的问题，为什么办公楼的空置率那么高，你不能改成出租房呢？这方面应该要灵活，根据市场的需求变化调整。另外一方面，居民收入的分化又比较严重，对于打工一族，他们在租金方面如果能够便宜的话，在开发商的成本方面会有所下降，这些方面是可以做文章的。

邱晓华：这几年最失败的政策就是房地产政策，这是对政府来说。对老百姓来说，最有价值的投资就是买房子，基本上有买就有挣。但是这个时代正在发生变化，一个以金融资产投资为上升期的时代已经来了，从国家到社会，到全体老百姓，都已经逐渐地觉悟到这样一个转变，也就是今后要降低老百姓在房产中的投资比重，要提升老百姓在金融资产当中的比重，所以从投资角度来说，可能这是一个对地产相对不利的信号，但是这又是国家在转变中必然会出现的一个问题，我们还是乐观其成，该买的买，不该买的不买。

 

樊纲：因为时间关系，我们这一轮讨论就到这里，让我们以热烈的掌声感谢各位嘉宾。

主持人：谢谢樊纲先生，请各位嘉宾移步到舞台中央合影留念。

 

主持人：再次掌声感谢各位嘉宾为我们带来的精彩分享，请邱晓华先生留步，接下来有请您为我们带来演讲，题目为“疫情冲击下的中国经济与中美的冲突”。

 

邱晓华：很高兴来到进入青年时期的博鳌房地产论坛，这是一个充满着青春活力的论坛，也是一个很有希望的论坛。所以在这里首先祝贺这个论坛20周年的生日快乐，也感谢诗涛女士为这个论坛做出的贡献。

 

今天给我的时间已经越来越紧迫了，我想大家这时候最关心的是物质需求，而不是精神需求了。但是还是要占用大家的时间，简单地跟大家汇报一下我对当下经济的一点认识。

如果说2020年注定是不寻常的一年，它的不寻常首先就表现在这次突如其来的黑天鹅事件，打乱了人们的生活节奏，扰动了整个世界，停摆了经济的运行，伤害了人民的生命。到今天为止，已经超过2000万病例，已经有60多万人失去了宝贵的生命，可以说疫情给全球各个国家都造成巨大的伤害。

现在的问题是，对疫情面前的这个考试，怎么来观察和回答。就全球而言，中国是这场疫情世纪大考中的优等生，虽然疫情首先在中国得到确诊，也首先由中国对外发布，但是这个鬼怪的病毒来自哪里，还是要由科学家去回答。回顾这个疫情的演变过程和人们对国家应对的工作来看，中国无疑是做到了率先度过疫情最困难的阶段，率先取得了经济由负到正的历史性的转变。因此从这两个率先而言，中国当然是这场世纪大考的优等生。

 

人们也会关心，为什么中国会是个优等生，我想这与我们独特的国情和体制有关。我们的政治优势在这场疫情中得到了充分的发挥，这就是中国共产党的领导，在这场疫情到来的时候，把人民生命的安全放在了最重要的位置，因此作为全党工作的重中之重，一声令下，全党坚决地贯彻。

第二是来自于中央和地方这种相对和谐的政府关系，中央政府一声令下，各级地方政府闻风而动，以大局为重，一方有困难，八方来支援。

 

第三是来自于我们这个国家独特的健全的基层组织体系，村委会、居委会，以及各种默默无闻的志愿者，他们在这场疫情中表现出的牺牲精神、责任精神，至今都令人难以忘怀。这三点在其他国家是很难看到的，但是在我们国家充分地表现出它的优势。

 

第四是来自于我们过去40年改革开放现代化建设所奠定的坚实的物质基础。健全的产业体系，便捷的交通通讯的设施，无疑是为这次疫情应对得以成功做出重大贡献的一个坚实的物质基础。

 

当然，面对突如其来的疫情，我们这些优势充分地发挥出来，但是绝不能因为这一点就把它放大到经济工作当中去，经济工作还是有它的规律，我们还是应当遵循市场的规律、经济的规律，而不应当把应对异常的疫情这种特殊的措施，把它延伸到日常的常态的经济工作中来。这是我要特别强调的。

回顾疫情对中国经济的冲击，我想大家都看到了，一季度中国经济出现了40多年来所没有的季度性统计数据的下降6.8%，这是多年都看不到的一个极为罕见的数字。尽管大家对这些数字还有些疑义，但是6.8%已经是一个极为严重的影响。一季度之后，中国开始走向了既防治疫情，又恢复经济社会发展的新阶段。在积极的财政政策更加积极有效的作用下，在稳健的货币政策更加灵活运作的作用下，在精准施策的作用下，中国经济开始逐渐从疫情中平稳恢复。目前来看，半年时间过去了，总体的情况是经济由负转正的变化，但是总体上还是一个不均衡的恢复增长，还没有达到常态下的发展状态。

