欧阳先声:横盘时代,房企多元化之路该怎么走?(下)

观点地产网

2019-03-21 15:23

  • 导读:依托房地产业,踩准人工智能大爆发的节奏

    提要:

    1、人工智能市场前景

    2、房地产增量市场人工智能应用场景

    3、房地产存量市场人工智能应用场景

    4、投资人工智能产业

    欧阳捷 我们总是想既要规模,也要利润,谓之战略诉求。

    阿里巴巴“参谋长”、原长江商学院教授曾鸣曾经说过,战略就是:想要什么?可要什么?能要什么?

    三者交圈的那部分就是战略机会。

    想要的很多,或前有禁区,或力有不逮,谓之可“欲”而不可求。

    无所欲或不可得,虽力所能及,却终不能成,最终只剩下中间的一点,方为符合战略诉求、有机会进入且有能力尝试的。

    问题是,想要、可要、又能要的行业有多少呢?

    从现有市场规模来看,不算金融业和房地产业,超过万亿级产值市场规模的行业有31个。

    数据来源:国家统计局,下同

    其中平均利润率高于7%的仅有8个行业,其中,8%-9%的只有3个,11-12.3%的只有3个。

    多数行业虽有规模,却无利润。

    如果既没有规模、也没有利润,我们可以期待一个高成长的行业吗?

    从行业增速来看,2017年万亿级行业正增长的仅有13个,除煤炭开采和洗选业11.4%、以及石油加工、炼焦和核燃料加工业16.8%(这两个行业2016年均为负增长),其它行业增速均不超过7.3%。

    而且连续两年正增长的行业仅有造纸和纸制品业、有色金属冶炼和压延加工业、汽车制造业,以及计算机、通信和其他电子设备制造业4个行业。

    似乎,只有计算机、通信行业的增长是可投资并可持续的,计算机、通信行业的增长其实有赖于人工智能。

    目前,正是人工智能大爆发的前夜。

    1

    人工智能市场前景

    人工智能市场规模增速越来越快,已经成为发展最快的行业之一。

    2018年,中国人工智能市场规模预计达到238亿元。

    数据来源:中商产业研究院

    虽然,人工智能的市场规模还不大,但全球与全国上下的重视程度无与伦比。

    人工智能最大的机会不在规模,而在增长。

    人工智能和实体经济融合成为产业发展的重要目标,已经被写入十九大报告。

    国务院《新一代人工智能发展规划》明确了我国新一代人工智能发展的战略目标:

    “到2020年,人工智能总体技术和应用与世界先进水平同步,人工智能产业成为新的重要经济增长点,人工智能技术应用成为改善民生的新途径;

    2025年,人工智能基础理论实现重大突破,部分技术与应用达到世界领先水平,人工智能成为我国产业升级和经济转型的主要动力,智能社会建设取得积极进展;人工智能产业进入全球价值链高端。人工智能核心产业规模超过4000亿元(年平均增速保持与过去数年相同的50%左右),带动相关产业规模超过5万亿元;

    到2030年,人工智能理论、技术与应用总体达到世界领先水平,成为世界主要人工智能创新中心。人工智能产业竞争力达到国际领先水平。人工智能在生产生活、社会治理、国防建设各方面应用的广度深度极大拓展,形成涵盖核心技术、关键系统、支撑平台和智能应用的完备产业链和高端产业群,人工智能核心产业规模将超过1万亿元(年平均增速20%),带动和相关产业规模超过10万亿元”。

    我们有理由相信,未来人工智能核心产业市场规模远不止万亿元。

    很显然,随着人工智能行业发展,人工智能的应用场景也在不断扩大,其相关产业的市场规模当然也就快速增长。

    人工智能行业快速发展的最大障碍在于发掘足够多的应用场景,以及人工智能的商业化应用能力。

    谁能发现并拥有更多可落地的应用场景,谁拥有强大的商业化应用能力,谁就是人工智能公司最好的合作伙伴,谁就有可能在未来的多元化道路上成为真正的独角兽。

    仅就人工智能+房地产来说,市场空间与应用场景挂一漏万、难以尽言。

    房地产增量市场与存量市场规模均在10万亿元以上,如果能在其中占有10%的应用结合,市场规模将达到万亿元级。

    如果其增速能够连续保持30%左右,人工智能+房地产的市场前景将不可估量。

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    房地产增量市场人工智能应用场景

    人工智能在房地产增量市场领域的应用可谓是俯拾皆是。

    展开住宅开发产业链,我们可以看到,从客户定位、拿地决策、规划设计、成本核算、财务分析、市场营销、建筑施工,到客户服务,人工智能都可以大显身手。

    通过分析城市产业变化、经济与收入增长、人地房供求与量价关系,人工智能可以预测城市交易量与房价走势,甚至可以预测政策调整时机与概率,为房企进入或深耕城市提供可量化分析模型。

