11月15日下午，2019观点商业年会即将展开，在经历了数年跑马圈地、繁花似锦之后，商业地产从规模化的急速扩张，转变为平稳发展，逐渐走向成熟。

2019观点商业年会的年度主题为“新格局：商业道路”，一起探讨未来中国商业地产的格局会发生哪些变化？每一个发展时期都有不同的特征，而今，商业地产的新格局已经初露端倪，在2019年走向2020年的当下，中国商业地产的机会在哪里？让我们共赴这场思想的盛宴！

主持人：尊敬的各位来宾、朋友们，下午好！欢迎来到2019观点商业年会现场。已经连续举办了六年的观点商业年会，承载并记录着中国商业地产行业的发展与变化，不断改变和创新。

每一年，我们都相聚于此，在思考、学习、交流与对话中共同为行业鼓舞与呐喊。

今年观点商业年会首次走进上海，上海是中国商业地产行业的风向标。2019年，站在连接过去与未来的风口，商业地产正在发生改变。

当增量不再是王道，曾经醉心于规模化扩张的开发商们开始收敛聚焦，每一个人、每一家企业都在谈论着变革、追寻着创新。传统的经营开发模式与思维在通往未来的路上被远远抛下，新格局、新浪潮正在席卷而来。

今天，我们相聚在“2019观点商业年会”，围绕主题“新格局：商业道路”共论商业地产前路。在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起用思想为中国商业地产描绘长远图景。

最后，请允许我代表主办方观点地产机构再次欢迎各位的到来，谢谢大家！

主持人：同时，今晚观点商业年会现场还将举行盛大的“2019年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖”颁奖盛典。下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云女士

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业先生

爱琴海集团副董事长、总裁张华容女士

碧桂园集团助理总裁、文商旅集团总经理张强先生

越秀房产基金董事会主席、执行董事兼行政总裁林德良先生

凯德集团（中国）商业管理首席执行官陈培进先生

大悦城控股副总经理、上海大区公司总经理叶雄先生

保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌先生

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士

招商蛇口商业管理事业部常务副总经理沈松先生

蓝光文商旅集团总裁张刚先生

恒隆集团、恒隆地产有限公司执行董事陈文博先生

福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋先生

建业商业管理集团有限公司董事、总裁张子玉先生

华夏幸福副总裁、产业新城集团商业事业部总经理吴艳芬女士

宝龙地产控股有限公司执行副总裁王亚军先生

阳光城商业及物业管理中心总经理徐辉女士

世联行首席技术官、中国建设教育协会房地产专业委员会常委黎振伟先生

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

合生商业集团首席品牌官张西女士

远洋商业管理有限公司副总经理赵文武先生

广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛女士

勒泰集团副主席兼联席总裁张妍女士

正荣商业总经理王威先生

香港兴业国际集团租务及管理主管、兴业太古汇副总经理杜一莉女士

中信资本房地产部执行董事张平女士

融创文旅集团研策中心总经理张楠女士

泰禾商业副总经理郑海波先生

花样年商旅文助理总裁兼大华南区域公司总经理甘永清先生

美林基业商管公司副总经理、美林M.LIVE天地负责人肖焕军先生

恒亿集团董事局主席郭建平先生

光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰先生

颢腾投资资本市场部门董事总经理李嘉琳女士

万丈资本有限公司资产管理部执行董事、上海中区地产有限公司总经理刘颖浩先生

BEI Capital合伙人兼董事总经理李川北先生

上海绿庭投资控股集团股份有限公司董事兼副总裁林鹏程先生

懿龙资本董事长徐雷先生

元丰资本合伙人古迎辉先生

莱坊资本市场部董事郑楠先生

58同城副总裁胡建东先生

阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生

广东省房地产研究会执行会长韩世同先生

每日经济新闻房产频道主编薛晖先生

华夏时报总编辑助理、华夏时报地产事业部总经理王冰凝女士

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时，我代表论坛主办方，感谢2019观点商业年会的合作伙伴，5100西藏冰川矿泉水，本次论坛获得众多中国内地、港澳台及海外实力房地产企业、商业及零售品牌企业等参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾宾，以及参与、支持2019观点商业年会的朋友们，谢谢大家。

主持人：接下来我们进入致辞及2019中国商业地产发展年度报告发布环节，首先有请：每日经济新闻房产频道主编薛晖先生上台，为我们致辞，掌声有请。

薛晖先生，您的致辞时间为3分钟！

薛晖：尊敬的各位嘉宾大家好。首先作为本次活动的合作媒体，我谨代表每日经济新闻向观点商业年会表示祝贺，对各位嘉宾的与会莅临表示欢迎。

2019年尽管宏观经济扑朔迷离，但房地产业总体来说还是稳健的。截至9月底，销售额突破千亿的房企已经超过9家了，但毋庸置疑住宅市场的高速增长已经结束了，销售额的增长已经降为个位数，这是过去几年未曾有过的。

也就是在这个大背景下，商业地产的大宗交易开始活跃起来，无论是资本市场还是传统的房地产开发企业，也都将更多的目光转向了商业地产。

2019年也是每日经济新闻创刊的第15个年头，每日经济新闻微博、微信、APP以及各专业的子账户形成了新闻媒体矩阵，总用户量超过了六千万，其中微博粉丝突破了四千万，在财经媒体位列第一位。

今年每经的每媒体阅读数超过三百万，同样在2019年每日经济新闻完成了在纽约中心、洛杉矶中心的挂牌，并在伦敦、新加坡、东京等国际金融中心布局。每日经济新闻将一如既往的关注整个房地产行业，并继续关注商业地产和商业新的模式发展，我们期待在本次会议上能够看到更多精彩的观点，以及思想碰撞的火花，同时祝愿有更多优秀的企业，在这个更加专业的舞台上大放异彩。

最后祝本次大会圆满成功，谢谢大家！
    

主持人：感谢薛晖先生的精彩发言，下面让我们有请华夏时报总编辑助理、华夏时报地产事业部总经理王冰凝女士上台为我们致辞，掌声欢迎。

王冰凝女士，您的致辞时间为3分钟！

王冰凝：尊敬的各位来宾，新老朋友们大家好，我们非常荣幸与观点地产机构联合主办2019观点商业年会，首先我代表华夏时报对论坛的召开表示最热烈的祝贺，对各位的到来表示最诚挚的欢迎。

今年观点商业年会的年度主题是新格局：商业道路，这个主题很开放，因为所有的新都是充满着无限的市场想象，年会落地上海，这个有着优良的传统和创新活力的商业商都，这是有着非常大的意义。

本届进博会累计达到意象成交13.1亿美元，从进博会到双十一，中国充分展示了从世界工厂到全球市场的转型，14亿多中国消费者对美好生活的向往和需求造就了中国消费升级的大趋势，而这也意味着中国商业地产未来的市场潜力非常之巨大。

未来很美好，但现状还不容乐观，一组最新的数据显示，百强房企持有的商业项目达到盈亏平衡点的仅为36%，64%的商业项目仍处于亏损状态，在这样一个困难与机遇并存的特殊时期，商业企业应该如何破局，摸索出具有普世意义的路径。

观点商业年会不仅提供了平台让各位企业领袖、业界权威专家相聚于此，深入交流，相互切磋，呈现一场精彩而热烈的商业头脑风暴，还从资源对接及企业实践的角度，展示了一批极具代表与指导意义的经典案例与领军企业，推动商业地产的发展。

华夏时报作为联合主办方之一，有幸参与之一，12年间华夏时报已发展成为涵盖报纸、网站、新媒体、活动策划、音频视频、社群运营的全媒体综合服务平台，华夏时报与商业地产行业渊源颇深。

我们将继续携手观点商业地产为商业地产的明天而思考，欢迎大家关注鼓励我们的发展，最后再次祝贺本届年会圆满成功，谢谢大家。

主持人：谢谢王冰凝女士的致辞，请回座。下面我们请出第三位致辞嘉宾，有请：观点地产机构出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。

尊敬的各位来宾，接下来陈诗涛女士将为我们隆重发布2019中国商业地产发展年度报告，掌声有请。

陈诗涛：尊敬的各位来宾：下午好！

商业年会首次在上海举行，从昨天到今晚，两天的行程非常紧张，使我想起很多企业领导参加了观点的各类型活动后，其中一个评价就是”累“。

确实，因为行业发展中需要肯定、需要反思、需要憧憬的东西有太多，而这个行业里面优秀的人才、专业的人才也太多，观点总是希望把他们都请到现场，把他们成功的实践与思考分享出来，为前行的企业、为努力打拼的奋斗者们加油鼓劲、更可以减少一些走弯路的机会！

所以请允许我以“2019中国商业地产发展年度报告“的发布来表达我对在坐所有来宾与媒体朋友的敬意与谢意！

现在，由我正式发布“2019中国商业地产发展年度报告”。

陈诗涛：如果要给2019年的商业地产划定一个关键词，也许“重塑”再恰当不过。

过去的十几个月中，房地产行业焦虑和迷茫，市场下行，对于商业板块来说，投资回归谨慎，无论是开发、运营、融资还是退出，都在尽力淡化以房养商的地产属性，摆脱传统路径，转换发展思路是切实和必要的。

另一个章节是市场的综述，大家看右边这组大数据，今年国家统计局公布的数据是提升了4.13%，在这里大家看到有几组同比的数字，2019年1至9月办公楼开发投资都是正的增长，体现了商业地产商在谨慎中依然积极参与商业地产的投资。

前9个月全国居民人均消费支出上升了8.3个百分点，商品的零售稳中有进。在过去一年我们看到消费迭代，小众群体的消费需求得到更多的关注。

大家会看到，外资进场，优质资产荒下的交易博弈，前半年内地的并购案例有17宗，其中7宗为外资，涉及近三百亿元，有资金找不到优质的投资标的，正在成为全球资本市场的一大焦点问题。

融资路途是漫漫的，IPO、REITs中的抉择，购物中心以新为题的想象，大家看到有8.4%零售总额的增长点，今年9个月有298个购物中心在开业，长三角以133个位居第一，存量改造成为了一大亮点。

在存量改造中，大家会看到无论是内地企业，还是港资企业都在行动，华润、龙湖、大悦城、恒隆、太古主要形式有两种，一种是自持的，另一种是收购其他资产进行改造升级。

轻资产模式多样，金融化运营策略突出，我们举例三家企业：万达、凯德和大悦城，它们都是围绕着资金在作文章。我们选了十个一线城市样本标杆购物中心进行举例，体验化业态日趋细分化，科技新零售入局加码，我们也看到右边这张图凯德、万达、大悦城、太古都成立了科技团队，进行科技运营。

陈诗涛：长租公寓目前的轻重选择比较难，资金压力是比较大的，长租公寓REITs的难点是投资吸引力不够，第二个是大家比较关注的联合办公，我们称为黑夜里的开拓者。

大家知道共享办公退潮，前9个月全国联合办公在营项目数达到721个，主要布局在北上广深，头部企业入不敷出，亏损运营依然是常态，估值受质疑，上市的命题比较难解。

社区商业是万亿蓝海的商业新宠，现在的社区商业百花齐放，整体的规模趋小发展，大卖场向小的转型，体现了从大而全向小而精的理念转变。对于房企来说纷纷打造小型社区商业，众多的盈利模式中间这里列举了五种，大家可以看旁边的盈利表，万亿蓝海之争，我们列举了小店的形式和代表产品。

物业公司在10月底的时候有一个新闻，江苏一家物业公司给业主发了24万元的红包，整体来说社区商业前景光明，局限也在。商业地产金融蓝图，前面已经讲过商业地产，资产管理和金融创新已经成为了企业存量时代活下去的重要能力，而商业地产的资产证券化则是这股浪潮的重要推动力之一。

险资的大举进入值得大家关注，我们在这里列举了一家最早投资房地产投资的大型险企，险资的进入对房地产商是一个很大的挑战也是机会。

现在由我发布2019商业地产TOP100暨商业表现奖，我们今年的榜单指标体系由营运、管理、品牌、创新四大指标体系，请看大屏幕，这是我们前50强的榜单，这是51名至100名。

作一个简单的点评，今年的榜单凯德是首次登顶，华润、恒隆位列榜眼探花，凯德在中国的总开发规模约为2300万平方米。

陈诗涛：在前TOP100的租金，我们看了一下得益于精细化的运营，整体租金增长达到了16.65百分点。

我们认为内地、港资在商业地产上各自精彩，我们选取了八个企业样本，大家可以看一下，基本上租金收益和各方面，这张报表等会儿大家会讨论，港资企业的租金收益是相对可观的，一定程度上和港资企业更加谨慎稳健的心态有关。

这里可以看到单位租金和各方面的比例，其中我们今年有一个指标，就是商业地产上的投资物业资产值，这在报告中很关键的一个指标，可以提升资产规模、提高利润表现，也是一个有力的融资工具，右边可以看到前20名的企业资产规模，500亿元到两千亿元以上的做了一个饼图，整体来说16家企业资产超过了500亿，单位面积的资产是稳中有升。

我们有四个分榜单，万达凭借最大的规模夺得了运营第一名，第二个是管理指标，这是很重要的一个指标，今年的冠军是恒隆地产，大家可以看前五只有华润一家内地企业。

品牌指标今年的第一名是九龙仓，创新指标今年的第一名是印力集团，龙湖和恒隆是榜眼和探花，这是本年度商业表现奖的名单。

因为时间原因，具体的我们马上会在观点指数上权威发布，所有权威PDF版请大家到网上下载，可能我们不是做的非常完美，希望大家给予我们更多的指教，谢谢大家。

主持人：非常感谢陈诗涛女士的开幕致辞和为我们带来的商业地产年度报告发布。

尊敬的各位来宾，接下来我们将开启大会议程。本次大会议程分为三个环节，我们马上进入第一环节：走到2019年的今天，中国商业地产拥有庞大的需求、资本的支持、创新的模式以及更加丰富的经验，开始逐渐形成独有的新格局。

尊敬的各位来宾，第一个环节议程主题是：开幕聚焦：商业地产新格局。

接下来我们掌声有请中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云女士，蔡女士为我们带来的是致辞暨大会主旨演讲：商业地产在创新中谋求发展。掌声有请。

蔡云女士，您的演讲时间为15分钟，有请！

蔡云演讲主题：商业地产在创新中谋求发展

蔡云：我认为目前的商业地产是冰火两重天的商业地产。

有一个现象就是曾经昔日的辉煌走向了没落。根据彭博社提供的数据显示，自2012年以来西尔斯百货已经亏损100亿美元，这些都使得它在与亚马逊的竞争中举步维艰。截至去年9月，兰伯特及其ESL投资公司持有大约25亿美元的西尔斯债务。进入破产保护程序时，西尔斯百货及旗下凯马特（Kmart）连锁店背负113.4亿美元债务。西尔斯深陷困境而于去年10月申请破产。

另外，2019年1月15日美国实体零售巨头梅西百货也宣布将于今年第一季度继续关闭位于雷德蒙德中心的百货门店，并计划于2020年关闭北门商场的门店。荷兰百货业连锁店V&D曾经在荷兰拥有62家连锁店，去年破产。乐天百货在中国仅剩沈阳、威海、成都的三家。2019年6月，北京赛特购物中心宣布闭店。

如何进行辉煌再创，我讲一个案例。2019年10月25日，美国超大型娱乐主题购物中心American Dream在新泽西开业。迪拜、埃德蒙顿、大运河、吉隆坡成功时代广场购物中心、明尼苏达州Nickelodeon购物中心。

这个项目的总建面420万平方英尺（39万平方米），据说转遍所有店要花86个小时。博物馆级别的内部空间，独一无二的中庭穹顶设计，一众奢华品牌店及百家美食商铺仅仅只是这个“美国梦”构想的一部分，它还囊括了超级主题游乐园、水上乐园、全年开放的室内滑雪场、NHL级别滑冰场、水族馆、乐高乐园等等。后续，American Dream 还将规划共有2000个房间的3家酒店、以及Casino 和会展中心等。

从没落走向再辉煌，我们应该有什么思考？首先没落的原因，我认为第一个，固守传统是死因。在120多年的历史中，西尔斯百货最辉煌的时刻是年营收占到了美国国内生产总值的1%，并一举登顶全球最大百货零售商的宝座。然而，随着亚马逊等互联网零售商的迅速崛起，传统的商业手段无法应对市场。

第二个原因是错误判断核心消费群体。1980s，西尔斯百货重点放在金融业务并试图吸引女性消费者，2006-2016其核心用户群体消费偏好指数下降超过60%。

第三个原因，是竞争加剧，过度削减成本导致恶性循环。1970s后大型连锁商超/家电连锁业态兴盛，抢夺大量市场份额，在电商兴起阶段，逆势收购破产零售商Kmart。过度削减经费致使门店体验效果下降，不断抛售亏损门店，业务不断收缩。

而再辉煌的原因，首先第一个，实景购物仍是实现有效消费的渠道之一；其次是购物中心的空间形态的转变；购物中心的演化已从过去90年代的普通购物场所，转变为千禧年提供多样化商品、提供商户展示舞台、引入休闲娱乐、提供多种餐饮的综合性购物场所。未来的购物中心将是以顾客体验驱动、拥有突出个性的品牌的定制化购物中心，这将从根本上改变购物中心的空间形态。