 

不均衡表现在：供给端的恢复好于需求端，可以说目前工业生产领域已经基本恢复到疫情前的水平，服务业领域大致恢复到疫情的60%左右的水平，所以生产端总体上还是表现不错。需求端目前出现投资由负转正，消费至今还是在负增长的区间变化，上半年还是下降的。所以今天影响中国疫情之后经济恢复发展的最突出的问题，还是整体的社会需求还远远没有恢复到疫情前的水平。所以上半年中国经济还下降了1.6%。

下半年中国经济会如何变化？目前政策的主线已经十分明确，唯一有变化的就是提出了要兼顾发展与安全这样一个新的提法，强调的是两个循环的新要求，但不管怎么说，宽松的货币政策可能正在由非常态转向常态，这与上半年的宏观政策是有不同的。积极的财政政策还在继续释放出积极有效的能量，从数据上来看，三季度财政所释放出来的力度比二季度还要大，无论是特别国债，还是政府专项债，还是财政赤字扩大1万亿，更多的都是在三季度之后逐渐地发挥出效应。因此，从国内环境来看，大家看到疫后是朝着更友好的方向去变化，政府的积极作为比过去更好地表现出来，营商环境比过去更友好地表现出来，对企业家的态度比过去更友好的表现出来，对民营企业、中小企业的态度也比过去更友好的表现出来。

 

总体上国内的环境是朝着友好的方向在改进，因此，从这个角度来说，下半年中国经济理所当然要比上半年表现得更好。现在的问题是国内的环境在朝更友好的方向改进，但是外部的环境似乎又出现了朝更不友好方向变化的趋势，如果说外部的变化就此停住，不再深化，不再激化，可以预期下半年中国经济三季度会基本恢复到4%左右的增长区间，四季度会恢复到5%到6%的常态化的增长区间，整个重要经济全年可能是一个2%到3%的增长的结局。如果是这样，在今天整个世界范围内，中国是唯一一个在大的经济体中间，保持正增长的国家，这在一定意义上也证明了我前面所说的，中国在疫情当中还是表现经得起考验的，交出了优等生答卷的一个国家。

 

问题是外部环境会不会就此打住，会不会进一步演化。因此，自然而然就谈到今天的中美关系。中美关系在经历了贸易战，第一轮摩擦之后，大致打了一个平手，双方都不是赢者，当然也不是一个受很大伤害的经济体。

科技和金融战也正在拉开推进的序幕，某些领域已经表现得更加激烈，特别是科技仗已经变得非常激烈，金融战方面因为香港问题，可能在某些领域也在逐步的表现出来，现在人们在思考和担心的就是会不会由贸易战、科技金融战转到军事的热战。热战的威胁在上升，擦枪走火的概率在上升，这有可能成为劳动世界，也影响中国的一个新的不确定性、不稳定的因素。我想和大家说的是，虽然这个危险性在上升，概率在提高，但是可以预期短期内即使发生这种擦枪走火的冲突，可能还是个局部性的，不是一个整体性的。因此，从这个角度来说，中国经济今年应当说保持一个正增长还是大概率的事件，无非就是正增长多与少的问题。

 

这是我想给大家汇报的第一个问题。

 

第二个问题，简单说说面对外部的挑战，我们肯定是要把自己的事情做好，自己的事情怎么做，当然还是要回到我们这些年坚持做的也行之有效的一些政策方面来。

 

第一，坚持与世界为伍，继续深化对外开放。第二，坚持以市场为取向的各项改革，切实让市场发挥决定性的作用。第三，坚持维护社会大局的安稳，及时化解社会领域的各种矛盾和冲突。

 

在这三个坚持下面，要尽可能地做好几件事情：第一，要重构中国经济疫后的经济发展动力，要由地产推动型向资本驱动型转变。第二，要由传统产业推动型向新兴产业支撑型转变。第三，要由过去的外需推动向内需支撑转变，把新的动力机制建立起来，当然也必须把创新驱动怎么接近要素投入推动这个动力机制建立起来。

 