    利用无人机扫描与大数据分析,描绘城市人流、车流、存量住房及空置数据的动态地图,人工智能可以更准确判断地块商业价值,并绘制客户来源地图、编制项目可研报告与营销策略,辅助客户定位、产品定位与拿地决策,项目产品定位和后续营销将摆脱经验主义的桎梏。

    人工智能辅助决策的战略价值正随着AI技术的快速发展而提升,谷歌AI玩家在星际争霸II中击败人类对手,实现了“非凡的军队控制”,这意味着未来在真正的战场上,AI战士将战胜人类。

    显然,在瞬息万变的商场竞争中,AI能够帮助企业领先市场,而领先半步就可能秒杀对手。

    人工智能还可以实现规划设计方案的快速设计与优化,在满足容积率、日照、限高、绿地率等规划指标的同时,快速生成不同产品及其布局、户型与货值等组合方案,并结合客户地图,智能推荐优选既能满足指标、又是最优组合的设计方案,相比建筑师们通宵达旦、极限排布、反复演算,人工智能的既快又好将是未来房企设计师们的不二选择。

    当然,生成施工图、管线图、装修图更是不在话下,而且极大地缩短设计时间。

    人工智能在市场营销方面的应用已经不胜枚举,通过客户商业行为大数据匹配分析、机器人语音对话实现精准客户筛选,可以大大提高营销效率。

    比如,有人挂牌出售二手房,卖房的钱会用来干什么?

    一是急用,比如治病救人;二是转换,为小孩海外置业或投资;三是换房,尤其是换购新房。这都为开发商精准定向营销提供了信息关联,通过二手房买卖信息,可以预知预判客户换购新房需求,从而实现精准营销。

    打通一二手房交易信息,同样也可以针对已换购新房的客户实现原有住房出售或出租的精准营销。

    过去,房企通过售楼处、样板房、打广告、AR/VR技术吸引客户,只是一种被动思维模式,最终都是守株待兔般坐等客户上门,只有客户留下信息之后才能层层逼定、最终落位。

    人工智能将会帮助房企收集各类客户数据,还可以借此构建一对一的客户服务以及客户关系树,从而实现客户价值的延展服务,数据可以永久性保留在企业数据库,而不会随着营销团队人员变动而流失。

    未来,房企可能实现客户住房全生命周期的主动型精准营销,合法提取进城、就业、收入、消费、成家、生子、升职、转行、再婚、失偶等客户信息并实现数据关联逻辑分析,进而提前预判客户买房、换房需求甚至是客户都未完全感知的潜在消费需求。

    房企还可以针对城市住宅小区的生命周期、配套条件、管理状况、空置率水平以及人口流动、婚姻状况、当地风俗等,模拟测算出市场需求与供应,从而提供城市房地产市场发展前景辅助判断与投资决策。

    房企还可以在商业投资决策和商业招商运营中引入人工智能,通过大数据分析城市人口流动规律、人群消费力与消费偏好变化、客户到店率与品牌停留时间等,确定投资选址与品牌招商。

    同时,商业项目还可以通过人工智能优化城市交通动线、改善客流路径、提升商场客流量。

    VR建模技术还可以实现住房的BIM设计与3D可视化效果,甚至可以改变装修风格,在“部品工厂化”的模式下,实现菜单式装修,并且可以通过视频链接,监督装修施工。

    不只是企业用户,家用市场同样是很大的一块蛋糕。

    在新房的配置方面,比尔盖茨说道,没有智能家居的房子就像毛坯房。

    目前,房企在新房智能家居方面走的并不远,这固然是因为地价过高、房价受限、挤压了房企利润,同时也因为智能家居尚未实现真正的便利性与更好性价比。

    但未来,智能化小区必将是住宅产品竞争力的最有力武器。

    3

    房地产存量市场人工智能应用场景

    在存量市场上,企业级用户与家庭级用户都是重要的市场。

    人工智能最受病垢的就是缺少人情味。

    但是,人们在急需帮助时,对于人情味的期待值大大下降,解决问题才是优先项。

    当我们急需获得买房信息和知识时,我们不会介意机器人作为房地产中介“虚拟代理”的缺乏表情,我们甚至更感谢经历深度学习的机器人会比经纪人的知识更全面、表述更清晰、态度更友好,而且AI结合区块链技术,也不会刻意隐瞒、有选择屏蔽或夸大某些信息。

