长沙取消“限价” “限价”变成“保价”

观点地产网

2019-12-12 08:33

  • 长沙的逆转,可能成为推倒中国房地产市场限价的多米诺骨牌吗?

    丁建刚 过去三年全国二线城市中,调控最严厉的长沙市,昨天(12月11日)调控政策由原来的“限房价”,改为所谓“限利润”

    昨日(12月11日),长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,进一步加强长沙市商品住房价格管理。《通知》自12月11日起执行。 

    文件详细地为长沙市商品住房基准价格制定了计算方法,并规定商品住房价格由“成本+利润+税金”构成。 

    成本由8个部分组成:

    楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。 

    利润:以成本构成中的1-4项(楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费)之和为基数,平均利润率为6%-8%。 

    税金:按国家税法和有关政策规定执行。 

    NO.2 

    这是号称中国最严厉调控的二线城市,政策大逆转。 

    很多人看不懂,有各种各样的解读。 

    拨开重重迷雾,来看这份文件:

    1. 从2016年开始的所谓商品住房的限价,一直是以2016年9月的价格为基准价,按当时的要求,所谓“环比零增长”的原则来制定的。 

    包括长沙在内的很多城市,制定限价时,根本不管开发商的地价成本。 

    2.而长沙昨天(12月11日)的文件,看似限制了开发商利润6%-8%,看似仍然在限价,但限价的实质发生了根本变化。 

    这个限价没有天花板,是在所有的成本上顺加6%-8%的利润。 

    换句话说,不管你拿地的价格如何,利润都可以顺加上去。 

    财务成本也以24个月的人民银行当期法定利率来计算。 

    稍有房地产市场常识的人就可以得出如下结论: 

    1. 长沙市商品房已经取消“限价”政策。 

    2. 新的价格(或者叫新的所谓限价)政策保证开发商有6%-8%的利润。

    3. 这不是计划经济。

    如果是计划经济,产品是由政府收购的,企业不需要自行销售。

    而现在,企业仍然要自行销售,政府给出的价格利润是6%-8%,但市场接不接受,那是开发商自己的事了。

    开发企业都清楚,现在的市场如果能保证6%-8%的利润,那真是阿弥陀佛了。

    没有那么好的事儿,风险还是要你开发企业自己承担的。 

    4. 新的政策表面上看仍然限价,但实际上是保价,更重要的不是保房价,而是保地价。

    再遮遮掩掩,也不能否认这个逻辑。 

    长沙调控政策的惊天大逆转可能是人们万万没有想到的。

    但实际上,两天前,我们就已经做出了预判:

    面对明年复杂严峻的外部风险挑战,面对中国经济的下行压力,调控力度或多或少,或大或小地放松,几乎可以肯定。

    可以预见的是,未来一段时间,地方政府的各种动作仍将急剧增加。

    这个调控最严厉的二线城市,在过去三年中数次加码调控,“限价”政策竟然是以如此富有想象力和戏剧性色彩的方式结束了。

    长沙的逆转,可能成为推倒中国房地产市场限价多米诺骨牌吗? 

    附:2017-2019年长沙主要调控加码措施一览表

    丁建刚   浙报传媒地产研究院院长 观点地产网专栏作者

    撰文:丁建刚    

    审校:劳蓉蓉



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