联合发布

2021中国代表城市房地产市场预测

China Real Estate Market Forecast 2021

编者语

2020 年受宏观经济与系列调控措施的松紧变化影响,房地产市场于二季度后快速复苏,商品住宅全年成交规模创新高。但区域分化加剧,“优势城市 / 优质区域”对资金的吸聚效应进一步加大。

2021 年“经济维稳”大方向不变,亦需“促进转型”,由于政策需要顾及更多“分项目标”,且需应对全球经济环境的“不确定性”,本年系列执行措施将更宽幅波动。在此前提下,“促进房地产平稳健康”仍是重中之重,“因地制宜”与“因城施策”将更灵活。

未来不同区域基于“城市发展价值”高低不同,市场分化的格局将进一步扩大。政策对行业发展的要求增加,传统开发模式面临更大挑战;我们仍然强调,复合新兴产业发展的多元化经营将是未来之始。

前言

承前启后保持战略定力、不搞急转弯。坚持“底线思维”,稳定基本盘。
价值引领讲求“时度效”、“精准”发力。把握实施重点领域经济转型机会。

2020全国房地产市场发展回顾与展望

2020 年“疫情环境”下,国内经济增长的韧性凸显。伴随经济复苏,在维稳措施与流动性宽松的共同作用下,全国土地及商品住宅市场超额修复。全国 98 城宅地成交总建面及金额同比分别提升 9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高。

购地及购房资金进一步向往“优势城市”、“优质区域”集中。经济发达的长三角及粤港澳大湾区,土地及商品住宅市场成交热度位居全国前列,部分区域面临市场过热风险。

下半年起,随着全国宏观经济及重点城市房地产市场企稳趋势明确,国家流动性政策逐步回归常态,“稳杠杆”提上日程,对房地产实施的资金管控加严。分城施策由“一致宽松”回归 “松紧适度”,不同区域之间的政策差异加大,部分城市(主要为一、二线城市)“限制性措施”重新加码。

展望未来,2021 年政策方向确定,对房地产金融的审慎管理仍将持续推进。经济环境仍存不确定性,“分城施策”将更灵活推进。流动性“边际收紧”一方面制约房企资金,另一方面亦抑制市场周转。资金回笼压力之下,房企推货将保持规模高位,市场成交有望与近年水平相当。但土地及营销成本高企,行业利润率面临更大挑战。

粤港澳大湾区

广州
政策维稳、供需对接 → 促成交 供应量大、竞争加剧 → 稳价格
深圳
疫后楼市供需两旺,触发史上最严调控 土地新房供应加快,后市预期平稳发展
东莞
楼市快速复苏,供求创新高 调控预期高,市场谨慎乐观
佛山
土地量价创新高,住宅先抑后扬显韧性 市场分化程度大,城区强者恒强占主导
珠海
政策适度放松,交通利好兑现 百亿地王诞生,后市持续看好
惠州
土拍市场火爆量价创新高,仲恺惠城出彩 住宅先抑后扬高位运行,网签量价超预期
中山
市场分化,板块冷热不均 品牌争入,新年群雄并起

环渤海城市群

天津
库存去化放缓,成交量跌价微扬 利好政策频现,助力楼市稳发展
青岛
2020 市场理性,整体供求稳中有序 2021 整体平稳,区域表现持续分化
济南
房企积极自救,楼市逆境求生存 政策持续深化,市场健康房价稳

长三角城市群

杭州
政策调控,市场平稳健康发展 12 月挂零,土拍成交量价下跌
南京
去化流速上升,供需面供过于求 政府频繁调控,市场平稳政策紧
合肥
政策先扬后抑,热点区域升温 区域分化延续,市场空间扩容

华中区域

武汉
纾困政策频出,土地量价创新高 板块分化加剧,楼市稳定韧劲足
长沙
政策调控标杆,市场健康理性 政策“稳”字当头,市场仍趋稳
郑州
疫情影响成交,去库存压力增加 政策整体维稳,成交价稳步增长
南昌
政策调控前宽后紧,土拍节奏明显加快 疫情影响供求下滑,热点板块竞争加剧

华西区域

西安
全年楼市供求量齐跌,价格涨幅持续收窄 “11·30”新政出台,改善购房门槛提升
贵阳
去库存显成效,供求量同比大升 政府灵活调控,市场健康政策稳
南宁
整体规模萎缩,价格结构性上涨 政策调控宽松,市场或维持平稳
乌鲁木齐
政策宽松扶持 市场健康向稳

专业机构:合富研究院