鲍首相来了,英国房价会涨吗?

观点地产网

2019-07-26 16:03

  • 除了和房地产最直接相关的印花税新政,鲍里斯还计划推出以下政策,这些新政也都和英国房地产的未来息息相关。

    傅士鹏 鲍首相来了,很多人的第一反应是问,英镑会涨吗?英国房价怎么走?

    关于英镑,我在之前的文章里分析过很多次,英镑现在和脱欧动态几乎完全挂钩,脱欧方面一有风吹草动,英镑就会立刻做出反应。

    英国无协议脱欧概率越高,英镑越跌;反之,一旦市场看到一丝鲍里斯和欧盟达成新协议的曙光,英镑就会马上反弹。

    今天的文章,我主要讲讲房价。

    毕竟鲍里斯主政伦敦时期(2008-2016年),伦敦房价上涨了70%,相比之下,整个英国只上涨了25%。

    鲍里斯影响房价的法宝是吸引投资。

    通过招商引资,鲍里斯启动了大规模的改造和重建计划,让伦敦许多落后地区焕然一新。

    比如,南伦敦Southwark地区的Elephant&Castle曾是没人敢去的黑人聚集地,但在澳洲开发商Lendlease的大力重建下,Elephant&Castle如今已经大变样,房价也跟着上涨了73%。

    又比如,伦敦眼边上的Lambeth地区,通过Loughborough Junction更新项目房价上涨了68.7%;

    西伦敦Wandsworth地区,则因为九榆树的大规模重建,房价上涨了63%。

    以上是鲍里斯批准的伦敦城市更新项目所在地,其房价在鲍里斯主政时期无一例外实现了高速增长。

    值得一提的是,鲍里斯在伦敦做市长的时候,很多人说他是房地产商的好朋友,甚至很多媒体怀疑这些地产商是鲍里斯背后的金主。

    这样的怀疑不无道理,就在一个月前(2019年6月28日),《泰晤士报》提前曝光了鲍里斯上台后减免房产印花税的计划。

    消息公布后,英国开发商股票大涨,伯克利上涨2.9%,Persimmon上涨2.6%,Taylor Wimpey上涨2.1%。

    甚至在这两天,鲍里斯正式当选新首相后,这些英国开发商的股票又涨了一波。

    鲍里斯不只和英国开发商做朋友,在和中资开发商合作方面,鲍里斯同样非常积极。

    2013年5月29日,时任伦敦市长鲍里斯和中国总部基地(ABP)签了一项价值10亿英镑的合作协议,计划将东伦敦的皇家阿尔伯特船坞区(Royal Albert Dock)改造成亚洲商务港,打造伦敦第三座金融城。

    虽然鲍里斯因为这个项目受到了伦敦政府的质询,但从结果上看还算不错,ABP后期成功引入中信,第一期写字楼已经顺利结顶,整个项目正在有条不紊的开展。

    不只ABP,鲍里斯当年还和另一家中资开发商——绿地集团打的火热。

    在鲍里斯的支持下,绿地早在2014年就进入了英国市场,连续出手拿下了两个重要地块,分别是位于伦敦西南传统白人区Wandsworth的啤酒厂地块,和位于金丝雀码头的伦敦之巅地块。

    可以看到,鲍里斯在吸引投资、住房供应和城市建设上更加经济务实,很懂得通过吸引海外投资帮伦敦做城市更新。

    说完鲍里斯的过往经历和之前的房价表现,我们接下来再看看鲍里斯未来会制定什么样的政策,毕竟虽然我们可以基于过去预测未来,但房价真的会怎么样,还得看鲍首相新政。

    1、房产印花税新政

    我之前在《应对硬脱欧,鲍里斯酿大招!减免买房印花税,让英国做税收天堂》文章里写过,鲍里斯正为“无协议脱欧”准备一项“紧急预算计划”。

    根据计划,鲍里斯将通过大幅减税、放松企业监管、改革英国买房印花税、鼓励投资等措施,确保英国经济“超良好运转”。

    在鲍里斯的预算案中,最重大的改变将会在印花税。

    按照鲍里斯的设想,他准备直接免除50万英镑以下部分的买房印花税,当前在英国买房的话,只有12.5万英镑的部分不需要缴纳印花税。

    英国目前实行超额累进制的印花税制度,比如一套50万英镑的房子,按照现行制度,需要缴纳15000英镑。

    现行税制:12.5万英镑*0%+12.5万英镑*2%+25万英镑*5%=15000英镑

    但按照鲍里斯的计划,50万英镑的房子未来将不用缴纳任何印花税。

    鲍里斯方案:50万英镑*0%=0英镑

    除此之外,按照现行税制,如果是购买投资住房或第二套房产,购房者还要额外支付3%的印花税,这意味着如果购买50万英镑的投资房,还要多支付15000英镑的印花税(50万*3%)。

    按照鲍里斯的计划,他将全面改革现行的由奥斯本提出的印花税制度,甚至提出将印花税最高一档的税率从12%降到7%。

    如果鲍里斯的印花税新政得到推行,英国首次购房买家将平均节约1万英镑,投资房买家和第二套房买家将平均节省3万英镑的税费。

    根据2018/19年度的数据,鲍里斯的降税计划将使30多万名买房者免缴印花税。

    鲍里斯之所以要减印花税,除了刺激经济,还要以下几点原因:

    1. 鲍里斯认为过高的印花税限制了英国的房地产市场发展

    他曾经批评梅姨政府制定的印花税高得"荒谬",不仅限制了想换大房子的买家,而且还阻止人们搬出不适合他们的房屋,降低了房产流动性、并迫使卖家降价。

    2. 提高首次购房者购买力

    鲍里斯认为新政府必须改革房地产市场,通过削减印花税来让更多的人能够爬上"房屋阶梯"(Property ladder)。

    从最初在1984年对价值超过6万英镑的房屋征收1%,到如今最高的印花税能达到房产价值的12%,鲍里斯认为英国的印花税涨的太快了。

     "工资增长的速度,赶不上涨幅更大的印花税,人们买房的压力越来越大。"

    如下图所示,印花税中位数占收入中位数的比例持续攀升,在2016年伦敦甚至达到了33%。

    对于富人而言,多交几万英镑的印花税或许不算什么,但对于普通人而言却是一大笔钱。

    降低的印花税可以用于增加购房预算,提高普通人的购买力。

    3. 为豪宅减税,帮穷人建房

    这个理由乍看很怪,但其实很说的通。

    一般来说,英国政府会要求开发商在建公寓时,在小区里配一定比例的保障房。

    鲍里斯提出将最高一档的印花税税率从12%降到7%,可以刺激豪宅销售,帮开发商赚钱,只有这样,开发商才有钱投资新项目,并帮助政府建保障房。

    对比现伦敦市长萨迪克·汗强行提高保障房比例到50%的做法,鲍里斯的政策显然更聪明。

    从结果来看,萨迪克·汗强推50%比例保障房的政策让开发商赚不到钱,于是开发商就不开发新项目,导致伦敦保障房越来越少。

    2、其他和房地产有关的新政

    除了和房地产最直接相关的印花税新政,鲍里斯还计划推出以下政策,这些新政也都和英国房地产的未来息息相关:

    1. 降低300万英国富人的个人所得税

    鲍里斯主张将英国个人所得税40%的税基从目前的5万英镑升到8万英镑,该减税措施能让该收入段人群一年节省至少2000镑,惠及300万英国人。

    税务专家表示,该计划将会为6万英镑收入的人群节省2,000英镑,让8-12万英镑的高收入人群,节省6,000英镑。

    根据财政研究所的计算,英国收入前10%的人平均每年将增加2,500英镑的收入,不过与此同时,英国高收入纳税人将减少至250万人,为30年以来的最低水平。

    按照上图所示的鲍里斯减税方案,赚的越多的人省的越多,年收入在5万英镑以下的人,所得税不会有任何变化。

    根据金融时报的分析,鲍里斯减税后,最大赢家将会是年收入超过5万英镑的中产以及富人家庭。

    至于对房地产市场的影响,原本高税档的富人省下一大笔税,很可能会用来买房。

    2. 留学和移民新政

    我之前在《梅姨下台,中国留英学生暴涨30%,新首相还要抢人》写过,鲍里斯上台后,有望复活让留学生毕业后在英国再呆两年的PSW(Post-study work)签证,且准备引入澳大利亚式积分制筛选高质量移民。

    鲍里斯承诺不会像前首相特蕾莎·梅一样死盯着每年的净移民数字,相比移民数量,他更看重移民质量,更在乎移民是否能对英国经济作出贡献。

    从刺激楼市的角度说,我之前在文章里写过,其实移民和留学政策才是最有用的,英国开发商当前最有效的去库存办法就是去建议英国政府多招留学生,多给留学生发签证,让他们留下来(特别是中国留学生),这样家长会给他们买房了。

    3、英伦投资客写在最后

    其实写到这里,大家对鲍首相的政策和执政思路应该有点清楚了。

    事实上,鲍里斯所做的事情基本都是在顺应经济规律,减少政府干预,有点类似撒切尔夫人主推的“新自由主义”。

    撒切尔夫人于1975至1990年担任英国首相时期,主张放松管制、减税和私有化。特别是在金融领域,采取了一系列举措,比如取消外汇管制、取消信用约束、存贷款利率完全市场化、放松住房金融管制等。

    在撒切尔夫人治下,英国的金融自由化和国际金融地位的重新崛起,并大力刺激了货币和房价增长。

    同样崇尚自由主义的鲍里斯几个政策深得撒切尔夫人精髓,利好富人和海外投资,但也同样照顾了普通人的情绪,比如减免50万英镑以下的购房印花税。

    总结来说,本文从过去鲍里斯主政伦敦时的做法和当时伦敦的房价表现讲起,又梳理了鲍里斯即将推行的一些新政,通过这两点,大家应该可以对鲍首相上台给英国楼市造成的影响有自己的判断。

    不过话说回来,如果英国真的在10月31日硬脱欧,其房价还是有可能受到冲击,届时,最多只有转型避税天堂的伦敦可以幸免,房价可能因”香港化“而上涨,但对于伦敦以外的地区来说,无协议脱欧将进一步造成英国制造业空心化,对英国其它城市会是巨大打击。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏    

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市