巨资重建伦敦高盛总部 香港大佬刘銮雄悄悄转移主战场

观点地产网

2018-10-26 23:04

  • 由于香港楼市低迷,华人置业正逐渐把主战场迁往英国,其财报透露的英国收入占比持续攀升就是最有力的证明。

    傅士鹏 英伦投资客获悉,香港地产大亨、华人置业实际控制人刘銮雄计划,在高盛集团租约到期后,清空位于伦敦金融城的地标写字楼River Court,并斥巨资重新扩建和翻新这栋租给高盛近20年的总部大楼。

    高盛此前一直租用刘銮雄持有的River Court大楼,考虑到高盛已宣布将于2019初,把欧洲总部从River Court搬迁至同样位于伦敦金融城的Plumtree Court大楼,刘銮雄于是决定招募开发商,重建River Court。

    River Court位于伦敦金融城,占地约43万平方英尺(4万平方米),有参与竞标的开发商建议刘銮雄扩建写字楼,新增15%的面积。

    由于River Court所在大位置寸土寸金,大楼重建难度不小。

    根据英国城市规划的法律规定,特定历史建筑物的景观和城市的天际线(Skyline)必须得到保护,因此伦敦市中心建筑物的高度受到极大限制。

    以River Court为例,由于其正好位于以圣保罗大教堂为核心的受保护景观区内,因此向上扩建已经基本不可能,但因为伦敦金融城内优质写字楼供不应求,刘銮雄希望通过重建大楼扩大使用面积。

    早在七年前(2011年1月17日),刘銮雄就用旗下华人置业以2.8亿英镑的价格,买下了River Court大楼。

    高盛每年为刘銮雄支付1560万英镑的租金,大楼年租金回报率高达5.25%。

    刘銮雄的地产帝国

    刘銮雄,人称大刘,1951年生于香港,祖籍广东潮州,和李嘉诚同乡。

    作为江湖上大名鼎鼎的“股坛狙击手”,擅长资本运作的刘銮雄多次操刀,专门狙击那些控股权不稳的公司,先后拿下了庄氏家族的能达科技、李兆基的中华煤气和嘉道理家族的半岛酒店,还将拥有60年历史的老牌地产华人置业揽入囊中。

    刘銮雄控制的华人置业(Chinese Estates)是一家在香港交易所上市的香港地产公司,于1922年成立。

    华人置业核心业务只有房地产,包括租赁和销售,目前以香港为中心,在内地、英国均有投资。 

    从高层变动上看,虽然刘銮雄于2014年辞任公司主席一职,但交由儿子刘鸣炜担任董事,大刘仍是实际控制人。

    华人置业悄悄转移主战场

    除了前文提到的高盛大楼River Court,华人置业在英国还拥有其它物业,大刘偏爱伦敦市中心黄金地段:

    以上是英伦投资客(ID: BuyLondon)统计的由华人置业持有的英国写字楼清单,全部位于伦敦一区,且都是临近主要道路和地铁站的综合体或甲级写字楼。

    华人置业2018上半年业绩报告显示,其在英国所有投资物业的整体出租率达到99.5%。

    华人置业2017上半年财报显示,来自英国的租金收入达到1709万港元,非租金收到达到1.25亿港元,华人置业从英国赚走1.42亿港元。对比之下,华人置业从香港赚得5.27亿港元。

    到了2018年,华人置业英国收入进一步提升。

    2018上半年,华人置业在英租金收入上升至1850万港元,非租金收入更是高达1.67亿港元,一共在英国收入1.86亿港元,相比2017年同期增加了约4000万港元的收入,尤其非租金收入增加了4200万港元。

    反观来自香港得收入,2018年上半年华人置业只在香港赚得3.73亿港元,比去年同期降低了1.54亿港元,光是香港房产销售这块业务就缩水了1.52亿港元。

    再用饼图对比一下,就非常直观了。

    上图看出,从2017年到2018年,华人置业在英国的收入比重从21%提升到33%,香港收入比重则从79%下降至67%。

    华人置业在英收入大幅上升的背后,正是香港不断走低的楼市。

    春江水暖鸭先知,原来大佬们早就为香港楼市下跌做好了准备。

    华人置地在财报中透露:来自香港的收入之所以下降,是因为在香港买卖物业之销售减少。

    这句话摘自年报,简单翻译过来,就是香港的房子不好卖了。

    香港土地注册处数据显示,香港2018年7月新房成交量仅为1740宗,比去年同时期减少15%;二手房7月成交量4040宗,下降7%;8月新房成交量进一步走低,只有1300宗,比去年少了整整35.64%。

