【2019博鳌房地产论坛】8月7日上午9时，2019博鳌房地产论坛第一天全体大会正式开幕，嘉宾已陆续进场，聆听思想的精彩碰撞。

本次全体大会主题为“宏观篇：展望 经济与地产发展”。

 

2019年，中国经济继续坚持着“稳中向好”的目标，作为与经济发展关系愈发紧密的房地产行业，也在改变中寻找着自己更光明的未来。

 

我们聚首一起，寻找更适合的发展道路。

 

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、朋友们，上午好！

 

欢迎大家来到2019博鳌房地产论坛现场——又是一年重逢，这是我们第十九次的博鳌相聚，一同见证这个房地产行业论坛十九年来的光荣与梦想。

 

 

十九年时间，记录和承载了中国房地产行业高速发展的一段光辉历程，无论高峰还是低谷，每一年夏季，都有我们地产人相约海南，思考、交流房地产发展与展望未来的时刻。

 

从最初的博鳌小镇起航，在这个论坛上春风得意的地产人，贯穿了一个属于房地产的黄金时代记忆。中国房地产从市场化改革发轫以来，已经走过了二十多年的时间，博鳌房地产论坛也记录了这高光的二十年历程。

 

时间的流逝总会冲刷过往，逐渐走向成熟和巅峰的传统房地产业，而今也迎来了属于自己的转型和变革时代。通往未来的道路如此多样，以前的成功经验已经难为凭据，房地产业发生着日新月异的变化——不再仅仅是住宅开发，而是以地产为根本，延伸和连接各行各业多种业态，并在互联网、高科技等的催化下，走向创新的时代。

 

站在博鳌十九年这个时点，我们回望中国房地产的数十年风雨兼程，过往的成功让人仰望，而今正在发生转型变革、新老交替的房地产行业，未来将呈现怎样的更加令人兴奋的发展？

 

尊敬的各位来宾，欢迎来到2019博鳌房地产论坛——“平衡与重构 地产的多维世界”；接下来，请允许我代表主办方观点地产机构，以及联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、今日头条。

主持人：下面，请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是：

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

国务院发展研究中心资产证券化 REITs 课题组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏先生

中国银行业协会首席经济学家，北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松先生

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政科学研究院研究员贾康先生

路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生

旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中先生

招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理刘伟先生

朗诗集团董事长  田明先生

中梁控股集团创始人、董事长兼总裁杨剑先生

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长 蔡云女士

阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌先生

万科集团副总裁王蕴女士

京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光先生

交银国际董事总经理、研究部主管  洪灝先生

中交房地产集团副总经理周济先生

越秀地产股份有限公司副董事长、执行董事及总经理  林峰先生

中电光谷联合控股有限公司董事长、总裁黄立平先生

金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富先生

绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军先生

金地（集团）股份有限公司监事长  杨伟民先生

香港兴业国际集团有限公司执行董事邓满华先生

星河湾集团总裁 黄健慧女士

正荣地产集团执行董事兼行政总裁 王本龙先生

四川蓝光发展股份有限公司投资副总裁 何剑标先生

蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长  曹舟南先生

东方证券首席经济学家 邵宇先生

上坤集团创始人兼 CEO  朱静女士

广东省房地产行业协会会长 王韶先生

中国港湾科伦坡港口城有限责任公司总经理 江厚亮先生

德信集团董事长 胡一平先生

曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁  李战洪先生

福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁  吴洋先生

泰禾集团副总裁  全忠先生

海尔智家生态平台大客户地产总经理范秀佳先生

联发集团有限公司总经理  庄学谦先生

苏宁置业集团总裁金明先生

慕思寝室用品有限公司总裁姚吉庆先生

实地集团联席总裁罗剑威先生

雅居乐地产集团海南区域总裁曾标志先生

宝能城市发展建设集团有限公司副总裁  单伟先生

中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远先生

潮德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷先生

世联行首席技术官黎振伟先生

凯德集团（中国）地产与城镇开发首席执行官钱亦奇先生

山东钢铁集团房地产有限公司总经理张鲁兵先生

美林基业集团执行总裁、Canvas 创始人兼 CEO刘根智先生

华润资本地产基金董事总经理、华润资本人工智能基金董事总经理王可旸先生

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生

欧派家居集团工程营销事业部副总经理 宁惠女士

彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生

三盛集团常务副总裁冯辉明先生

复星康养CEO董岩先生

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

亿达中国高级副总裁于大海先生

九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理侯迅女士

运通集团总裁李竑先生

西藏水资源有限公司执行董事韩林攸女士

佳兆业集团首席增长官、研究院院长刘策先生

碧桂园服务执行董事兼总经理李长江先生

星河产业集团常务副总裁阎镜予先生

荣盛房地产发展股份有限公司副总裁伍小峰先生

昌建控股集团有限公司董事长赵建生先生

合生商业集团副总裁赵泽生先生

华联控股股份有限公司董事长丁跃先生

正黄集团副总裁、正黄文旅集团总裁段小容女士

贝壳找房副总裁左东华先生

融信中国控股有限公司首席营销官张文龙先生

万达电影股份有限公司副总裁曾光先生

中国奥园集团高级副总裁、奥园商业地产集团总裁张俊先生

龙湖物业服务集团总经理曾益明先生

奥山控股联席总裁、执行董事邬剑强先生

保利物业发展股份有限公司助理总经理、保利(上海)城市建设服务有限公司总经理靳勤先生

戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权先生

每日经济新闻副总编辑卢嵘先生

搜狐焦点网总编辑马霄倓先生

华夏时报总编辑助理、华夏时报地产事业部总经理王冰凝女士

今日头条华南房产总经理 王剑飞先生

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时，我代表论坛主办方，感谢2019博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们分别是：欧派家居集团、海尔集团、北大资源集团、慕思寝具、5100西藏冰川矿泉水、华润纺织润薇服饰、全国工商联房地产商会香港及国际分会有限公司。

主持人：接下来进入到嘉宾致辞环节，掌声有请中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士致辞。掌声有请。

 

（全体大会现场）

蔡云：尊敬的各位来宾、各位同行、大家上午好！19年的博鳌房地产论坛，已经成为我们国家房地产业交流、促进、发展一次一次、一年一年相聚的盛会，中国房地产市场的市场化已经经历了20年，论坛的坚持举办成为行业发展的一个重要的见证，非常值得回忆的一段一段的历史，在我们的眼前浮现。

 

 

每一次论坛我们都从宏观设计层面、企业发展层面，在我们的企业家们和与会者们每一次都可以找到自己感兴趣的话题，论坛的务实风格，在每一次论坛之后，直到如今为止，我们想起来都是收获满满的。

 

回顾几十年房地产的高速发展，房地产业建立了一种完善的运行的秩序和高度的成熟模式，许多企业都乘着改革发展的东风，取得了巨大的成功。

 

接下来值得思考的是10年、20年以及未来的若干年，中国房地产业的发展，将是什么样的变化，传统的以住宅开发为模式的开发形式还会持续多久。我们的行业将面临什么样的变革与发展，是我们当今在座的各位学者和企业家要思考的问题，关于这些思考，业界在近几十年来特别是近几年来一直不停地进行探索、思考和实践，到目前为止我们需要找到一个更正确的方向和更正确的思路，这样才能有利于行业的继续发展。

 

我相信博鳌房地产论坛这样一个行业的专业的高端平台上，一直以来是开放、包容、交流的平台，为我们行业传递着正能量和最前沿的声音，是我们探讨的自由的空间，与会的专业人士和企业家们碰撞出的思想火花将会为我们发展出谋划策，使我们行业更加朝着健康、有序的发展方向，让我们携起手来，共谋发展，最后衷心祝愿2019年博鳌房地产论坛顺利召开，相信我们的明天会更加美好，谢谢大家。

 

主持人：感谢蔡云女士为我们带来的祝福。接下来让我们掌声有请每日经济新闻副总编辑卢嵘先生致辞。

卢嵘：尊敬的嘉宾大家上午好！首先我作为活动的主办机构，我代表每日经济新闻向论坛的开幕表示祝贺，对各位嘉宾的与会表示欢迎。

 

 

2018年千亿房企已经达到了30家，商品房的销售总金额已经突破15万亿，创了历史新高，2019年上半年Top3房企销售总金额合计超过了万亿元，15万亿是这个行业未曾预知的天量规模，15万亿之后，在房地产行业加速重构的时刻，媒体一直在观察，在新赛道的路上，城市具备哪些要素才具有投资布局的价值，在谋求平衡的路上，房企是选择继续加仓、攻城略地、高负债、多元化的规模扩张，还是聚焦主业、降低杠杆、收缩战线，房地产行业的现实背景是中央重申的房住不炒、落实因城施策，并首次提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段，15万亿的大栏也令行业天花板再度成为焦点，所以地产的多维世界确实充满了许多已知和未知，在这样的大背景下讨论行业和企业的下一步，比任何时候都更具有价值和意义。

 

2019年是每日经济新闻创办的第15个年头，每经网、每经的微博、微信、APP和各专业频道、子帐号组成的新媒体矩阵，已经成为了中国最大的财经原创新闻的发源地之一，就在上个月，每经的微博粉丝量已经突破了4000万，单日的阅读量峰值突破了1亿，这也显示出每日经济新闻作为中国最具财经全媒体平台的巨大的价值，中国的房地产行业已经从时代进入了产品时代，未来将进入资产时代，行业发展的关键点已经从过去打造优质项目进阶到美好生活的塑造者。从专业角度而言，每经正致力于生产和传播财经视角下的房地产行业发展的优质内容和观点，我们期待在2019年博鳌房地产论坛上让所有嘉宾的精彩观点，给整个行业以新的想象和启迪。

 

谢谢大家。

 

主持人：感谢卢先生。继续致辞环节，接下来掌声有请华夏时报总编辑助理、华夏时报地产事业部总经理王冰凝女士致辞！

王冰凝：尊敬的各位来宾、亲爱的新老朋友们，大家好，我是华夏时报王冰凝，非常荣幸参加2019博鳌房地产论坛，我谨代表论坛联合主办方华夏时报及水皮总编辑，对论坛的召开表示热烈的祝贺，对各位的到来表示诚挚的欢迎。2019年，地产行业迎来了前所未有的新局面，从政策到资本，各个维度的理性回归令全行业迎来了调整洗牌的重要时刻，房企集中度不断上升，也加速了新格局的形成。

 

 

近日召开的中共中央政治局会议重申房住不炒，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，也意味着房地产作为中国最好的理财工具的时代结束了。但下一阶段中国城镇化还再继续推进，刚需和改善性需求仍然支撑着行业的发展，在此大形势下阵痛是必然的，而伴随着阵痛，房地产企业更加强大的运营能力、服务能力破茧而出，我相信我们的行业在短期看生存，长期看发展的洗礼中，将会走得更好、更稳健。

 

博鳌房地产论坛已经走到第19届，汇集各界精英人士，可以说见证了中国房地产行业的发展历程，诞生了无数的智慧精粹，推动着行业的前行，在挑战与冲击中，我们将一起思索如何在困局中重生，在变局中致胜。

 

华夏时报作为联合主办方之一，有幸参与其中，2019年是华夏时报改版12周年，在水皮总编辑带领下，已经从一份单纯的中央级财经媒体，发展成涵盖报纸、网站、新媒体、活动策划、音频、视频、财经大V资源及社群运营的全媒体综合服务平台，在全媒体领域，华夏时报地产事业部与时俱进，已与百余家地产企业建立了深度合作，与国家田径协会联合举办了行业马拉松盛会，也正在紧锣密鼓的推进中，欢迎大家继续关注、支持我们的发展。

 

博鳌房地产论坛将为地产行业的明天而思考，为推进行业前进而努力，期待大家在此发表真知灼见，充分展开观点交流和思想碰撞，共绘充满活力的中国房地产新愿景，最后再次祝贺本届盛会圆满成功，谢谢大家。

 

主持人：再次谢谢王冰凝女士，接下来有请搜狐焦点网总编辑马霄倓女士致辞。

马霄倓：尊敬的各位来宾，大家上午好！我是搜狐焦点的马霄倓，很高兴有这次机会与来自地产界的精英以及各大媒体同行欢聚一堂。

 

作为博鳌房地产论坛的联合主办方，搜狐焦点有幸躬逢其盛，见证了博鳌房地产论坛19年的岁月征程，也一起经历了中国房地产市场发展的跌宕起伏。

 

 

回首19年光阴深处，这是一个被变化加速快进的行业，无论是决策层还是消费端，无不身处这一变局当中。

 

回眸2018，房地产市场在时代中不断演变，寻求平衡，政策传导自上而下，房住不炒定调全局，房地产税立法进程提速，棚改货币化安置政策调整，各地楼市调控呈现力度和频率的双重加码，多城通过引进人才间接促进交易，市场传导是自下而上，购房者持壁上观，需求倾向刚需和改善，新房以及二手房交易面积历史首次持平，而工程质量的高发也引起行业的反思，房地产市场在宏观调控和市场需求的双重影响下秩序逐步走向平衡。

 

展望2019，地产内外基于自身发展需要，行业和企业发展重构，寻找更光明的蓝海，从行业发展来说，政治局会议首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，各地频频加码房地产调控政策，房地产调控的速度与力度空前，维度继续扩大，从房价拓展到地价，限售、限购、公积金等。与此同时，各大城市为留住人才各出奇招，抢人大战进入白热化阶段，楼市调控显然已经进入了向长效机制完善落地的关键时期。

 

从企业发展来说，房地产企业积极谋求转型，站在地产开发的基础上，将目光投射于地产之外，看到了更为广阔的天地和未来，将房地产的内涵不断外延和扩展，重新构筑行业发展新格局。

 

