加价三个亿!香港两大服装厂联手,46亿买下伦敦地标大楼

观点地产网

2018-12-07 21:03

  • 永泰地产之外,香港金主因为本土市场低迷,在过去12个月卖掉了价值175亿英镑的香港房产(接盘的多为内地买家),并将其中至少33亿英镑投入英国。

    傅士鹏 香港热钱还在继续涌入伦敦。刚刚,又一栋金融城大楼被港资拿下,这笔交易我之前预告过(香港韩国带头入侵,亚洲投资客横扫伦敦写字楼市场),现在终于正式成交。

    英伦投资客(2018年11月27日)获悉,前身为永泰制衣厂的香港永泰地产(Wing Tai)联手香港万泰制衣(Manhattan Garments Holdings Limited),斥资4.6亿英镑(46亿港币,40.6亿人民币),正式买下了位于伦敦金融城的超豪华地标写字楼30 Gresham Street。

    值得一提的是,30 Gresham Street大楼最初要价仅为4.25亿英镑,但因为多家财团参与竞标,香港两大服装巨头最终加价3500万英镑(3.5亿港币,3.1亿人民币),溢价8%才赢下竞标,反映出即便英国遭遇脱欧不确定性,金主们依然看好伦敦稀缺地段的资产。

    公告显示,两大财团将成立一家合资公司去行使收购,并各占50%股权。

    永泰地产和万泰制衣将分别出资2.3亿英镑(23亿港元,20.3亿人民币),其中永泰地产的出资额将由内部资源或借款拨付。

    30 Gresham Street大楼卖家是韩国三星人寿保险(Samsung Life Insurance Co.)。

    从投资回报来看,三星2013年买下该楼时付出的价格是3.1亿英镑,五年过去后,大楼升值了1.5亿英镑,算房价的话每年涨了9.6%,加上固定5.0%的租金收益,整体投资回报率每年能有差不多14.5%。

    这样的收益率对于追求稳定的保险资金非常理想。

    30 Gresham Street大楼位置极其优越,地处伦敦金融城核心,位于金融城市政厅(Guildhall)正对面,距离英格兰央行、圣保罗大教堂、伦敦证券交易所直线距离都只有200米。

    大楼拥有160年租赁使用权(Leasehold),一共八层,最初由英国房地产巨头Land Securities开发,占地1.5英亩,面积达到40万平方英尺。

    大楼目前处于满租状态,绝大部分被出租给德国商业银行(Commerzbank AG)用作其英国总部,其它租客还包括南非投资公司Investec、日本三井住友银行、三星资管、底商Pret等。

    大楼租期还剩15年,每年租金约为1832万英镑,意味着香港永泰买下后,至少能保证未来15年每年1832万英镑的租金收入,按照最新成交价计算,年租金回报率约为4%。

    对于为什么收购这栋大楼?永泰地产于公告中表示,物业投资是公司所从事的主要业务之一,透过成立合营公司进行此收购事项,有机会借此拓展及多元化发展旗下物业投资组合,为公司带来稳定租金收入。

    永泰地产在港交所上市,其母公司是注册在新加坡的永泰控股,于1963年由潮州商人郑翼雄创立,从事服装代工起家,前身是永泰制衣厂,现在主要经营房地产投资。

    巧合的是,这次和永泰地产一同参与收购的万泰制衣也曾是一家服装代工厂,从1960年代起开始主攻出口美国订单,到1970年代全盛时期有1500名职工,在香港设有4间厂房,但万泰制衣从2006年开始进军房地产,现在已经完全转型为一家房地产开发商。

    以上为万泰制衣从2006年到2017年收购的地产物业

    香港金主“反殖民”伦敦

    香港人对伦敦的爱无处不在,低调的永泰地产(永泰制衣厂)看上去名不见经传,但实际上也已经在伦敦买了5栋甲级写字楼,正是香港“反殖民”伦敦的完美样本。

    永泰地产之外,香港金主因为本土市场低迷,在过去12个月卖掉了价值175亿英镑的香港房产(接盘的多为内地买家),并将其中至少33亿英镑投入英国:

    2018年6月14日,李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑(约105.4亿港元)收购了位于英国伦敦金融城的地标级写字楼5 Broadgate,该楼为瑞银(UBS)伦敦总部所在地。

    瑞银总部大楼位于伦敦金融城核心地段,靠着Liverpool Street 火车站以及地铁站,建筑面积约120万平方呎,2015年落成,租金到2035年,大楼年租金回报率约为3.95%。

    2018年6月20日,香港房地产巨头南丰集团背后的陈氏家族紧随李嘉诚家族脚步,斥资7500万英镑(约7.8亿港元,6.4亿人民币),收购了位于伦敦金融城的写字楼90 Queen Street。

    90 Queen Street大楼紧邻Bank地铁站和英格兰央行,大楼面积约为70,000平方英尺,主要租客是意大利银行Intesa Sanpaolo,年租金收益率约为5%。

    2018年8月24日,香港天海集团(Tenacity Group)斥资6900万英镑(约6.97亿港币,6.05亿人民币),收购了位于伦敦金融城的写字楼55 Gracechurch Street。

    55 Gracechurch Street大楼高六层,面积为超过7.5万平方英尺,主要租客是伦敦皇家互助保险协会,年租金为303万英镑,年收益率约为4.4%。

    2018年9月14日,李嘉诚长子,接手万亿商业帝国的李泽钜考虑将长江基建旗下英国资产在伦敦公开上市。

    长江基建正在和投行讨论通过一个规模达到数十亿美金的基金将英国资产在伦敦IPO,在伦敦上市可以帮助长江基建补充更多资金,使其拥有充足的弹药去收购更多资产。

    2018年9月20日,香港“商铺之王”——黎永滔斥资4900万英镑(约5亿港元,4.4亿人民币)买进位于西区Soho的大楼151 Wardour Street。

    2018年9月25日,香港王姓私人投资者收购了位于西伦敦肯辛顿大街的大楼42-60 Kensington High Street,成交价约为5000万英镑(5.1亿港币)。

    2018年9月27日,香港新鸿基地产最大股东郭氏家族出手英国,联手爱尔兰开发商Ballymore,买进伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目Millharbour Quarter,项目价值10亿英镑(约102亿港币,90亿人民币)。

    郭氏家族从伦敦本地开发商Galliard手中买下两块相连的带规划的土地,买地价格为5080万英镑,共开发6栋44层高的住宅高楼,供应1513套公寓。

    2018年10月8日,香港南丰集团完成收购伦敦开发商Endurance Land大多数股权,并宣布未来会为Endurance Land注资超1亿英镑,南丰也将通过这一方式大举进军英国房地产市场。

    2018年11月6日,李嘉诚家族旗下长江实业集团再出手,欲收购位于西伦敦Earls Court的超大型地块,地块最新估值为7.07亿英镑(约72.2亿港元,63.6亿人民币),占地77英亩(约31公顷,31万平方米),地价为每英亩918万英镑(约每平方米2.05万人民币),是伦敦西一区最大的开发项目。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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