然后是消费多样化多层次商业地产显现；城市型、社区型；第四是业态创新、满足了消费者多元化的需求，持续带给顾客新鲜的体验；最后，线上线下融合，满足消费者个性化需求并带来便捷服务体验。

商业地产是商业和房地产的复合产物，其要素构成包括地产、商业、投资。

关于我国商业地产模式现状分析。首先，商业布局结构失衡，商业规划滞后经济发展；商业地产开发项目水平本身重量轻质；速成的商业地产人才无法有效的供应市场；商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面制约企业开发经营模式转型；对消费行为研究的欠缺和受互联网冲击严重，传统商业无路可循。

目前我国商业地产发展模式有哪些反思与创新？

首先，千城一面、千篇一律的商业项目，近乎标配的业态，无法满足市场需求。突出个性化的主题、体验式消费是核心；其次，商业设计内容简单不具备识别性的特征属性和核心竞争力。注重新物种的成长诱因，从硬件软上满足市场需求；动态规划商家驻场运营，契合实际及时调整运营思路。

再有，缺乏对客户消费洞察，无从把握核心消费群体。核心资产客户，把客群经营能力作为商业地产经营的核心竞争力；商业运营和资产运营脱节，叫好不叫座的现象使资产贬值，靠租金收益难以维继持续经营。通过金融创新，优化资本结构，合理规划资金成本和使用，并持续提高项目的运营价值，保证可持续性的发展。

另外还有，科技运用流于表面，限于APP、互联网导流；新科技是驱动的主要力量，并通过数据积累、人工智能、机器学习升级迭代线上系统，提高管理效率，实现“智慧商业”。

目前，我国经济形势仍然复杂，房地产业己经进入了增速的换档期、结构的调整期、政策的完善期、品质的提升期、行业内部的整合期。

另外，新模式促进商业地产项目在供应链、业态创新、双线融合、公司治理方面寻求创新，满足消费者个性化需求并带来优质服务体验；消费拉动强劲使商业地产持续扩容，优质零售商运营的购物中心有广泛的市场基础。

当商业开发回报已不足资本期望时，商业地产的转型成为必然，依靠资产的运营来撬动重资产的增值收益，实现短期收益和长期的价值增长。

我认为，未来的商业购物中心将是消费目的地，一个可以提供身临其境体验的场所，它集成了高科技与数字化，以提升服务品质和顾客忠诚度，为消费者提供在网络上无法比拟的丰富体验，从而成为吸引消费者不断重游和探索的理想购物休闲娱乐的胜地。

主持人：谢谢蔡云女士的为我们带来的演讲，请您回座。

下面我们将开启一场特别的铿锵行对话，主题是：对话传承中的商业过去、现在与未来。

同样我们有请两位特别的嘉宾上台，他们就是：

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

恒隆集团、恒隆地产有限公司执行董事陈文博先生

下面有请两位陈先生开启今天这场特别的铿锵对话，本场对话时间是40分钟。

陈启宗：之前让我自己做一个讲演我就不做了，自己讲话是很闷的一件事，最好还是对话，找谁来对话呢？找小陈吧，就着我们恒隆在这方面的一些学习和大家分享一下。

我跟内地商业地产的领袖们接触的不多，今天我看了一下，第一女性非常厉害，今天我看到很多都是女性在这里主导的公司，另外一个非常年轻，看到那么多帅哥非常年轻实在不是味道。

有几个关于商业房地产的问题，借着这个对话来跟大家谈一谈，但是我发现我想谈的问题都是商业房地产的人不提的，我也不知道为什么，直到刚才，我想谈的很多事都在蔡秘书长刚才的发言里提到了，我就随着她的话题继续发挥下去，就是说电商，我也不知道在座的那么多房地产商很少谈到电商，还有其他的问题也是值得我们大家探讨一下。

首先我想问问文博，对于消费者，在中国的跟在海外的有什么分别吗？都是人，你对中国的消费者有什么看法？

陈文博：中国消费者以前来说，可能三五年前、十年前，都会追逐一些西方的潮流。我说的是一些服装、一些品牌，但是现在人经过这三五年，中国的消费者已经设定全球的潮流，最潮的在中国，就拿一些品牌来说，他们最早在巴黎上了新款，现在他们都变成在上海上新款了，所以我们已经从一个跟随者世界的潮流改到一个领头、领袖。

陈启宗：比如说LV等等，最早在巴黎、在伦敦，现在有了根本性的改变，最时尚、最时髦的都以上海为中心，有这个现象吗？

陈文博：绝对有，我觉得在他们的品位上，中国的市场真的是把全世界的一些潮流是领先的。

陈启宗：中国对于这些牌子还是非常追逐的，你跟他们接触比较多，他们是怎么看这个中国市场的？

陈文博：他们还是非常尊敬中国市场，他们之前总是感觉有点看不起中国市场，但是现在他们没有了，而是非常尊敬，下一个问题一般会问中国什么时候会有自己的LV出现，我觉得时间不会很长，大家都知道爱马仕不是有一个品牌叫上下，在新天地就有一个，那个已经是领先的，未来肯定会有一些国家的奢侈品牌出来。

陈启宗：中国品牌在那个样子设计、颜色，会不会创出一个是我们中国人特别比较喜欢的？甚至有一些像上海滩的东西，带有一些中国色彩的，这个会不会成为一个世界的潮流呢？还是中国人跟着老外走，还是会创出新的东西来？你看有这个可能性呢？

陈文博：其实我觉得现在最潮流的品牌，他们的鲜艳颜色都是从中国学来的，中国市场是带头的，未来还会持续这样子。

陈启宗：现在我听说这些大牌子，全球中国人占的份额大概是35%、36%、37%左右，中国人口有全世界的19%，也就是说我们一个人买两个人的货，这个是用价值来看，中国人的市场实在是大的不得了，而且从增量来看，可能在我的理解，很多牌子百分之七八十，甚至我知道有一家公司靠近100%，整年的增量都是从中国一个市场而来，现在中国在这方面已经变成一个主导世界的行业。

刚才你说的中国品牌很快会起来，真的吗？中国的品牌主要是在中国本土能够致胜，还是有一天可以到世界上，在巴黎、伦敦、纽约、新加坡销售，还是中国的牌子在中国这个地方才能够生存下去。

陈文博：我认为迟早会把全球的市场打下来。

陈启宗：他们买东西的人是中国游客，还是老外，红头发、黄头发、高鼻子的，都到巴黎去买呢？你想老外会买中国人的品牌吗？

陈文博：我觉得还是会的，不说奢侈品，奢侈品可能时间稍微长一点，但是也会达到的，比如说小米，全世界都可以看到小米的手机，他们对中国这些产品不会有体系性的不接受。

陈启宗：我常常想一个问题，中国的品牌能否在世界上打出一个真正的市场来，我个人还不敢说，但很可能发生一件事，就是中国的牌子把外国的牌子买过来，为什么我这样说呢？

因为中国市场大，要是你能够在中国这个市场致胜，在这里做的好的话，市场的体积那么大，能够在财务上得到非常大的优势，所以我常常想我们的商场不能光是有香奈儿、迪奥等等老外的牌子，必须留余地给中国的牌子，很可能这些中国的老板就成了世界大牌的老板也说不定，可能吗？

陈文博：绝对有可能，我解释一下为什么中国创造品牌是有可能的，基本上品牌有两个因素，第一个是质量，第二个是故事历史。

我觉得中国制造的东西都有很高质量的，现在缺的是那个历史，这个故事，也不一定要说历史，但是它的故事要讲的非常好，要讲的让西方国家的人接受那个故事，我觉得这个也不过是时间的问题，迟早也会达到的。

陈启宗：或者我用一个例子来说，我记得有一次GUGGI的大老板来香港看我们，有一次他来的时候，他跟我的同事们说，他说LV是讲历史的一家公司，悠久的历史，一百年、两百年，三百年，我们是有历史的有故事的。

但是他说我们GUGGI不讲历史，我心里想大概原因是GUGGI十几年前差不多死掉了，他们曾经有辉煌，但他们很厉害，现在又回来了，而且回来的非常强劲，所以GUGGI不太讲他们有历史要是这样子的话，是否中国的牌子将来也能够在这个模式下来，能在世界舞台上占一个席位？

或者我转移一个话题，随着刚才蔡云讲的电商问题，做商业地产的人应该对地产非常敏感，我也很奇怪没有太多人跟我谈电商的问题，我跟投资者谈话的时候，他们都会问我电商对我们的影响有多大，你怎么看电商的问题？

陈文博：电商我是非常害怕的，同时我又一点都不害怕，为什么呢？目前LV的经典款，甚至爱马仕的那些，在网上只能买到二手的，现在他们没有销售新的，这个慢慢可能会变，所以长远来说我非常害怕，觉得一般的零售很多都会上到线上。

但是短期、中期，我觉得我们线下的一些购物商场还是有一个优势，我们可以创造空间的优势，这个空间有什么价值呢？一些品牌就是把他们整个DNA，把他们的故事、历史展示给消费者去看，短期还是相信线下的购物商场，高质量的线下购物商场还是有得做。

陈启宗：我补充几句，人还是群居的动物，还是有聚居的需要，还是喜欢有面对面的接触，因为我是男士，从男士的角度来说，你喜欢在平面的电脑上面看漂亮的女孩子，还是坐在那里喝咖啡看旁边漂亮的女孩子呢？

如果我们不都是变成宅男，还是需要面对面的接触。还有一个重要的现象，大品牌也喜欢聚在一块儿，二十多年前好多大品牌都要有他们的独立店，在新加坡，那个LV就在河边开了自己的独立店，其他的品牌也都开了独立店。

后来发现不行，虽然那么厉害的牌子，他们还是喜欢跟其他的大牌子在隔壁，这样对我们做商业地产的人就是一个启示，要是他们都开独立店的话机会就很多了，LV在你那里，香奈儿在我这里，GUGGI在另外一个地方。

如果他们都喜欢聚在一起就有一个大赢家，聚居在一个地方，谁能够把这些大牌子都吸到那边去的时候，那个商场就是大赢家，这个也是一个很现实的问题。

讲到那个电商的问题，文博曾经跟我说过一个事，就是好多线上，像小米一样，小米刚开始的时候完全是在线上售卖的，现在都要有一个实体店，为什么呢？有一次文博跟我说到，好多从线上开始的品牌，服装的品牌，现在都要有一个实体店，这件事你要不要解释一下？

陈文博：这个我相信在座的各位都知道，假如说你在线下逛的话看到一个品牌，在那边可以买到，但回到家里上阿里、上天猫看到那个品牌，好像在恒隆有见过，你会对这个品牌有信任，它有实体店，质量不会差的，很多品牌只有在线上卖的，你可能没有买过，不知道它的产品到底是什么样的，所以线下可以让消费者得到信任。信任是有价值的，线下有店的，这个还是显示线下的价值。

陈启宗：这个又提醒大家，因为在座的各位都是做商业地产为主的，要是线上是正确的话，我想应该是正确的。

那些线上为主的牌子，他不可能去像从前那样再开三五十个店，他可能只开两三个店，他两三个店放在哪儿又是一个问题，当然他有一个实体店的原因是要提升他的形象。

这些线上的店当他需要有少数的实体店的时候，他也只会选择去最好的，能够提升他们品牌价值的那些商场去，所以楼下有GUGGI、香奈儿的时候，楼上就有可能把以线上销售为主的中国牌子吸收上去，这是大家做商业地产的人应该注意的情况。

接下来一个问题就是科技，也是刚才蔡秘书长提到的，我很少在商业房地产的会上听到讲科技的问题，但是这一方面恐怕对将来五年、十年、二十年的商业房地产会产生非常重要的变化，你可不可以谈一谈在恒隆你们对科技这个事，在商业房地产的领域里是怎么考虑的？

陈文博：先讲一下背景，陈主席在2012年七年前已经叫我开始研究科技了，从2012年到现在，今年我们才真正利用大数据去做分析，所以我觉得这是以往这七年，整个市场大家都在说科技怎么去使用。

但是我觉得到最近才真的有一些商业地产商能用的科技工具，人脸识别肯定是其中一个，你对自己的客户有多了解，打个比方，我们以前以为来我们商场买东西的主要是女生，70%我们认为是女生，因为我们每次发那个问卷回来，70%是女生答的，后来我用人脸识别的时候发现，其实这个数字不对的，原来只有百分之五十多、六十是女生，这个差异怎么解释呢？

基本上就是一个女为的问题，女生可能比较愿意填这个表，男生不会浪费这点时间填你这个问卷，所以我们发现还是有一些价值很大的资料，可以变成数据拿回来。

现在除了人脸识别，包括大家现在都是用微信、支付宝付钱，以前按照传统的收费方式，基本上得不到任何消息，任何资料，现在有这种新的POS机，我们还是可以拿到比较具体的数据和资料，这个也是会帮我们未来做分析。

陈启宗：我之前问文博，你要不要跟我两个朋友聊聊天，两个都是最大的商业房地产商，他去了，发现有一家公司他们在做什么呢？自己在开发科技，他们认为什么科技对他们商场有帮助的，他们自己去开发。

另外一家就去投资在别人有关房地产的科技，去找那些公司，去收购他们，然后文博回来就跟我说，其实他们开发的那些科技，好多在中国已经有这样的了，而且是已经有人做，很简单的去买过来就行了，根本不需要开发。

也就是说在这方面可能中国并不落后于西方，我们有个朋友，名字不要说了，也是西方最大的商场开发商之一，他对科技是疯狂的，他太喜欢科技了，花好多钱在开发有关房地产的科技上面，我看来看去，看不出它有什么成果来，反而中国这方面更为先进，你是比较中国用科技来做商场，跟在西方今天我们真的落后别人呢，还是别人落后我们？

陈文博：这个不用讲了，我们中国完全是领先的，美国、欧洲完全追不上，他们现在还是用现金、用信用卡，我们在国内已经无现金了，这些还是中国领先的。如果说那些已经有人开发了，可能因为大陆这边的市场大、需求大、开发商多，所以我们就直接可以买。西方的市场小一点，所以他们没有这样的资源。

陈启宗：再允许我转一个话题，时间差不多了，我不能再谈太久了，现在在内地的大城市，你怎么看香港的开发商？

这个有点敏感了，因为你跟我是唯一的香港开发商坐在这儿，在座的都是内地开发商，他们的相对优势是什么？内地的开发商比我们香港优胜的是什么？

我有看到，比如说你在上海，你会想到恒隆的，你会想到香港不少企业，到底在这一方面我们香港的开发商是有优势呢？还是有劣势，我们是领先呢，还是落后，原因何在？

陈文博：刚才陈诗涛已经说了一些，我是同意的，香港开发商管理方面目前还是稍微强一些，但是我们香港开发商有点不接地气，所以我们做市场工作，我们做的招商推广还是达不到内地开发商的水平。

陈启宗：这个不好说，好像在说别人的好话或者坏话，你有更敏感的，哪一家大陆开发商你是很尊敬的？

陈文博：不少，在座的各位我觉得应该都做的不错。说实话，比如说我们在沈阳，大家都知道的一个项目，我们做的不错，但是还有一些内地开发商做的更好，这个就是华润万象城做的非常好。

坐我隔壁的大悦城也做的非常不错，有一定规模的，能吸引到国际奢侈品牌的，基本上管理方面不会太差。

陈启宗：我就用一个案例做一个总结，你谈到那个沈阳，沈阳是一个很奇怪的地方，大家都说东北经济不好，其实要是你做的好的话，沈阳还是非常好的，在五星级的，就是最高级的，在最高档的，无可否认万象城做的非常成功。

它的设计等等真的很优秀，虽然说沈阳的经济总体不算太好，但你要是行业当中领先的那一位，你还是非常可贵的，连我们做的不那么好的，还是每年都有一点点的增长，虽然增长不如万象城。

另一方面，我们在那边还有一个四星级的商场，你们很多人都不会注意到，就是在中街，中街是十大名步行街之一，在中街那个故事真是很特别，大悦城的领导坐在哪儿？

我说话要小心，大悦城在东边你们是中间的一边，你们是在最东边，我们是最西边，你们的地点比我们好，地铁站离你们比较接近，我们开在西边，当时比我们早去的好几家，名字有点敏感，有一家老牌的在中街是最火的，人旺的不得了，销售也非常强。

中间有另外一家是外地去的，也开了一座商场，然后在我们的另外一边，就挨着我们有一个港商也开了一家不错的商场，上海有一家就开在我后面，中街那个地方简直就是可怕的，在我们那边有三家大的，在你们那边一家就有四个组成部分，中间就有好多别的商场。

今天中午吃饭的时候我说中国的房地产，市场是疯的，好多在里面玩的人也是疯的，所以疯人在疯的市场上真的可怕。我们是2010年开的，到现在整十年了，在以往十年里，我旁边香港的那家早就关了门，我后面那一家恐怕也已经关了，要改型，对面中间最火的那一家，今年也关了，中间还有另外一家很大的，我前两天还去过，基本上也都不行了，下面还有地下商场，地下商场也做的不好，现在剩下谁呢？