2019年恰逢搜狐焦点成立20周年，如同地产界的平衡与重构，我们也迎来了颠覆性的变化，通过架构的调整，以及产品技术的迭代，在内容方面回归媒体属性，在新媒体领域更有全国布局，我们以内容、产品、营销为三架马车，用更扎实的内容、更强大的产品、更高效的团队，开启搜狐焦点未来更远的路。在房地产大势之下，不忘初心，以匠心筑家。

 

这是一个不断在重构与平衡中变化的时代，我们都是这个时代中的参与者，不随波逐流，也不凌空舞蹈，在充满可能性的未来砥砺前行，以多维度地产观推动行业发展，这是时代赋予我们的重任和使命。借此博鳌盛会，期待各位嘉宾行业论道，碰撞出思想的火花，为房地产行业前行提供更多的启发。

 

最后，预祝博鳌房地产论坛圆满成功，谢谢各位。

 

主持人：掌声感谢马霄倓女士，接下来掌声有请今日头条华南房产总经理王剑飞先生为我们致辞，掌声有请。

王剑飞：女士们、先生们，我是今日头条的王剑飞，很高兴今天和大家重逢在博鳌房地产论坛。相聚了3年，从2017年的“跨越与地产化浪潮”到2018年“地产归途：时间与未来”，到今年的“平衡与重构”，相信在过去几年时间里面，我们都深切感受到观点每年的主题给我们带来的新鲜感，也给我们带来新的启示。

 

 

在这届主题的“平衡与重构”，在如何找到资本与产业的平衡，如何从房屋的销售到运营城市、运营美好生活，以地产为主业，在租赁产业，文化、教育、旅游、商业运营，乃至城市更新等领域找到更多维、更长效、更健康的新格局和新的运营方式，是我们这几天要重点讨论的话题，也非常期待今天各位嘉宾给我们带来的精彩对话，给我们整个行业带来更多的思考。在5G的浪潮下，如何结合大数据、智能化，把企业互联网化、高效化，也将成为我们下一步的方向。

 

我所服务的巨量引擎是字节跳动旗下的产品，它结合今日头条、抖音短视频、火山小视频、懂车帝等产品，聚焦了流量、数据以及内容，为全球的广告主提供数字化营销解决方案，巨量引擎未来将结合字节跳动的优势，专注深耕营销领域，帮助品牌沟通与互动，为品牌营销实现动力。

 

最后祝愿2019博鳌房地产论坛取得圆满成功。

 

主持人：谢谢王剑飞先生，下面请出本次论坛主办方观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士。有请陈诗涛女士上台为我们致辞，同时发布2019中国房地产行业发展白皮书，有请。

陈诗涛：尊敬的各位来宾上午好！博鳌房地产论坛到今年已经19年了，一直与房地产行业共生，我非常希望它可以与行业一起共同成长，可能在过程中我们会面对非常多的困难，但是只要我们敢于面对，敢于坚守和敢于改变，我们仍然可以走得更远、走得更好。所以请让我对今天所有远道而来的行业尊长来宾、媒体朋友们说声谢谢。我相信我们短短4天的相聚，一定可以为行业创造出积极的能量，对社会贡献起到一点点向上、向善的力量。

 

请允许我以观点指数《2019中国房地产行业发展白皮书》的发布正式拉开2019博鳌房地产论坛的序幕。

 

（完整报告请点击此处：《2019中国房地产行业发展白皮书》）

 

（点击此处进入：2019中国房地产行业发展白皮书专题）

主持人：谢谢陈诗涛女士为我们致辞和发布行业白皮书。

 

2019年，中国经济继续坚持着“稳中向好”的目标，作为与经济发展关系愈发紧密的房地产行业，也在改变中寻找着自己更光明的未来。

 

我们今天上午大会的议题是：宏观篇：展望 经济与地产发展。

 

下面即将展开的是演讲环节，我们很荣幸的邀请到：国家统计局原局长、阳光资产首席战略官 邱晓华先生；中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生；恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生；中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长 巴曙松先生等重量级嘉宾为我们奉献精彩的演讲。此外，上午大会还安排了博鳌房地产论坛传统重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”以及第一场“地产精英 博鳌论剑”的环节，敬请期待。

 

接下来正式开始今天上午的演讲环节，首先有请国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生演讲，演讲题目是“严调控下的房地产形势”。

邱晓华：非常高兴也非常荣幸再次获邀和各位新老朋友相聚在一起，就当下的经济和地产形势做一个交流。我想首先说两句当下的变局，因为今天这个世界变化的因素太多了，以至于我们还来不及消化，但是有两点是一直在持续地影响着我们。

 

 

第一是新一轮的技术革命，也就是所谓的第四次工业革命，正在大步向我们走来，以数字经济为特征的新的工业各个，可以说已经是在实践中不断地深化，可以预期这场革命将极大地改变产业的格局，也将极大地改变各个国家实力的格局。这次工业革命和前三次工业革命最大的不同是中国和世界几乎是站在同一起跑线。机器革命、电力革命、信息革命，中国是个落伍者，但这次工业革命，中国和世界站在同一起跑线，在某些方面中国还略有领先。因此各大经济体都围绕着这场革命展开了空前激烈的竞争，都力求抢占这场革命的制高点，因为这是一场决定世界未来的一次大的革命，也是决定各大经济体未来命运的一场革命，可以预期在这场革命中的胜出者一定是未来世界的领头羊。我们期待着这场革命，中国能够在前三次革命错失的机会下胜出。

 

第二点是地缘政治格局、大国关系的调整也在加大进程。集中反映在中美两个国家关系的调整。从中美两个国家关系的历程来看，从绝缘到接触、蜜月，到合作与竞争，到今天，可以说竞争的分量在不断地上升，合作的分量在逐步降低。这场较量究竟谁会胜出，从历史的规律来看，一个大的经济体能够成为世界的领头羊往往表现出它的综合实力走在世界的前列，今天综合实力最强的国家依然是美国，其它国家都还与美国有较大的差距。因此，从综合实力角度来看，中国要超越美国还有很长的一段路要走。

邱晓华：从历史的规律来看，完成这种兴替，往往是借助于非和平的手段来实现，未来这场兴替是继续延续历史的定律，还是会改变这个定律，我们自然就会问，和平与非和平，究竟谁会成为最重要的一个改变这种交替的力量。

 

从这个意义上来说，中国和世界都在观望着，也都在思考着，未来这场地缘政治的改变，我们人类社会能够避免历史的魔咒吗？能够走出一条新的道路吗？可以预期新的道路的前景是光明的，但是挑战也是很激烈的。从这个意义上来说，如果我们能够在这场较量中以和平的方式胜出，当然对中国、对全世界都是一个福音。反之，如果是另外一种结局，对世界是个灾难，对各大国家也是一个灾难，对中国来说也未必是一个好事。所以我们都在力求要争取以和平的方式来实现自己国家的兴起，来自己国家的现代化的进程。

 

在这场地缘政治关系变革的过程中，可以预期的是中国将面对的是更加严峻的挑战，因此我们要做好持久的应对准备，要首先把自己的事情做好。因为这场兴替在某种意义上也是一场国运的较量。

 

这是从宏观环境来看，要看到两大变局正在影响世界，也正在改变我们的命运，我们要认真地观察和思考，认真来应对。

邱晓华：回到今天会议的主题，在这样的大背景下研究地产的形势，我的题目是“严调控下的地产形势”。这是因为从两年前开始的这一场房地产宏观调控，从限购、限贷到限价，以及采取各种其他的行政措施，可以说严厉的程度大大高于往年，这场严厉的调控至今为止可以说正在改变市场的预期，也正在改变地产商的命运。以重组和优化的进程在大步地往前推进。

 

人们都在想这样一个问题，面对中美贸易的摩擦在持续的升温，是不是中国的稳增长要回归到更多的依赖投资，更多的依赖地产来拉动。

 

这一次中央政治局会议把人们这种预期打破了，因为政治局会议重提房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，我想这就给市场提供了一个最明确的信号，那就是面对外部的形势，我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

 

正是因为这样一个政策的导向，从7月份以来，金融监管部门再一次收紧了有关房地产融资环境，可以预期这个政策还会持续的延续，对地产商而言，融资的严峻性要充分地看到。

 

虽然如此，我们也要看到稳制造业的投资，它首先是要稳高端制造业投资，而不是稳低端制造业投资。因此，在稳高端制造业投资的同时，我们要看到另外一面，那就是投资与民生工程紧密结合的政策取向也在浮出水面。

 

这次政治局会议明确地把与民生相关的项目作为补短板的方向，包括实施城镇老旧小区的改造，包括城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程，以及加快推进信息网络等新型基础设施建设，作为稳投资与扩张消费相结合的一个抓手，从旧城区、老城区改造来看，现在有17万个城区小区需要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3—5万亿。因此从3—5年之内，要把这样一个项目落实好，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。因此从这个角度来说，对地产商而言，应该说开辟了另外一条求发展的新路，这是我们要看到的。

邱晓华：从政策面预期未来，我想下半年的房地产市场景气可能会有所下滑，不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速，地产投资相对比较快的形势，下半年可能会逐步有所改变，所以地产投资的速度会放缓，这是一个总的看法。

 

 

地产投资与经济增长的关系十分密切，从这两者的关系出发来预计未来的地产形势，无论宏观调控如何严厉，房地产增长的趋势不会改变，因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。从这个意义上来说，地产投资的前景未必就是不好的，可能改变的只是结构，改变的只是速度，但是不会改变整个发展的态势。

 

从中国未来的市场前景来看，房地产仍然有成长的空间，三大因素支撑，依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。

 

一是居民杠杆率有空间，2018年居民杠杆率为50%，按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算，仍有4到5年的上升空间，日本1990年的居民杠杆率是70%，今天中国的居民杠杆率才50%，因此从居民杠杆率的角度来看，这方面并没有到天花板。

 

第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家，从储蓄转化为投资的角度来说，仍然还有比较坚实的物质的基础。

 

第三是城镇化仍有空间，从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看，房地产刚需依然是比较稳健的，因此从这个角度来说，我们不要对房地产市场空间失去信心。

邱晓华：简单比较国际数据，房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值，得出的结论是中国房价已经非常危险，但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关，简单对比容易得出错误结论。因为对中国来说，拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想，因此从这个角度来说，我们不要简单地从国际数据来看中国。

 

中国房地产市场还有较大的刚需的潜力，主要是来自两方面：第一，城市化进程的推动，新增的城镇人口生存型的住房需求，在今天就是3亿人的住房需求，已经进城的1亿人怎么从农民变为市民，在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人，怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民，这3亿人的市民化进程还在路上，他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

 

第二是原有城市人口的改善型住房需求。1997年开启的福利房制度改革，20年时间已经过去了，从现在来看，这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段。因此这次中央政府之所以提出旧区、老区的改造，我想就是顺应了这个需求改变的需要。从这个意义上来说，前面已经说了，每年至少还能够创造出1万亿左右的需求，在未来3—5年将有4万亿左右的需求。

 

另一方面，中国的城市化水平还比较低，从这个角度来说，我们这方面的潜力和余地也还比较大。

邱晓华：从人均住房面积来看，虽然中国现在公布的数字是人均35平米左右，但是如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅，实际的人均居住面积还比较低，按照户均面积来计算，和发达国家的差距也还比较大，因此从人均的角度来看，中国也还是有潜力。

 

从房屋的居住质量来看，应当说相当比例的房子居住条件还比较差，中国现有的住房成套水平大约在75%左右，这还不包括农村住房，因此有约25%左右的住房为非成套住房，此水平仍然高于国际标准，可以有很大的改进的余地。

 

房地产市场仍然有空间，从城镇化和改善性需求角度来看，我们可以说它还没有完全消失，从2018年到2025年这个新进程，可能就是还要有1亿多人，不包括已进城的，不包括棚户区的，还有1亿人要进入城市，这是城市群建设带来的，从25—40岁购房主力人口减少2800万，但是如果从城镇住房配套率，从75%提升到90%，还有5000万套改善性的需求，按照每年500到600万套来讲，仍然能够提供8年左右的需求。

 

库存已经进入到较低的区间，这两年的宏观调控，应当说中国的房地产库存水平已经接近供求紧平衡的界限，在不少的地方已经低于政策的库存水平。因此，从这个意义上来说，目前的库存也需要进一步提升，库存推动增长的因素也还是值得我们期待的。

 

从长期需求角度来看，需求有待释放，支付能力是需求释放的保障事实上货币化棚改为市场注入了支付能力，造就了本轮超长周期的房地产繁荣，只要提升支付能力，长期需求也将会转变为现实需求。

 

邱晓华：最后总结一下，从未来的房地产形势来看，长期应该看人口，中期是看土地，短期是看政策，人口是一个决定地产形势最重要的长期因素，今天中国的人口已经从年轻型转为老年型，从这个角度来说，对长期房地产支撑的力量在减弱。

 

从中期的角度来看土地，土地现在已经越来越进入紧平衡状态，因此从土地角度来看，对房地产的形势它又还有一定的涨价的压力存在。

 

从短期情况来看，地产调控的政策，无论是土地、融资还是长效机制，对短期市场的影响还是比较明显的，因此我们要更多地要关注政策的变化。

 

结论就是，未来的地产分化会加剧，主要会由人口流动、经济活力和生态环境使三个因素来决定。从一个更长的趋势来看，调控虽然严厉，政策有底线。黄金期虽然结束，但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快，分化会成为常态，这是我们需要去注意把握的。

 

我就说这些，谢谢大家。

主持人：掌声感谢邱晓华先生带来的分享。接下来的这位演讲嘉宾是中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生。樊纲先生的演讲题目是“房地产与中国经济未来发展展望”。掌声有请樊纲先生。

樊纲：非常高兴再次参加观点的博鳌房地产论坛，到今年已经举办了19届，我每一届都参加了，希望你们以后每次放视频的时候都放一下2001、2002年的视频，让大家看看我们也曾经年轻过。（引来台下嘉宾笑声）

 

 

