香港热钱加速涌入 基汇资本3.7亿港元买下伦敦金丝雀码头大楼

观点地产网

2018-10-04 10:36

  • 随着超低息环境的结束,香港房地产抵押借贷成本不断上升,香港房价面临的压力越来越大。虽然现在还不能断言香港楼市已经出现拐点,但买家们已经用脚投票,做出了自己的选择。

    傅士鹏 香港热钱加速涌入 基汇资本3.7亿港元买下伦敦金丝雀码头大楼

    新鸿基郭氏家族买进金丝雀码头五天后,香港基汇资本也出手了。

    英伦投资客(10月3日)获悉,香港基汇资本(Gaw Capital)加入港资英国买楼热潮,斥资3620万英镑(约合3.7亿港币,3.3亿人民币),买下了两栋位于伦敦金丝雀码头的写字楼Harbour Exchange4号和5号。

    Harbour Exchange园区总共有3栋写字楼,分别Harbour Exchange 3、4、5号,此前一直由英国地产基金Clearbell旗下的Clearbell Property Partners II基金和摩根士丹利旗下的房地产基金共同持有,双方2014年2月买下物业后对其进行了大规模的改造升级:包括续约租约,升级空置的办公空间和公共空间,降低了耗成本并提高租金收入。

    基汇资本刚刚买下的4号和5号两栋写字楼建筑面积共9.5万平方英尺,租客包括英美烟草集团、媒体公司Ocean Media Group、婚礼服饰公司Wedding Style Collective等。

    值得一提的是,Harbour Exchange 3号大楼于2016年12月2日被另一大老牌港资——李锦记以3700万英镑的价格买下。

    至此,香港资本完全吃进Harbour Exchange园区,Clearbell和摩根士丹利正式退出。

    基汇资本是谁?

    基汇资本是一家私募房地产基金管理公司,成立于2005年,总部位于香港,由吴继炜和吴继泰于2005年创立,目前管理超过90亿美元的资产,旗下知名物业包括北京三里屯太古里、北京盈科中心、香港洲际酒店等。

    基汇资本于2014年成立了Gaw Capital UK,负责在其英国投资业务,目前管理超过20亿美金的8处英国物业,大部分物业是与亚洲资本共同收购:

    包括与中国平安共同收购的Tower Place和Lloyd’s Building,白金汉宫旁边的123-151 Buckingham Palace Road、与泰康人寿共同收购的Milton Gate、与韩国韩国合作社共同收购的马莎伦敦总部大楼Waterside House等。

    对于为何在此时买进金丝雀码头写字楼,基汇资本主席的妹妹,负责此次收购的吴燕安表示:

    “Harbour Exchange大楼是永久产权物业,属于交通便利的A级写字楼,而且金丝雀码头地区的租金相比西区和金融城更低,对租客很有竞争力。”

    本地市场走跌,香港热钱加速涌入英国

    EGI数据显示,过去12个月,香港投资者在香港当地卖掉了价值175亿英镑的房产(接盘的多为内地买家),其中至少33亿英镑进入了英国。

    上图看出,香港过去一年最大的地产卖单由李嘉诚旗下长实创造,卖了约40英镑的香港房产。

    其次是领展(Link REIT),卖了香港约20亿英镑的房产,排名第三的是郭得胜曾经的合伙人李兆基创立的恒基兆业,卖了17.6亿英镑;然后是九龙仓集团(卖了10.5亿英镑)、南丰(卖了9亿英镑)。

    同一时间,数据显示香港投资者过去12个月在英国收购了价值33亿英镑的房产,这意味着大部分从香港流出的资金都进入了英国。

    图表显示,英镑汇率和投资交易量成负相关,随着英镑汇率在英国脱欧公投后大跌,香港买家在英国的投资迅速上升。

    除了英镑汇率优势,香港市场的持续低迷也助推了这波来自香港的行情。

    近期唱空香港的言论充斥着各大媒体版面,简单截几篇最新报道:

    香港物业估价署几天前刚刚发布的最新8月住宅楼价数据显示,香港8月私人住宅售价指数环比下跌0.076%,为自2016年3月以来首次下跌。

    房价迎来两年半来首度下滑之际,香港房地产市场也遭遇了成交量的阶段性新低。

    香港土地注册处显示,香港2018年7月新房成交量仅为1740宗,比去年同时期减少15%;二手房7月成交量4040宗,下降7%;8月新房成交量进一步走低,只有1300宗,比去年少了整整35.64%。

    香港土地注册处预计,9月全月逾千万元二手住宅注册量将跌至约400余宗,将创下今年新低。

    瑞银9月27日发布的数据也显示,自2012年以来,香港房价持续性的以每年10%的速度不断增长,目前已成为全球房地产泡沫风险最大的城市。

    上周四(9月27日),香港金管局宣布跟进美联储加息,上调基准利率至2.50%。

    随着超低息环境的结束,香港房地产抵押借贷成本不断上升,香港房价面临的压力越来越大。

    虽然现在还不能断言香港楼市已经出现拐点,但买家们已经用脚投票,做出了自己的选择。

    上边提到了175亿英镑的卖盘数据,其中大部分热钱从香港离开后,来到了英国:

    2018年6月14日,李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑(约105.4亿港元)收购了位于英国伦敦金融城的地标级写字楼5 Broadgate,该楼为瑞银(UBS)伦敦总部所在地。

    瑞银总部大楼位于伦敦金融城核心地段,靠着Liverpool Street 火车站以及地铁站,建筑面积约120万平方呎,2015年落成,租金到2035年,大楼年租金回报率约为3.95%。

    2018年6月20日,香港房地产巨头南丰集团背后的陈氏家族紧随李嘉诚家族脚步,斥资7500万英镑(约7.8亿港元,6.4亿人民币),收购了位于伦敦金融城的写字楼90 Queen Street。

    90 Queen Street大楼紧邻Bank地铁站和英格兰央行,大楼面积约为70,000平方英尺,主要租客是意大利银行Intesa Sanpaolo,年租金收益率约为5%。

    2018年8月24日,香港天海集团(Tenacity Group)斥资6900万英镑(约6.97亿港币,6.05亿人民币),收购了位于伦敦金融城的写字楼55 Gracechurch Street。

    55 Gracechurch Street大楼高六层,面积为超过7.5万平方英尺,主要租客是伦敦皇家互助保险协会,年租金为303万英镑,年收益率约为4.4%。

    2018年9月6日,香港永泰地产(Wing Tai)买下位于伦敦金融城的超豪华地标写字楼30 Gresham Street,项目要价4.25亿英镑(43亿港币,37.5亿人民币)。

    2018年9月14日,李嘉诚长子,接手万亿商业帝国的李泽钜考虑将长江基建旗下英国资产在伦敦公开上市。

    长江基建正在和投行讨论通过一个规模达到数十亿美金的基金将英国资产在伦敦IPO,在伦敦上市可以帮助长江基建补充更多资金,使其拥有充足的弹药去收购更多资产。

    2018年9月20日,香港“商铺之王”——黎永滔斥资4900万英镑(约5亿港元,4.4亿人民币)买进位于西区Soho的大楼151 Wardour Street。

    2018年9月25日,香港王姓私人投资者收购位于西伦敦肯辛顿大街的大楼42-60 Kensington High Street,成交价约为5000万英镑(5.1亿港币)。

    2018年9月27日,香港新鸿基地产最大股东郭氏家族出手英国,联手爱尔兰开发商Ballymore,买进伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目Millharbour Quarter,项目价值10亿英镑(约102亿港币,90亿人民币)。

    郭氏家族从伦敦本地开发商Galliard手中买下两块相连的带规划的土地,买地价格为5080万英镑,共开发6栋44层高的住宅高楼,供应1513套公寓。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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