英国特朗普让伯明翰再次伟大

观点地产网

2019-03-28 11:18

  • 一个人改变一座城,这两年的伯明翰因为Andy Street变得不平凡。

    傅士鹏 我们要找的英国特朗普,原来在伯明翰。

    Andy Street,这位同样弃商从政的大佬,悄悄改变了一座城市的发展轨迹。

    近两年的伯明翰因为他而变得不平凡。

    在为英国第一大百货公司John Lewis工作31年,担任董事总经理9年之后,Andy Street于2016年正式辞职,代表保守党参选大伯明翰市长(West Midlands)。

    2017年5月4日,Andy Street以50.4%的支持率,险胜工党候选人Si?n Simon,帮保守党拿下被工党把持已久的大伯明翰地区。

    在Andy Street领导下,John Lewis一直英国国民度最好的百货公司

    John Lewis旗下还有英国中高产阶级最爱的Waitrose超市

    英国人对于曾管理4万员工、带领John Lewis走向成功的掌门人抱有极大期望。

    英媒甚至直接帮Andy Street喊出了和特朗普一样的口号:

    让伯明翰再次伟大(make Birmingham great again)。

    英国中央政府采取放权计划(Devolution Act 2016)以来,共有七个地区选出了自己的市长,伯明翰所在的West Midlands就是其中之一。

    英国七大接受放权计划的地区

    大伯明翰(West Midlands)管辖范围包括伯明翰、Walsall、Dudley、Sandwell、Wolverhampton、Coventry和Solihull。

    Andy Street上任后需要制定地区整体发展方向、协调各个城市之间的合作与发展。

    紫色地块都接受Andy Street管理

    2017年当选至今,非职业政客出身的Andy Street在伯明翰做了不少实事。

    不但成功拉来了很多企业,从伦敦引入大量人才;还改善了地区交通,拿下2022年英联邦运动会举办权,可以说一己之力改变了一座城市发展轨迹:

    1. 普华永道、汇丰迁入伯明翰

    伯明翰作为工业革命发源地,是英国最主要的制造中心之一,尤其汽车工业规模庞大,有“英国底特律”之称。

    伯明翰大部分汽车制造正在被机器人取代

    传统工业被机器人取代之际,伯明翰也面临着严峻的失业问题。

    对此,有着三十多年从商经验的Andy Street延续并强化了伯明翰的转型之路,大力发展第三产业,以吸纳更多人才。

    时势造英雄,Andy Street主导的转型遇上英国脱欧,可谓事半功倍。

    最近两年,当脱欧危机持续冲击伦敦金融业之际,金融巨头不得不缩减成本,把后台部门搬去更便宜的地方,离伦敦不远的伯明翰就是抓住了这一机会。

    2018年11月2日,汇丰银行(HSBC)正式入驻伯明翰,汇丰计划在当地雇佣3000名员工,并从伦敦金丝雀码头的全球总部额外调配1000名员工到伯明翰。

    未来,伯明翰将成为汇丰银行的英国总部,负责所有英国本土业务,汇丰全球总部仍在伦敦。

    值得注意的是,汇丰银行的前身——“米兰德银行”,就是于1836年在伯明翰成立的。

    2017年12月6日,普华永道(PwC)宣布入驻伯明翰,租下One Chamberlain Square写字楼中15万平方英尺的办公空间,计划提供1000个工作岗位。

    One Chamberlain Square

    入驻伯明翰前,普华永道还于2017年11月17日宣布,将在2018年4月份之前,关闭英国其它六个地区的分公司,包括谢菲尔德、利物浦、斯旺西、普利茅斯、诺维奇和北爱尔兰的邓甘嫩。