我今天讲讲房地产市场，从经济学的道理来讲，一个市场要从供给和需求两个方面来分析，要把供给和需求分开，你才能真正分析清楚，不然把两个混起来，说供给的时候说需求，说需求的时候说供给，最后就说不清了。

 

另外讲供求关系，最后落到价格，价格的趋势其实后面是供给和需求变化的结果。价格由供求决定，这是市场经济基本的机制，我们要在需求和供给两个方面来进行分析，分析价格的走势，分析市场的走势，这是我们的基本的分析方法，我今天就按照这个方法来做点讨论。

樊纲：先讲讲供给。市场不均衡的一个重要的问题有时候就在于需求旺盛、供给跟不上，甚至需求可能是正常的，而供给是受压抑的，不做供给方面的事情，价格不就上涨吗？给定同样的需求，假定需求不变，供给短缺，价格就会上涨。

 

过去相当长的时间里面，我们就在犯这样的长期的战略性的错误，这一点我已经讲过很多次了，这个错误就是城镇化的战略，给小城市、小城镇增加土地供给，鼓励他们去建房、增加供给，而严格限制大城市，而人又迁移进了大城市。大城市需求就旺盛，结果又不供给，不给大城市供地，大城市还要严格控制容积率。结果就造成了我们过去的供求关系的严重失调，假定需求是给定的，就这救济短缺这一条，就造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压，形成房地产市场的两极分化。

 

这个问题我们就需要研究人的迁移、人的追求美好生活的需求，他会向什么地方转移。我们的城市化进程在这个阶段上是不是主要先发展大城市，小城市的人口正在流出，正大城市转移。认识到这一点，就要明确我们在这个阶段应该首先发展大城市，土地的供给、住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题。

 

我不知道这件事政策上是怎么讨论的，是不是受到我们讨论这个问题的影响，我相信我们讨论没什么用，最后是市场说话。

 

2014、2015年市场严重的两极分化，使决策者们终于认识到，我们得给大城市供地，我们得解决大城市的供给不足的问题。于是，这几年在房地产市场上出现了一个重大的转变，就是鼓励大城市的发展，鼓励城市群的发展。国土资源部在几年前明确宣布要给大城市供地，减少给小城市，特别是那些人口流出的小城市的供地，允许大城市周边的集体土地入市，这些都是非常简单的改变供给状态的基本做法。

 

然后雄安新区给京津冀加了一块地，提出了粤港澳大湾区，然后又提出了长三角一体化发展，提出了城市群发展的战略，这是一个重大转变。

 

城市群就是通过基础设施的互联互通，使得这一个区域里面的大中小城市的土地和住房供给能够互补，解决大城市空间有限的问题。来发展我们的市场，改善供给结构，改善住房的供给，缓解大城市价格暴涨的趋势。这是这几年中国城市化进程的一个重大转变，我们称为城市化2.0版本。

 

官方不认为以前是1.0，官方一直认为是一个政策延续。但是从2014、2015年的政策两极分化之后，出现了一个明显的转折。对于房地产市场，我相信有深远的影响。

 

集体土地入市盖的廉租房最近陆续要上市了，城市群的交通等等都在改善，交通一旦改善了，原来那个大城市住房暴涨那些地方的人买房就可以到周边的小城市去买房了，甚至现在农村在确权，土地宅基地在确权，确权以后，那个区域成为城市群住房供给的一个组成部分，这种情况就可以期待了。

 

总的来说是供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡，我相信大的趋势是趋于平衡，因为供给在增加、改善，我们给定需求，所以从大的趋势来讲，我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。

樊纲：再说到近期的金融收紧这件事。房地产金融有两块，一块是需求侧的金融，就是按揭贷款，这是买房人的需求。一块是房地产金融，给房地产公司、开发商提供的金融，多数以房产为抵押的金融。这个收紧我们看到了一些风险，但是要想到一点，金融收紧意味着供给侧收紧，意味着抑制住房的供给，让开发商少盖房子，开发商不能盖房子。

 

我们假定需求是给定的，这是可能导致房价反倒提高的因素。大家说房地产市场景气不景气，贷款成本提高了，可能是一个导致不景气的因素。但是用价格涨了还是跌了看景气程度，收紧可能导致房价提高。这是业界和政策决策者们需要考虑的问题。

 

所以我在这里也呼吁一下，有关决策部门要想一想这样的措施，对于供求平衡的影响是什么，对于房地产市场的供求平衡会产生哪些影响，这是非常重要的一点。

 

我们过去老是不让盖房子，房价就低了？如果给定需求的话，它是什么样的效果？我觉得需要通盘考虑。在供给侧最近发生的事情就是在发生调整，也是因为成本提高、金融收紧，一些小的、效益不好的房地产公司在面临着兼并重组或者是倒闭。

 

我觉得这件事不一定是坏事，我们的房地产在过去所谓的黄金时代发展的时候，在业界来讲是黄金时代，挣钱容易的时代，从经济学的角度，黄金时代如果系是一个泡沫时代，是一个不好的时代，它可能导致后面的问题。

 

但是无论如何，几万家房地产公司不会生下来就永远活着，任何一个产业都需要一轮一轮的重组，都需要优胜劣汰，都需要有退出，而且如果不是破产的话，如果是兼并重组的话，那叫凤凰涅槃，你原来投资建的东西在不断地再生，这是应该欢迎的一件事情。

 

我们的几万家房地产公司，其他的产业现在大家老是在羡慕，人家说西方发达经济体，就只有那么几家在寡头竞争，那个寡头竞争不是人为设计出来的，不是政府设计，也不是产业中的几个巨头撮合出来的，那是经过一两百年的市场被段地调整，不断地优胜劣汰，一轮一轮优胜劣汰之后形成的，我们的市场也会面临这样的问题，我们应该欢迎这样的情况发生。

 

过去很多企业就是一块地盖那么几栋楼，就成立一个公司，它的效益又不好，又没有规模效应，遇到了金融收紧等等因素，自然会面临困难。面临困难的时候，我说你不要想着让政府再用更多的贷款来救你，用股权换投资，用股权换金融，这不就是直接融资吗，这不就是兼并重组吗？也没什么丢人的，就是一个不断调整的过程，这样提高产业集中度，提高房地产业的效率，反倒使房地产业可以更好地发展，在供给侧能够有更好的发展。

樊纲：再讲需求侧。首先我们得承认我们的需求还是不断地在涌现出来，有些经济学家说我们今后增长速度不高了，就是因为很多需求都没了，特别是住房需求都没了。这几年来看不是没有需求，现在我们一年的房地产销售额15万亿，这不是没有需求，应该说需求还在增长，如果没有一些抑制措施，可能还会增长得更快一点。

 

 

刚才晓华讲了很多的需求，我想强调一点，晓华刚才讲的是新进城的人的需求，我想强调的是，原来也是在城里的人，他在迁移需求。现在我们整个国家的城市化进程，不仅仅是农民进城，而是小城镇的人想到县城买个房子，县城的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省城买个房子，省城的人想到大城市买套房子，总之迁移性需求，这是我们这个阶段需求的重要的组成部分。

 

我们现在对这一块的需求基本上是压制的。最重要的限购，首先是外地人不能买房子，改善性住房多少还允许一点，但是外地人不行，外地人必须到这里交了几年的社保、交了几年的税，有一定的积分才能买房子，这一块的需求如果需要逐步释放，应该说我们的需求还是旺盛的，之所以我们现在的房地产价格还在不断地上涨，特别是一二线城市还在不断涨，跟这一块需求密切相关。

 

我们现在的状况是，过去因为有很多投资性的需求，所以采取了一些限制的措施，在一定意义上，这是必要的。我们一会儿要讲长效机制，等着长效机制出来，我们讨论一个房产税讨论了20年，黄花菜都凉了，在没出台之前，你要采取一点措施，抑制住大泡沫，没有大泡沫我们就不会有大崩盘，就不会硬着陆，用行政手段限购，采取一些紧急的措施还是必要的。

 

当然限购主要针对的是炒房的需求，为什么中国有这么大的炒房需求？我觉得这就是我们储蓄率太高的问题，现在中国的储蓄率还有40%以上，我们曾经有几年是50%的储蓄率，我们过去20年在40%以上的储蓄率，这就使我们国家成了一个人均收入还比较低，但是财富量巨大的国家。大家储蓄了就得有点回报，我就得做点投资，股市表现不好，到境外投资又受控制，就更多的炒房子，房地产成为重要的投资的对象。

 

但是投资需求也要做点分析，不能都说是炒房需求。如果我买了房子我租出去，也有人住，这个房子最后也是住的，真正的炒房需求就是那些买了房，一个单元一个单元买下来，我把它放在那里，我也不租出去，就等着升值，这种你可以说是纯粹的投机性的炒房需求。这种需求当然会使得我们的市场出现大的波动，采取一些限购措施，我觉得也是对的，特别是三四套以后等等，确实要防止这样的需求扰乱我们的市场。

樊纲：出现这些政策，从需求角度来讲，确实起到了抑制总需求的作用。在一定意义上也是合理的政策，比如说限购、限贷，这些还是合理的。它是改变需求后面的参数。现在最担心的是演化到限价，这就不是改变供求背后的参数，这是取消了市场机制本身。

 

市场机制的本身是供求关系决定价格，你一限价就乱了，限价之后短缺的事情就都发生了。我们回想一下过去短缺时代走后门、递条子、摇号，这些事情都来了。这就提醒我们，现在限这个、限那个毕竟是一种行政手段，毕竟不是市场机制。

 

现在一个危险的情况是，现在很多人把限购的东西当做一个正常的制度，可是大家想一想，限购这件事在经济学来讲是不正常的，我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施，而且是行政手段，很多不是经济手段。

 

降降息、降降首付率还属于经济手段，但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展，需要长效机制。需要一些经济手段作为长效机制，赶紧把这些短期的救火式的行政手段替下来，大家不要忘掉这一点，现在慢慢大家忘掉这一点了，觉得限购几年之后就成了一个正常的存在，大家拿它为前提了，很多人说需求没有了，你仔细问问什么时候需求没有了？是在严厉限购的情况下，那个需求减少了，那不是结果吗？你不能把它当做前提来讨论房地产市场。

 

所以从业界的角度来讲，我觉得我们应该进一步推动长效机制的落地。当然现在已经不是讨论的问题了，我们讨论20年了，现在真正是落地的时候了，好像中央文件说的也是要落地，这样才能有一个比较健全的市场机制。

 

我们房地产市场发展了二三十年，应该还是发展出了一个市场机制，我们不要把这个市场机制毁掉，一方面不要把价格机制毁掉，另一方面不要搞太多的非市场住房供给。

 

那天有一个记者问我，现在的质量问题是不是跟限价有关系。我说具体的案例需要具体分析，但是逻辑上说，我们过去那几十年公房的情况，前苏联俄罗斯都是公房的情况，不说限价了，它都是不要钱的房子，它的房子质量也是越来越差。我们这几十年房地产市场的发展，我们的房子越盖越好，不要放弃市场机制，不要为了短期的目的忘掉长期的平衡、稳定和发展。

 

我今天一方面是针对业界，想到我们这些政策可能产生的影响，另一方面也呼吁我们的业界跟政府决策部门更多的互动，使我们这个市场能够更加健康的发展。我就讲这些个人观点，供大家参考。

主持人：掌声感谢樊纲先生为我们带来的精彩分享。接下来这位演讲嘉宾也是博鳌房地产论坛的老朋友，他来自香港，已经连续十多年支持和参与博鳌房地产论坛，他就是恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，演讲题目是“创造可持续的地产商业新模式”，掌声有请。

陈启宗：大家好！刚才两位谈到的都是一些比较宏观的事，每年我在这里基本上都是谈一些关于行业里的事，我每年来这儿，主要的原因是什么我没有告诉你们，我每年来这里的目的是因为要跟朋友们谈中国房地产的近况，所以我每次来都是晚上谈到凌晨三四点，昨天谈到凌晨6点半，睡了半小时，7点就起来，要是我讲着讲着不知道讲到哪里去了，你们大概就知道为什么了。

 

 

我的题目是“创造可持续的地产商业新模式”。这个重点就是说到要可持续。怎么才可以做到可持续的地产商业模式呢？我想最重要的就是必须是理性的，要是我们的地产商业模式是不理性的话，那恐怕就是不可持续的。社会总是往理性的方面走才对，所以一切不理性的行为，包括地产商业的模式，早晚都要被淘汰，所以就成了不可持续的。

 

我们要创造一个可持续的地产商业新模式，我想也不需要太多的创造，我也不相信有什么新模式，因为房地产基本上在全球各地都差不多，细节可能不一样，但是原则总是一样，所以其实也真的不需要创造什么，也没有什么新的模式，而是要回归理性，从别人所做的寻找适合中国的、合乎理性的一种模式。要找到可持续的模式，我觉得最重要的就是要避免不可持续的，也就是要避免不理性的模式。要是你问我中国以往这二三十年商品房或者是商业房地产的历史，我回想以往这二三十年，我得出的结论就是太多不理性的东西。

陈启宗：我举一些例子，希望借助这样的分享，能够帮助大家在思考问题的时候能够更理性、更避免不理性，避免出现不可持续的行业的模式。

 

第一个例子，在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事，就是比数字，比销售额，你1000亿，我要1300亿，你有1300亿，我要1500亿，好像数字越大，我就越威风，我觉得这真是莫名其妙。难道中国的房地产商都是不理性的吗？你到底是要比数字，还是要比赚钱的能力？我可能数字没有你大，但是我赚钱的能力比你强，到底谁是赢家，谁是输家？凡是用脑子想一想问题的人都知道比销售额是非常不理性的事。甚至可以说是疯狂的事。

 

照我个人看，以往这二三十年，中国的房地产市场是一个疯狂的阶段，很多不合理的事都在这个行业里发生。我去年在这里说过，到底你想要威风还是要赚钱。

 