第二，要把我们的护城河打造起来，要切实解决中国战略性资源短缺和战略性资源保障还不到位的问题。因此，要把获取全球战略性资源，能够买得到，能够运得回的问题解决好。要切实解决人民币国际化的问题，没有本地的国际化，中国在未来整个国际支付的能力会越来越受到掣肘，中国对于尽大国的责任的能力也会受到一定的影响。可以预期未来中国买世界的会更多，卖世界的会更少，来中国投资的可能会更少，到外面投资的更多，因此中国的国际收支有可能出现紧平衡甚至是逆差的局面，目前3万多亿的外汇储备，如果没有本币的国际化来之，它的基础就是不牢靠的。

 

第三，要切实把周边更紧密的经济体打造好。中国的周边有两大特点，第一是人口的聚集地，亿人级以上的人口，大多数在中国周边是一个市场的潜力所在，是一个劳动力资源的潜力所在，第二，中国的周边也是矿产或者各种战略资源相对充裕的地区，也是未来中国所需要借助的力量。但是今天中国的周边存在着各种各样的不安全、不稳定的因素，中国需要抓紧把它解决好，要把构建人类命运共同体的构建，放在更紧密的周边关系上面来。要尽可能地延长与发达经济体的紧密关系，避免过早与发达国家脱节脱钩。

40年的改革开放，最重要的理由是中国与发达国家有了更紧密的联系，中国回到了世界大家庭当中来，如果说中美关系的演变是形成中美脱钩这样一个不利的局面，我们可能就会失去发达经济体，这是要避免的。我们希望能够中美共治，中国继续与西方国家为伍，这样中国的护城河就能打造得更好。

 

最后一点就是我们要把自己的营商环境进一步的改进，要切实地按照市场化、法治化、国际化的标准来改进我们的营商环境，今天有4个不到位需要解决：第一，民营经济特别是中小企业的金融服务还远远不到位。第二，企业家的权益的保护也还远远不到位。第三，各级行政官员的激励机制也还远远不到位。第四，我们在前进中应当建立健全的法律法规，政策性相对稳定的机制还不到位。

 

我们应当下大力气解决这些问题，如果我们能把这和事情做好，作为中国人，没有理由对自己国家的未来产生悲观。因为时间是中国的好朋友，问题是我们要把有限的时间运用好，做对做好自己的事情，这样我们一定会迎来中国经济更美好的明天，让走在实现第二个百年目标新征程上的中国走得越稳越健康。

主持人：谢谢邱晓华先生的分享，接下来有请下一位演讲嘉宾，他是中泰证券首席经济学家李迅雷先生，为我们带来题目为“分化趋势下的房地产前景与结构性机会”。

 

李迅雷：谢谢主办方的安排。今天我讲的核心词是“分化”，不管是全球还是中国，分化的迹象还是比较明显的，全球经济现在都是负增长，虽然是受到疫情的影响，即使没有疫情影响，经济可能也是会出现下行的，主要原因是全球在二战之后经历了75年漫长的和平阶段，和平阶段使得我们的科技高度发展，我们的医疗水平也是大踏步前进，全球的人口老龄化问题也显现出来了，我们的人均期望寿命也是创造了人类历史有史以来最高的寿命，这样经济增速自然放缓了，简单地说，吃饭的人多了，干活的人少了，经济就出现了下行。

 

另外一方面，由于长期的和平，导致了游戏规则的不变，任何一个游戏规则玩下去，都会导致分化，导致少数人赚钱、多数人赔钱。

像最近这段时间以来美国的不少时间还有骚乱，也就是借各种理由来闹事，闹事的核心原因是什么呢？不是对黑人的歧视问题，而是一个贫富差距问题。我们看右边这张图表，前10%的人拥有的财富占比基本上在接近60%左右。其中1%的人拥有的财富占比，好多国家都是在20%以上，美国是接近40%，俄罗斯达到43%，印度也有31%，所以说贫富分化的问题，导致了我们以消费为主导的这样一种经济增长模式受到了挑战。而且由于贫富差距过大，使得社会不满情绪在爆发，这样也是促进了各个国家之间的纠纷，就像美国现在对中国加征关税，它就是把内部矛盾外部化，它认为是中国大量出口，才导致了美国底层老百姓失业，因此形成国与国之间的纠纷，这样也导致了全球经济增速的放缓。

对于中国来讲，中国经济的放缓，同样也是一个经济分化的问题，从2010年以后到现在为止，已经连续10年的经济下行，经济下行必然会导致经济增速放缓，存量经济的特征也有显现出来了，10%的经济增长背景下，增量对存量精细的影响就比较大，这样大家都有机会，到了存量经济主导时代，经济增速放缓，带来结构的变化，此消彼涨、优胜劣汰的问题也都出现了。所以在这时候对房地产都会带来一定的影响。人口的老龄化促进了流动性的放缓，虽然我们现在人口的流动非常明显，但是总体来讲，我们跟过去几年比已经明显放缓了，比如说前近几年城镇化每年提升的速度是1.4%，到了2019年已经降到了1%。