    普华永道表示,减少分公司数量、集中员工到一个更大的写字楼,可以提高办公效率,选择伯明翰主要是因为其正处于城市发展的黄金期。

    除了汇丰和普华永道,另外还有像德意志银行、巴克莱、BBC Three、英国税务局HMRC这样的公司或机构在伯明翰开设了新公司。

    伦敦金融科技明星公司,例如Falanx和Oxygen Finance也把分部开到了伯明翰。

    德意志银行伯明翰总部

    作为市长,Andy Street不仅力推产业转型,还未雨绸缪地为大伯明翰地区发展创意产业,并制定相应战略。

    Andy Street非常重视华人社区在大伯明翰的作用,表示会继续加深与中国的贸易关系。

    目前大伯明翰出口到中国的商品总额在英国排名第一。

    2. 从伦敦抢人

    大量公司迁入,也为伯明翰带来了优质人口。

    最近两年,在Andy Street的助推下,伯明翰吸引了大量从伦敦离开的年轻人和白领,是最受伦敦人欢迎的迁移目的地。

    莱坊数据显示,2017年,共有超过7600人从伦敦离开,迁入伯明翰。

    国家统计局数据显示,从2002年到2015年,伯明翰市中心人口增长了162%,增速是伦敦的七倍。

    下图是2017年,从伦敦迁入伯明翰的人口年龄分布图。

    可以看出,20-24岁的年轻人最多,占到24%;其次是15-19岁(17%)、14岁以下(16%)、35-49岁(15%),年龄特别小的移民很可能是因为父母工作调动,然后跟着家长一起搬去了伯明翰。

    从整体年龄结构上看,年轻人是伯明翰人口的绝对主体,平均年龄为37.6岁。

    伯明翰之所以年轻,除了从伦敦过来的年轻人,本地五所大学也发挥了很大作用。

    作为人口超百万的城市,伯明翰大学生数量达到8万,占总人口的7.07%

    调查显示,伯明翰毕业生有49%选择继续留在伯明翰工作,排名英国第四。

    伯明翰五所大学毕业生保留率

    3. 英联邦运动会加速基建、交通升级

    2017月6月19日,在大伯明翰地区各地政府、市长Andy Street、英国长跑之王Mo Farah的大力支持下,伯明翰成功拿下2022年英联邦运动会举办权。

    如果不出意外,2022年的英国应该已经脱欧,脱欧后的第一届英联邦运动会,对于团结前英国殖民地有着非常重要的意义。

    利用举办运动会这一契机,Andy Street宣布将花费7.5亿英镑改善市区的基础设施,并翻新相关建筑。

    除此之外,Andy Street还希望复制2012伦敦奥运会的成功,通过运动会加速区域重建和开发速度,吸引更多开发商在运动场地附近投资。

    交通方面,就在几天前(2019年3月22日),Andy Street宣布出资建设从Wednesbury到Brierley Hill的城际铁路,改善大伯明翰的公共交通。

    连接伦敦-伯明翰-曼城的英国高铁2号线近期也有新进展,最新消息显示,伯明翰将会有两个高铁站在2026年投入服务,分别位于伯明翰市中心和Solihull。

    伯明翰市中心高铁站

    高铁2号线建成后,从伦敦到伯明翰的通勤时间将从84分钟缩短为49分钟。

    英国高铁2号线

    宣布高铁站的具体位置后,伯明翰政府也圈出了车站附近的潜在更新建筑(下图黄色部分),显示出这一片区域巨大的增长潜力。

    根据英国政府的规划,伯明翰已经被定位为英国第二个国际大都市,并要在2030年之前成为世界排名前20的超级城市。

    伯明翰政府公布的二十年城市发展战略—“大城市计划” (The Big City Plan)显示,政府希望通过这一城市重建计划创造150万平方米的新空间,提供超过5000个新住宅和5万个工作岗位,新增21亿英镑GDP。