我说威风当然好，赚钱更重要，你能够又威风又赚钱，那我恭喜你。但是往往你要选择其中一个，你要选威风，销售数字比别人大，还是要赚钱能力比别人强，赚的钱比别人多。所以从这个角度来看，我希望中国的房地产商，特别是住房的房地产商，能够回归理性，不要再在销售额的这个事情上去比较。

 

我也知道有些人甚至于为了要上前10名的排行榜而不择手段，好多不该做的事都做了，不该说的话也说了，撒谎的事也来了，水分太多。所以我希望我们能够不是比数字、比销售额，而是比赚钱能力，比产品的好坏。

陈启宗：第二个例子，借贷过高的问题，我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况，住房房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的，超过100%、150%的非常多。借贷这事不是量力而为，而是能借就借，这也是从第一点引申出来的，因为你要比数字、销售额，你就是能借就借，好像没想过你能否还债。

 

借贷是要还的，当然以往历史上告诉我们，好多时候政府各种原因不让你破产，昨天晚上我听到陈诗涛跟我说有个很好的事，她说最近有些公司破产了。我说是好事，对行业正常的发展应该是非常好的事，房地产的破产跟其它行业的破产不一样，因为房地产没有无形资产，它的资产不会丢掉，不会变旧，也不会让更多人失业。那个土地还在那里，房子还在那里，拥有全转换一下就好了。

 

所以我希望这个行业能够越来越理性，在里面的发展商也在借贷的事上要量力而为，而不是能借就借，最好一些大的企业破产，把大家都吓得半死，从今以后就回归理性、量力而为。

陈启宗：第三个例子，刚才说的那两点在世界上其他的地方是比较少见的，这个例子是到处都有的，就是羊群心理、一窝蜂的心态。

 

房地产因为是一个长周期的行业，所以羊群心理是很容易有的，这也不一定就错，好多时候是对的，可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的，总会有个拐点，那个拐点来的时候，你就要能够逆潮流而去。

 

在我个人的观察里，以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点，而能够在适当的时候逆潮流而去的，我觉得这样的人实在太少。

 

我记得十几年前王石在这里参加这个会议的时候就经常讲到拐点的事，我希望房地产商能够注意到这一点，可能70%的时间你是羊群心理，大家去我也去，一窝蜂地去，但是你必须要预备好，拐点来的时候你怎么办，你能否刹得了车，你能否在不过分借贷的情况下能够逆潮流而去。

陈启宗：另外一个，我很少在中国听到房地产商讲的事，我用一个字来说清楚。因为房地产是长周期的投资，所以有一个字是希望大家能够注意的，而且要实行的，这个字就是“等”。你不能等，你等不了，你就不是一个好的房地产商，你必须学会等。

 

 

有些人有个错误的观念，以为我越多做我就越多赚，历史告诉我们，并不是如此。市场好的时候，你越多做，你可能是越多赚。但是在拐点来的时候，你不懂得停，你不懂得等的话，那你越多做，你的亏损就越多，结果你的下场很可能就是破产。

 

所以房地产商必须学一个功课，就是要等。什么都不做，就是把你的手放在你的屁股下面，你用屁股坐在你的手上，不让你的手去动。这方面我相信很多认识恒隆的人都知道，我是很能等的，我不做事的时候什么都不做，当然每天的运营有同事们去做，我做决策的我就要会等。

 

恒隆去年在杭州买了一块地，你知道我第一次去杭州看地是哪一年？那是1991年，后来我决定去上海之后，我就放下了杭州。到了2004年，我开始看二线城市的时候，杭州就是我的首选之一。

 

我从2004年开始，我等了14年，这14年里，基本上大的商业的土地，凡是政府卖出去的，基本上我都看过。也有不少是政府来找我的，希望我们有去，那时候还没有招拍挂等等那么复杂的事，都希望我们去买，但是我们就深信一件事，该等的时候你就等。

 

我是男人，所以允许我用一个不恰当的比喻。就像等女孩子，不够漂亮就不要，不够好不要。我等了14年，终于让我等到了杭州最好的一块土地，最漂亮的土地。

 

有人说，你出价太高了，我绝对不这样认为，我不怕出价高，问题是你的回报率有多高。我的回报率在10年前、5年前买地便宜的时候同样的回报率就没问题。希望在座的房地产商也思考一个问题，就是要不要也来学习学习等的功夫，等是需要内功的，是不自然的、不自在的，但是历史告诉我们，真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。

陈启宗：最后一点，今天是房地产论坛，房地产的第一个金科玉律是什么？就是地段。第二重要的是什么？还是地段。第三呢？还是地段。但是我奇怪的是，现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了，好像地点不重要。

 

当然我知道，你要是盖工业楼宇，地点不是最重要的，你要盖住宅的话，地点就比较重要，你盖写字楼，地点就更重要。如果你盖零售商场，特别是高档的零售商场，地点是绝对重要的，这也是需要我们等的原因之一。

 

你不尊重那些行业的原则，行业就不尊重你，你不尊重市场的原则，市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字，要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。

 

还有一点就是供求的关系，好多人根本不管供应有多少，拿到地就盖，旁边已经有很多商场了，你还要去盖，什么叫你有本领，什么叫你那么有自信心，你盖的能够比旁边人盖的更好？旁边人的可能比你大，比你早，能力比你强，经验比你多，你凭什么认为我能够在晚来的情况下，已经有那么多供应的情况下，仍然能够致胜。就像我陈某人不自量力，一定要去打CBA，你想我陈某人能否去打篮球？那是不自量力，不尊重供求，自视过高，认为你是万能的，你的失败就是应该的，你的成功是因为天没眼。希望在座的各位也学习、尊重市场的规律。

陈启宗： 最后讲两个可持续的地产商业的模式。我非常尊重一位朋友，就是胡葆森先生，他曾经多次参加博鳌房地产论坛，今天没有来，他深耕河南这一个省，我觉得他所做的是有意义的，是对社会好的，对他自己也是好的，只要他不比数字，把该做的事做好。

 

还有很多可持续的地产商业的模式，最后就允许我把恒隆公司的经验简单地跟大家分享一下。就是高档的商业房地产的做法。

 

当然赚钱的方法很多，每个人都有不同的模式，各种模式都可能有赚钱的机会，我不过是其中一个而已，但是我认为恒隆的高档的商业房地产是非常可以持续的新模式，因为我们非常尊重高档商业房地产的基因，我这个行业，我选择的高档商业房地产，有5大基因。

 

基因是什么意思？就是你生出来是什么样子的，你的基因是什么样子的，就决定你是什么样的。我比较矮，我永远不可能打篮球，要求我年轻的时候跟李宁去学习学习，可能我的跳马也像李宁那么好说不定，这是基因所决定的。

 

高档商业房地产有5个基因，你尊重它，你就会成功，不可能不成功。所以我把它摆在各位面前，你们愿意进入这个行业跟我竞争的，我非常欢迎，因为这个市场太大，真正尊重这5点基因的企业非常少。要是你真的听了我的话去做的话，可能你是全中国第二家也说不定。

 

这5个基因，第一是地点必须要最好；第二是必须够大；第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的，你盖不出好东西来，你是没有竞争能力的。规划条件什么才是好，什么才是不好？这只能在经验里，在常识里来学习，可能会犯很多的错，恒隆这家公司犯了好多的错，不过我不告诉你而已，不好的事自己知道就是，那些失败的错误的都成了我们非常重要的资产，是叫我们能够持续致胜的一大法门。

 

第四是我们的设计，设计也是需要在谦卑的学习里才能够学到的。好多人不尊重市场的规律，不尊重设计的东西，以为自己行，你不行，因为你没做过，你没犯过过多的错误。所以第四是设计。

 

第五是建筑，你的建筑必须好，好多人都说恒隆盖的房子太贵了，我也知道，我们从前是有点过头了，以往这七八年，我们后面会便宜一点。但是也不能盖得太多，因为盖房子盖得多，你盖不太好，可能过几年你就要翻新了，而我的还可以用，而且你的房子只能用作一个用途，因为你的设计不好，建筑也不好，我盖的房子是可以有弹性的，我可以往高档走，我也可以往低档走，你的只能往低档走。

陈启宗： 这5个基因是非常重要的，是我这个商业模式能够持续的，也是理性的，也是合理的，我非常欢迎在座的各位参与我这个商业模式，我们这个模式是在历史上证明成功的，而且我们做的是累积的，几十年累积下来，能够继续发展下去。

 

中国是一个很大的市场，总的来说房地产的价格是往上走的，可能一两年内有下跌的可能性，但是长远来说，中国的消费只会上升。所以商业房地产也一定会好。

 

最后我解答一个问题，很多人问我说，今天的贸易战对你的行业有什么影响？我说最坏的就是中性的影响，其实更应该来说对我这个行业来说是积极的，是正面的。

 

因为贸易战，国家的出口一定会受限，政府必须借助两个方面来保持GDP的增长，一个就是投资，刚才也有别的发言人讲过了。另外一个是要刺激消费，刺激消费正是我所做的，也可能是你所做的，所以这个贸易战对我们某些行业来说，不只是没有不良的影响，反而是有很好的影响的。

 

所以由此可见，是可以找到可持续的地产战略的模式，希望在座各位不要以为我讲的东西太简单了。我讲的是很简单，但是那么简单的东西你都不尊重，你都不尊重，你不知值得发财。唯有那些尊重市场的人，市场才会尊重他，最终钱会跑到那些尊重市场的人的口袋里去，希望明年在这里我见到你们的时候，我更发财，谢谢你们。

主持人：谢谢陈启宗先生，请您台上留步，我们将邀请您参与接下来的博鳌铿锵行主题讨论的环节。

 

数十年来，中国房地产的急速发展，创造了大量机会与财富。曾被称为最幸运和春风得意的房地产商们，在获得巨大成功和财富的同时，如何才能获得与之相匹配的尊严与尊重？

 

尊敬的各位来宾，博鳌铿锵行主题讨论的主题是：地产财富窄门：企业家应如何自律？

 

本次铿锵行讨论的主持嘉宾是：中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生，以及参与讨论的嘉宾：恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生；中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长 巴曙松先生；国家统计局原局长、阳光资产首席战略官 邱晓华先生；旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席 林中先生；路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹先生。

 

请各位嘉宾台上就坐，我们正式开启博鳌铿锵行主题讨论时间，请樊纲先生开始主持，讨论时间是50分钟。

 

 

樊纲：我们这一节的题目叫做“地产财富窄门，企业家应该如何自律”。涉及财富问题，所以有财富和玩财富的是嘉宾，你们要么是有财富的，要么是玩财富的，晓华是阳光资产的，是玩财富的，巴曙松是银行业协会的，也是玩财富的。我没财富，我也不玩财富，所以我来当主持人。

 

先由两位在前面没有发言的企业家发言。

林中：这是一个非常敏感又非常重要的话题，在当下这个情况下，我认为地产行业走到今天，大家都有一个目标，不仅是财富的问题，关键是要成为一个受人尊敬的企业。地产企业要成为一个受人尊敬的企业，我认为有几个层面，我们企业一定要去践行和做好。

 

 

第一是把自己的产品、服务和社区做好。为客户创造价值，这是所有企业立命之根本。所以我们产品的质量、服务的质量、社区的营造，跟西方还是有差距，包括跟日本、德国都有差距。我们希望中国的行业一起努力，能在更短的时间内，在这个产品、服务、质量和社区营造方面赶上，甚至未来能超过这些发达国家。

 

第二是企业要创造更多的就业，要交更多的税，为这个社会的经济服务。

 

第三，企业在有能力的时候，要更多地做一些公益、慈善事业。

 

第四，企业在未来的商业经营的时候，一定要记得不是所有的商业决策都涉及到经济利益，有可能要考虑到更多的对环境、社会、资源的损耗和利用。这是从企业的层面来看。

 

从企业家的层面来看，我认为企业家要更多地加强自身的修养，我经常讲要低调，要加强自身的修养，特别是对自身的道德、内心追求的修养，同时要守住底线，不碰红线，远离高压线。企业家在低调的时候，不要太张扬，树立自己的标签，这很危险。还是要低调、务实，多做一些实事。

 

可能从企业的层面和从企业家自身的层面来看，努力做到这些，我们可能就会离成为一个受人尊敬的企业越来越近。

樊纲：林中先生开场这一段讲得特别全面，既讲到了企业的自律问题，也讲到了企业家个人的自律问题。林中先生、单伟豹先生都是房地产行业的老资格，在座的很多年轻的房地产业的从业者也应该从这些老一辈的企业家那里学到做人做事、做好一个企业家的方方面面。

 

单伟豹：林中把企业家想说的基本都说了，旭辉也基本做到了，所以他不是仅仅说说。

 

 

我们房地产企业的客户是举全家的资产买一套房子，我们的质量必须保证，偷工减料绝对不能做，你给他的东西应该比你的样板房还要好一点，给他的设备比样板房还要好一点，给他的服务比想象要好一点。所以质量、服务第一。同时也要留一些空间，有很好的性价比，人家买了你的房子，不要买了就亏，基本上希望买房的客户能赚到钱，对你来说影响不大，但是对他来说是影响很大的。

 

在公益慈善事业上，我们路劲也在做。社会给你那么多，你回馈一些给社会也是非常应该的。如果你一毛不拔，你这个人的人格就有问题。但是很高兴地看到，几乎大部分的开发商都有做这些工作，都是自发性的，而且做得蛮多的，也做得蛮彻底。开发商的执行力比较强，所以我们有时候不一定捐给哪个机构，我们是自己去做，比较麻烦，但是能到位。

 

对企业家个人来说，我和林中的观点一样，我们比较低调。还有一点，我看到国内有些企业家你奢侈无所谓，但是别宣扬你的奢侈，对下一代的控制方面，很多开发商是失控的，给社会形成很不良的影响。开发商有钱以后，对自己的亲戚尤其是下一代要进行管理，你是低调、谦虚、纯朴的，人家会更尊敬你。