就你跟我，整个中街，街头是你，街尾是我，就我们两家，这个反而叫我非常不高兴，为什么不高兴呢？要是就剩下我们两家的话，慢慢就说以后不去中街了，以后没有逛了，我希望他们不要死掉，这样还可以把人气拉过去，希望我们能够合作，把那个街做旺，对大家都好，最好你赚大钱，我赚大钱，别人赚小钱，不让他们死掉。

我不知道你同不同意，我们这个行业绝对不好玩，能够在这个行业里生存下来就相当的不错了。丁先生，之前我和印力老总一起吃饭的时候说过，这一家公司了不起，这一家公司将来是中国内地的商业房地产商当中，绝对是老大，最少是老大之一。

希望大家要头脑清醒，不要做疯子，不要制造疯的市场，还是要理性的看待，最终只有理性的人才能够生存在这个市场上，才能够在这样一个大市场上致胜。

好的就是中国消费水平相对高的，而且是越来越高的，我常常说现在买奢侈品的越来越年轻，我那个年代45岁以下的人是不会买那些奢侈品，都是四五十岁以上的才开始买，现在在中国这个地方，是25岁到30岁最火的一帮人，这个还有一个好处是什么呢？

就是每年这样年纪的人都在增加，每年大学生毕业的就七八百万，过两三年他们就进入了购买奢侈品的行列里面，我看将来的市场还是非常可为的，我就把我们一些以往十几二十年在这个行业里所看到的一些事跟大家分享一下，最好的应该是请丁先生跟叶先生，下次请他们两位上来讲，我们负责在下面听，谢谢大家。

主持人：非常感谢两位陈先生的精彩对话，请回座休息。

各位来宾、朋友们，我们下面开始今天下午第一场主题讨论会。

在商业发展趋向理性，重塑与转变成为不可逆的曲线后，我们该如何开辟新的思考路径？消费需求多变之下，如何摸准市场定位，突破新窗口？

第一环节主题讨论会的讨论主题是：浪潮商业地产的新思考。首先请主持嘉宾上台就坐，有请：世联行首席技术官、中国建设教育协会房地产专业委员会常委黎振伟先生。

接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗：先生

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业先生

爱琴海集团副董事长、总裁张华容女士

保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌先生

招商蛇口商业管理事业部常务副总经理沈松先生

建银国际董事总经理曾粤晖先生

蓝光文商旅集团总裁张刚先生

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请黎振伟先生开始主持今天这场主题讨论会，本场讨论时间是40分钟。

黎振伟：谢谢各位。今天把我们的商业论坛办到了上海，我们从香港到上海，今天整个国际也从欧美到中国，这里头不是偶然的，也是必然的，我们这个对话环节是新思考。

我们在座的各位都是行业的大老，他们都是企业的掌门人，我看了看很有意思，我们这一桌的对话嘉宾很有代表，陈董事是港商商业的代表，丁总是深圳的创新商业的代表，张华容是从家居行业转型到商业的代表，方长斌总、沈松总是典型的国企商业代表，曾粤晖总是金融界的代表，当然是国企了，还有蓝光张刚总是来自内地的商业代表。

我们探讨什么呢？当然是新思考我们未来十年怎么看？怎么做？我们可以看到今年是非常关键的一年，我本人是1987年入行的，到现在有32年了，我从来没看到大家的思考面临的困难，我们整个格局都发生了巨大的变化。

中国从高速增长到高质量增长、高质量发展，我们从互联网到智能化到大数据，我们从电商到新零售，我们从购物空间到体验互动的场景，我们从过去注重新的建筑，现在关注新的科技、新的模式，过去从模仿照搬别人到今天创造品牌，这些给我们商业掌门人都有更多的思考。

我们的对话分两个环节，第一个环节我们如何看未来的十年？第二个问题我们要怎么做。

首先是如何看未来十年，这十年里面我们面对的机遇和挑战是什么？我们各位都是各个领域的代表，我想从他们自己的领域里面去谈一下他们看到的机遇与挑战，就从这边过去。

张华容：我的领域也是在座大家共同的领域，大家都在探讨关于商业地产或者资产运营的话题，如果说看未来十年的话，我觉得首先先要做好现在，今年似乎大家都在说不容易，但是我感觉每年也没有人说很容易，但是我们依然还活着，还活的不错。

如果要说未来十年的话，我能预见的是，估计未来十年不是我坐在这里跟大家交流，而是我们刚才谈到的80后、90后，更多的管理者在跟大家交流，那么我们未来十年的这个经营，我们关注的除了政策、市场的变化，除了我们目前关于房地产开发和资产的存量挖掘，以及资产运营的关系以外，我觉得作为经营者，更需要关注的是商业的内涵和我们消费市场的变化。

因为我一会儿还有一个分享，我会讲关于这方面的问题，也为了给更多嘉宾留时间，我点到为止。

黎振伟：好，丁总您的角度呢？

丁力业：谢谢陈总（陈诗涛）每年给我们召集在一起，中午没有参加陈董事长的饭局，主要是去年我去恒隆广场学习了，恒隆广场十年这么好，十年以后为什么还这么好？

我在想印力在2003年做商业地产的时候，我们做了一个投资分析，我们进入这个城市人均GDP要一万五，我们觉得才有做商业的条件，今天实际上从中国的人均GDP来说，我想已经到了，从这个观念来说未来是真正都可以做商业地产的地方。

确确实实未来做商业地产和十几年以前有很大的区别，也就是我们为什么要不断地创新、不断地学习，不是说你可能随便的有点钱，你有一点租户资源，你能盖起来就可以做好的，这个对我们今天在座的所有做这个行业的人，肯定都是一个挑战。

从事我们这个行业的人，一定不会说这个行业不好，如果要说这个不好也是外面的人说的，所以我们一定说会非常好。

黎振伟：丁总，你认为未来更大的机会在哪里呢？下一个问题是你又怎么做呢？我看你们现在做的是存量，存量是你们未来的机会吗？

丁力业：我们从两个方面考虑，第一个公司内部提出来存量资产的提升，今天印力商业地产的平均年龄是最长的，我们一百多个购物中心差不多十年，有一些比我们早的开发都给我们买过来了，所以平均年龄是最长的，所以存量资产的提升非常重要，所以我们到处在学习，做了很多的尝试，你们昨天上午看的三林也是放了十多年了。

第二个我们内部在讲好产品好服务，我觉得客户不分贵浅，不分高低，愿意买单的都是好客户，他为什么给你买单，你要有好产品，你要有好服务，我们说不光是要把客户抓住，自己内功产品做好、服务做好，我不知道还要讲这个话题。

黎振伟：那来自成都的张刚总，昨天的讨论里边，大家对二三线城市比较担心，未来十年我们二线城市的机遇和挑战在哪里呢？

张刚：我想先表达两个观点，在未来十年当中我们看变量到底是什么，其实变量更多存在于市场环境的变化，我们提到市场环境，重要的是聚焦到我们的目标客群，在未来的主题当中，比如说银发经济、千禧一代，因为我们的目标客群在发生变化，所以作为我们从业者也必须要关注目标客群的变化，这是第一个。

第二个是我们的市场行业在发生变化，有的时候打败我们的不一定是同行，也有可能是隔壁的老王，因为跨界的这种融合现在也是日趋的成为常态，那么在这两个因素的影响下，对于我们作为商业地产的从业者而言，其实面临着前所未有的挑战，唯独不变的就是变。

那么在变化当中，对我们特定的哪一类的商业业态，或者商业形态，我们定位要更加的精准，定位要更加的科学，只有做好定位，才会有后续的设计、开发、运营，所以定位一定是关键。

刚才回复主持人提到的，对于二三线城市，对于资产管理在2018年的时候，我们也有在发现，大宗交易42%是发生在上海的，上海的大宗交易大概是一千一百亿的体量。

在今年的时候，截止到第三季度，是939亿，其实这939亿主要的单数在降低的，那么同样的对于资产管理这个维度，我们刚才看其实交易并不是趋向于活跃，反而趋向于谨慎，这是对一线城市的解读。

第二个对二三线城市的解读，社区商业日趋活跃，蓝光家服务在10月18号刚刚在港股上市，这在资本市场当中反映出来对社区商业欢迎的程度。

黎振伟：好，谢谢。那曾总，你觉得未来十年哪些商业你是最关注的？

曾粤晖：确实看这个话题，我们的角度跟在座的商业地产从业人员可能有些不一样，我感受很深，在座的很多产品我都曾经是很忠实的客户，无论在香港，在深圳，还是在内地，都应该说有很多感受。

我大概谈一谈在我的感觉里面，怎么样是一个优秀的商业物业，我用三个关键词来讲，第一个我觉得是快，这个快不是绝对意义上的速度快，我觉得是有效率，体现在资源的配置，像陈总所说的地段选择，以及对自己精准的定位，有一个非常好的效率，高效的配置。

第二个是质，应该说好，产品和服务是高质量的，这是一个根本，它能够吸引到客群，吸引到消费者，也吸引到投资人的一个重要的因素。

第三个是新，这个新我觉得是创新，不仅仅是推陈出新方面的，而是在观念上，我们在接受一些新鲜事物方面的学习能力、消化能力、认知能力之外的提升能力，凡此种种。

回到这里来讲，今天观点地产，陈诗涛总开始演讲的时候有一个词给我留下很深的印象，重塑，从金融服务来说我们也在一直重塑我们的产品，和我们的合作人形成更好的契合，要使自己的形态更加适合这道时代之门，才能更好更成功的跨越过去。

黎振伟：快、好、新是大家要关注的，如果找曾总做融资的话，没有这三个标准，曾总是不看的。下一位保利的方总，您怎么看未来十年呢？

方长斌：今天蔡秘书长的发言有很多观点我非常认可，今年去看商业地产未来十年还是聚焦四个字“商业地产”，过去的十年商业地产的发展我们听到很多噪音，因为过去的十年更多商业地产的发展是来自于房地产的输血，有商业地产、有产业地产、有养老地产、有文旅地产，更多的关注力放在地产，没有放在前面我们所关注的这些商业、文旅、养老的内在本质，这是过去十年有很多噪音影响。

而未来的十年，我觉得更多是回归到商业本身的逻辑，我们看在过去一年大宗商业地产交易仍然集中在北上广深的一线城市，未来我们更多不是说去有怎样大的变化，更多回归到商业的本质，去研究我们的消费者，关注本身商业发展的逻辑，而是把这部分东西做好，才是我们商业真正去做的东西，商业的操盘者回归商业本身，而不是在噪音影响下去前行。

黎振伟：谢谢方总，未来十年回到商业的本质，确实是一个大课题，创新如果不回归是没法创新的。下面来自招商蛇口的沈总，您怎么看呢？

沈松：我觉得今天观点的陈总演讲里面给我带来一个关键词，我也是非常得赞同，就是重塑。未来十年的商业地产一定会不断地重塑，我看到商业地产它会在行业里面的影响力，比如说原来是房地产的一个子行业，它慢慢长成一个大的，要追寻商业地产自身的逻辑重塑。

在这个行业里面关注的不再仅仅是开发商、运营商，还有我们的上下游产业链、政府、金融界都在里面，我们商业地产会承载越来越多人的梦想和期望，对政府来讲，对城市来讲、对运营商来讲，他要成为城市的一个，在建筑、设计、产品方面会变得更加热情，我们陈总说的世界上最好的购物中心在哪里？

在拉斯维加斯，在迪拜，下面一定会在上海、深圳、北京，在中国的城市，商业是城市运营的一个载体，这是第一个。

第二个对于我们从业者来讲，做商业地产行业的人来讲，他会在里面创造自己更多的价值，它的价值来自于哪里？它来自于运营的更好，运营的更好商业地产的要素，比如说品质、牌子做上去，创新要做上去，科技要做上去等等，未来它承载全民财富的载体，跟金融的结合，商业地产未来的想象空间是无穷的，无限的，谢谢。

黎振伟：谢谢，沈总的关键词是重塑，这个重塑有点回归的感觉了，的确这是一个很大的课题。

陈董，您是从香港过来的，在二十年前香港是无敌的，今天会发现您的弟子、您的学生很厉害，未来十年，陈总您看好吗？您的担忧在哪里呢？在国内来说您认为最大的挑战是什么？您怎么看这个市场未来给你的机会。

陈启宗：我中午吃饭的时候，说以往这十几年，中国内地的商业房地产是很多疯子在一个发疯的市场里玩的，我个人相信在未来的十年历，应该是越来越理性化，不是我主观的意愿，我认为市场规律会逼这个市场变得理性化，原因何在呢？

就是疯子早晚会死的，你不按照市场规律做事是不可能持久的，会有一大批的疯子慢慢死掉，当别人看到疯子死掉了就会有一点怕，就不会再像以往十几年那么得疯。

正如我常说千万不要低估中国的疯，一旦有人死了可能有另外的疯子起来，也说不一定，整体是向理性的方向走。

第二点我相信有某一些企业的牌子在市场上慢慢的外溢出来，万象城、大悦城，我们恒隆，还有香港其他的一些企业品牌，慢慢会越来越被人接受，我们都在累计经验，我们的优势可能是资本的优势，但是我们做大型商场也没做过几个，比如说万科你们还在做住房，成为了全球老大的时候，我们已经开始做商业房地产，我可能做的久一点，但你们现在也做了十几二十年了，慢慢大家都会越来越学到的东西就有进步，我相信企业品牌越来越明显，会有十家八家的牌子在中国会成功。

第三点我绝对相信中国的消费市场仍然非常好，人越来越有钱，消费越来越提升，以往三十年的消费主要是量的增长，再往后的十年、二十年、三十年，应该是质的提升，从前我有得吃就行，现在不是了，现在是吃好的，从前拥有就行了，现在是拥有最好的才行，所以量还会继续地增加，但同时有质的提升，这两个加起来就叫很多商业房地产商，只要你理性的去做一定能够做好。

最后你问我挑战是什么，我真的认为我们未来十几二十年的挑战，应该比以往三十年要小，我刚盖恒隆广场的时候，简直没有那些高档的，一个都没有，到底能否成功呢，真的不知道，我们的经验也是不足的，也是在学习过程，有好多的挑战。

照我个人看当那些有企业平台的公司，他们买地可能比从前更容易，从前内地公司是优势，他们跟市领导的关系等等，是我们香港企业绝对不可能，还有他们好多做法是我们香港企业不敢做的，他们很有优势，现在市场越来越规范了，我想挑战是比从前小一点说不一定。

黎振伟：谢谢陈董的观点。我们下一个话题，我们还有十来分钟，未来十年我们看怎么做呢？我知道下面有几个嘉宾会有专门发言，张总你就先提两个，我们企业未来十年重点在哪些方面去突破？

张华容：如果讲到爱琴海的话，因为我们是一个专业的资产管理公司，所以我想在未来的这十年，或者在未来的每一个时间段，更重要的还是提升我们的运营价值和能力，运营价值和能力可能是能够助推这个市场更好的发挥它的价值，和让我们有存在价值的一个空间。

第二个我觉得我们还需要保持我们持续的创新能力和我们对市场，和消费市场的把握，只有这样我们才能每一年都能在不断地应变市场变化的过程中过的更自如。

丁力业：未来十年我们压力也挺大的，每年都不好做，每年都在做，我们觉得以前的传统商业模式很简单，我出地收租金，说是叫商业地产公司，实际上是收租婆，所以我们以前更多关注的是租户，租金高一点，或者提成高一点。

我们现在更多关注的是消费者，所以我们觉得应该从原来的BtoBtoC模式转向BtoCtoB的模式，从我们对消费者的画像描述反哺给租户。

我们觉得购物中心不是一个购物的东西，而是一个产品，我们会在这方面花很大的力气，我们觉得未来十年是一个非常好的想法。这段时间跟朋友谈说未来十年购物中心缺什么？

我们想到了一个词，就是IP中心，原来是购物中心买东西的，要是不给你的投资人匹配好做不了，如果你没有一个IP内容，你这个做不了，在公司内部我说陆陆续续会有IP打出来，是我们自己IP的购物中心，希望能够得到市场的欢迎。

围绕着购物中心的技术，陈总说的电商也好，我们的AI也好，我们互联网5G的技术也好，只有把这些东西都考虑清楚，可能商业地产会做的好一些。

黎振伟：好的，张刚总您的企业未来有什么举措？

张刚：每个企业对于未来发展的战略一定是基于自己企业自身固有的特点，以及结合市场发展情况来审慎的。

对于蓝光而言，积累了近三十年的市场经验，刚才讲到了这一块，对于我们在未来的发展，始终会坚持到以运营为核心的资产管理的本质，我们会聚焦三个D，第一个D是TOD，会围绕着城市轨道为核心的，第二个是COD，是以社区商业为核心的，第三个是CID，在未来很多的地产开发当中，地产开发由增量到存量的过程当中，对于获地的成本肯定越来越高，在获地的时候，必然有一些生地，针对生地如何去解题，必须是主题性的商业，针对于特定的区域当中，会把文化、旅游、商业做整体的经营类打造，刚才也讲到了toBtoC，这一块我们非常赞同，我们是以toC为中心融合，这是我们未来十年发展的方向。