 

这一方面是农村的剩余劳动力出来的放缓，另外一方面是人口老龄化导致人们不大愿意动了，农民工的平均年龄现在已经达到40岁，从2012年到现在为止，我们的劳动年龄人口累计下降了3000万。我们大部分人缺少一个观察的维度，就是老龄化对城镇化的影响，人口老龄化，人就不愿意动了，很多农民工就告老还乡了，这样就使得我们城镇化的进展是有限的，美国百分之八九十的城市化率，他们在没有达到人口老龄化之前就实现了高度的城镇化，我们是后发国家，我们在前面30年被耽误了，在后面的40年改革开放当中，我们已经遇到了人口老龄化问题，所以我们的城市化率空间是有限的，所以我们分析问题不是只看一个维度，如果只看一个维度，越落后的国家发展空间很大，非洲就是未来经济高速增长最好的地区。事实上能做得到吗？所以不能用一个维度来看问题。

 

总体来看，大部分地区人口在减少。我讲的是净流入、净流出人口，把自然增长人口剔除，比如说新出生的人口减去新死亡的人口就是净增长人口，把净增长人口去除掉以后，你会发现去年人口流入最多的省份是浙江省，其次是广东省，今年以来房价涨得最多的地方基本上还是深圳、杭州、宁波。为什么现在人口越来越集中，就是因为到了存量经济主导时代，你不集中，你的成本就上升，运输成本、产业配套成本都会上升，所以今后中国就是一个大城市化的过程，而不是一个城镇化的过程。统计数据表明，中国三线以下的城市，2/3以上的人口是在净流出，所以这个我们应该要清醒地认识到。

 

当然，讲到广东的人口净流入比浙江要少，是不是广东经济就不如浙江经济呢？我们又要进行更加细致的分析。根据国家统计局的数据，广东的人口净流入量不如浙江，是因为广东有大量的农民工，农民工现在是净流出了，中高端的人才是流入到广东了。浙江的人口体量只有广东的一半，浙江的GDP也远不如广东大，所以浙江的人口的流动量是不如广东的。举个例子说，去年珠三角的农民工减少了130万，人口净流入量是80万，所以它其实还是有200万左右的人口是流向广东的，只是它净流出量农民工的占比比较大，所以广东经济依然还是值得看好的。

 

整体人口的流向是从北往南流，过去人口是从西往东流，所以这个格局也在发生变化，说明中国的机会就在长江以南地区，就在长三角、珠三角，这是不容置疑的，我们有很多美好的想法，美好的设想，我们有很多的政策，西部大开发、中部崛起、东北振兴，但是这只是一个想法，只是一个愿望，我们要看结果，结果是人口的流向是高度市场化的，他有就业机会，有各方面的机会，他要追求的是一个更好的机会，所以这些决定了人口的流向，不是行政计划、行政命令所能决定的。所以现在农民工是空缺西南飞，重庆、成都等等西南地区的人口在增加，这是第一个分化，房地产的机会也就在这个分化里面。

第二个是居民收入角度，这也是在分化的。为什么房价涨了那么多，很多人都讲房价收入比那么高，所以房地产泡沫非常严重，但是要知道深圳的房子是谁在买，作为房企的老总们非常清楚，在深圳、杭州都是外地人买房子居多，所以你用深圳的居民收入和深圳的房价来比，那是高得离谱。美国有一个诺贝尔经济学奖得主，他在10年前就说过，深圳房价太离谱了，难以持久，但是到现在为止还是持续下来了，因为深圳、杭州、北京这样几个一线或者准一线城市的房价，主要是由大量的外地人移民进入，而且这些人的收入也比较高。所以谈到收入问题，我们不能简单地以国家统计局的居民可支配收入来计算我们的居民实际收入，实际收入比这个高得多，既然我们有6亿人的月收入才1000块钱左右，反过来想想，中国还有多少人的收入被远远低估了呢？这是维持我们目前房价一个比较奇特现象的主要原因。

 

第三个是产业的分化，这对房地产也是带来影响，杭州为什么房价崛起，肯定是跟信息产业高度发展、新经济高度发展、高科技发展有相关性。总体趋势来讲，新产业的比重会不断上升，产业集中度不可能在全国平均分布，它还是集中在长三角、珠三角这两大地区。