 樊纲：企业家更受大家的关注，应该说怎么把人做好，在社会上做好自己的本职，盖好房子，这是房地产企业家自律的方方面面。

 

下面还是请企业家陈启宗先生讲讲。

陈启宗：我真希望刚才林总和单总讲的都成为事实。历史告诉我们，房地产商在任何一个国家、任何一个经济体都不是被尊重的人，特朗普是最好的例子。不过讲到特朗普，我还要说，有两种做房地产的，一种是主要用自己的资金，借贷比较少，这些人长远是成功的；另外一种人是主要靠借贷，很少自己的钱，这些人长远来说多半是不成功的。我是属于一类，特朗普是另外一类，到底谁是哪一类，请大家去评估。

 

樊纲：特朗普是最不自律的那一类，不自律的典型，我们在座的都是自律的典型。

 

陈启宗：所以他是失败的，他从来没有过钱，因为他的借贷比他的资产更多。

 

 

回头再说自律这个问题，我继续刚才两位老总说的，我再讲另外一方面的自律，就是在策略上的自律。因为中国现在处于大发展期，发展得很快，所以点石成金，很容易摸什么东西都可能有发财的机会，好多人就这个也摸，那个也摸，结果做了很多的行业，但是历史又告诉我们，这些所谓的多元化发展的企业，绝大部分在历史上是不可能长久的，反而是那些笨笨的，像我这样的人，专注做一件事，把它做到极致、做到最好，只要你这个策略是合理的，你就能够成功。所以我也希望发展商不要以为有了钱就什么都可以做，最终你会发现你这个不自律，会成为你自己失败的原因。

 

最后允许我讲讲这个主题，我觉得这个题目很奇怪，“地产财富窄门”，这个窄门我不大理解。但是允许我解释一下，地产财富是很容易理解的，好多经济体都告诉我们，房地产行业赚钱是比较容易的，我看过一个报道，澳大利亚200个最有钱的人当中，靠房地产起家的有66位，占了1/3。也就是说1/3最有钱的人是靠房地产的，北美也是一样，最有钱的100个人当中大概有1/3是靠房地产的，在中国大概也不会例外。所以在座各位都是将来发大财的候选人。

 

地产财富是绝对可以理解的，但是地产财富窄门怎么理解呢？我们这个行业赚钱的人是很多的，但是亏本的人、死去的人、失败的人也是满地都是。所以从这个角度来看，这也真的是窄门。你不要看到有30%的人都是靠房地产赚的钱，但是你没有看到可能有很多没有挤进那个门的，已经死掉的人，可能更多。

 

所以地产财富我非常喜欢，窄门我不太喜欢，不过也不错，因为要是我挤得进去的话，那就没事儿，希望在座各位都能挤进去。

 

樊纲：不要挤进去再被挤出来。

 

陈启宗：也有可能。

樊纲：两位做资产、做银行的，你们对房地产商有什么忠告？

 

巴曙松：谢谢樊教授。我之所以对地产界、对陈启宗先生很尊重，我们金融界有一句大家开玩笑的话，说在资本市场上一年赚3倍的人很多，3年赚1倍的很少，所以如果说房地产市场是一个长周期资产，我们再把它扩大一点，比如说一个开发周期，6年赚3倍的很多，在12年赚1倍的可能还不是那么多。所以怎么样有一个穿越周期的等待的角度，我想谈两点。

 

第一，刚才樊纲教授、邱晓华教授和陈启宗先生讲的都是要尊重市场，怎么理解当前的房地产调控的政策。

 

陈启宗：与我无关。

 

巴曙松：你看他就主动到内地来开发，自己“撤离”了。

巴曙松：香港整个城市的土地大概只开发了24%，留了一大堆的郊野公园。但是我在想，我们作为内地的地产商，可能也要想一想，除了尊重市场规律之外，也要考虑考虑一些社会因素。就是站在政府的角度想想，为什么这么严厉地进行调控？房价如果再持续地上升，比如说再过5到10年，我们的这些年轻人会不会也是一样的很艰难？无论再怎么努力工作，他是不可能买得起房子的。

 

 

我现在经常给我的研究生聊天，都是这样谈话。10年、20年前还会说，再努努力，弄个首付。现在的硕士、博士毕业，在北京金融街工作，我问他房子是什么情况？他们说“巴老师，不要跟我谈这些，我们不想”，都是自己找个地方租房。如果房价再继续上升，是不是也会出现这种类似的情况？所以既然我们这次讨论，我们说既要尊重市场规律，同时也要考虑一些政府的政策目标。

 

第二，当对短期的看法、短期的走势有些迷茫的时候，我们把观察的周期放得长一点，或者和历史做类比，历史不会重演，但是总是会压着一点韵脚。比如看当年美国和日本的贸易摩擦，造就了亚洲四小龙，日本的产业的转移，中国抓住了这个机会。现在美国和中国的贸易摩擦，我们看到越南就很高兴。

 

我们还看到，同时在贸易摩擦和广场协议之后，其实受影响的不只是日本，德国也一样。但是在应对的方面，日本和德国走了不同的路，表现得就完全不一样。所以我们看到日本对内的大幅的宽松，想扩大内需，结果那些钱大量的流到了房地产市场，对外的升值，对内的宽松。而德国正好相反，是货币的升值，对欧元区币值比较稳定，对外部升值。

 

这对决策者一个直观的启示是，你要想避免在贸易摩擦的背景下，按照本能的应对，比如说要扩大内需，这是大家都能想到的，内需刺激之后去到哪里？我们想给决策者的一个启示是房价不能升得太高，另外要引导技术的进步转型。货币在这个时候不能过度宽松。因为外部一受冲击，发生恐慌，给内部很大的刺激。

 

我感觉这个逻辑有很明显的借鉴日本和德国当年应对贸易摩擦之后采取的不同的策略，给他最直观、简单、粗暴的总结就是，可以有贸易摩擦，我会扩大内需，但是我要把房价给你按住了，然后尽量把资金引导到企业创新的领域，这才是可持续之道。比如说科创板，新技术的上市。

 

这是第二点，从长周期来看，可能这些决策层从日本得到了很确切的一个启示就是，接下来在扩大内需的应对中，不能把刺激的力度都留到房地产市场，把房价要按住，这是他们的一个很重要的政策选项。

樊纲：谢谢巴曙松，现在时间已经很紧了，晓华再讲一讲，我最后会问诸位还有没有什么补充，各位有话想说还可以再补充两句。

 

邱晓华：刚才几位企业家谈了自己的心里感受，这些年我也在企业工作，但是我不想从企业本身去谈，我想更多的还是从宏观层面来谈。我觉得企业家肯定是应当在今天这个时代要提供更好的产品，提供更好的服务，提供一个更强大的竞争力。这是企业家应当做的事情。

 

 

但作为国家来说，我觉得我们应当看到时代的变迁已经要求政府要更多地关心、关爱、保护企业家群体，对中国来说，企业家资源是一个最稀缺的资源，一定意义上，今天我们走在一个由高速转向高质发展的新阶段，它的驱动力绝对不是来自政府，绝对是应当来自企业家，但是今天中国这个环境还有各种各样不利于企业家发挥自己的才智、发挥自己作用的约束，因此从这个层面来看，我觉得政府最应该做的是改善营商环境，最应当做的是保护企业家的权益，最应当做的是让企业家能够持久地发挥自己的才智，持久地为中国经济的不断增长做出自己的贡献。如果一个国家不能保护企业家，不能让企业家成为这个国家真正的动力，这个国家的前途是值得担忧的。

 

另一方面，我想强调的是，走在向的时代，对消费者的保护也应当放在一个更加突出的位置。我们都在说扩大内需，一方面是保护企业家，让他们有更强大的投资意愿、更强大的投资能力，做出更大的贡献，但另一方面我们应该把政策的另外一个重点放在保护消费者，要让消费者有更高的购买能力，让消费者有更安心的消费环境，让消费者有更好的消费的产品和服务的选择。如果说企业家能保护住，消费者能被保护住，应对我前面主题发言中提到的外部的变局，中国就会立于不败之地。

樊纲：诸位还有没有什么补充？有没说到的，或者听别人说了有启发的，可以再补充。如果没有的话，我们的发言就到此结束。

 

我最后稍微补充两句。好像这是博鳌论坛第一次设这样的题目，讲企业家如何自律的题目，我觉得很好。前些日子在网上读过一篇文章，说中国最腐败的群体不是官员，而是企业家。那些腐败的一定是做不大的，而且是不能持久的，进了那个窄门肯定都要出来，特别是小富即安的那种心态，我觉得我们提这样一个主题，我们请企业家们自己来谈自己的感受，刚才我说了我们老一辈的企业家能够为年轻一代的企业家树立榜样，从社会责任到作为企业的责任，到你的经济的责任等等方面，包括香港问题后面的企业家的责任，我觉得这些问题都是值得深入讨论的，所以也希望博鳌论坛以后每年都设置类似这样的题目，让企业家们一起来讨论讨论，我想对我们的事业发展、产业发展也都有好处。

 

谢谢大家，谢谢诸位参加讨论。

 

主持人：掌声感谢各位，请各位嘉宾移步到舞台中央合影留念。

 

（合影）

主持人：感谢各位嘉宾为我们带来如此精彩的分享。有请巴曙松先生留步，接下来请您为我们带来演讲“中国城镇化的新特征与房地产市场的新趋势”。有请巴曙松先生。

巴曙松：刚才各位专家都从不同的角度讨论了房地产市场的一些趋势，我想从城镇化的角度来看一看。因为推动房地产市场发展的一个中期的力量，其实还是城镇化发展的趋势，房地产行业的转型，业态、发展空间都和城镇化发展息息相关，如果我们判断城镇化发展已经进入尾声了，我们就应该按照城镇化尾声阶段的市场来讨论。如果发展还处于一个继续持续扩张期，那就按照扩张期的角度来讨论，所以我想今天简单地做一些简单的梳理。

 

 

房地产市场的发展，实际上这些年在城镇化这个角度来看，确实是一个规模非常庞大的、持续40年的一个大规模的城镇化扩张的过程，诸位都是在城镇化大潮中间抓住了一段特定的机会的参与者。在1978—2017年，中国的城市人口增加了6.4亿，相当于5个日本、2个美国的人口。这是我们探讨房地产市场，无论各种房地产业态的一个大的背景。

 

美国的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的时间，中国大概用了40年的时间完成了这个进程。大家看红色的这条线，上升之陡峭，和美国、英国、日本的平缓发展趋势，包括现在基本上进入到一个平稳期，对比非常明显。而且在这个城市化的大潮中，我们看到了几个大的中心城市，新增的城市人口的集中度在迅速提升。

 

我们对比了主要的大城市的人口的状况，北京和上海的人口早已超越了欧美主要的大城市，深圳只用了20年的时间，人口就由最开始成立时在籍的统计人口33万，现在是千万人口的大城市。这也是一个非常典型的特点。刚才樊纲先生说他反复在各种场合呼吁要给大城市增加土地，其实从人流来看，确实大城市比较集中。

 

而且在这个过程中也伴随着中国的收入的快速增长，伴随着GDP占全球比重的持续的上升。中国在城镇化快速推进的过程中，GDP占全球的比重和收入在持续提升，成为推动房地产市场发展，从需求端的购买力方面的一个推动力量。

巴曙松：我们的人均GDP跟美国相比还有比较大的差距，所以我们应该多看看人均数据。但是确实我们的人均GDP在全球的平均来说达到了全球人均的80%。一线城市（北上广深）的生产总值之合已经超过全球180个国家，名列全球GDP的第10位。这也是我们这个城镇化很典型的特点，区域的分化，分化并不是从今天开始的，在这40年的波澜壮阔的城镇化里边，一直就是非常显著的一个分化。而且我们的贸易成为带动中国城镇化的一个非常重要的推动力量。我们看中国占全球贸易的比重超过了美国。

 

我们回顾一下在这个城镇化浪潮的背景下，房地产市场的发展，我们看看这位令人尊敬的长者（邓小平）在1980年的时候讲的一句话，我觉得考虑得非常细。他讲的这段话基本上达到了陈淮教授的水平。我反复学习他讲的这段话，我觉得考虑得很细。

 

他说，“关于住宅问题，要考虑城市建设住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整”。他的市场观念非常清晰，充满着市场化的基本的理念。他提到“繁华的市区和郊区的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法”。这是回顾改革开放初期的房改的一个基本的理论指导。

巴曙松：第一次房改，基本上我们看到住宅投资的主体从政府变成了单位，“单位”这个词在内地是大家最离不开的词，在这个时期非常的重要，我们看到单位的投资占比在大幅上升，不再是由财政统一的负责。

 

住宅投资权下放给单位，引发了第一轮房地产投资的热潮。我单位给我分的那套房，我一直舍不得卖。

 

这是我们的统计，1991—1998年，城镇和工矿区个人建房面积占比，1998年单位建房占到了32%。

 

（见PPT）这是从改革开放初期到1998年，当年不同类型住房的新建竣工面积的占比，单位的建房竣工面积最高。

 

这是按照建房量来看，面积也是不断提高。

 

1978年到1998年大概建了46亿平方米的住宅，极大地改善了住房的条件。使我们的住房得罪人得到显著的改善。中国的人均居住面积从改革开放初期（1978年）的3.6平方米，提升到1998年的9.3平方米。

巴曙松：第二次对大家影响深远的是1998年的二次房改，全面走向市场化。所以从这个图上我们可以看到，1998年取消福利分房之后，住宅的商品化率在大幅上升，在当时起步的阶段只有27.9%，到了2008年次贷危机的时候，达到了67.2%。这中间就是房地产界做出的贡献。

 