黎振伟：您刚刚提到的三个D是二线城市非常大的机会，接下来成都有几百个地铁站，地铁站上面的上盖是很大的机会，文旅也很重要，刚才小陈总谈到的品牌，我认为没有文化是没有品牌的，故事就是文化。

张刚：前天晚上的时候我刚跟蔡秘书长有一次深入的沟通，蔡秘书长讲到的，在下个月的时候，围绕着TOD，我们也是作为核心的参与成员之一。

黎振伟：谢谢。下一位曾总。

曾粤晖：黎总一上来就提到了十年的概念，很有情怀的话题，往前看十年，再看后面十年，这一来一去就是二十年，我刚才提到了一个速度和效率的关系问题，确实我们商业地产也在这方面做了很多的尝试和践行，天下武功唯快不破，在非常讲究体验和感受的商业地产领域尤其如此，是不是一味的求快呢？

我这里有一个红绿灯的理解，有驾车经验的人都知道，当我们驾驶在一个直行的高速公路上的时候，远处如果看到红灯，我们心里不需要太慌，只需要把握好我们的方向盘，稳稳的向行，到路口的时候绿灯刚好亮起，这是最省油最有效率的方式。

这个节奏和时间点的掌握非常重要，陈总在午餐的分享上提到了很多关于时间的概念，包括基金的投资、存续期和我们地产开发的周期之间的匹配，都给了我很多的启发，怎么样在快与慢这样一个辩证中去把握，怎么样在这种油门一路坦途的时候能够把握好我们的速度，以及最好能够踏上每一个值得踏上的热点，自然是最好不过的选择。

这里我也祝福中国商业地产，我们境内境外所有开发的从业人员，只要我们认准了我们自己的这种成熟的发展模式，在这一条成功的高速公路上一路前行，其实新的胜利就在正前方，谢谢。

黎振伟：谢谢，曾总还希望您多发展新的商业产品。好，方总，过去十年保利的商业发展很好，从无到有，未来从有到更有又将关注什么呢？

方长斌：和在座的其他嘉宾相比，进入这个行业是比较晚的，我是一个风险业务型的管理者，今天听了很多嘉宾的演讲，未来十年会关注三个点，第一个是利用科技赋能的数字化转型，这个其实蛮重要的。

我们很少听到关于购物中心的成本，这几年对于人力的成本、能耗、物业更新成本都是非常高的，科技的赋能对于这一块我们做的还不足，整个行业也没有特别清晰，这一点是我会非常关注的。

第二点就是对于消费者，本身客户的研究和关注，这是未来非常重要的资产，过去十年我们关注的更多是空间，这个租赁资产的管理，很少了对于客户资产的管理和维系。

第三个点就是内容，我们不再是包租婆，更多是在这样一个空间里面创造出自有更有特性的内容，来留住消费者，帮助商铺和品牌商家获得更好的能力，谢谢。

黎振伟：特别期待您怎么做科技。好，沈总，您怎么看未来十年？

沈松：招商蛇口是一家综合的开发商，我们的愿景就是要做美好生活的承载者。对于商业这一块怎么能承载美好的生活呢？

商业是一个很重要的平台，未来十年我们很重要的一个，就是要集聚内外部的资源，来做好这个平台。

在内部资源来讲，我们招商蛇口有油轮码头，有医疗健康，有产业园区，还有文创等等各种业态，我们住宅到现在开发了这么多年，也有几十万的客户，各个行业的，各个领域的，我们要把这个资源，把这个系统打通起来，使得商业更加的美好。

第二个做一个好的平台，必须要有好的产品，好的设计，我们会大力的整合加强前端的研测、定位，还有很多嘉宾提出的回归到商业本质的内容方面，让我们的承载能够比较务实的去做。

第三个招商蛇口在商业板块几乎覆盖了全国所有的一二线城市，三四线城市也会逐步进入，未来随着整个业务的开展，还会进入更多的城市，这样的话在产品方面，我们要打造出符合我们资源禀赋的产品线，我们会有海上世界这么一个产品线，就是滨水、近水的产品线，也会结合核心城市，比如说区域级的城市中心的地方，我们要做一些商业的区域核心级品牌。

另外我们还有很多综合用地，很多都在社区，也要把社区这个商业品牌要提升，我们希望把花园城这个产品未来变成花园城、花园坊、花园里分别延伸开来，未来的商业对招商蛇口来讲越来越丰富。

还有一个我们的资源优势，我们会做一些差别化，比如说有没有专门适应一些目标客群的，把相应的子系统资源聚集在一起，更加有消费的提升，提升他的品质，谢谢。

黎振伟：厉害，一旦把资源打通，把目标定准是不得了的，所以疯子越来越少了。

陈董最后到您了，未来十年，我们恒隆在思考有没有新的发展模式？或者新的产品？或者新的区域？你可以给大家透露一下吗？

陈启宗：有些事情是会变的，也有些事情是不变的，你要抓住变什么，不变什么，不要把不该变的把它变了，那就麻烦了，什么是变的呢？科技，刚才好几位也讲到科技会变，刚才丁总说从前是B2B2C，现在是B2C2B，这个就和科技有很大的关系，有一些是不变的。

不变的是什么呢？商业房地产我永远认为最重要的是硬件，硬件的需求是不会变的，除非没有了商场，要是还有商场的话，那个硬件是不变的，未来的十年该变的就一定要跟着变，不该变的千万不要变。

黎振伟：硬件比软件更重要，昨天有位嘉宾也谈到这一点，资产是商业地产的基，金融是商业地产的翼，所以资产还是最重要的，没有资产搞什么也没有用。

我总结一下未来十年无非就是两个，回归和创新，回归商业的本质，回归人的需求的本质，也回归到社会发展的本质，然后不断地创新，在创新中回归，也在回归中创新，谢谢各位嘉宾。

主持人：谢谢黎振伟先生的精彩主持，谢谢所有嘉宾的发言，请大家回座休息。

尊敬的各位来宾，随着这一场主题讨论会结束，我们第一环节的内容也到此结束，接下来进入第二环节的议程。

不仅是流量和生机，更是一种新的运营方向。商业地产赋予了自身新的意义和更广阔的发展空间，并在“新零售”这场狂欢中扮演着不容忽视的角色。

各位来宾，论坛第二环节的主题是：趋势拼图：新零售点与面。

接下来我们请出第二环节的首位演讲嘉宾上台，有请招商蛇口商业管理事业部常务副总经理沈松先生，沈松先生的演讲题目是：体验革命时代：致力运营与服务，升级商业体验。

掌声有请沈松先生！沈松的演讲时间为15分钟，有请！

沈松：各位来宾下午好，各位同行，我的演讲还请大家指点和包含，此次演讲的题目是国际、智慧、艺术、科技，结合招商蛇口的基本情况跟大家作一个交流。

招商蛇口有自贸区的概念，有邮轮母港的概念，有开发的概念，还有很多跨界的概念等等，未来我们在商业板块里面也会引进新的商业业态。

顺应数字化创新发展趋势，我们商业规划也会结合前面我讲的各个利益载体，政府、投资者、行业的业内人士、顾客以及公众的需求，也结合科技的元素、智慧科技等等，对商业体验重塑的创造无限的想象空间。

这个题目就过了，大家对这个商业都有相同的看法，招商蛇口的商业长什么样呢？我想给大家作一个汇报。

招商蛇口是聚湾区的商业，我们这个湾区有三个，太子湾、会战湾、前海湾，概括起来讲就是珠江口的东岸和西岸，这里有比较大的商业体量。太子湾有170万方的滨海城市综合题，会战湾是超过300万方的高端商务会展综合体，前海湾规模最大，自贸区里超过500万方的产业新城，产业更多集聚在研发基地、总部企业这些方面。

招商蛇口的商业目前跟房地产的开发布局于全国65个城市，开发的项目已经超过450个，在我们产品线方面，除了开发业务，还涉及到油轮、产业、酒店、商业、办公、园区等各个方面，14个品类有25条产品线。

沈松：截止2019年三季度公司总资产规模已经突破了5000亿，销售额位列12位，今年会突破2000亿。

我们庞大多元的产品体系架构下，商业以及其他的产品，我们是有一些核心的IP，商业是其中一块IP，品质住宅是一块，产业园区，还有长租公寓、健康养老，这些都是我们未来全局发展的助推。

当下我们希望商业是承载美好生活的焦点所在，能够聚力助推，公司目前持有的商业规模已经超过了800万平米，全部是持有型的物业，预计我们这个数字会超过一千万，在一千万里面，商业和写字楼是目前这个板块所承担的职责，大概是占一半的份额，资产规模超过1400亿，四十多个商业的项目。

这是我们公司商业项目的一张全国地图，基本上沿海、沿江，以及中部的一二线城市。我们的产品在花园式优悦生活的中心，里面有三类产品，一类是花园城，未来是城市区域级的产品，希望做到8到10万的规模，花园里是社区的，花园坊是街区的。

花园里大概会到五万左右，花园坊两三万的规模。海上世界是我们另外一个拳头的产品，是我们城市的客厅，希望能够成为一个体验式娱乐综合体，里面有文化艺术，还有滨海开放街区商业组成，在深圳就有一个博物馆。

这个博物馆是建筑和艺术博物馆，规模也不大，这个博物馆是要做成大概有三万多平米的规模。我们是希望它打造成城市名片，深圳海上世界今年荣幸被深圳市政府列为深圳十大文化街区项目的打造，纳入到市政府的规划范围里面。

海上世界也会沿着中国发达的一些沿海、滨海城市发展，包括已经拿到的项目，还有一些项目在筹备，还有一些项目在合作洽谈，有厦门的海上世界，有烟台的海上世界，有镇江的，还有南通的，未来还有青岛、大连，上海这方面也会展开合作，目前还在商务谈判中，就不太便于介绍了。

商业要成为服务万千家庭的美好生活第三空间，招商地产接近四十年的开发，积累了非常庞大的客户群，作为社区生活的延伸空间，我们一定要为客户提供周边配套的生活服务，满足他们对社交、购物、共享、亲子互动等各方面的需求。

同时，我们要增强它跟科技的沟通，把它变得更加美好，未来招商蛇口的商业，我们前十年在不断地沉淀和积淀，未来将会迎来它发力，或者说更加的调整、优化、整合，成为一个核心独立的业务板块去发展，这样在2019年、2020年、2021年将会是我们一系列的购物中心开业高峰的时候。

这里罗列了一些，上海宝山、森兰、深圳、成都、宁波的项目，花园城就有十个，另外还会做跨界的整合，包括艺术创新的商业，这是重庆弹子石，做的蛮有味道的，用重庆人的话说成都有宽窄巷子，我们老成都以前没有跟它比美的，现在有了，因为有了弹子石。

在蛇口有一个即将开业的汇港购物中心，它会营造多样化的场景体验，是以艺术体验为主的，这是艺术和商业的结合。除了这个以外，我们还在沿海、滨海的城市，还有成片开发的区域，未来会有新的商业项目，还会在大湾区的其他地方布局等等。

最后用一句话结束我的演讲，我们对商业地产跟同行一样都充满信心，认为这是一个最好的时代，也希望在最好的时代和大家一起分享，共同探讨合作交流，谢谢大家。

主持人：谢谢沈松先生的精彩演讲，请您回座休息。

接下来我们请出第二环节的首位演讲嘉宾上台，有请保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌先生方长斌先生的演讲题目是：艺术赋能商业的实践与创新。掌声有请方长斌先生！方先生的演讲时间为15分钟，有请！

方长斌：很高兴今天能够在上海和各位同行去分享一些我们对于商业地产的看法。今天我选择了一个点，跟大家分享在商业领域的一些想法和我们的操盘经验。

今天听了很多嘉宾的观点分享，有三个感觉挺有意思的，陈董讲在场的有很多女性操盘者，其实这也是这几年来商业地产一个很大的变化，我们反过去想为什么多了这么多女性操盘者？

有一个原因就是女性操盘者有时候比我们男性操盘者更精致、更细腻，可以发掘在设计和服务里面触达人心的理念，比我们管的更细，有时候我们会比较糙，这样会更加获取消费者的认可和认同。

第二个点，一个问题我想单独挑出来想一下，陈总问了一个问题，为什么中国人现在对国际大品牌仍然有非常大的兴趣，我觉得这有三个点，第一个点是品牌的回报，第二个历史，第三个就是品质，目前国内还没有出现一家能够影响世界的品牌公司，但是这个趋势我认为是一定会出现的，我们现在看到了有全球影响的科技公司，比如说华为，比如说后来的创业公司小米，所以这样的影响又怎样会出现世界级的品牌。

这里面有两个点会很重要，一个是我们本身的文化自信和输出，成为主导世界文化很重要的因素。第二个是出现伟大的设计师和一流创业品牌的领导者，从一个点能够带动整个品牌的发展。

第三个想要拿出来和大家一起分享的是购物中心存在有必要吗？一定是有必要的，因为我们都是一个群居的动物。这几个点和我等一下分享的话题有很大的关系。

很多时候在过去十年看到的是地产，很少关注商业本身，发展到今天突然间我们回头一看，发现开发了三十年的地产叫做城市更新，再回头一看进了五到十年这些商业的资产，又多了一个市场叫做存量市场，所以在这种很多的因素影响之下，我们的商业变成了锻炼了无比强大的能力，能够解决各种社会的问题和经济的问题。

而到了今天我们地产增速已经下降了，我们的经济告别了非常快速的高速增长，而另外一个我们人口红利基本上到了很高的峰值，在这种情况下我们看到从标品到非标品，再到个人的标签越来越能突出，这个是我们从未经历过的市场。

而在今天的中国市场上，包括外资品牌和外来的操盘者同样没有经历过这样的市场，商业地产的出路在哪里呢？

方长斌：我选择了艺术赋能商业这个话题来讲，并不是说艺术赋能能够解决商业的所有问题，而正如一句话说的，一千人眼里面有一千个哈姆雷特，在商业操盘者眼里也是，一千个操盘者有一千个商业地产的解决方案。

我选择了艺术赋能商业的话题，其实原因很简单，第一个人偏好，一个企业的一个选择一定来自于他的领导者很强的个人偏好发展，另外一个很重要的原因，我认为在今天我们经济繁荣、文化繁荣的时候，对于生活和艺术的选择，将会是一个很大的细分市场。

前面的一些增长在蔡云秘书长讲话的时候有非常生动的描述，我不想复述了，对于保利来讲第一是关注客户的体感，第二是把文化做深，内容的创造是非常重要的，而这个购物中心的空间就是我们去实现文化内容创造的核心载体。

创造多元城市的美好生活，是保利商业希望能够打造的愿景，这里面强调的是希望能做一个多元化美好生活的商业，所有购物中心商业回归到本质来讲，其实商业本质没变过，地段、地段还是地段，好的交通是成就一个商业最重要的原因，我们回去看大量存量市场的机会在哪里？

更多考虑这个空间生产资料怎么能发挥出最大化的效率，并不是千篇一律的一个套路就能解决现有的存量市场所有的问题，而是说我希望能够用我们解决存量资产的思想和方法，能够盘活这部分资产本身的价值。

在座的每一个商业地产公司都希望能够成为非常优秀的资产管理公司，但是从另外一个角度上来讲，资产管理这方面在国外有非常完整的体系，无论我们讨论的REITs，还是其他的金融衍生品，已经有完整的工具帮我们去做，唯一我们欠缺的是政策的环境和政府的开发态度，对我们自己运营本身和消费者本身，和内容创造本身做的并不是那么好的部分。

方长斌：选择艺术和商业的理念，刚才也讲了经济、文化和个人标签的打造，这个是我认为在生活艺术是很重要的细分市场，商业艺术很容易联想到两个项目，一个是K11，一个是侨福芳草地。

什么能让我们成为生活艺术创造的第二个版本，我们做了上海项目时光里做了第一次尝试，如何去把传统的去做营销、去做推广的东西转换成利润，有没有可能性呢？我认为是有可能性的。

我们把策展的逻辑在公共空间上作为互动公共艺术为载体，把整个商场作为策展的艺术空间，运用新的科技资源进行一个活化。我们希望能够去研究和探索一条艺术商业2.0的方式，怎么去做？

这是做一个很小的总结，首先做商业需要穿透一下，之前做的表层的内容很多，风风火火很热闹，但不会很好的归集和思考本身的商业逻辑是什么，我们过去追求更多的是在规模方面无限的放大。

但往往很疑惑的一点在规模增长的过程当中，有时候违背了很多很经典的经济学，或者管理学的经验，我们在很多时候看到是边际成本的增长往往高于收益的增长，这是一种无法维继的生长模式，做的越快，规模越做死的越快，在表面文章之后更加探索艺术本身、社会本身的需求是什么，所以在2.0时代去底层的穿透，了解这些艺术家的需求是什么。