 

第四是房地产行业的分化，前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大，不管是哪个领域都是一样，比如家电行业就是三大巨头：格力、美的、海尔。房地产行业也是一样巨头越来越大。

房地产行业毕竟是一个持续了20年的大牛市，它肯定会面临调整，前面讲到城镇化率增速放缓的问题，人口老龄化的问题，这些问题都会影响到行业，房地产进入到一个成熟阶段，今天上午的讨论我也非常赞同，改善性需求依然还是非常大，投资、投机需求也非常大。跟中国股市一样，你看A股每天交易的股票是什么公司，都是高市盈率的公司，房地产也是一样，豪宅在涨，热门地区的房价在涨，热门地区的房地产交易量很活跃。

 

所以到了一个存量经济时代，无论是股市也好，楼市也好，它所拥有的还是一个结构性的机会，结构性机会主要在哪里呢？我是看到三条线，第一条线，粤港澳大湾区，第二条线是杭州湾湾区，第三条线是长江经济带。为什么是这三条线呢？是因为我们行业集中度在提高，人口集中度在提高，产业集中度在提高，这样都集中在人口净流入量大的地方。

 

大家说京津冀一体化，为什么京津冀人口是净流出呢？不是说你想把一个地方建起来就能建得起来的，不是说你搞个自贸区，人口就会集中了，产业就会集中了，很多东西都是需要天时地利人和的。所以整个浙江的人口净流入量去年是全国第一，但浙江人口又流到哪里去了呢？人口净流入的地方就两个，一个杭州、一个宁波，占了浙江人口流入的90%。整个广东的GDP是第一，但是广东的大部分城市人口都是净流出的，主要还是集中在广州、深圳、佛山、珠海、东莞，如果进一步说就是三个城市：广州、深圳、佛山。长三角也不是铁板一块，浙江去年人口净流入量80多万，江苏只有2.5万，安徽都有4.5万了，所以我们要找到这条线很重要。

 

还有一条线是贯穿东西的，救了从长江下游的上海、杭州、无锡、苏州、南京，然后到中部地区是在长沙、武汉、株洲，再往西是重庆、成都。这些地方都是人口净流入比较多的地方，所以未来的机会还是在于结构性的机会。

主持人：今天上午的演讲环节到这里就全部结束了，接下来进行第一场地产精英博鳌论剑环节。

 

疫后复苏，房地产的表现令人振奋。不要浪费每一场危机，谨慎而积极面对疫情冲击的经验和教训，把握住其中所激发和催化的变革趋势，房地产未来将获得更长足的发展。

 

首先请主持嘉宾台上就坐，有请：

 

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生。

 

接下来请出我们的对话嘉宾：

招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理刘伟先生；

迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖女士；

京东集团副总裁、京东数科研究院院长、首席经济学家沈建光先生；

金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地管理董事长郝一斌先生；

中国金茂高级副总裁魏浙先生；

路劲地产集团主管董事刁露女士；

当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏先生。

 

有请各位嘉宾上场。

邵宇：做这个环节的主持人非常费劲，我们要控制时间，争取25分钟解决战斗。

 

我就不再一一介绍了，我们直接讨论问题，这个题目叫做“跨越房地产的未来”，刚才几位讲者对未来勾画得挺清楚的，有一个区域的分化，有头部的分化，我想问问各位房地产行业的大佬，究竟怎么样看待这个行业的跨越？我们围绕在几个方面，区域的布置、业态的布置，还有品质、资金周转杠杆的考虑。我们每个人大概讲4分钟。

 

刘伟：今天主要是来听经济学家的，我们主要是学习。今天上午陈启宗说了，我们比经济学家压力大，我们要把投资投好，这个行业利润率实际上已经有很大变化了，不是刚才有位专家讲的那么高，这些年利润都是下降的，行业的压力，一个是政策对房地产的调控，经常是有变化的，我们叫双控，地价、房价都在控，房地产越来越像一个制造业，这个利润已经给你规定好了，而且前提还是你要把所有工作做好。任何行业最终竞争的归宿都是有点相像的，会回到社会平均利润。回到社会平均利润，企业比什么呢？还是竞争力，产品的竞争力，劳动生产力，我们的资本效率。我们应对未来，无论外界如何变化，把自己做好，这是我想说的一个话题。

 

另外一个就是刚才讲的这些分化，其实一般大一点的地产商，可能在全国都有布局，招商蛇口已经布局了全国主要的60个城市，我们更多的不在于说还要进一步做扩张，从目前来讲，关注我们新投入项目的质量，从让老百姓住得起到住得好，这是我们的追求，所以我们会加大我们产品的科技的含量。