    香港9月全月逾千万元二手住宅注册量更是跌至约400余宗,创下今年新低。

    香港新房成交量下跌的背后,是香港房价迎来两年半来首度下滑,更有机构预测香港房价会在未来12个月下跌15%。

    就在几天前(2018年10月18日),香港一个大型豪宅开发地块因为开发商投标价低于底价而取消卖地,导致香港“准地王”流拍。

    说回华人置业,香港楼市低迷是一方面,但为什么要去到英国?

    虽然刘銮雄和许多香港大亨一样,对英国有难舍的情结,但情感背后总归要理性地计算回报。

    华人置业在上半年业绩报告里写道:

    “2017年新购入的两个英国商业地产项目 (11-12 St James’ Square and 14-17 Ormond Yard) 所带来的租金收入及净租金收入在2018年达到了4100万港元,比2017年多出2900万港元。”

    这样看来,伦敦的物业实实在在地为华人置业带来了房价上涨,为其创造了收益。

    对此,华人置业也在年报里写道:

    尽管脱欧等不稳定因素拖慢了英国经济增长,但是伦敦黄金地段仍然写字楼供不应求,预计还是会带来稳定持续的收入。

    脱欧冲击下,高盛对英国是什么思路?

    分析完华人置业在英国的投资,我们接下来再看一下脱欧大背景下,高盛集团最近在英国都有什么大动作?

    1、售后回租新总部大楼

    上面提到高盛即将搬离刘銮雄持有的River Court大楼,迁入隔壁的新楼Plumtree Court,目前该楼还处于施工状态,预计2019年初完工。

    今年2月,高盛突然宣布将出售这栋其全程自己买地新建的大楼,并进行售后租回。

    这一下就引发了多名实力投资的争相抢购,经过多轮竞标,三名投资者入围最后一轮:分别是韩国国家养老基金NPS、李嘉诚创立的长江实业集团和Zara老板Amancio Ortega旗下的投资公司Pontegadea。

    最终,韩国国家养老基金NPS以创今年成交纪录的高价11.7亿英镑(2万亿韩元,115.7亿人民币),买下了高盛新总部大楼Plumtree Court,高盛卖楼后马上租回,租约是25年。

    对于这次售后租回,高盛表示:“我们之所以签下Plumtree Court的长期租赁合约,并将其定为欧洲总部,是为了继续在英国拓展业务。”

    不过据彭博分析,高盛提前套现也是为了预防无协议脱欧或英国加息等不稳定因素。

    2、继续购买新楼,拓展伦敦版图

    2018年7月17日,高盛联合Greycoat,以6875万英镑的价格买下了位于新总部大楼附近,同样地处伦敦金融城的Procession House大楼。

    事实上,这栋楼一直就是高盛在租,已经租了19年,租约到2024年到期,每年租金是450万英镑。

    通过这次交易,高盛直接买楼,拿下了大楼的长期使用权(131年Leasehold)。

    值得注意的是,Procession House大楼刚刚于近期取得改建许可。

    2018年7月4日,LGIM Real Assets宣布了该写字楼已于2017年第四季度取得规划许可,获批扩建原有建筑。

    这意味着,高盛买下自己原本长期租的大楼后,马上会对其进行翻新并扩建,不仅以相对划算的价格取得了大楼的长期使用权,还能扩建现有空间去招募更多员工。

    英伦投资客写在最后

    本文简单分析了华人置业和高盛在伦敦的最新动作。

    可以看出,由于香港楼市低迷,华人置业正逐渐把主战场迁往英国,其财报透露的英国收入占比持续攀升就是最有力的证明。

    投资方面,华人置业偏向于收购租金高且收入稳定的地标写字楼,一开始主要是出于避险和资产保值的角度,但从高盛重建旧总部大楼的计划来看,华人置业也正在慢慢切入上游。

    高盛最近的操作主要是为其业务服务,新总部建的差不多了就马上售后租回,能帮高盛回笼大量资金去扩大英国业务并购买更实惠的小楼。

    另一方面,建新总部、买楼扩建等动作也显示出,即便有脱欧冲击,高盛仍牢牢扎根伦敦金融城,还在继续扩大英国业务和员工数量。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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