第二个是艺术品牌，现在抓的很多品牌是很小，更多时候是基于单一传统的工艺，而我们需要做的是利用商业的逻辑，去发掘和创造商业的机会，帮助他们在商业里面存活下来，这个存活不是说补贴，而是说他们的的确确在商业空间和这个商业市场上面去生存的能力。

第三个就是艺术的活动，其实在做艺术策展的活动当中，我们也走了很多的弯路，做过一些很高大上的策展，在业内，特别在艺术圈里面有很好的反馈，但在商业市场的反馈，普通消费者的认知上有欠缺的，我们慢慢找到了在艺术策展的过程当中如何去商业的消费，去找到一个很好的平衡和契合点。

第四个是充分把我们的空间作为整个艺术活动和策展空间的载体，这个载体很重要，它不但只是一个公共的空间，而是我们整个商业的展演场，当时提出了一个新的概念，不再是一个光有艺术的商场，而是有博物馆、艺术馆概念的商业体。

在下一步当中我们更希望突破我们的瓶颈，商业的一个本质点是在于收入方式非常单一，第一核心来源是租金，第二是分成商户的业绩增长，第三个是公共空间的收益增长，这个天花板怎么破呢？

我们要突破自身的内容创造能力，将这一部分内容转化为具有市场价值和社会效益的平台。在之后我们也提出了我们想要去做的生活艺术平台的概念，购物中心反而成为了我们在这个艺术平台中很重要的部分，这也是商业地产的从业者能够去做，而其他的艺术工作者没办法去做的东西，因为这是一个巨大的投资和一个空间的所有权，这是我们很重要的一个门槛。

第二个部分我们希望在这个平台之上诞生更多的优秀艺术策展的产品，第三块是做我们衍生品的开发，第四块是我们零售体验店铺，第五部分是线上网络平台，最后是利用这个平台将我们认为前瞻性的艺术资源进行孵化，这样才能够达到第一购物中心它有自己内容产生的能力。

突破我们收入增长的天花板，为我们商业地产的发展有另外一条收入，这边是我们努力打造的艺术资源。

以上是对于我们在生活艺术这条支线上，走出一条未来解决商业地产的道路。每一个优质的购物中心都是不可复制的，因为这个地方无论是它的地域文化、城市级别、消费者，都有它自己独特的定位和独特的消费习惯，希望能够在更多的时间里面和在座的所有同行展望未来的十年，能够为我们商业地产找到更多的更加丰富的解决之道。

以上就是我的分享，谢谢。

主持人：谢谢方长斌先生的精彩演讲，请您回座休息。

尊敬的各位来宾，在方长斌先生的精彩演讲之后，我们马上开启第二环节的主题讨论会。所有人都在涌向风口中的商业地产存量市场，这里需要更长远的眼光，才能看清未来趋势，抓住发展机会。同样重要的，还有苦练运营基本功。

各位来宾，第二环节主题讨论会的主题是：商业革新新零售的思考。首先请主持嘉宾上台就坐，有请：福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋先生。

接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

大悦城控股副总经理、上海大区公司总经理叶雄先生

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士

建业商业管理集团有限公司董事、总裁张子玉先生

阳光城集团商业及物业管理中心总经理徐辉女士

香港兴业国际集团租务及管理主管、兴业太古汇副总经理杜一莉女士

泰禾商业副总经理郑海波先生

美林基业商管公司副总经理、美林M.LIVE天地负责人肖焕军先生

勒泰集团副主席兼联席总裁张妍女士

阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请吴洋先生开始主持今天第二场主题讨论，讨论时间是40分钟。

吴洋：大家好，我想先给大家说一下我刚刚经历的一件事情，我刚从美国回来，在美国待了一个月，在美国世界第一的沃德商学院上了一个月的课，其中有一堂课很有意思，沃德商学院创新学院的院长给我们讲了一堂课。

从我们中国的抖音开始引申，用了15秒的抖音引出区块链，从区块链引入到美国医学癌症的靶向治疗上，现在的诊断是靶向目标非常精准的诊断，感觉到美国在商业领域上，尤其对消费者的分析上实际上非常领先了，把消费者分析的非常透彻。

现在在碎片化的时代，知识爆炸的时代，每一个IP都归类到每一个区块里面，然后再连接起来。在碎片化的时代下，这样区块链的场景当中，我们商业生态、商业未来怎么样打造？

这是从现在的商业运营体系角度来讲是一个需要思考的问题，首先有请大悦城叶总，请你谈一下这个话题。

叶雄：主持人好，各位嘉宾好，各位都做商业地产的，我今天想说几点不同的意见，第一个我觉得商业地产可能不是最好的时代，确实我们在一线操作的话，自身的压力非常大。

从大悦城来说这个十年走过来，我们客户定位的比较精准，我们只做15到35岁的城市新兴消费群体，在十年的过程当中，也有很多人做这个精准的客户，客户定位是一样的，出现了好多非常相似的商业运营模式，某个商场里面招商的品牌基本是同质化，特别是零售的品牌，或者是餐饮的品牌，基本都是同质化的，所以在这个过程当中给我们非常大的冲击，就是这一块的商业运营模式可能现在受到的挑战，我觉得比以往越来越大，为什么？

因为现在住宅地产不好，受调控的影响很大，抗风险的能力大，所以大家都挤入到商业地产来，新开发的，包括存量的现在都在做，齐头并进，加上资本的进入，我刚才问了恒隆的少东家陈文博先生，我问他们恒隆广场背后有没有投资者再进入？他说没有，他的日子比我好的多。

我每一座大悦城后面都有资本的进入，每一个资本对商业的运营都有他的要求，所以这个时代不是最好的时代，是非常需要我们创新突破。从上海我们运营的两个大悦城来说，除了正确的定位、精准的目标客户以外，我们还是要不断地创新和突破、建立自己核心的IP。

所以我在静安做了摩天轮，没有从文化、娱乐、旅游的角度去做，如果这样做变成旅游集散地，这不是我们的目标方向，我们把摩天轮和爱情结合起来，打造了一个摩天轮爱情地标，从目前来看是比较成功的。

第二个我们做街区，我们在保证一定的为了商业生存要有的租金坪效以外，我们还是要做特色主题的街区，能够把我们的客户更加高的黏性好，他来消费，不光是消费，他能够是一个有感情的，有情感维系的区域。

我们最近做了一个日本二次元的主题街区，也是非常成功，现在我们从一个点，一个面上，我们把这些基因，把大悦城创新的IP基因散落到每一层，和一些特色的商户结合起来，变成从主题上到整个街区的运营，到各个点上，都强化我们整体的大IP，这一点来说整个未来商业挑战，总体运营上来说还是要不断创新。

最后一个还是要积极拥抱线上，我们去年是小红书在上海大悦城开了线下实体，今年最近风头很劲的自带流量APP电商，也开了线下实体店，这一块必须要积极的拥抱线上的电商，来共同推动我们整体商业，能够更加快、更加创新的去往前发展，谢谢。

吴洋：实际上，大悦城就是抓住了大家经常说的IP，抛掉IP来讲是立足群众，形成了一个个文化部落做出差异化，大悦城就紧紧抓住了。

我们下面来看兴业太古，实际上兴业太古在现在碎片化的时代，是怎么抓住机遇做出自身特色的？

杜一莉：谢谢主持人，很高兴跟各位同行见面，我们兴业太古汇到现在开业了两周年，我今天想跟大家讲一下我们对场景和体验化消费的一些探索。

讲到场景，我想每一个人在这自己的记忆当中都有一些场景，伴随自己一起成长的，不管我们出生在哪个城市，我们小时候的一条购物街，一个公园，一个电影院，都可能是我们一个记忆的焦点。

其实在过去二十多年，城市更新的过程当中，我刚才讲到了很多的公共空间，都转入到了购物中心，我们现在看到很多的商场里面有了马术场，有了溜冰场，有了各种的公共空间，所以大家聚会的场所不再是某一条马路或者人民广场，都聚集到商场了，我们要打造什么样的商场，能够承载每个人成长记忆的平台呢？

兴业太古汇在今天就给自己设了一个目标，我们想要打造的商场是一个有态度和有温度的商场，怎么样理解态度和温度呢？我们认为购物中心不应该简简单单的是很多品牌和很多空间物理性的堆砌，应该是靠运营把很多场景集合在一起，真正成为每一个消费者成长记忆的平台。

我们其实一年举办的活动，包括和第三方合作的活动在一起有近百场，但我们自己举办的所有主题活动，今年都是从态度和温度出发举办的。比方说我们举办了一个又见自己的摄影展，就是要提倡每个人发掘自己真正的自我，内心的自我，最近又举办了摄影艺术家的摄影展，来自瑞典的摄影展，它主要是讲不同思维的，打破思维的成见，它从不同的性别，不同的身份地位做出一些不同的反向思考和探索，我们也举办了关于女性身份定位探讨的活动。

就是说我们所有的活动都想让消费者知道，你来参加我们的活动，你是对我们的理念，对我们的态度是认同的，因为我们所有的活动都代表了兴业太古汇管理者的态度。

另外一个比较成功的主题活动，就是在今年的五六月份，和一位英国的公益艺术家举办了公益大型钢琴活动，这个活动在2008年就开始做了，在进入我们商场之前，已经在全球60多个城市举办过，在这个活动期间，我们在商场放置了二十多架钢琴，任何人都可以去弹奏，整个活动一两个月的时间之中，我们就看到很多温馨的场景，我们的这个商场因为提供了这些钢琴，就给了他们不同的听众和观众，这些身份的定位，这些平台是他们在其他场所所很难找到的。

我们通过这样一些活动，就让我们的消费者能够在一个冰冷冷的建筑里面找到生活的温情，同时他们可以进行消费，进行其他的餐饮体验，所以说这个也是我们觉得在场景化，在体验化的一些商场经营方面的探索，谢谢。

吴洋：谢谢，兴业太古汇在文化诉求是引领消费者做了很多活动，活动有很多种，也需要我们去创新。

下面是在郑州建业有一个凯旋广场，你们做了在中国的购物中心当中面积最大的，而且是最美的一个书店，我想问一下建业商业的董事总裁张总，你们在商业上怎么来营造这些IP和社区？

张子玉：首先感谢观点提供这样一个机会分享，今天是15号，在前两天大家都有过这么一个经历，就是阿里又创了最新的销售记录，六千六百多亿，通过数据可以看到中国消费的需求是蛮巨大的。

我们也关注了阿里今年的财宝，线下的占比已经突破了15%，也就是说通过线上和线下的有机融合，我认为未来的商业不存在新旧之分，是不同的消费习惯和不同的消费场景。

建业，大家知道它有几个符号，一个就是少林寺，第二个就是我们讲的洛阳，洛阳的牡丹每天在4月到5月份，是全国观众去的最多的，建业在中国房地产行业也是非常好的样板，为什么呢？

它是中国房地产唯一在一个省份，没有走出河南，唯一一个省份过九百亿的地产开发商，有几个数据，河南人口最多，有一亿一千万人口，总共开发了122个城市。

商业在整个建业体系里是非常重要的板块，刚才主持人也问了碎片化的管理，我就想分享一下，我们今年12月21号新开了一个购物中心，区域是在整个郑州最大的商圈，最有名的是丹尼斯，第二个就是360，第三个是大商，第四个是成功城，到现在看看整个销售，整体的销售，因为它的开业相对的360销售和客流是下滑了，但是对整个商圈提升了10%到15%，从销售数据到客流，说明什么呢？

并不是因为成功城的开业对整个商圈造成了影响，而是加强了商圈的凝聚力和竞争力。这个商圈大概有2100个品牌，我们做的时候非常困惑，电影院比较同质化，而且距离这么近，而且我们这么小的体量，怎么吸引更多的顾客来，怎么做到凯旋广场和商圈的融合，所以我们就把电影院砸掉了，然后又投资了大概六千万，做了一个目前最大的书店，为什么这么做？

我们也看到在整个商圈中如何发挥我们的作用，如何形成自己的定位，我们主打的主题是文化加美食，在这个基础上增强我们的黏性和聚客力，我们把外婆家、蓝蛙等等一系列在国内一二线城市具有竞争力的品牌，都引进了凯旋广场，有很多品牌都是第一次进入商圈，加上美食和文化形成了我们独特的IP，这样的话我们自身的凯旋广场和整个商圈，70%以上的错位，保证了我们这个凯旋广场除了自己的经营之外，也增强了对整个郑州的吸引力。

我相信随着今年12月21号的开业，我相信会给郑州和商圈吸引更多的消费者来，把商圈做大。也希望作为本地的开发商，把商业做成我们自己的特色，欢迎大家12月份可以去建业凯旋广场参观一下。

在这儿再做一个广告，建业涉及的产业比较多，今年也开了一个建业电影小镇，大概投资了80个亿做了一个文旅项目，我们会把文旅、商业、零售整合在一起，也就是说你去河南，去郑州，基本上就是吃喝玩乐，都可以在建业这个体系里去完成，谢谢大家。

吴洋：我们很期待，张总要带我们去郑州这个文旅项目。刚才三位嘉宾谈论了碎片化时代下一步业态怎么符合他们的发展，从这个角度来看，整个商业最后还是运营到实际的特色记忆，以及流量的引入方面。

我们进入到下一个话题，下一个议题就是体验革命，特色基因与流量渴望，首先我们有请勒泰集团的张总，你们在商业方面怎样去发展呢？

张妍：感谢吴总，我们是勒泰集团。勒泰集团是香港上市公司，是一家有零售背景基因的商业房地产开发和运营商，目前在美国持有140万平米的商业物业。

刚才主持人提到体验式商业，其实这个话题我觉得现在商业所处的应该是一个体验式时代，我们进入了一个新的时代，在之前我们的秘书长曾经说我们现在的商业是冰火两重天，就可以看到在之前单一的传统百货，或者单一的餐饮，他们最终面临的困境可想而知，大家都能看到。

目前的商业又陷入了一种魔咒，无论是网红店、快闪店、主题餐饮，都是趋之若鹜的快速进入购物中心，对于购物中心来讲体验式就是一种风潮。

那么什么是体验式商业？是不是招了一些体验式的业态就是体验式商业？是不是引进一个艺术展就是体验式商业？是不是弄一些花花草草增加一些消费者的感受度就是体验商业，其实我想是不尽然的。

我认为，体验式商业最重要的核心是所有业态配比的合理性，在各个业态所有品牌它们的相互关联性、协同效应是一定要有，我认为这才是真正的核心。

其实现在商业地产，应该说未来的商业地产争夺战，其实就是在争夺消费者的时间，做商业地产的从业人，我们现在都非常清晰的看到，已经要从传统的产品销售，要变成一个时间销售，怎样把消费者的时间更好的留在我们的项目，从而达到流量和销售的转换，这才是真正的一个核心。

当然，体验式商业的话还应该有不可规避的三个重要因素，第一个就应该是你的体验业务和这个城市，和你的目标客群是不是配套，所以我觉得因地制宜很重要，一张图纸盖全国的这种事情我认为是非常有风险的。

勒泰一直在主张一城一景一地标，我们都会结合当地本土的品牌，做一些商业的整合，这是第一点。

第二个要素我认为就是硬件元素，之前恒隆董事长也提到这个问题，其实这就是一个地产基因，你所有好的商业产品构想如果没有一个好的硬件去支撑，全都是枉然，在这时候我们就觉得商业地产倒逼我们这些商业人，去从项目的选址、定位，还有规划、设计、招商，都要提前要与消费者未来的适应性相结合。

第三点我认为就是最重要的一个因素，一定是要回归商业的本质，其实商业的本质就是服务，而我们现在说商业创新，我们现在商业升级到体验式，其实说白了就是提升服务，我们更好的为我们的消费者提供服务，更好的为我们的合作伙伴提供服务，从而才能达到共赢，产生巨大的流量，然后才会带动我们的租金收益。

我想我也就分享到这儿，其实最终所有的产业升级，包括这种体验式商业，还是要回到商业的本源，提供优质的服务，谢谢主持人。

吴洋：谢谢，我归纳下来，我以前也总结过体验式商业就是两点，一个是建筑空间的体验，一个是商品业态的体验，把这两个体验结合的很好，这个商业基本就做成了。

另外，谈到服务，我说一个小话题，我去年在日本商业里感受了一个服务，很小的一件服务，让我感觉到非常吃惊。

我进到百货公司里面我买了一件运动服，买完了以后我发现我的包装上套了一层防雨布，然后营业员告诉我现在外面下雨了，如果没有伞可以去哪边领伞，这样的商业我会经常去的，我会非常温馨，这就是服务。

下面我们请美林肖总，我知道美林在广州有一个项目，原来是卖家具的，现在改造成为做体验式的商业，好像宜家和山姆会员店都进去了，应该有这么一个项目吧？

肖焕军：感谢主持人。美林基业跟今天大会很贴合的，刚才主持人所介绍的项目美林天地实际上就是一个存量物业，美林基业原来是住宅地产的开发商，二十年的开发经验。

从这个项目开始涉足商业地产，昨天走进三林，他说这个项目是郊区，和我们那个项目比我们那是郊区的郊区，这个不是地理位置，它周边的整个商圈发展状况属于郊区的郊区。

从十年前，因为我们这个物业开发已经有15年，前面有经过几轮，有家具卖场，有小商品批发市场等等不同定位的转变，这次真正改造做成一个购物中心之前，这个物业其实是空置了将近有五年的时间，这是一个商业基础非常薄弱的商圈和品牌。