 

另外，我们在这个过程中也会根据这个变化，我们提出综合发展。我们的综合发展里面，实际上就是和城市的整个发展相匹配的，我们会综合考虑这个城市的发展规律，把我们的很多工作，包括我们为未来的产业做好准备，包括招商蛇口现在在做邮轮产业，我们可能是地产商里面唯一一个做邮轮的，尤其是疫情期间这个行业受到一定的挑战，但是并不代表这个行业没有前景，未来人们对美好生活的追求，一定是需要这种产业的，所以我们对这个产业也是有信心的。

 

包括我们也在做园区，做园区的挑战是很大的，是长周期的工作，我们在这个过程中也要创新的回答很多问题。包括我们在海南博鳌、三亚都有相应的高科技和医疗的专门的园区，这种园区不是以房地产的概念来做，都需要我们去创新。所以我想对我们自身来讲确实是一种考验，从战略定力、从我们对产品的管理、成本管理的能力，还有金融方面的互动、协同效应的发挥，我们对这个行业未来充满信心。就像林中讲到的，中国人要改善居住环境的需求，还远远没有得到满足，我们只看到一些高端的人群改善，还有很多人是需要改善的，所以这方面我们还有很多工作要做。

邵宇：谢谢刘总，我们听听罗总的观点。

 

罗韶颖：刚刚李迅雷讲到分化的问题，我是特别认同的，现在大的特征一个是分化，一个是不确定性，这种背景下来看房地产，回答你的问题，第一是区域，可能处在不同段位的公司会有不同的选择，一定会有这种选择。像我们这种排名40几的公司，首先还是会继续坚持精选深耕我们擅长的一线、强二线城市，我们要做的分化和平衡是什么呢？比如说华中、华南，我们会下沉到这边更有经济活力的三四线城市，因为确实它是一个都市圈的概念。

 

同时回答你讲的业态的问题，我们还是会坚定不移地看好房地产，未来5到10年的时间，它都还是继续有增长的巨大的空间，毕竟这个基数摆在这里。同时我觉得也真的是需要开始为未来布局，我们自己内部讲要寻找第二曲线，房地产开发如果是老曲线，老曲线一定是要坚定，新曲线一定不能坚定，因为新曲线是试出来的，新曲线的尝试要在不同的领域播种。

 

我们首先是找朝阳产业，然后天花板要非常高，具有市场空间的行业，同时看看往外接轨的点在哪里，有没有社会的痛点，能帮人家规模化的解决问题，但是这个问题是你的吗，要看看你自己，你的基因优势，你的资源优势是不是让你更适合去解决这个问题，如果往外能接轨，往内也能接轨，你碰到一个有热心去做这个事情，同时也有商业感觉的商业逻辑团队，你是可以把它孵化出来的。我们的服务确实收效特别好，去年拿了客户满意度的第一。

 

邵宇：你说的服务是物业服务？

 

罗韶颖：对，我们有自己的物业公司。对这个团队来说，它就是一个特别热心服务、善于服务的团队，再往外走就要结合养老，做社区和居家级的养老，这是我们会尝试的，而且现在已经有了一定的成果。所以说到为未来布局，以前做房地产开发确实是要聚焦、做规模、做速度，你还真的不能分心，你就关起门来做就好了，但是为未来布局，一定是要在商业价值和社会价值之间寻找结合点。

 

昨天我们提到房地产一行独大，它会造成什么情况？大树底下不长草，就是你跟别的行业是一个资源争夺的竞争关系的时候，你发展大了，别人就活不了。你同样是一棵大树，能不能做到大树底下好乘凉？我觉得完全是可以的，你能给别的行业赋能，老百姓也喜欢，大家都喜欢，这才是新业态布局的一个好的考虑。

邵宇：罗总的结论非常清楚，我们给自己的定位就是做城市群，增加服务的附加值，特别是倾向于养老这一块。

 

郝一斌：我觉得要强调两个趋势，一个是需求分化的趋势，这是对地产中长期的影响。第二个是再次通过疫情验证了房住不炒的决心，在这么大的疫情之下，我们看到局部城市复苏之后很快被约谈，有些城市也出台了一些比较猛的调控政策，所以我们看到再次强化了这个趋势，这两个趋势是已经确认的。

 