    人工智能还可以实现三维视频、场景展示、细节描述、远程交互,通过语音和图像识别处理法律文书和交易文件,以数字化方式存储并用于分析。

    物业小区的机器人客服、保安、巡检已经开始上岗,未来园林工人、外墙清洁都会由机器人替代。

    智能管家可以解放我们的双手、减轻家务劳动强度,提供生活便利和居家舒适度。

    尽管比尔盖茨和扎克伯格的智慧管家非常诱人,但智能住宅并非刚需,举手之劳之事,未必都需要昂贵的人工智能替代。

    人们依赖于人工智能的真正刚需是安全、家务、教育、医疗、陪伴。

    小区安防与客户家庭安防可以利用人工智能技术加以保障,如果小区安防与客户安防联为一体,实现客户远程监控、小区远程响应一键对接,相信客户是会愿意买单的。

    洗菜机器人、做饭机器人、清洁机器人,如果能够合而为一,一定会受到主妇们的欢迎。

    相信不久的将来,这些机器人都可以完全胜任它们的本职工作,也会为大众节约大把的时间。

    人工智能的远程教育、远程医疗都在不断提升完善中,而人工智能的个性化教育、靶向式诊疗都将成为正规教育、医疗的最好补充。

    有了机器人陪伴,我们可能会放弃宠物的陪伴,毕竟我们能与宠物交流的太少太少。

    家中老小最需要陪伴,但在外打拼的中年人分身乏术,无论是幼儿教育还是老年大学,甚至陪伴照顾,未来机器人都可以胜任。

    陪伴机器人的市场规模有多大?

    全国家庭约4.3亿户,其中10%的家庭采购陪伴机器人,就将达到4000万台,每台机器人10万元,就是4万亿元的市场。

    未来,孩子最好的礼物就是具有远程教育娱乐功能的教育机器人,老人最好的礼物就是带有远程智能诊疗功能的看护机器人,返乡农民工带回家最好的礼物就是陪伴机器人。

    我们的单身人口越来越多,据报道已超2.4亿人,其中还有很多是单身老人,与其再找不合适的老伴,不如买个机器人妻子(丈夫)陪伴。

    单身买房送机器人女友(男伴),买保险送家务机器人,未来也将随着单身人口越来越多而成为流行趋势,更会成为心气高、颜值高、收入高的单身女子之最爱。

    家庭需求同样需要企业去整合、部署、实施,这恰恰也是房企依托所属物业公司设在最后1公里的物业小区市场壁垒。

    不仅如此,人工智能+房地产延展市场还有更多的企业级与家庭级应用机会。

    智能网联汽车、智能语音交互系统、智能翻译系统、智能家居产品、智能互联网、智能医疗影像辅助诊断系统、智能视频图像身份识别系统集成应用,在小区和家庭都有广阔的应用空间。