我们面对这种情况的时候，这次探讨的主题叫基因，面对这种状况，我们怎么样去打造我们这个美林首个商业项目，距离不到五公里，距离广州市天河路商圈有十公里的距离，核心商圈肯定不是了，旁边的批发市场正在改造过程当中，对面的写字楼，号称广州第二CBD目前还在建设当中，我们怎么样让顾客到我们这儿来？

首先我们的一期是宜家家居，宜家家居在广州经营14年，在广州会员有超过两百万，这个本身是一个非常大的基因，或者说一个流量的驱动，当然也是一个机遇了，它在广州天河区原来最老的宜家家居。

因为合同的问题正寻找新的物业，我们就正好接上了，宜家的引入帮我们一期带来了更大的流量基因，我们一期的项目是八万方，宜家的占地面积是两万一千方，二期也会引进山姆会员店。

在这个话题的基础上我再延续，整个综合体来说，超市的选择也是我们一个非常重要的抉择，如果说我们选择一般普通的超市，而不是像山姆会员店这种会员制的超市，或者有唯一性代表性的超市，在前面的建成和招商方面会相对比较简单，但在后面的经营和整个流量的带动上面，后期会有一些困境，而且面对对面的第二CBD的建成，会有更多的商业项目的建成和进入。

我们怎么样成为这个区域里面的唯一性，或者提升我们自己核心的竞争力，我们的一期在今年8月份已经开业了，和明年2月份开业的二期，就有宜家家居和山姆会员店两个超大引流的主力店。

宜家家居和我们同步开业，一期的开业率和招商率都是100%，目前开业首月客流已经超过了两百万，宜家的客流进店率由最开始的60%，现在基本上维持在50%到55%左右，所以这个也是在客流的引进和主力店的选择上面和大家做一点点分享，谢谢。

吴洋：谢谢。我下面问一下唐总，中海大家都很熟悉了，中海不管在商业上，还是在写字楼上，运营体系上都非常成熟。

在中海的写字楼运营体系上，我还做了仔细的分析和研究，我想问你两个问题，一个就刚才提的特色基因谈一下你的看法，另外第三个问题关于商办写字楼运营革新这一块，也请你给大家分享一下。

唐安琪：谢谢吴总，谢谢观点。一开始先来一些硬广，特别感谢吴总对我们商业做了详细的研究，我想在座的很多还不太了解，我们的话题有基因，我首先先说一下中海，中海它有三种颜色，红色基因，蓝色力量，绿色发展。

因为我们是央企，所以这个红色很好理解，蓝色力量因为我们是在香港上市的SK0688，所以对于商业的把握和推进是我们一直以来非常推崇，也很自豪的地方。

第三个绿色发展就包括绿色科技和可持续发展等等，中海的商业我们现在的体量，包括在建和已经在运营的超过一千万平方米，在运营的是五百万平方米，这里面包括的业态和在座的其他专家稍微有一点点不同，我们确实比较综合，这里面包括写字楼、购物中心、星级酒店、联合办公、文艺场馆、长租公寓，这几个复合业态全都有。

写字楼在中海商业里面占比超过，无论是规模的占比，还是收入的占比，利润的占比，都是占比60%强这样一个成分，这是前期的硬广。

对于刚才这个题目特色基因我是这么理解的，它包括两部分，两个维度，一个维度是标准，一个维度是创新，标准的意思就是我们能把一些基础门槛建立起来，变成你自身的基因。

在外界看来这是你的特色基因，在中海商业里面的做法，在标准化方面，现在我们实现了几大业态的，包括写字楼、购物中心、酒店在内的三大业态的产品标准化、运营的标准化、工期的标准化，这三个标准化至少能够保证我们的受众，在对你这个产品和对你运营体系的体验上，它是有一个基本门槛的，无论我们拓展在哪几个城市，扩张的速度有多快，规模有多大，能够保证基础的质量、水准和效率还是在那个地方的，这是我理解的，首先你有的自身特色基因。

第二个是指创新，创新就更好理解为特色的基因，创新包括的内容包括你的内容、你的故事、你的情感连接和你有未来的畅想，这几个部分都是前面的嘉宾都提到了，故事可以理解为IP，也可以理解为我们自身商业逻辑的情感表达。

情感的连接就包括一系列的体验和你对客户触点的关注，我们写字楼里面有运营100，也就是我们针对写字楼的客户2B端，所有客户的敏感触点我们梳理了100个，这100个有分类的，我们有对应的执行标准，保证客户在到达这个触点的时候，你应该得到的体验是比较好的，这也就实现了整个运营的标准化和它的效果。

另外，未来，刚才有很多提到的，包括我们对文化的追求，包括我们高新科技的应用，这个部分也会让大家对你理念的传达理解有更多的共鸣，这个是对特色基因我的一个理解。

唐安琪：对于流量的理解呢？刚才我们谈的比较多的，都是2C端的，怎么把消费者的流量提上来，我在这儿谈一谈写字楼的流量，写字楼在座的因为从事这个行当的也许不是那么多，写字楼的流量它必须得是高质量的、有效的流量，你才能实现资产的增值，这个流量是指什么？

客户的结构，出租率转化的效率，这个就是流量，在中海商业的写字楼里面，COC所运营的楼宇里面，我们现在全国世界五百强里面，有250家是我们的战略合作单位。

在我们的写字楼里是我们的长期租户，五年期以上的续租率是49.1%，这些可以体会我们对流量的吸引和把握，也是基于刚才提到的标准化和我们适度的创新来实现的。

接下来的问题是指写字楼运营上的革新，我的理解，通过这么多年这么多项目的运营来看，有一个明细的感受就是我们空间场合的复合化越来越明显，包括刚才兴业太古汇也提到的，我们过往的公园、公共场所也搬到了购物中心里面来，我们写字楼里面也会出现一些复合性的场景。

这个场景既有购物的形态体验，它也有办公的形态体验，也有你休闲舒适的形态体验，现在最直接的就是我们做的联合办公，也叫灵活办公，在这个办公里面，一方面是你通过租约的灵活性，把它变得空间更加灵活，商务条件更加灵活，同时这个复合业态还包括了健身，包括了睡眠，还包括了写字楼里所有资源的集合，比如说上海在马德路的中海国际中心，里面的大租户安德马、麦森，希望里面再有一个灵活化的创新空间，把所有的资源链接起来，在这里既能感受到创新的理念，又确确实实体验到新的产品，同时还能满足其他方面的配套，首先就是空间上的这种复合性，这个趋势是越来越明显。

在运营的革新上，我一直觉得创新是适度的，它不一定是一味放大的，最后回归的根本还是要切切实实的，像前面几位嘉宾发言讲到的，还是运营的本质和运营的效果，这个才是最扎实的，我们现在在做的还是扎扎实实的，把刚才提到的运营100，这100个触点能够真正让租户感受到运营体系。

因为运营体系大家一听都是虚的，摸不着的，看不见的，但是我们希望把运营体系可视化、可感觉，甚至可描述，实现这样一个状态，在这儿我就不多讲了，总的来讲还是需要我们在存量时代踏踏实实的，真真正正的，把运营基础打好，为整体的资产管理，包括后续资产金融等等做好坚实的基础，谢谢。

吴洋：谢谢，实际上就是做出智慧生命体。由于时间关系，我们加快一点，进入到最后的议题，就是传统的购物中心和商办写字楼运营革新这个话题，首先请阳光城的商业总经理徐辉介绍一下。

徐辉：谢谢吴总。今天一天听下来收获很多，也有很多同频共振的地方，刚才建业的领导讲他的商业如何创业和开业。

最早2012年之前我们规划的好，硬件好，招到商很多东西就水到渠成了，再后来面临电商的冲击，大家感到很恐慌，其实作为一线的运营者来讲最大的问题是什么？

还是供应量的问题，供应量的层出不穷，让大家感觉到做一个租金的十到十五年的递增规划，很有可能你开到第二、第三年的时候，你隔壁邻居出了一个又大又新又有主题街区的商业跟你对打，但还要发挥自己的智慧和团队的智慧去做。

阳光城现在商业团队运营了差不多四到五年的时间，我们除了社区商业、区域型商业之外，也有很多公共空间的运营，长租公寓、办公楼都有，我在以下几个方面做一个自己的分享。

第一个是运营的革新不能等到开业之后去做创新的铺垫，而应该在两三年之前，在做规划的时候就应该有一定的前瞻性，为未来跟着时局的变化和消费的趋势进行动态的调整。

同时开业之后，其实很多运营团队有很强大的KPI考核，但会在我们的考核当中做很多组合拳，比如说我们的开业率从来不喊100%，我们希望有一定的比例，就是随时捕捉每年出现的更好的品牌。此外，在每年还会有差不多一定比例的品牌换新，这是第二点。

第三点是空间的运营，指的是公共空间，刚才中海的同事也有提，公共空间实际上是最大的变化，不变的是品牌，或者是租期之内相对固定的是品牌，如何让消费者来到这儿有新鲜感，如何带领消费者用娱乐的角度来到了我们的购物中心，然后顺带消费购物？

那就是靠公共空间发挥出它最大的价值挖掘，甚至是把一些负面的空间变成有效的空间，比如我在9月底刚开的广州江湾大酒店这个二十年的老项目，发现它的一楼没有一间店铺，它的一楼是从二楼开始的店铺，一楼是什么呢？

一楼就是公共的穿堂空间，从市政的道路一直穿到珠江边上，最后我们运营团队和设计团队做出了非常大胆的举措，把地面的公共空间就变成我们的商场中心广场，以及免费的市营娱乐场所，反倒成为我们人流聚集和人流导入非常好的空间，所以空间的挖掘很重要。

我们12月20号也有一个项目要开，非常偏远，就在厦门岛外的集美大桥，我们有一个最好的优势是厦门马拉松的起点，旁边有五个酒店，没有常住人口，那怎么办呢？我们也没有特别大的广场，最后我们和政府谈，我们负责政府沙滩的运营，一年365天，这个沙滩有250天可以用的。

第三个特点是我们做商场的，或者是做办公，我们能不能链接更多的社会资源，其实现在我们的居委会，我们的街道，越来越帮助我们的国家承担了更多的职能下放，我们会跟他合作，我们把中小企业办事处，他如何注册，如何办税，甚至如何贷款，等等很多类似的机构都放到我们商场的微空间，可以帮助他链接更多的业态。

最后一个也是为我们运营团队做呼吁，考核不单单只是数字，应该是多维度的，举一个例子，我西安的一个商场一天人流量五万，周末是八万，但整体的面积只有八万平方米，出租面积只有五万多，这样的商场我算过饱和的公共空间收入可以做到1500万，但是我给我的分公司团队定运营指标的时候，很有可能我会把它公共空间的收入打七折，剩余的30%我怎么考核？

考核有没有做公益活动，多少次，多少人流量，用更多的维度来考核，这样我们的商场才更有人情味，才更有吸引力，谢谢。

吴洋：谢谢，下面请泰禾商业的郑总谈一下。

郑海波：从购物中心的本质来说就是经营，回归我们购物中心的最初点，我们营造的就是一个平台。

随着最近的发展和时代的变化，我们可以看得到，现在已经逐步走向了内容跟平台的发展，而作为我们，初期阶段比较关注我们的租金和收缴多少，来衡量一个商场和购物中心经营水平的好坏。

第二阶段会更加关注我们品类的结构、租售，包括目前的商家满意度和消费者满意度，第三个维度更深的对于更细分不同阶层的消费喜好和消费结构，来细分自己的消费产品，比如说像华润有很多的产品线，我们泰禾也在商业目前运营的十年过程当中，我们也有三个产品线来应对市场的细分。

回归到目前，会发现市场是需要持续的运营和经营，我们发现有两个点去考虑，一个是创新，另外是绩效的运营，通过这两个维度才可能持续的经营。

在创新方面，第一个是空间和场景的创新，另外我们希望活动的创新，通过我们日常过程中间的营销活动，吸引大量的流量来到商场，在这个过程中把流量转换成我们的销售额。

另外就是我们产品的创新，最近拿我们自己的商业来说，在最近一次调改的过程中间，引入了一些相应的网红品牌，像奈雪酒吧屋、哥老官等等。而业态的创新，在这个过程中我们引入了猫咖和室内动物园，把动物园带到了购物中心的业态中间引发了创新，在整个过程中把周末人群和儿童部分进行了很好的拉动。

另外希望做到线上和线下结合，特别是我们跟永辉之间创新的合作，把周边线上人流和线下的人流去拉动。

从另外的角度来说，我们要持续地去经营，更多的是什么呢？就是我们要利用手上的一些科技，包括大数据、会员，包括我们的商业管理系统，通过这些东西，引发出我们良好的决策。应该是两个字，第一个是属于创新，第二是精准的经营，谢谢。

吴洋：谢谢。我们这个购物中心跟写字楼都离不开停车，阳光海天作为停车资产管理的领航者，我们请江总谈一下您这方面的经验。

江沁园：在座的有不少都是我们的老客户，我感觉有点编外人士，我是搞细分资产的，如果算一个小账就知道，其实盖一个停车场花的很多，占你资产相当大的一部分，我听来听去大家往往把注意力放在楼上，没有关注楼下，楼下的空间非常大，也是我感觉进入这一行业，现在游戏规则是什么呢？

我们往往面对客户的时候，发现就是免一小时、免两小时、不收费这样的东西，这些收入它是没有任何边际成本的，我们公司干了13年，专门做这一类资产的整合和研究，我们不仅仅是运营商，而是用大数据帮助业主决策什么是最好的政策。

我们不反对减免，但是要给你的黄金客户，我们干的最大项目不是商业项目，而是机场，像上海虹桥，我们接手了三年比三年之前管的好多了，三亚、海口这些大的机场，进场之后都让我们领导吃了一惊，一个小小的停车场居然占了机场集团总收入的15%，他们以前想都不敢想。

第二点它毕竟是服务性的设施，首先开车进去关注的都是怎么样快进快出，场景做的稍微好一些就行，停车人的需求就是早点上去、早点走，你把通畅性、标识、流通做好。

我举另外一个例子，在北京大家知道知名香港品牌竟然还出现客户拐弯拐180个，当初为了保楼上牺牲了楼下多少方便性，这个领域是比较复杂的，没有专业的精神坚持13年把这件事做下来是很困难的。

最近我们大概正在进行大数据平台整理，因为我们兄弟公司停简单在全国范围内二十几个城市有八千多个停车场，如何利用这些，让它导到不同的商场去是我们研究的非常大的课题，我后面会有一个发言讲我们公司的大数据怎么做的，也欢迎大家在7点左右听一下，谢谢大家。

吴洋：谢谢以上九位嘉宾的分享。商业地产从量变正开始往质变之路进行转换，下一步应该是商业地产精细化运营的时代，谢谢各位。

主持人：谢谢吴洋先生为我们主持讨论会，谢谢所有嘉宾的精彩发言，请大家回座休息。

尊敬的各位来宾，随着第二场主题讨论会结束，我们第二环节的议程也正式结束，接下来进入第三环节。世界正在改变，从全球贸易、地缘格局、经济转型到科技创新，每一个领域的变化都在推动着商业地产走向全新的未来。

各位来宾，论坛第三环节的主题是：增量再造：创新物种与金融化。接下来我们请出第三环节的首位演讲嘉宾上台，有请：

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业先生，丁力业先生的演讲题目是：把握趋势拥抱变化。掌声有请丁力业先生！

丁力业先生的演讲时间为15分钟，有请！

丁力业：各位来宾大家好，我尽量给大家多留点时间。今天按照大会的主题布局，我的题目是把握趋势，拥抱变化。

商业地产这些年确实在经历着巨大的变化，我们也想到如果说站在未来看今天的位置，也许正好是我们重新的起步，这个对我们大家来说也是越来越清晰，同时我们也认识到对这个趋势的变化。

有些本质上的东西，我们必须坚守，在今天的演讲里面，我们说两个地方都会做，很高兴是我们也用了一个资本重塑这个主题词，我们觉得行业的新格局会变化。

回想上个星期习近平主席在上海进博，开放合作，命运与共，他中间提到说中国有近四亿的人口中等收入群体规模全球最大，市场规模巨大，前景不可限量。

习总书记在11月5号在上海进博会上的主旨发言，从这个发言里面可以明显感觉到，这两年中国政府传递出来的强烈信号，中国政府出了很多的政策，习总书记这些讲话更加强调了进一步鼓励消费的强烈信号。