从地产行业而言，本身地产是有它的自身运行规律的，它跟宏观经济是有不同的。我们要在不同的周期平滑在这个周期波动里面的影响，包括很多新的增长点，去进行调整。我们从上半年可以看到全球宽松已经变成了一个常态化的状态，但是宽松的力度到底有多大，或者说在宏观宽松情况下，对房地产定向的宽松力度紧多少，这些都是值得思考的。包括疫情之下，我们的很多产品需要做一些优化，这是一个常态的东西，这个东西跟周期没关系，地产公司只要在这个行业存在，都要不断地提高你的效率，做成本管控，包括因应客户的需求，不断地优化你的产品。

 

当然疫情之下我们有一些特殊的要求，大家在疫情期间居家隔离也感受到了，我们对一些设备系统或者对居住环境，都会有一些变化，高密度物业或者高密度办公都会受到影响。这个疫情我们不知道它会持续多久，会不会有疫苗出来，什么时候出来，这也是一个提示，可能过些年不一定是新冠疫情，可能是另外的一种病毒，总之这是一个常态，大家可能对于卫生、健康、防疫会有更多的产品优化的要求，这是一个大家长期的工作。

 

对地产公司来讲，房价是一个货币现象，也是宏观经济的一部分，如果不是看到中长期的影响，恐怕你就会遇到很大的问题，很多事情就无从谈起。

邵宇：郝总提了一个特别关键的问题，大家知道在过去几个月央行释放的流动性，也就是印出来的钞票，超过了过去10年的总和，这些钱去到哪里？很多只能去到固定资产。另外就是品质提升，特别是对居住卫生环境的提升，这是一个最大的推动转变的力量。下面听听魏总的观点。

 

魏浙：前面各位嘉宾讲得都非常好，大家讲的更多的是认清形势，如果形势有规律的话，研究国际形势的规律、经济形势的规律，国运的经济形势的规律，以及我们这个行业的规律，包括你所在的城市的规律，包括你自身的规律，你所在这个企业的规律，它都是有周期性的，那个周期在以前叠合起来，或者大部分叠合起来，你肯定都好。现在我们明确地看到可能出现了一些问题，大家也都感觉到了这些问题，所以这是一个形势，我们必须要认清，而不是盲目地去想未来。现在分化已经是一个非常明显的态势，几位演讲嘉宾都谈到了，包括人口、产业的问题，疫情只是一个突发事件，它只是加剧，并不是说能够彻底改变什么。在这种情况下，你必须要认清形势，国家对经济现在是因城调控，甚至在一个城市里的某些区都因区调控，你不可能说再做一刀切的事，你自己也要认清这个形势，这是第一个。

 

第二个是认清自身，咱们企业在发展的过程中，我们还有多少可挖掘的东西，我们更擅长什么，还有我们可以去拓展的东西，那就是给自己的战略要想得明白，要把自己认得清清楚楚，我处在哪个周期上，跟它进行有效的叠合。

 

第三个是做好当下。做好当下的意思是什么呢？既然已经是分化了，你也不能一刀切，必须要分化管理，研究这个边区本身的趋势和规律，以及各个方面的特点。对于我们自己的要求就非常多了，包括我们自己产品的迭代升级的问题，包括现在我们在做的金茂府产品，它的迭代升级也是要适合市场上的规律，加上科技融入等等方面，这都是自身的迭代。

 

现在可能做某一件特长的东西非常重要，在这一块更多的是你的商业、旧改、产业导入、引入、城市运营等等诸如此类的东西，一些综合性的整合，或者是你自己发掘你自己的能力，在这种情况下才会有更多的抗风险能力。未来这个趋势，咱们叫看得清楚方向，它可能是波动的情况，有的地方好，有的地方不好，我们如何在这个方面找到自己的平均值和平均点，这是一个关键。

邵宇：魏总提到了一个分散的问题，包括增加产品的科技含量，这是一个好的角度。

 

刁露：刚才各位嘉宾都说得非常好，我也想说两点：第一，目前对这个行业是怎么看的。路劲一直是一个特别低调的企业，过去这十几年我们年年都来博鳌房地产论坛，我觉得大家对行业的判断和看法，大家对未来这个行业还是非常有信心的，很多嘉宾也提到，未来还看好10到20年，这跟中国发展的大势，包括跟经济发展的大势也是相辅相成的。我记得过去十几年，一旦有一个宏观调控出来，每次论坛的基调就在变，大家都在叹息。

 

但是站在今天，我觉得房地产行业，我们这些从业者都已经很从容、很淡定，因为我们已经非常接受各种各样的政策的调控，这个调控其实就是我们目前的一个常态，已经不是新常态。所以心态已经调整。换句话说，这个行业还是看好未来10年到20年。其实我们特别庆幸处在中国改革开放40年以来数一数二的好行业，对比一些行业，有些行业真的是没有第一，只有唯一。你不做第一，你就没办法活下去。但是在这个行业，可以容纳非常多的企业，家家企业总体来讲都活得还可以。所以我们在这个行业里，已经是非常幸运的事。