所以启动住房的市场化，我们把1998—2007年归为这个阶段，取消福利分房，开启快速的住房投资浪潮，百亿、千亿就是在这个阶段出现的故事。

 

大家看到中国这条迅速上升的线，这就是主要的国家住宅投资占GDP的比重，我们就在这一个阶段一下子上升到其它几个发达国家的上面。

 

在这个时期我们还换另外一个指标做一个对比，就是万人商品住宅开工量，中国也出现了大幅的上升。

巴曙松：还有一个大家用得比较多的词叫“池子”，周小川行长有一个比喻，说我们在货币化发展的过程中，有大量的信贷投放，我们需要有资产的池子把它吸引住，从这个角度来说，我把2009—2018年大致分为金融化程度不断提高、成为一个吸收流动性池子特征很明显的阶段。（见PPT）这个图上是大家在金融学里衡量金融深化程度的一个很重要的指标（M2和GDP），我们看到了中国在持续的上升。居民的杠杆率也在持续上升。中国人真正借钱消费的还是少，房贷成为杠杆率上升的主要推动作用。

 

 

而在这个时期我们也看到房改带来的巨大成就。中国今天城镇住房的存量已经超过2亿套，达到2.38亿套，我们做了一个大致的统计，在不同的时期，建成的套数，1949—1977年建了1100万套，1978年第一次单位开始建房到1990年建了2834万套，上升最快的是2008年次贷危机之后，4万亿的投资下去，这个套数的上升非常迅猛，这也是我们今天讨论房地产市场，讨论调控的各个问题的基础。

 

住房条件不断得到改善，我们看到人均的住宅面积已经逼近一些发达国家的水平，比如说英国、日本，这是一个巨大的进展。

 

（见PPT）基本上告别了住房的短缺，这是大家都熟悉的户均住房套数的比例，我们计算了日本和美国的户均套数比例，基本在1.15左右新房见顶，也就是说100个家庭有115套房子，不管是租还是买，在市场上他就认为大致新房够了。我们现在大概刚刚过了1，在1.06、1.07左右，至少告别了显著的短缺。即使是一线城市，人均的住宅面积也同样在大幅的提升。大家看一下北上广深的统计数据，显著地上升。

巴曙松：但是问题也很明显，核心城市的房价比较高，我们看到房价指数，同样的房地产的标的，在这个时期内上升的幅度，北京和伦敦、纽约、东京这一个发达城市比，确实有比较高的上升幅度。增长也非常快，我们看到新房现在受到限制，我们就不去细究它，但是我们看二手房过万的城市，左边是柱状图，右边是散点图，我们看到过万的城市从沿海的少数城市在迅速向中部、向内陆渗透扩散，这个大背景其实也是中国的城镇化发展的新阶段反映在房建上。

 

核心城市的房价比较高，这也是一个事实。租售比也是一个很重要的指标。刚才我说深圳河对岸那个城市年轻人有点不满，其实就是看了这个指标。

 

首置刚需首付收入比，这在香港叫“上车盘”，就是你开始要“上车”，大概需要多少资金。这个我们用的一个统计指标叫做首置首付收入比，两居或者80平米以下套均总价×首套最低首付比例/城市的人均可支配收入，这样大概做一个匡算。

 

居民的杠杆率虽然有一个比较快的上升，但是大致上处于中间的水平，在发达国家里对比，总体还不算太高，但是跟发展中国家比，我们已经不低了。

 

杠杆上升的势头比较快。我把2008—2018年叫做金融化时期，在这个时期债务余额的增加达到了42万亿，杠杆率的增加为35.6%。所以我们从未来来看城市化的新趋势，放在全球来看，中国目前的城市化率其实还是在中间，刚刚超越世界的城市化的平均水平，接近60%。所以无论哪个权威机构的预测来看，都对未来一段时间中国的城镇化还有增长空间这一点是没有大的分歧的。

 

只是这个城镇化提升的不同的模式和持续的时间，所以大致上来看，同国际做对比，我们现在处于一个快速城镇化的后半段，我们把世界主要的经济体走过的城镇化的路线画了一个大致的示意图，我们处于快速城镇化的后半段，速度有所减缓，但实际上还属于有比较明显的提升空间。

巴曙松：每年的城镇化率从主要的经济体和国家做对比，跟那些发达经济体比，我们还处于比较高的水平。

 

中国的城市化如果分省、市、区来算，不同的地区差异非常大，有的地区的城市化率已经上升到了80%多，接近90%，有的才40%多，这也是一个典型的大经济体在城镇化内部推进的分化和差异。

 

（见PPT）我们看了一下目前按照三种模式做的测算，中国的城市化2030年可能是一个分水岭，根据联合国的预测，我们按照欧美走过的城市化的路线做一个预测，按照拉美的城市化的模式做另外一个预测，把这三个预测的均值画在一条线上，我们得出这条线，从现在到2030年这个时期，这三种模式算出来的轨迹基本是一致的。

 

但是在2030年之后，我们发现这三种模式出现了分化，有所谓的欧美模式，主要就是城市新增的流入人口被城市化所吸纳，被它的社保、教育、医疗所吸纳，但它的城镇化的速度可能会有所减缓，但是整个人均GDP会有明显提升，财富效应提升。

 

而所谓拉美模式，就是大家在巴西在海边看到这种贫民窟，我去看那个贫民窟，我要停车，导游都不敢让停，说万一哪个地方放个冷枪很麻烦。这种地方继续快速城市化，城市很难吸纳，形成社会的分裂。中间一条是联合国模式，从这三种模式来看，至少这10年期间，得出的结果是一致的。

巴曙松：从中国城市化的走势来看，伴随着城市化路线、方式的变化，我们看到在不同时期重点不一样。2000年到2010年这10年，我们看到流入人口增量，按照大中小不同的圆球来做对比，大的圆球分布的，我们把它叫500万人口增量的，画下来基本上可以看到大致方向，孔雀东南飞、一江春水向东流，主要向东南沿海聚集。

 

在2017—2018年我们看到人员在回流，反映到城市化上来说，我们用一个词语叫做“东边日出西边雨”，人口的流入不全部流入东部沿海城市，中部地区的一些城市也会有人口流入，这样就形成几大城市群的格局。如果把刚才的联合国模式、拉美模式和欧美模式再做一个对比，结合我们目前的城镇化来做一个趋势的推测，可能这种以城市群、以城市集群模式来吸引人口流入的特色，这种趋势会更明显。

 

我们通过一些城市化的研究来看，按照30万以上人口城市的人口流动格局，在未来这段时间会呈现出一个东西梯度，原来的分化向多中心发展的格局。所以这10年从60%左右提高到70%到72%的阶段，我们城镇人口有可能会增加差不多2亿。

 

我们看到联合国的预测、欧美的预测和拉美的预测，分歧很大，最乐观和最不乐观的分野比较大。在比较乐观的情况下，大致认为会增加1.9亿到2亿。我们现在的城市化的状况是一个有一定规模的大城市，然后加上不同的小城市，但是这个大中小城市的格局可以看到，我们的大城市、特大城市的发育，和其它的发达国家比，实际是不足的。

 

所以未来可能小城镇会保持比较平稳的状况，然后大城市会有持续的人口占比的上升，或者说小城平稳、大城发育的特征。而且从增量来看，根据我们课题组的模拟测算，从趋势来看，可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市，人口增量前20的城市大概就如这个表所示。

巴曙松：从城市群为主要载体的城市化阶段，主要的核心城市群引领，然后逐步形成一个新的城市群的结构。所以这10年是中国的城镇化模式、城镇化结构开始出现调整的大背景。而且从趋势来看，也不是说城镇化率越高的国家就越富裕，在这上面我们做了一个全球的城镇化和城市化率，和它的人均GDP的对比散点图，城镇化到一定阶段之后，它是否会带动财富的积累，还要看它的城镇化的路径，所以我们对比了两种模式，我们说欧美模式和拉美模式，其实背后的差异就是城市的吸纳能力，城市是否能够包容式地把这一部分流入的人群，成为这个城市的积极的增长的推动力量。

 

（见PPT）这里面对比了两种城市化模式和两种前景模拟的计算。波动比较大的这条浅蓝色的线是说，随着城镇化的上升，确实人均GDP在上升。下面的测算是按照拉美的增长方式，城镇化到了一定的阶段之后，即使城镇化率的上升，人均财富大概在一定的水平徘徊，以阿根廷、巴西这样的国家为代表。

 

如果把全国的城市化率、区域的差异再做一个大致的推演，按照这个模式做一个测算，我们看到区域分化的特点会继续存在，呈现出一个梯次发展的趋势，在这个过程中，核心城市会成为城市群发展的中心带动力量，以城市群为载体，在推动中国的城镇化继续有一定提升，在快速城镇化的后续阶段，还会有一定的增长空间。

 

这就是今天我想跟各位梳理汇报的几点看法，供大家参考，谢谢各位。

主持人：谢谢巴曙松先生为我们带来的分享，您稍后将要主持“地产精英 博鳌论剑”环节，请先稍适休息。

 

宏观经济深化改革转型，房地产迎来新的挑战。持续数年去地产化努力后，重新“聚焦主业”成为越来越多房企的选择。当规模优先无可撼动之时，越来越近的天花板隐约可见，但我们还需要找到未来的路。

 

各位来宾，本次地产精英 博鳌论剑主题是：经济新格局与挑战 房地产发展模式迷思与出路。

 

本场讨论对话的嘉宾是巴曙松先生。接下来请出我们的对话嘉宾：中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生；华夏新供给经济学研究院首席经济学家 贾康先生；招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理 刘伟先生；朗诗绿色集团董事长 田明先生；阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁 吴建斌先生；京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家 沈建光先生；金科地产集团股份有限公司联席总裁 方明富先生；绿城房地产建设管理集团有限公司董事长兼总经理 李军先生。

 

巴曙松：欢迎各位专家，这一节的讨论准时推进，因为讲完就要吃午饭，吃午饭之前的讨论不要延迟，而且每当看到我和陈淮教授在同一节的时候，就会有人幸灾乐祸地希望看我们两人互相调侃和攻击的情况出现，今天很幸运，我是主持人，他只是参会人员。所以主动权就出现了易位。但是我刚才也称赞他了，把他和邓小平先生关于房地产的思想并列。

 

 

这一节讨论的是房地产下一步该怎么办。不光用什么词汇，是发展模式迷思与出路，大家觉得现在很迷惘，下一步不知道怎么办。还给了三个分议题，刚才在下面的时候我们还在开小会特别，就是房地产这么多年高速的成长，经常引用的一个指标就是销售额，去年到了15万亿，吓得整个决策者都很担心，这个行业15万亿的销售额，严重地挤压了社会的资源，社会资源都投到房地产了，哪还有钱去投其他的创新转型。但是作为一个正常的行业，它进行排名的时候，比较靠谱的数字肯定是利润、税收等等，刚才我们在下面讨论说，销售额可以做假，有哪个老板会把税收做假，本来交100亿，我非要交200亿，这种老板估计比较少。

 

我就问第一个问题，我们反思一下，我们这个业界经常用来比的指标，用销售额这个指标来排名，是不是也是推动房地产行业出现种种迷思、出现种种发展模式迷惘的很重要的推动因素？为什么我们就不去更多地评估、考虑利润、税收这些方面的因素呢？或者说是不是我们在这个转型期，也就意味着下一步我们要更多地去看他的利润、税收，而少看甚至不怎么看销售额呢？我把这个问题抛砖引玉地提出来，请台上的专家从这一点出发，来给听众们做做指点。首先有请贾康老师。

贾康：我抛砖引玉谈点看法。刚才巴曙松教授说的这个问题，其实你已经点出了一个倾向性的意见，我是高度赞成的。销售额是一个波动很大的指标，而且它太笼统。我自己理解的这个指标，先看看宏观，前面巴曙松做了一个非常好的关于中国房地产业发展的主旨演讲，这里面他有一个基本观点，就是中国城镇化后面还有比较可观的空间，这方面我就想再补充一点看法。

 

 

刚才你用的指标是官方讲的常住人口的城镇化率，但实际上这几年从政治局到统计部门，已经把另外一个重要的指标强调出来，就是户籍人口的城镇化率，现在只有43%出头，这是没有欠账的城镇化率。而常住人口城镇化率欠账是非常严重的。

 

前面40年总共进城了6亿多的人口，近10年差不多进的是3亿人，但是这3亿人里面绝大多数还没有取得城镇户籍，他就没有得到市民化的待遇，基本公共服务均等化有很严重的欠账，在教育、医疗等等最基本的民生事项方面，都没有把供给放到一视同仁的水平上。就是城镇化的实际的支撑能力不到位，他要按照真实城镇化水平来说，一定要补欠账，所以我想补充的一点，按照巴曙松刚才的认识框架，中国的城镇化的空间比现在看起来还要大，我觉得要按照两个指标中和来看，要大将近10个百分点，那就比印度高不了多少了，在这个曲线上中国是更靠近印度那个位置的。

 

如果看到这样一个基本情况，对于中国在整个现代化过程中间，我们可用的韧性、回旋余地、市场潜力等等方面，就应该有更充分的估量和信心。

巴曙松：贾老师提得很好，把我们的问题聚焦了，在目前这个转型阶段，我们聚焦在房地产企业，该用什么来作为一个评估的指标，更符合现在的现实。

贾康：是的，企业首先要取势，然后明道、择时。取势还是要注重这个市场的空间。当然运行特征上我也不讳言，一开始杀进去就能高歌猛进的黄金时代已经进去了，前几年郁亮就讲进入了白银时代，现在是不是白银时代又已经终结了，或者说基本上过去了呢，我觉得还得谨慎判断。

 