今天我们的消费总规模已经超过了日本，未来在一两年之内，我们的消费总规模一定会超过美国，我说未来十年商业地产肯定是有机会的。

第二个信号是我们觉得习主席传递的信号就是开放，2003年中国进入WTO，开放带来的好处是实实在在的，在那个阶段我们所有的人都觉得不好，好多人都要求不能开放，我很高兴的看到16年过去之后本土的商业零售商在不断地学习成长，已经成为这个市场的主导力量。

丁力业：今天再看外资，我们有能力说我们会超过它，因为我们的市场不再只有超市和传统百货，我们还有更多的我们自己主导的购物中心，我们会让中国的老百姓享受到更品质的产品、服务，得到更好。

所以今天我想面临新一轮的开放，我们相信我们整个行业是充满着期待。以政策为导向，促进开放变革，我们认为是经济转型的两个重要手段，同时大家都知道全球进入了经济宽松期，都下滑了利息，这个对于我们重资产的商业地产行业来说，确实是一个非常利好的消息。

不仅是意味着利息成本的下调，更主要的是我们稳定的现金流可以给我们的投资人带来非常丰富的回报。去年我们成立了一个零售地产基金，专门针对18个月以来开业的商业地产项目，在今天上海跟国内的各个保险公司讨论，很高兴在今年9月份以后，各路保险公司都涌进来了，确实让我觉得资本已经向商业地产转型了。

今年10月份我们又成立了商业地产的开发基金，这是继2010年印力成立的美元开发基金以后，在中国是第二次以开发为领先的基金，这意味着说在投资人眼里，确实这里的项目他们非常看好。

当然大家知道我们用了很多CMBS工具，今天诗涛也在上面说了，我很高兴的说我们在这个领域做的比较全面，我想说商业地产只要我们做的好，资本一定会亲睐的。

最近这段时间，我们的消费有了非常大的变化，如果说我们第二个变化趋势让我们总结的话，我们觉得商业地产真正从量变到了质变的过程，或者在当下情况下，今天消费市场发生了什么变化？

今天的消费市场是消费者主权，中国经过近四十年的发展，我们的物质已经到了非常丰富的时候，今天消费真是消费者掌握着他自己的主动权。

也明显看到消费者形成了不同的群体，他们的需求各具特点，差异非常明显，最大的一个消费主力群体是新中产，当然确实也很奇怪，我们也看到还有一个情形，往往已经忽略掉的银发市场，这一类人群的比例已经将近占了我们25%，典型的特点是他有存款，他有收入，他有需求，我们认为是50岁到69岁。

当然我们更多会说90后、说新时代，说他们是消费的主权，我们做购物中心的人为他们做的很多了，我想在这里呼吁说别忘了另外一类人，银发群体给我最深的体会是去日本，所有日本的商家都会告诉我他们主要对象就是银发群体，用不到十年中国一定会迎来这个时代，我们做好这个变化。

针对这个消费群体，我在上面的发言里面说我们在改变我们的经营模式，从原来的B2B2C，变成了B2C2B，很简单，以前我们只是把东西做给商户，现在我们做了人脸识别屏，只要你进到我们的购物中心里面，所有的信息都可以拿到。

以前是拿了多少销售给我多少租金，以后有没有可能说我带来多少人你给我们租金，以前我们更多的考虑的是怎么样赋能B，现在是通过服务C更多的是服务B，这个是我们这几年印力在做的非常大的变化。

今天购物中心的从业者们都知道，在这个购物中心领域里面，你到底有多少的零售产品，我期待着印象城明年4月份在上海能够出世跟大家见面，是34万的体量，一个纯商业的购物中心，没有住宅、没有酒店、没有办公。

这个对我们来说压力很大，在这个里面我们把它打造成是一个中心，不是一个购物，所以我们里面有将近五万平方米的绿色共享空间，我们在绿色的五万平方米空间里面规划了三个模拟的热带雨林、湿地和高山地貌的微型植物园，我们还有两个下沉式的花园，在上海打造了唯一一个天空的四百米的标准跑道。

同时也引进了很多的体育品牌，希望这个能成为印力以后购物中心的IP，我们的健康，我们的全天候，我们跟老百姓的共享，我们希望是上海的北区，至少是家庭生活的一个枢纽，这是我们今天要做的最主要的工作。

我们很少跟外资公司讨论IP，很简单，对于在互联网时代，中国已经走到很前面了，他们没法跟我们玩，我们可以玩的很溜，现在每个公司都有自己的IP部门，都有外面合作的部门。

我觉得这个数字化的变化，我相信会促进我们将来更好的发展，我们自己的这一些体系，如果真的都能在我们的购物中心里面实现，刚才说的印象屏，我们自己租户的会员系统，会员系统可以带来经济效益，而不是告诉人家说我有五百万或者一千万的会员。

这个是我们在将来可期的十年时间里面，我们看到的中国商业地产的变化，我们希望和同行一起在未来十年的时间里面，我们能够积极拥抱这些变化，谢谢大家。
    

主持人：谢谢丁力业先生的精彩演讲，请您回座休息。

下面，我们继续请出本环节第二位演讲嘉宾上台，有请爱琴海集团副董事长、总裁张华容女士，张华容女士的演讲题目是：从资管视角出发 运营提升资产价值。掌声有请张华容女士！张华容女士的演讲时间为15分钟，有请！

张华容：在座的各位朋友大家下午好，我看这个会议接近结束，人也剩下一半，尽量以简洁的方法跟大家交流一下我的看法。

我们这个标题是根据大会组委会的内容要求来，当然我的内容也结合这个来讲，实际上我要讲的内容就是三个意思，第一个意思，从我们今天谈到的行业变化，无论如何来看，我觉得我们都要乐观的来面对商业地产目前的发展，我们能找到更好的新的空间。

第二个就是我们复合性的商业资产运营能力，能助推我们行业的创新和新物种的产生。第三个如果我们能够抓住消费市场的商业运营能力，能够更加助推我们商业地产首尾的收益，所有首就是资产的增值和资产市场的收益变化，这个尾就是我们消费者和消费市场的升级。

鉴于此我给大家分享我的内容，简单讲一下前面的内容，因为爱琴海是一个资产管理公司，虽然我们也有自己开发的物业，但即便是我自己的房地产公司开发的物业，对于我们来说还是第三方运营公司，所以我们爱琴海给大家的承诺是创造更持续的价值。

我们来讲关于这个市场的变化，刚才前面的很多嘉宾都讲了，特别是刚才丁总讲的，我们是对这个市场有更多的信心，无论是城市化率，还是城市的发展，都告诉我们不用去过多的担忧这个市场的一些风险，或者是一些变化，无论什么样的风险和变化，面对我们的经营来讲，都是有相应的办法。

刚才讲到了城市化率会助推我们市场的发展，第二个关于未来大家都在讲，我们要关注我们的市场变化要去创新，前段时间我们去日本看到的，他们考虑的是人口老龄化，或者是白发经济，未来我们所要面对的白发经济，就是我们这一些人，我们现在的60后和70后所面对的白发经济，不是我们今天所需求的，像我们这一类人如果再过二十年，我面对的不是现在的老年生活，我们手上有钱、有经验，过的不是现在广场舞的生活，所以说这个运营市场它的创新是无限的，它的变化也是无限的。

所谓中国新一代人群是消费市场增长的核心，这个新一代不仅仅是新的年轻人，还有我们这些50、60、70后将来有钱和有思想的一些人，他们所需求的不仅仅是消费市场，还有思想空间和大家未来的互动空间。

张华容：我们再说关于消费市场的下沉和整合改造，实际上是针对于目前我们应接不暇的市场供给，大家都看好一线二线，都看好人口多的城市，但是目前的资讯变化导致消费市场已经扁平化，所以我们下沉的消费市场来引导我们。

无论是从运营还是商品的发展，都要有适应的一个发展环节和自己的运营能力，如果是在另外一个场景，如果是在连锁经营消费或者消费品的场景，我会跟大家探讨关于供应商，就是我的合作伙伴他们是如何下沉，如何去面对一个品牌上万个门店经营的管理，当然针对今天这个市场，还是在说下沉市场对关键点的关注。

同时讲到关于购物中心所面临的状态，这是事实，我们目前所开业的，从我们抓取到的一些数据，大家看到的是开业率的大概率下降，这个是事实，它的下降因素来自于多种，关于我们对产品创新的变化，关于我们对存量改造的变化，自我革新的变化，以及最重要的问题是资本市场或者是资金的制度不松动，所以导致我们的开发商想要创新、想要投入，想要运作会有一定的经济约束。

关于未来的商业物业的体量增值与控制，目前大家都在谈这个话题，如果大家还要100%的开业率，它的出租率，它的收益率又能如何保障？不一定大家都能说好，事实证明我们单位平方米的租金效率不是持续良好的上升，还是会有一些拉平，或者根据市场总量的变化而变化的。

这是营商大数据，总体情况表明目前用于商业营业用房投资完成的额度，较以前有所减少，但是我们未来在质量和空间的变化上会更多，对于我们目前商业地产的存量改造，应该在近一年的时间内，大家都在提这个话题，对于存量的更新、迭代，对于存量的挖掘，包括政府在这方面给予我们的一些政策，无论如何最终归根到底还是一个运营能力和运营的效能，能够提供对于市场更好的变化。

但是无独有偶的，还好我是和丁总在同一个会上提出了这个话题，确实我们从今年的经营分析上来看，我们要利用我们现在对消费市场的抓取，服务C端用户的经验，来帮助我们的租户，也就是B端的厂商实现资产和消费市场的价值链打通，依靠我们C2B的方式来联接现场的经营、效能，和服务于我们的商业资产。

对于我们的运营能力来说，对于上游房地产开发商，或者金融市场来说，我们最重要的运营能力是资产的回报率，是我的收益，对于C端来说，他要求的是舒适和场景，对于B端来说最好的是销售，所以我们归根结底还是要做好服务，做好市场，做好我们对消费者市场的抓取。

那么爱琴海是如何做到的呢？简单的跟大家讲一下，确实我们从智能化的商业，智能化的运营，智能化的技术投入来体现可预见的商业价值，用精细化的运营来推动可执行商业价值，用大资管的商业模式来体现商业价值的提升。

刚才有一个主持人提到我们是从家居转型为商业，不是的，爱琴海是从红星美凯龙做的，红星美凯龙的家居没有转型，爱琴海只是红星美凯龙旗下重新打造的商业运营品牌，在市场寻找着关于技术能量对于我们支撑的时候，其实我当时跟市场上的几大家全部有合作，最后发现真正能懂商业运营技术的只有我自己。

我面对的这些从大集团来的博士，还有做过很多国际企业的服务商们，还要我们教他我们的商业怎么做，所以我们有了自己的运营团队、信息技术团队，但是也有我们的合作单位和投资公司，2014年的时候开始研究，2015年开始逐步实现了爱琴海的智能化资产管理系统。

我在前几个会议上经常分享我们的这个内容，其实我们商业管理的过程通过智能化可以体现，无论是会员还是销售，还是日常的跟我们的商户、管理互动都能够节能增效，现在事实上我们已经做到了。

应该是在今年会全部推行，去年已经在重庆的爱琴海，把我们的人员降低了30%，然后员工的工资涨了30%，这样员工的工资会更高，我不希望因为效能的提升，人员的减少而降低人工成本，当然我们的运营得到了效益的提升。

张华容：借助智能的商业系统，爱琴海的运营人员可以实时的对关键指标进行跟踪，并匹配数据库内的最优解决方案，简单的来说就是这些表格没有了，如果说我们逐步地从不准确的数据中实现精准化运营，未来我们就会依赖这些数据的应用，目前爱琴海智能数据运营系统已经实现了场景化。

我们针对日常的精准化运营，可以做到目前大家看到的这些内容，这就是爱琴海所做的和所用的一些东西，目前对我们的商业运营是有效的，也能助推我们精细化发展。

对于资产管理和运营的过程中，我们认为除了技术的提升，无论是轻资产还是重资产，没有运营能力，轻资产也是负担，大家认为轻资产是空手套白狼，实际上我从刚开始跟第一家单位合作的时候，我就跟他讲我成立独立的商业运营管理公司来管这个项目。

如果在运营管理的过程中，有运营管理公司的亏损我们也会投入的，如果运营上有收益我就有收益，如果这个资产通过资本化运作得到了融资市场的利益我们要分享，如果我敢提我就要让他有足够的资产增值的价值。

所以轻资产也并不是大家想的那么好挣钱，如果没有运营能力，如果不能提升回报率，给大家带来的都是负担。

所以我们通过精细化运营，保证了爱琴海目前的一点点成效，至少我们能够实现有速度的开业，我们并不追求绝对的快，但是至少我比较成熟的运营能力和对市场的把握能够保证一定速度的开业。然后特色场景运营、经营业绩的提升和客群持续激活，这是我们所关注的内容。

我刚才在下面跟林总有讲，去年我们在广州和香港的时候讨论，为什么把马术俱乐部弄到购物中心，第一个把马术俱乐部弄到购物中心的就是爱琴海，我们的市场和受众一样，只要消费者有需求，我们就是一个链接的空间。

刚才讲到了速度，我不想跟大家比速度，也不想跟大家比规模，我觉得我们不是国内做的最快的，也不是国内最大的，但是运营能力能保障你在比较短的时间内实现比较接近的目标。

还有我们对场景的一些提升，不是艺术节，这就是我们自有IP的打造，还有嗨购节，还有小店长日，还有日常跟商户之间互动，现在就是这三个，是爱琴海独有的IP，我们通过运营的一系列活动来实现资产管理过程中的运营价值。

这是我们的一个经营管理模式，轻重并举，简单的来说就是合作开发、租赁、基金的共同收购、改造运营、管理输出，我们都有这些模式，最终还是一个资产运营模式。所以说爱琴海可以与在座的各位共同一起打造开放性的资产管理平台，希望大家今后有更多的交流和合作的机会，谢谢。

主持人：谢谢张华容女士的精彩演讲，请您回座。

下面，我们继续请出本环节最后一位演讲嘉宾上台，有请越秀房产基金董事会主席、执行董事兼行政总裁林德良先生，您的演讲题目是：REITs及商业运营新模式。林德良先生的演讲时间为15分钟，有请

林德良：大家上午好，大家也知道做商业的人都有一种情怀，是什么情怀？商业都是长跑，跑到最后的都是最厉害的。

经常有人问我什么才是商业地产里面的资产管理，什么才是做资产管理呢？资产管理一种什么模式才是最好？我说资产管理就是把开发、运营、金融化三个环节能把价值最大化，我们研究资产管理首先问每个公司究竟是一种什么管理模式呢？

商业地产公司大家想一想有多少种模式？在座的各位可能都在想，我们大概归纳了有三种，无非从开发、运营到退出，第一种就是开发之后出售，这是大家理解的最容易的一种，第二种是什么情况呢？开发进行长期的运营、持有，但它需要很强的现金流进行支撑，第三种是什么？就是通过开发运营，最后金融化退出，我们举一些例子。

第一种就是开发销售，通过开发一直销售快速地回笼现金，第二种模式就是开发运营，通过运营不断地产生现金流的回笼，来补充他开发所需要的资金，这种模式的风险点在哪里？

如果运营的不好的情况会出现什么问题？现金流可能断流了，或者现金流不够，或者出售的物业可以保证现金流，万一市场不好就不能形成闭环了，也就是开发运营是可以通过现金流的滚动来支持开发，但是会有风险点。

第三种这个企业很厉害，通过开发运营不断地加强他的运营能力，所以他的现金流可以不断地补充到开发的环节，也不具体说哪个企业了。好，大家知道最好的一个方式，形成闭环的方式，所有的商业地产拿到一个开发性的物业了，然后运营养好养贵了然后进行金融化的退出，就这三种模式。

还是数据说话，这三种模式最后的数据是什么样呢？这个是发生在我们越秀的一个案例，活生生的案例，三种模式下究竟什么数据，大家看结果，直接到结果吧，第一种模式就是从开发一直到出售，所以IRR可以达到10.4%，ROE才7.2%左右，第二种模式通过开发持有物业，IRR是7.7%，ROE是12.6%。

我们看第三种模式的可能性是什么？通过开发注入REITs，通过持有36%的股权，IRR和ROE都可以达到14%，这条路是我们摆在商业地产面前必须形成闭环的过程。

如果说金融化退出，大家有没有想过有多少种模式呢？香港有多少种上市模式？都可以做金融化退出，对不对？

香港大类有两种商业模式，无非就是公司上市和信托上市，公司上市和信托上市不一样的地方在哪里呢？决定原因是因为归管不一样，归管不一样决定回报率不一样，回报率决定估值不一样，这是所有商业地产追求的估值最大化、资产价值最大化的过程。

大家可以看到为什么全球来看，大家也知道用REITs上市，用信托上市成为商业地产的一个很好的选择，或者说趋势。第一部分我想说的就是商业地产有三种模式，这三种模式里面，运金是比较好的，两种上市模式之下REITs是比较好的。

林德良：香港发展到今天，2005年我们也是第一批的REITs上市，所以我们叫做中国第一房托，发展到今天香港的整个市值有三千亿左右，才有十个房地产基金，我们的总资产达到360亿，是全亚洲一百多个信托基金里面我们排在前十名。