    4

    投资人工智能产业

    有了上述应用场景,房企想要进入人工智能领域,就不会有太多纠结。

    普华永道发布的《关于2018年人工智能趋势预测》报告估计,全世界所有人工智能的投资中几乎一半在中国。

    自2015年起,人工智能被抬升到国家战略的定位,相关扶持政策出台进入爆发期(详见附录)。

    人工智能企业当然也非常需要房地产这样庞大的市场空间来落地实践应用场景,这也会带来人工智能企业的爆发式增长。

    企业将高度关注大数据的归属,因为没有大数据就没有人工智能。

    阿法狗之所以能够战胜所有世界围棋冠军,正是因为其没日没夜深度学习了上百万盘棋谱,才使得自身的棋力达到了人类无法企及的“十三段”水平。

    人工智能之所以可能在中国胜出,也恰恰是因为14亿的中国人贡献了无与伦比的大数据。

    因为,即便是拥有了人工智能的机器,没有数据,等于手中有剑却没有内功。

    当然,关注数据所有权、使用权是不够的,我们还需要关注数据的时效性、颗粒度与有效性。

    虽然,一些数据公司号称拥有数亿甚至数十亿的海量信息,如果不能加以及时利用,数据很可能快速失效、价值归零。

    比如,客户在一段时间内频繁查看房产信息,但买房之后,这些看房信息在相当长的时间内几乎就没有重复利用价值了。

    因此,数据不是越多越有价值,丧失了时效性,数据也会变成垃圾。

    数据颗粒度的意义不下于数据的时效性,很多数据不精细、不完整、不系统,无法进行数学运算,当然也无法实现精准颗粒度的数据价值挖掘。

    我曾经看过一些公司数据库的底层数据,在有些数据段里保存的是文本数据,有些数据虽然是数字型,但颗粒度却不够精细,难以进一步加工、统计、分析,导致空有数据却无有实效。

    比如,如果我们拥有商业项目的品牌商家进驻城市等级与时间、进驻地段与面积、客流与销售、租金水平等,我们就可以分析评估品牌商家的战略布局与发展潜力。

    数据的有效性也不容忽视,很多数据是经过漂洗之后的二手数据甚至是汇总数据,这些数据只是统计学意义上的数据,无法产生真实的应用价值。

    但想要获得真实完整的原始数据,就需要超越一般的业务合作,实现真正的商业应用融合。

    房企可以投资、参股人工智能企业,借助其人才优势和技术优势,才能在数据层面寻找到与房地产市场的契合点,实现真正的商业应用,撬动客户的潜在智能需求,抢夺增量市场份额,攫取存量市场机会。

    当房企进入人工智能领域,最有效的路径未必是控股甚至全资投资,毕竟隔行如隔山,更何况,房地产传统产业属性和惯性思维很难胜出科技发展的摩尔定律。

    投资入股人工智能技术公司是一条捷径,拥有大数据的房企通过投资并实质性参与人工智能技术公司的产品研发,可以实现数据与技术的完美结合。

    明智的人工智能技术公司也会愿意与既拥有大数据更拥有资本金的大房企深度合作,更精准地整合挖掘数据信息,更有效地提升数据价值。

    结束语

    房地产具有周期性,更容易受到经济和政策的干扰,而消费是对抗房地产周期最有效的武器。

    如果房企能够及时转向依托房地产的消费应用场景、并将快速爆发的人工智能领域,转型不仅具有可行性,更是踩准了大趋势,更会为资本市场所看好。

    360公司董事长兼CEO周鸿祎曾说过:“AI有泡沫,纯AI没有商业模式,要与产品结合”。

    房地产恰恰是市场规模最大的产品应用场景,也是数据量最丰富的应用场景。

    抓住人工智能,房地产行业将会获得新的机遇,敏锐的房企也将创造新的历史。

    附录:

    2015年5月,《中国制造2025》中首次提及智能制造;

    2015年7月,国务院印发《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》;

    2016年1月,国务院发布《“十三五”国家科技创新规划》,将智能制造和机器人列为“科技创新 2030 项目”重大工程之一;

    2016年3月,国务院《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)》,人工智能概念进入“十三五”重大工程;

    2016年5月,国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、中央网信办发布《“互联网+”人工智能三年行动实施方案》,明确提出到 2018 年国内要形成千亿元级的人工智能市场应用规模;

    2016年7月,国务院在《“十三五”国家科技创新规划》中提出,研发新一代互联网技术以及发展自然人机交互技术成首要目标;

    2017年3月,“人工智能”首次被写入政府工作报告,要求加快人工智能等技术研发和转化,做大做强产业集群;

    2017年7月,国务院发布《新一代人工智能发展规划》;

    2017年10月,人工智能进入十九大报告;

    2017年12月,《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划(2018-2020年)》发布;

    2018年1月,2018人工智能标准化论坛发布了《人工智能标准化白皮书(2018版)》。

    2019年2月11日,美国总统特朗普签署一份行政令,启动“美国人工智能倡议”,旨在从国家战略层面调动更多联邦资金和资源用于人工智能研发,以应对来自“战略竞争者和外国对手”的挑战,确保美国在该领域的领先地位。

    与中国相比,或许美国国家层面的人工智能战略定位起步稍晚,但其军事与情报部门、大企业的发展依然领先,唯有加快、加大人工智能的场景应用,帮助人工智能企业创新研发,才能帮助中国的人工智能跑赢全球,房地产行业也将获得新的生机。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷    

    审校:刘满桃



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