有些咱们已经感受到的概念非常值得再进一步把它确认下来，就是到了白银时代以后，冰火两重天已经运行了差不多10年之久，每一都是落的时候出现严重的分化，现在仍然是这样，这两年看起来房地产市场大家都觉得它要往下走了，其实你看一看，火的这一边它往下走吗？市场力量没有往下走，是无所不用其极的行政手段硬把它压在那儿的。这个冰火两重天的格局，是房地产企业取势后面基本判断最重要的概念。

 

你如果看到这个冰火两重天的情况，你就不能一概而论我的前景怎么样。你跟着火这边走就比较开阔，你跟着冰这边走就可能越来越萎缩了，那就是你的战略、策略、偏好组合在一起怎么选的问题，也不是说冰的这边没有机会，而是机会要少很多。

巴曙松：你的逻辑是不是说城镇化率增长10%，市场还是很可观，这一轮大家熬过去了，可能增长比以前还会更高。

 

贾康：对，但是我认为每一个主体里面你要拼搏，要使自己的意愿很好地实现的时候，你就不能简单地跟着形势走，你要看你杀入的是火这一边，还是冰的这一边，火的这边你要怎么制定自己的生产经营策略，冰的这边也不是没有机会，你要看看自己有什么比较优势，你可以在这里面实现自己的企业家的抱负，这就得自己分析。冰火两重天里面的根本就是你得看你的地段、交通条件、配套设施，一定要看具体的什么城市里面的什么地段，最后才能落到你的销售额，销售额只是运行过程中间一个很阶段性的浮动特征非常明显的指标。

 

巴曙松：我这次接触到很多地产商朋友，大家都特别悲观，你们悲观什么？按照我测算的还有10年，再加上你这10%，还有10年。

 

贾康：如果真实的城镇化水平是50%左右，走到国际经验的70%左右，还有20%的空间。说得再保守一点，即使只有15%，一年上升一个点，也要走15年。

巴曙松：我看到陈淮教授坐的姿势已经换了好几个了。

 

陈淮：我抓紧说。我和巴教授现在的关系就像中美贸易谈判，他有话语“霸权”，我处在被动的状态，所以我得在有限的资源空间内把我想说的话说一说。

 

首先他提出的问题说房地产这些年发展到这么大规模，销售额这么大，是不是我们的生产领域制造业的投入和消费都被挤了。我想巴先生显然不是村长级的，一定是高等的经济学家懂的，不像吃糖吃一块少一块，经济学不是这么算账的。我们这些年不仅有城镇化，而且有工业化，工业化和城镇化都是一个社会固定资产大规模形成时期，比如钢铁生产能力、石化生产能力，和我们的城市的各种公共建筑，包括老百姓住房，这个时期一定需要股市和银行等金融机构把分散在万万千千人们手里的资源集中起来，用于这样的建设。

 

比如铁路我们不可能一公里一公里的修，要一次修2000公里的话，那就需要一个大的投资，需要股市的支持。但是中国的金融专家把股市办成了残疾人，剩一口气。这些年我们凭什么累积起了这些固定资产？我们有一个代偿功能，就是房地产。房地产实现了万万千千分散资源集中化的情况下，我们的城市建设固定资产形成过程和工业生产能力固定资产的形成过程。不是挤了，而是推动了，应该由你干的事你没干，由别的产业完成了，现在你说房地产业错了，不知道是脑残的儿童说的话，还是真的是这样。

陈淮：另外是消费这一块，消费是分阶段的，所有的经济学家都应该懂得，为什么上海在90年代中期之前，浦东开发之后10年房子卖不出去，因为那个时候老百姓的收入首先要满足吃穿，住行还在其后，所以房子尽管三四千、五六千一平米，那也没人买，给蓝印户口外地人也不去，上海人买房免税也不买，因为那时候的消费首先要集中改善吃和穿。

 

 

下一步是累积私人资产，买房就是私人资产的累积过程，中产阶级的形成过程。我们到十九大才敢提扩大中等收入者阶层比重，当我们的中产阶级形成了，占有一定比重了，新一轮更高层级的消费才能到来。

 

出国旅游，200年后复苏的假死，上月亮上住两天，移民金星等等，这才行，美国人到这个地步了。我们现在一部分中高端人群也已经到了一个新的消费领域，在私人资产领域达到一定程度，这不是一个匀速运动，不是说我们收入增长多少，我们的消费就一定的相应的增长多少，这是有阶段性的，这是一个很简单的道理。

 

刚才巴教授给我们一大摞资料，这里头绝大部分我都非常同意、非常高明，但是有若干点小的地方值得商榷，他说我们有2.4亿多套存量住房，虽然说我们还得盖，虽然说现在差不多了，但是请注意他的分阶段，1949年以前的房子到现在，到2019年，已经70年了，那房子还有保留价值吗？那一段可以忽略不计，那是拆掉的。

 

1949年到1979年的都是工人新村，都是一排排的房子，那是棚户区改造的重心所在，那房子也没有保留价值，备战备荒的时候建的房子，没有保留价值。

 

1979—1999年这20年建的房子，改善老百姓住房条件，城镇化的住房条件，有很大的作用，但是那个房型的功能满足了老百姓基本住房需求，也就是你家有件衣服，满足你遮寒避体，这种功能的衣服您现在还穿吗？是不是再过5年、10年就要改造了呢？

 

这三段的房子，或者现在，或者有不了多长时间，那都是没用的资源。咱就把您这2.4万亿套房子说明白。

陈淮：另外巴教授给我们讲了房价收入比，这是媒体重复了十几二十年的老话题，房价收入比不仅看收入和房价之间的静态的横断面的比较关系，还要看收入增长速度。

 

 

美国人比过中国城镇居民的收入增长速度吗？先整明白经济学家，别以为用加减乘除四则运算应用题就能预测。还要看房价收入弹性。什么叫收入弹性？比如说收入增长30%，房价支出能力可以增长100%甚至200%。比如说3000块钱月收入能买房付月供吗？每月他最多拿出600块钱用于住房消费，租房住，他涨到4000块钱，每个月拿出1200用于住房消费。也就是说收入增长30%，住房消费能力就可以增长百分之百。简单用收入房价比，那都是赵本山糊弄范伟那种脑筋急转弯问题。

 

发展模式，城镇化，给我们讲了发达国家、欧美国家，他没有给你讲国美国家是因为它过度集聚于少数超大城市，包括日本在中间的位置，日本也是过疏化和过密化并存，所以它比拉美强一点，比发达国家差的人均GDP和收入的比值关系。欧美的大中小城市协调发展的比例比较多。所以巴教授给我们一张图，2015年主要集中的是沿海城市，现在挤到中部的很多城市，将来还要往西部扩展，大中小城市的协调发展，最终解决房价问题。全中国人都住在上海、北京、无论如何也住不下，都想娶章子怡，无论如何也嫁不出来。

 

巴曙松：真像是中美谈判，为了吵架而吵架，把我问的问题都忘了。

 

陈淮：你问的是，房地产投资是不是挤占了投资和消费。

 

巴曙松：我问的是新的形势下用什么东西评估房地产消费比较合适。

 

陈淮：这个事你大概得上宁波普陀山，只有救苦救难大慈大悲有求必应观世音菩萨能解答。我们在这里15年了，年年谈冰点、困境，2018年房地产房价、销售额、销售规模都创新高，是还是不是？大家都没人讨论股市，股市就成了最危险的地步了，应该唱国歌了。

 

（两人的对话引得现场观众笑声阵阵~）

巴曙松：在过去这么多年，资本市场我们起起落落，在每当比较健康的时候，大家讲PE，比较疯狂的时候就讲PEG，加一个字母，其实还是加减乘除，说要看利润增长率。说这个利润增长率高，可以承担的市盈率更高。这么简单的一个逻辑，但是每一次我们见到市场跌下来的时候，就发现好像是无论你的利润、收入增长多快，最后挣的钱总是要还是一样的，资本市场凡是讲PEG的，最后都摔得很惨。

 

陈淮：我想起巴教授问的问题，用一句话就可以回答，过去地方政府卖地尽量把价格卖得更高，一次性收入高，现在地方政府也转型了，不一定出价高的那个我卖给你，将来能持续带来现金流的，就是你刚才说的税收、利润，特别是税收部分，能够持续稳定地带来税收的，这样的地你拿了要干什么，比如干旅游地产，而且是真旅游地产的话，可能它就会更为关注。如果说巴教授说对了一条，也就是这个。

 

巴曙松：刚才说要观世音菩萨才能答，自己又等不及，又跳出来当观世音菩萨。（引得现场观众发笑）我们还是听听严谨的企业家是怎么回答的，是怎么思考的。

刘伟：今天上午好几位经济学家都说了趋势上的判断，我们在实际操作当中经常都被经济学家给误导，有各种各样的观点。

 

巴曙松：你在陈淮教授刚讲完之后就说这话，是什么意思？陈淮教授刚说完，你马上就补这一句，你针对性太明显了。（又引来一阵笑声）

 

刘伟：刚才经济学家给的信息量很大，对未来的需求和对这个行业的看法，我不说给大家信心，起码大家应该看到，我们城镇化的水平也好，我们严控条件下的一些房地产机会也好，实际上这个行业还是充满着机会的，14亿人要住得更好，机会是在的，作为我们这个行业来讲，我觉得应该是很自豪的一件事，这个前景是好的，但是也要看到，那么多年的高速发展，它总会有一个收敛。这种增速应该是新开发量的增速，还有一个是房价的增速，用过去的经验，肯定是不行的。所以在这个情况下，我们作为一个企业，肯定会关注它的可持续发展。

 

 

我先回应一下巴教授刚才说到的一些指标。现在大家排名比较多的是销售排名，大家知道我们有很多项目是合作的，我不知道加这些量的时候，把重复的部分剔除没有，不要有一些“虚胖”。我想我们开发商自己销售的量加起来，一定比实际的量大，因为合作的项目，大家如果都并表，最后的量肯定是更大的。

 

巴曙松：观点指数明年排名的时候，要把税收和利润也得加进来，这样科学一点，或者把合作开发的重复的部分扣除。

 

刘伟：销售额的指标不上税，再加上也不是太严肃，用这个指标能反映一定的规模，而且作为房地产企业来讲，适度的规模也是需要的。

 

巴曙松：往多了说是为了什么？方便银行贷款，做营销可以吹？

 

刘伟：就像在班里学习成绩排名靠前的，都会觉得很光荣，不要老是班委，我们都是班里排在前面的，属于优秀学生。像我们的母公司招商局集团也用一些指标来考核我们，这些指标也是他们观察的项目，但是主要的不是销售额指标，更多的还是在利润率、周转方面。并且对负债率还是严控的。

 

对我们自身来说，对规模的定位，按照我们总部的要求，我们定位是做业界的招行。大家知道银行界有很多银行，有工农中建，但也有一个招商银行。这个招商银行规模没他们大，但是它在零售银行方面，在服务方面很有它的特色，口碑很好。我们对自己的定位不是追求规模最大，而是在这个行业里面非常有价值的，这是我们的追求。刚才你讲到规模、质量、效益，这三块我们非常清晰地把质量摆在首位，质量第一、效益优先、规模适度，这就是我们应对的方法。

巴曙松：流到什么地方去了？你不是证明陈淮教授刚才说的是对的吗，北上广深住不下那么多人。他讲的还真有一句对的？

 

沈建光：而且很有意思的是，北京、上海、广州、深圳其实有不同的模式。人口迁出的城市，排第一的是北京，但是第二到第五都是周边的都市圈，比如说深圳区域迁出最多的是东莞，还有惠州等等。

 

 

除了到北京之外，上海迁出还有到苏州、南通、宁波这些地方，明显出现了都市圈的情况。但是北京很有意思。北京完全不一样，北京迁出的第一是上海，第二是广州，第三是深圳，然后才是天津。在北京没有形成一个都市圈。上海很明显形成了长三角都市圈，广州、深圳是珠三角都市圈，但是在北京没有这个概念，它的人口迁出最多的城市都是到了上海、广州、深圳。这也说明它周边没有形成一个都市圈，所谓的京津冀没有形成一个都市圈。

 

但是另一方面显示北京的辐射是最全国化的，它辐射的都是上海、深圳、广州这些城市，往这些城市迁移的人口最多。而不是像上海这个城市，除了迁移到北京之外，辐射的大部分都是周边的城市。

 

还有一个不同的模式是广州模式，广州的人口迁出迁入，它除了到北京的是第一名，其它的都是周边的小城市，前十大的人口流进流出的城市，没有一个是国内的二线城市，比如说成都、武汉、杭州等等，广州往这些地方迁的都不太多，但是北京、上海、深圳都有这种情况。所以从这个方面就会发现都市圈的形成和方式在四大一线城市都不一样。这是我研究的四大城市的都市圈的不同点。

 

后来我又看了一二三四线城市的人口流进流出，我发现一线城市现在多数是人口净流出，二线城市成为一个吸收人口流入最多的地区。

巴曙松：从你们的交易数据，你给这些地产界的朋友提什么建议？重点开发什么产品？

 

沈建光：其实这跟现在的房地产数据密切相关的是，现在二线城市是主要的流入地，这些地区的房价上涨，而且销量也特别好，比如说杭州、成都、武汉、西安等等地方，它的人口吸收得最多，这个增长超过三四线城市。所以为什么现在二线城市成为地产价格和销量上涨的重要的原因。当然这方面才是一个初步的研究，我会深入研究四五六线城市的情况。

 

从电商的情况来看，现在很明显地感觉到，二线的表现是大大好于一线的，这是可以从很多方面得到验证，都是交易的真实数据，现在四五线的零售的情况是大幅好于一二线城市。所以我想接下来会不会从二线城市的人口迁移有利于三四线城市的发展，也就是所谓的下沉城市，现在很明显的是下沉城市的零售的量和档次是明显提高的。

 

我们有真实的交易的大数据，我还可以研究消费升级、降级的情况。现在感觉有一点，四五线城市的消费品质是明显上升的。在这些四五线城市，我们销售的母婴产品，品质基本上跟一二线城市是非常相似的，这一点非常有意思，三四五线城市的人群收入上升，他们对孩子是愿意花钱的，但是其它的品牌跟一二线城市还是有很大的区别。