我们是这种模式上市，我们是一千多个上市公司里面，我们进入了恒生综合指数，可以看到无论是我们流动性资产价值回报率，我们都排在前三名，而且最重要的是我们得到了国际标普和穆迪的投资。

这个要解读一下，一般我解读这个图至少要三到五分钟，因为解读这个图等于解读了一种商业模式，我简单来说，左边这里有一个信托契约关系，规定了我们的投资范围，右边和资产管理人之间发生了什么呢？是资产管理合同关系。

第三层就是物业管理层面，我们这么多物业管理公司跟他们提供的物业管理服务，我们是三会一体运作，所有做的都是我们同一个公司做，你们理解更深层面的是就知道，很多时候我们做到资产管理的价值最大化，就知道了。

REITs的特点，就是大股东发起，做资产管理的时候形成更多利润的来源，物业管理有收入，租赁有收入，运营也有收入，形成的一种轻资产的收入模式，公司上市和信托上市有什么不一样的地方，不一样的地方有几点。

第一点它的规管不一样，信托上市需要证监会统一一起规管，证监会里面有一个房地产信托基金委员会来规管我们每一个行动和动作，同时还有一个香港证监会要颁发一个牌照给我们，我们需要持牌经营，还要颁发一个RO的牌照才能做这个公司的主席和CEO，这个牌照需要第一在香港考试，第二通过香港证监会拟定你有没有资格获得这个牌照，有这个牌照才能进行运营，如果你的公司没有这两个牌照，对不起，停牌。

我们还有一个信托契约，信托契约是规管我们的投资范围，还有合规守则，来规管我们所有的运作流程。大家可以看到关联交易，关联交易是作为每一个上市公司都必须面对的。

香港究竟对房地产信托资金有什么投资规定呢？第一个只能在REITs70%投资于有成熟现金流的物业，能投开发吗？可以，总资产10%可以投开发项目，25%可以投金融资产的项目，也就是我们可以买经营资产的股票。

第二个是产权，这栋楼如果卖出去三分之一我们还可以，卖二分之一我们不能进去收购，股权必须要51%以上。还要一个特点就是低风险、稳收益，这个产品就告诉了大家它的估值可以更高。

注入REITs究竟有什么难点？所有内地物业都会面对这个情况，两分钟讲不完，第一个难点就是架构问题，为什么国内这么多物业不能注入香港？第一这个架构需要我们进行不断地重组，才能变成在香港可以进行上市，你知道哪些架构需要重组吗？今天讲不完，下次跟你们讲。

第二个大家也知道，你自己买一个楼进行收租的话回报率可以做到多少？4.2%，我们给股东可以到6.5的回报，这是问题点了，我们可以做到，但不够时间讲。基金的退出也是一个痛，大家也知道，因为我们所有的物业，境内公司都有折旧问题，一百块只有22块，怎么办呢？

我们找到了一条路，怎么解决这个问题呢，最后就是架构重组过程中面对的税的问题，都需要我们用一些技术手段去处理的。

最后大家最关注的，香港收了这么长时间，国内的REITs怎么样？想听？我那个REITs是这样的，讲了这么多年，架构是怎么样的？

大家很想知道，这个也就是我们一个沟通的结果，首先这个架构和香港架构有很大的不一样，首先是模拟架构，它的法律基础有两个，一个是公募基金法，一个私募基金法。

林德良：大家也知道公募基金法不能直接持有房地产物业，但是私募基金可以直接持有房地产物业，所以它在中间需要做这样一个穿透ABS，但ABS每个只能小于20亿，如果有一百亿的物业上市的话，对不起，要拆分成五个ABS，你们准备好了吗？

从今天开始，如果想在国内的房地产基金上市，还是赶快做这种重组。碰到的难点很多，我相信这些难点大家也知道，刚才说的交易架构问题、税收问题、利率问题，投资者对这些产品的认知等等，这就是REITs我们都面对的问题。

很好，今天的越秀在内地也解决了这些问题，下一次你们可以看到越秀在内地是怎么去做的。

还希望再给我两分钟，我想把越秀独特的商业模式跟大家说说，越秀最独特的商业模式是把开运金放在一起运作，站在这里林德良每天面对的工作是开发、运营、金融化的工作都要管，这里面太多内容了，关键的是我们是香港上市公司里面唯一有双平台的。

我们有越秀地产平台，我们还有越秀房托这个平台，面对每一个物业我们提升，作为你们资产管理人要做什么动作？三个动作，第一要做运营提升，第二个要做资产提升，第三个要做财务提升，没办法说的太细了。

写字楼1.0关注的是学习借鉴，2.0的写字楼关注的是安全和环保，3.0的写字楼我们关注社区、关注健康、关注智能，为什么呢？因为千禧一代他们最关注这些。

我们基于这个打造我们四大方面的写字楼一些平台或者能力，首先说共享社交，我们打造了悦享会的平台，在绿色节能方面，我们进行了绿色环保的认证，智能高效。

你们每天在办公桌的时间有38%，62%的时间都不在办公桌，都去开会和拜访，正因为这样我们推出了很多导入的东西，我们推出的产品叫越空间，跟其他的空间不一样，我们做了很多差异化的产品，包括我们做的是可以24小时办公、空调等等的导入，更重要的我们希望未来的办公24小时是这样的，在我们整个办公空间里面都可以解决，这是我们3.0办公的诉求。

商业这一块，我们都是后来者，我们关注点也是这样，很大的部分我们关注的是从C端开始，所以我们要做很多的头部会员消费、交叉消费等等。

最后我们也很关注一个怎么做智能零售平台的搭建，我们自己研发的悦智汇和悦享汇零售平台。

最后我想说的，的确做商业地产大家也都知道，刚才说了开发、运营、金融化退出，也许金融化退出对我们是一个出路，最关键的运营才是根本，谢谢大家。

主持人：谢谢林德良先生的精彩演讲，请您回座。

尊敬的各位来宾，在林德良先生的精彩演讲之后，我们马上开启第三环节的主题讨论会。

在商业新业态、新模式、新体验等驱动下，所带来的颠覆性改变依然是给在路上探索的冒险者们一道考验。各位来宾，第三环节主题讨论会的主题是：创新物种增量崛起与存量的变革。

首先请主持嘉宾上台就坐，有请中信资本执行董事张平女士。接下来有请讨论嘉宾，他们是：

广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛女士

光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰先生

花样年商旅文助理总裁兼大华南区域公司总经理甘永清先生

颢腾投资资本市场董事总经理李嘉琳女士

58安居客房产研究院分院院长张波先生

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请张平女士开始主持今天是最后一场主题讨论会，讨论时间是40分钟。

张平：大家好，没想到我们最后一个论坛严重的占用了大家吃晚饭的时间，所以我们尽快开始，尽快结束，下次这么好的分享，应该把半天的安排延伸到一天，否则像刚才林总、丁总讲的，每人15分钟是严重不够的。

言归正传，我们这一组论坛的话题是创新物种：增量崛起和存量的变革。聊到这个存量的话题，大家会看到一个现象，一个是大宗交易的销售额在不断地提升，另外一个现象我们会看到说有很多外资，尤其是在去年陆陆续续在中国境内买买买，甚至有的时候说中资再不买怕买不到了。

在这中间会看到我们这个论坛里面有一位嘉宾，是来自于颢腾投资资本市场部的李嘉琳，李总，受到中美贸易战的影响，在个别行业看到市场需求出现了疲软，个别的租赁面积出现了下滑，在这种情况下我们到底是应该抄底，还是应该停止现状的收购？你怎么看存量市场写字楼的下半场？

李嘉琳：谢谢主持人，首先介绍一下颢腾投资，我们是2018年刚刚开始业务的一家私募股权投资，相对来说我们投资的项目和创始人是比较知名的，之前是美国华平亚洲房地产投资部门的主管迟淼先生，在今年3月份刚刚收购了北京中关村核心地段的写字楼，叫鼎好大厦。

大家在一季度的时候，还是挺有信心的，但是到后来的时候，确实是外资投资人对中国开始有一些担忧，他们想分散资产的风险到亚洲其他城市去，事实上我们觉得市场低迷的时候，也许也是我们更好进军的时候，因为市场低迷的时候才是更有机会的时候。

因此我们是不害怕这种市场暂时的低迷，因为我们始终对中国的长期发展还是非常有信心的，对于标的的选择，其实很多也是受限于我们公司的策略和资本金对我们的要求，因此只看上海和北京，也是外资投资人最喜欢的两个城市，因为他们的流动性真的非常好。

除此之外，相比上海来说，北京对我们来说是更有机会的城市，因为上海的资产价格目前来说略微有一些高，肯定是北京的写字楼更胜于上海一筹。总体而言，这个市场还是非常值得大家关注，尤其也是我们的机会所在，时间有点着急，我就不多说了，谢谢主持人。

张平：谢谢李总，李总刚才的观点有一个跟我们之前，我代表中信资本发表的观点是一样的，从基金的角度我们还是长期看好中国的，另外我们一直在寻找长情资本，就是尽量长的钱有一个抗周期的作用在，也和今天中午的时候恒隆陈总说的有不谋而合的地方。

北京上海一直都是机构投资者最亲睐的目的地，也是大宗交易最活跃的两个城市，而上海相对于北京，它的供应每年都会有入市，北京最近几年没有供应，如果说我们放眼一个相对长的周期来看，我们还是蛮看好北京上海的写字楼市场。

同样说到商办物业，因为中信资本也是做大宗交易，李总那边也是做大宗交易，我们场上还有一位来自58安居客房产研究院的负责人张波总，他们上面挂牌了很多分散型的小业主，挂牌的写字楼，想从张总从这个角度看看在安居客挂牌的这些商办物业，您接触到的这些信息来看，到底存量的下半场会是什么样的格局？谢谢

张波：58安居客应该不用多介绍，大家都比较了解，今天我不想说很多正确的废话，首先泼一泼冷水，大家都认为商业地产的确非常好，但是第一，商业地产不代表房地产去破除房产调控的钥匙。

有很多开发商觉得楼市在调控，住宅开发好像备受控制，是不是就转到商业地产来做，有一些之前没有做过商业地产，甚至他没有经验也在进来玩这个事，强调所谓很多双轮驱动。

我想说的是如果你不懂这个行业，如果不玩这件事还好，你可能是慢慢萎缩，如果玩了商业地产是有可能去找死，我们要谨慎的对待商业地产，这是非常重要的。

我们看一下统计局的数据，今年1到10月份，房地产的开发投资增长了13%左右，商业地产是增加了5.8%，我觉得商业地产还是过量的。

第二，说一下用户，大家认为现在用户的需求是不是都在一线城市？是还是不是呢？我们今天也刚发了商业地产的整个报告，我们会发现2019年1到9月份，同比去年用户搜索办公类物业排名第一位并不是一线城市，第一名是西安，从直接的排名来看，第一目前是北京，然后是深圳，第三反而不是上海，哪个城市呢？成都。

非常重要的一点，用户在哪儿很重要，用户在哪儿商业地产的价值才在哪里，我们更了解用户的需求，更了解市场上挂牌量的情况，这些挂牌量是不是很好的被市场所吸纳，可以给大家一些报告数据作为参考。

第三，我想说的是用户需求只看他搜索量就够了吗？不是，用户一定是立体的，只是看他找办公类物业，你知不知道他做什么行业，是不是知道他这个行业未来还能不能发展好，这几点都是非常重要的，58安居客能够给大家提供比较好的，我们除了房产数据之外，还可以提供招聘类的、汽车的、家政的，我们立体化的看一个人，或者看一些公司的需求，未来怎么样去发展，就更加好，我们已经发现了基于芯片、基于5G这些产业的公司，未来发展是越来越多。

我先分享三点简单的观点，这样方便大家后续展开讨论。谢谢。

王媛媛：谢谢主持人，整个商办市场今年可以看到，特别是在下半年，在北京也好，上海也好，整个控制力都是有一定的上升，广州的情况会稍微好一点，因为我们专门做商业地产和商办物业的公司，我们在做商办的时候，我们会看到去年跟今年推出了两个产品，都做到了接近满租，现在的空置率大概在三或者四，为什么会做到这个？

因为这种变化也是主动去拥抱的，这两个产品并不是非常传统意义上的甲写，更像是一个园区，我们产品更多的是结合了两种，第一个是之前有一些做孵化器的经验，我们孵化器的项目更多关注于企业的发展，我们会去助力企业，怎么能够让他有更多的资源，这样的服务在传统的甲写里面是没有的，在传统的办公园区和孵化器项目里面，通常的硬件也是不满足的，我们让这样的产品既可以有甲写办公楼的品质。

同时又兼顾我们产业园区办公对企业的服务，助力企业的成长，我们就是从最开始的商办到最后希望成为一个生态，希望帮助企业去发展、去成长，当然在运营过程中也会有细节的突破，包括社区、圈层，都是每一个开发商去做的。

时间非常有限，我主要还是分享一点我们在这样一个形势之下，我们去做了一个中高档位的写字楼产品，又结合了很多产业的特点，更多是做一个写字楼形态的生态，刚好在这样的形势之下，所以这个产品能够做到基本上接近满租的成绩，这也是一个写字楼市场、商办市场不断在发展过程中我们的一点小创新。

张平：谢谢王总。从刚才王总的介绍，包括之前林总的分享，大家有没有发现，其实写字楼，不管是业主方，还是运营方，其实大家的思维模式都在发生变化，原来可能服务B端就够了，但是未来仅服务好B端是不够的，因为B端是由C端群体组成的，而这些C端是90后、00后，甚至未来是10后，大家的思维方式发生了变化。

像我之前写过一篇专栏文章《商业地产十年之变》，其中有一点说就是原来只关注租户组合，未来我们要关注的是生态重构，就是说我们从运营的角度，要从对B端的服务延伸到C端，实现一个生态重构，就回归到刚才提到的这种生态圈的概念，把写字楼的C端群体服务好，这是未来运营重要的方向。

刚才也提到了商办物业，类似孵化器、产业园区等等，还有一个话题，也是跟创新有关，现在像文旅和非常火的联合办公，联合办公是遇到了问题，现在处于一个下行的阶段，也想问问花样年商旅文助理总裁甘永清甘总，想请教一下甘总，就您来看文旅也好，联合办公也好，到底创新业务有多难呢？

甘永清：谢谢主持人。商业整个竞争和压力真的是非常大，尤其是从2018年到整个2019年，未来在整个存量市场中的竞争会更激烈。我们花样年这个商管公司在全国运营了有五六十个重资产的项目，也有轻资产的项目，尤其半年以来我们的确看到整个市场的变化，包括商务对未来的预期，弥漫着很大悲观的情绪。

文旅这个来讲，也是我们从今年以来涉足到文旅的行业，原因也是跟商业大同小异，也就是说很多在三五年之前，开发的很多小镇，现在都面临着实际运营的问题，在这个过程中我们就应运而生涉足文旅方面。

甘永清：我跟大家分享一些我们的经验，原来所有的文旅依靠山水，或者是独自打造的游乐场，在现在来讲稀缺的资源变得越来越少了，存量的这些商业或者文旅该怎么做呢？

比如说在运营端，尤其是活动的策划跟传播方面变得很重要，整个消费者的行为完全改变了，不再说仅仅去买一个门票，门票的收入在文旅里面只占了40%左右，剩下的60%有很大的空间去挖掘，在这个之外你的文化消费、餐饮、酒店、亲子、玩乐等等，都是在这个方面我们要去挖掘的重点。

第二个在IP延伸产品的开发，我们在整个国内看到都大同小异，结合你所在的景区和文旅项目的特点还是大有可为的。第三个就是像新的传播媒体，像抖音等等做一些相关的融合，在活动的组织和策划方面，比如我们在运作的扬州爱情小镇，在今年4月份组织了一个樱花节的活动，上了央视的报道，我们是要求原来靠自来客来寻找景区，现在主动走出去，靠传播的手段和活动的组织，一年不下十场的活动，把客流导入进来。

我们自己开发的写字楼的项目，原来是以文创、教培项目组成的，随着大的环境和变化，很多写字楼出现了40%左右的空置，所以在联合办公方面也想了很多的方法，包括跟外面的单位做一些合作，以我的一个看法来讲，还是得在某一个专业性方面，形成一个共同的生态圈，把所有的生态圈有关的这一些办公人群集聚在一起。

张平：谢谢甘总。今天时间的关系，我们这组的论坛就讨论到这里，非常感谢各位，留下的都是真爱，谢谢大家。

主持人：谢谢张平女士的主持，谢谢所有嘉宾的精彩发言，请大家回座休息。

尊敬各位来宾、亲爱的朋友们，2019观点商业年会的大会议程到这里全部结束。我们稍事休息，请大家移步至2层（上海+广州厅）。我们将举行商业问道环节。

今晚19点30分，我们将在这里隆重开启“2019年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖颁奖盛典”，敬请各位来宾留意组委会发布的提示信息，按时出席颁奖典礼，谢谢大家。

再一次感谢每一位参加观点商业年会的嘉宾和朋友，感谢各位在大会当中对我们的支持，谢谢大家！