 

第二，作为房地产行业的从业者，万变不离其宗，归根结底是要把企业做好，企业需要盈利，需要可持续的发展，需要有投资的动力，有把产品和服务做好的动力。对于企业来讲，其实最重要的还是要给客户带来价值，我们怎么样能够创造出更好的产品和服务。前一阵子我们曾经在内部有一个研讨，我们曾经有一个项目在一个二线城市的很小的区域里，周围有23个竞争对手，多数都是大开发商，但是我们的项目跑得比别人快，价格比别人高。

 

不管怎么样，竞争是永远存在的，可能前20年我们想好自己的土地布局，到哪个城市买地，买到合适的地，你就能赚钱，那赚的是土地的钱。但是未来回归理性，回归一个平常的心态，我们要赚产品的钱，企业还是回归本原，做好自己的产品，提升品质，这是永远不变的真理。

邵宇：我们计算了一下，房地产企业每年的发展，我们可以画一条K线，过去30年有28年是一个阳线，只有2年是阴线，所以在这个行业还是表现非常好的。最后请沈建光分享一下您的观点，您对未来怎么看？

 

沈建光：现在中国经济面临四大不平衡，第一是生产比较快，但是需求增长比较慢，我们的生产已经恢复了，需求还没有恢复，这就很明显带来供大于求。但是房地产现在相反，房地产从现在限购的情况来看，还是供小于求，比如说深圳，它的住宅房价大涨，但是办公楼租金大跌，办公楼供应大大高于需求，但是住房又大大小于需求，这些不平衡问题就使得房地产的需求没有得到满足，这是非常重要的一个基本面。房地产现在在这个贷款中的比重也是非常高的，居民的中长期贷款都是买房的贷款。所以从这个角度来看，房地产还是有一个比较好的需求。

 

现在问题是供需不平衡造成的问题，比如说深圳的房价不断地创新高，这也是不正常的，全球很多地方，包括纽约、伦敦在疫情之后房价都下跌，不是说大城市就一定有需求，有购买力的需求才是更重要的，所以我们要理解疫情双重的影响，一方面资金很宽松，今年新增贷款很多，另一方面是你有购买力的需求，下半年会不会增长，这是很重要的。从经济角度来看，现在央行对流动性提出到适度宽松，流动性宽松的情况是不会改变的，但是另一方面，疫情会不会得到防控，昨天大家也看到金价大跌，现在全球的资本市场也是风云突变，感觉移苗的情况比想象中的要好，包括普京的女儿都已经打了疫苗，很多疫苗已经开始在人群当中使用了，这个进度比想象中要快，然后经济的景气指数，美国、欧洲的失业率都比预期的要好，这就引申到另一个方面，就是流动性的问题，刚才很多报告都讲到了，我觉得最核心的还是基本面的问题，这是最重要的。

 

刚才李迅雷首席作了一个报告，他谈到人口的净流出、流入，我现在在京东，在用大数据研究宏观经济，我们用地址的迁移来看，李迅雷用的是统计局的数据，我们用的是4亿人口实时的收货地址的变化情况来分析，我们团队还可以通过实时的消费数据，来反映某个地方的购买力。经济活动强弱最终反映的就是你这个地方的消费怎么样，人均消费怎么样。我们在做这些非常有趣的研究，通过消费、物流、地址变化，也反映出一个地方的经济活跃度，这对判断房地产的需求、价格都是非常有意思的，我以后如果有进一步的研究成果，会再跟大家汇报。

邵宇：我稍微小结一下，斗胆说一个观点。只会造房子的国家是没有前途的，但是不会造房子的国家是没有当下的。这就提出一个平衡，这个问题就在于，比如说我还有15年的白银时期，我们能不能完成这样一个切换，不管是从你自身的产品的品质还是业态，这是每一个从业人员要思考的切换的窗口。

 

我们的论坛就到这里告一段落。谢谢各位的聆听。

 

主持人：请各位嘉宾移步到舞台前合影留念。

主持人：谢谢各位为我们带来的精彩分享，请入席就坐。

 

今天上午全体大会的议程到这里就全部结束了，今天下午的时间将会分为两个分会场进行4场主题讨论，各位可以根据自己喜爱的主题按时参与，下午论坛开始的时间是14点30分，下午见。