    4. 开发商涌入,房价快速上涨

    Andy Street这两年在伯明翰也不全是功绩,由于大饼越画越大,嗅到商机的开发商开始持续涌入伯明翰,推动房价快速上涨,涨幅排名全英第一。

    英国房地产网站Zoopla最新数据显示,共有十个英国城市的房价在脱欧公投后的涨幅超过10%,其中伯明翰房价在过去两年上涨了16%,超过了其它所有英国城市。

    下图蓝色部分代表Zoopla统计的2016-2018房价涨幅,伯明翰的蓝色块最长,涨幅排名第一。

    过去两年,伦敦房价由于脱欧冲击,年涨幅基本维持在1-2%,对比之下,伯明翰房价年涨幅却在6%以上。

    莱坊数据显示,未来三年,伯明翰房价涨幅将保持在每年5%左右,意味此轮上涨的余温仍将继续。

    租金方面,自2009年以来,伯明翰平均租金上涨了23%,年增长率约为3%。

    房价租金齐涨的情况下,开发商认定伯明翰有利可图,纷纷大举进入。

    2018年10月15日,伦敦本土开发商Galliard Homes联手英国开发商Apsley House Capital,宣布将在伯明翰投资5亿英镑,开发2800套住宅公寓。

    进军伯明翰之前,Galliard Homes卖掉了两块位于东伦敦金丝雀码头的土地,分别卖给碧桂园和新鸿基。

    Galliard Homes之后,澳洲开发商Lendlease也来了,接连在伯明翰拿下两个项目。

    2019年1月9日,Lendlease中标15亿英镑的Smithfield城市更新项目,未来将在伯明翰市中心新建2000套公寓,并打造超过300万平方英尺的商业、零售和休闲空间。

    除此之外,开发过伦敦奥运村的Lendlease还拿下了价值3.5亿英镑的英联邦运动员村项目,计划新建1,400套公寓。

    在各大开发商的带动下,伯明翰当地住宅开工量连续刷新历史记录,大量高层公寓拔地而起。

    《莱坊·伯明翰报告》总结的伯明翰所有在建住宅项目

    信心高涨,伯明翰持续打破开发数量记录

    德勤报告显示,2018年伯明翰共开建4,078套住房,创下历史新高。

    对比Andy Street刚刚上任的2017年,仅有不到500套住房在建。

    2009-2017期间,伯明翰平均每年只开建441套住房,这意味着Andy Street上任后完整第一年(2018年)的新房开工量,就超过了2009-2017年的开工量总和。

    住宅开工量爆发,写字楼更是如此。

    公司和人口不断迁入的同时,开发商也在持续新建办公空间。

    德勤报告显示,伯明翰连续两年(2017,2018)新建写字楼面积超过100万平方英尺。

    2019年,德勤预计这一数据还要再创新高。

    莱坊数据显示,在2017年至2020年之间,伯明翰市中心未来将会有超过162万平方英尺的写字楼完工,在英国所有城市里排名第一。

    图为未来3年将在伯明翰完工的部分写字楼

    值得一提的是,伯明翰建设中的写字楼已经有49%的面积已经被预租,显示出强劲的办公需求。

    写在最后

    一个人改变一座城,这两年的伯明翰因为Andy Street变得不平凡。

    考虑到政府治理中经常出现的“前人栽树,后人乘凉”现象,我们当然不能否认伯明翰前任政府的功劳。

    但Andy Street凭借其在商界巨大的影响力,利用脱欧和英联邦运动会两张牌,确确实实整合并加速了伯明翰的复兴。

    参考资料:

    [1] Birmingham City Council (2015), Snow Hill masterplan

    [2] Knight Frank (2018), The Birmingham report

    [3] Knight Frank (2018), Birmingham residential market insight

    [4] Birmingham City Council, 2022 Birmingham Commonwealth Game

    [5] Birmingham City Council (2016), Birmingham Big City Plan

    [6] Birmingham Graduates retention rate

    [7] Deloitte (2018) Redeveloping the city's skyline, Birmingham Crane Survey

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏    

    审校:刘满桃



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