 

我在中国互联网公司是第一个首席经济学家，这一点我也觉得很自豪，我们现在在尝试的就是用人工智能、大数据科技的手段研究经济问题。这是目前的一些初步的成果，接下来我还会不断地深挖，比如说为什么会流到二线城市，跟它的产业发展、经济发展，或者人才政策是不是有关系，这都可以通过机器学习来做一些模型。

巴曙松：现在大家觉得统计局的数据参考性可能没有前几年那么高，所以大家都想去找一些交易型的数据。我看你讲的时候，坐你前面的经济学家猛点头，我就不批驳他了。（观众笑）

 

后面我们业界的朋友再讲讲。

田明：我是朗诗集团的田明。前面的几位经济学家、学者，可能是参加房地产行业的论坛，出言都比较客气，总体上对形势的估计还比较乐观。我是来自一线的民营企业，我的感觉没有诸位那么好。我说两点：

 

 

第一，高歌猛进的20年的房地产业的大发展过去了。之所以这么说，是因为我发现在全国各地的成交里面，投资性的比重占得非常大，也就是说如果投资买房不再增值了，不再有利可图了，这个有效需求就会降低。

 

我看到我们各地的楼盘的客户，不管什么档次，什么城市的，大家买房的动机，不是说我没房住，而来要住，而是买了房有利可图，是冲着投资升值来买的，这个比例占比非常高。

 

我们已经高速增长了20年，我不想争论未来房地产还有没有，未来房地产肯定有，依然是一个支柱产业，刚才诸位专家讲得都很对，我想关注的是，我们前些年是一步一步的上来，每年都保持了高速的增长。我看过一个统计数据，2000年的时候，我们国家的统计局第一次统计了商品房的成交，2000年全国的商品房交易是4600亿。去年是15万亿，在19年的时间里面增长了30多倍，这种增长后面还持续不持续？如果说我们2019年也是15万亿，那就意味着没有增长。如果2019年只有14万亿或者13万亿，就意味着在去年的基础上下滑。

巴曙松：那你估计明年是下滑还是持平？

 

田明：我认为趋势是下滑，除非中央大规模的印钞票，但是我认为印钞票的风险更大。

 

巴曙松：那你觉得下滑幅度会有多大？

 

田明：这个猜不出来，这是经济学家的事情。

 

巴曙松：这是城乡建设方面的一个重大课题。

 

田明：是，这个我猜不出来，但是作为企业家，凭直觉来判断，大趋势是下滑。

 

田明：一万亿？

 

田明：不知道。但是只要它不再保持高速的增长，哪怕是持平甚至略有增长，都意味着这个行业的拐点到来。至于以后中国的房地产行业是不是还能保持10万亿的规模，10万亿规模已经很大了，但是从15万亿要调整到10万亿，意味着要调整1/3，一支部队打仗的时候，如果1/3的战士阵亡了，就意味着这个部队基本上要崩溃了，所以我认为这个行业会面临巨大的洗牌。

 

我没有那么多的数据，企业家是靠常识、靠直觉判断的，经济学家是靠模型、数据来做研究的。我记得日本1985年签广场协议，到1990年前后资产泡沫破灭，形成金融危机，在1985—1991年这个阶段，日本的资产迅速的膨胀，日本大东京地区的房地产的总市值超过了美国，而当时日本几乎所有的经济学家，包括分析师很少有人站出来说我们有问题，结果等到有一天突然崩溃的时候，所有人如梦初醒。

 

巴曙松：说有问题的人老被地产界的研究人员攻击，主要是这个原因。

田明：在日本那个市场里面应该是比较开放的，我认为他们受到攻击到不敢说话的情况跟中国不太一样。但是主流的经济学家没有人站出来惊醒，一直到灾难来临，才如梦方醒，我们更应该相信常识。我就想中国的GDP假如按6.5%持续增长，全球把中国剔除以后的GDP增长2%都不到，中国这种增长能够持续吗？中国的规模现在已经占全球GDP的20%，如果你保持6.5%，其它国家加起来保持2%，这种增长到最后不就只剩下中国一家了吗？全球会让这样的局面持续下去吗？不可能，这是基本的常识判断，所以我第一点认为中国20年房地产高歌猛进的增长阶段过去了，中间可能会翻几个小浪花，但是不改变趋势。

 

第二点，回应巴教授的这个问题，唯规模论可以休矣。房地产这么多年都是唯规模论，在今天继续唯规模论，可能误导这个行业的发展，增加这个市场的浮躁。从微观上讲，在今天已经面临这样一个重大的调整时刻，如果还是唯规模论，将是灾难性的。

 

如果说在今天这个时点，我们看有些企业杠杆加得很高，什么钱都敢接，什么债都敢拿，什么地都敢拍，拍一大堆地王，然后又陷入在调控严重的城市里面，想卖卖不掉，或者大量屯兵于四五线城市，如果是这样的企业，我认为他们后面会有很大的问题。所以从宏观、微观来讲都不能再唯规模论。

 

我们的规模基本上都是看预售收入，还不是现房确认的会计收入。我们是按照预售收入来做排行榜，这里面的乱象很多。其实怎么评价房地产这个行业，我觉得我们应该有一个新的评价系统，刚才听了你的提问，我初步想了一下，可能要包括四个维度，一是有一定的规模，二是你这个规模下的盈利能力，你的盈利性如何。第三是你实现这样的盈利的财务稳健程度，你可不可持续，会不会有风险暴露出来。第四是面对这个行业调整的时候，你的产品、服务、商业模式有没有创新。

 

巴曙松：按照你这个标准，我们今天发布的排名可能要大洗牌。

 

田明：我建议观点可以重新按照其它几个比较全面的维度设一个权重来评价一下，这样我们排出来的真的是多少强，而不是多少大。我们现在排名的是销售规模多少大，尽管我们叫多少强，其实并不强，有很多企业只是按规模来算的。你看看它的盈利性指标、财务稳健指标、创新指标，根本不值得看。所以这不是强，只是大。

 

可能中国的房地产需要重新思考，重新有一套逻辑来发展。因为我们的第一条讲了，大的趋势在这里，我们需要重新有一个更理性的评价系统。

巴曙松：非常感谢，如果就按照你预期的话，这个拐点开始往下走了，就像我们80年代大学里面流行的一句诗，“上坡路和下坡路是同一条路”，怎么走下来，然后我们怎么能平稳地把这条路走下去，这是非常关键的。

 

我们还有三位专家没有发言，时间已经不多了，我不限制你们的时间，我相信你们会掌握好时间，把最精彩的思想说出来。

李军：我是绿城的李军，我们聚焦一下刚才巴教授提的问题。巴教授提了一个很好的问题，以销售规模排名不合理，而且提出了很好的建议，需要一些利润排名。但我认为这个建议做不到。举个例子，纵观这20多年的房地产，其实是一个年轻的孩子，是它长个的时候，这个时候孩子一定比身高、比体重，这时候有Top10的排名，就跟孩子去高考考试一样，要进985、211，这时候的孩子比的就是这个东西。

 

 

当然我们知道他成熟了以后，他走上社会，要比收入，那就是巴教授讲的要比利润，但是我们认为这也不是最终状态，大家知道随着年龄增长，我们真正要比的是健康，比谁活得久，比谁活得质量高，那才是一个全面的状态。所以聚焦您的这个问题，我认为这是一个当下这个阶段的必然的情况，不长个了也不用担心，因为后面还有更多的好日子，还有成家立业的好日子，大家不用计较，这个当下的情况，随着时间的推移，随着行业的成熟，它会被改变。

 

巴曙松：长个的时候还是要看点规模，但是要想活得长，还要看可持续性和业绩。

方明富：由于时间关系，我也简单说一下我的观点。先回答巴教授刚才提的问题，为什么现在房地产企业比较关注规模或者排名。实际上有几个方面的原因，第一是由于现在官方没有一个相对比较科学的排名让大家去了解房地产在经营过程当中的实际现状。

 

 

第二是现在的公众，或者媒体，或者金融机构，他可能是比较关注这个排名，来评估这个企业在经营过程当中的一些能力，可能通过这种排名，他才能认知这个企业的经营能力，这是大家要关注排名的原因。

 

第三是为什么不能把一些税收、利润在当期进行合理的综合评估，因为它有一个现实情况，房地产销售是一个预售，它不是现房，这种情况下它的税收和利润反映，要滞后2到3年时间，可能你不能客观评价房地产企业当期的经营情况，这是我对排名的看法。

 

同时今天这个主题还谈到对房地产未来的迷思和彷徨，我用四句话总结自己的看法：第一，我认为房地产在未来一段时间还是有非常长的周期。第二，房地产企业之间的压力在未来一定会越来越大。第三，单一的住宅开发模式可能未来的路越来越窄。第四，多元和生态体系的构建可能是未来房地产突围必须思考的一个逻辑。

吴建斌：前面各位专家都讲过了，观点都差不多，因为我们都来自房企，不是做理论研究的。排名对一个企业是非常重要的，而且这个排名最快体现的指标就是规模，因为其它的指标都相对比较滞后，税收的指标比较滞后，利润的指标要滞后两三年，反映当期的经济状况或者企业的综合实力，实际上就是销售，销售的规模是非常重要的。

 

另外一方面，目前市场上很多排名，银行、政府也很关注规模的指标，所以这是非常现实的事情。但是规模排名确实也带来了很多问题，这也是我们行业里边要有一个专业的机构，或者是政府出面把一些概念捋一捋。因为目前的规模统计很乱，有全口径的指标，有权益指标，还有报表合并的指标，有的时候是很乱的。

 

 

房地产的规模从业务的单元来讲，又把各种收入都当成规模，有住宅销售的，有销售股权的，还有建筑合约额的，所以指标的口径也很乱。我也是呼吁从国家的层面，或者是专业的层面上把这些指标的口径捋一捋，这样既是按规模走，又是按专业的口径走，可能效果会好很多。

 

另外一点，房地产这个行业未来的走势，我认为从中国的城镇化趋势来看，未来10年、15年，房地产市场仍然是一个蓬勃发展的市场。无论是人口的导入，或者是我们的收入结构、收入增长的角度，再加上中国人的投资喜好，我觉得房地产市场仍然是一个非常好的市场，而且机会很多。但是当下确实遇到一些困难，这也是很平常的事情，纵观我们过去几十年的房地产市场发展，差不多每三年我们都会遇到一次比较大的调整。

 

现在这个调整肯定是历史上最严苛的，或者是基本上地产人说了不算的状态，这个状态能维持多久很难讲，但是它对房地产市场的供求矛盾的影响还是蛮大的，怎么样让房地产要走到一个市场化的市场，这条路还很长。但眼下房地产公司确实要度过一个难关，就是融资的大门不断关闭，最高峰是2015年下半年开始，2016、2017年一共两年半的时间，我们的融资所有大门都打开，所以这几年给房地产公司创造了非常好的融资环境，发展速度也比较快。

 

但从2018年开始，基本上就在关门，现在能融资的窗口不是很多，在这种情况下，房地产企业确实面临一个重大的转型，也就是过去我们是用融资加杠杆推动上规模，推动企业发展。可能从现在开始，房地产公司要变成一个经营方面加杠杆，融资方面降杠杆的态势来推动房地产发展。

巴曙松：综合下来，我觉得各位专家讲了非常好的看法，首先，城镇化还有很大空间，推动城镇化房地产肯定是主力，如果加上非户籍人口的城镇化，空间更大、需求更大。

 

第二，短期肯定有调整，在这个背景下，我刚才试图从评估指标这一个温度计出发来看这个市场出现的转变，我觉得讨论得非常有价值，特别是给观点明年排名，怎么把这个指标体系科学化提出了很好的建议。

 

最后我听下来，好像来自业界、学界的观点分化也很明显。博鳌地产论坛明年还得开，我刚才听到有个别学者对选题总是非常不满，总是觉得转折、冰点这些话题选得不是太好，所以最后我想请这位学者能够对明年的市场给大家做一个展望，对明年的题目选题提个建议，请陈淮教授。

陈淮：我在想中午饭的问题。

 

今年还有4个多月的时间，我认为从今年到明年，这个形势是非常清楚的，我们要应对国民经济增速下行、贸易战，以及老百姓生活改善、产业结构升级等很多方面的问题。落实到房地产这一块就是一个字——稳。你也别想大起，但也不让你大落。基本就是这样的状态。一二线稳中可能还要收紧，刚才沈建光说三四线明显的扩张，但是大家务请注意，三四线分化得很厉害，有1/3是他这个情况，所以碧桂园6月份就卖了850亿。还有1/3在等待机会，还有1/3需要四五年的时间才能起来。

 

简单来说，不论从政策还是客观需要，以及企业自身转型、观望等很多方面，接下来会是一个相对平稳的状态，当然也有企业家说稳就是降。

 

巴曙松：稳是不是稳中有降？

 

陈淮：什么叫降？如果说没有原来的增速就叫降，如果这个意义上我就不辩论了，如果说有相对的增速，我认为还是会有所增长。

 

巴曙松：明年要到16万亿？

 

陈淮：这个数你就别问我了。现在股评家、金融专家喜欢用这样的语言，由于美联储降息、人民币贬值，股市昨天呈现大跌状态，今天有可能继续向下寻底，但也不排除报复性反弹的可能。

 

巴曙松：连一向积极唱多的人都不敢轻易做乐观的预计，我们还是谨慎一点好。

 

谢谢各位。

主持人：掌声感谢各位，请各位嘉宾移步到舞台中央合影留念。

 

（合影）

 

主持人：让我们再次用热烈的掌声感谢各位嘉宾为我们带来的如此精彩的对话。

 

今天上午全体大会议程到这里就全部结束了，再次感谢各位。