丁建刚:滨江降价退房不能成为市场惯例

观点地产网

2018-09-21 20:04

  • 如果没有这样的风险教育和洗礼,类似这种所谓的“维权”事件还会不断发生。购房者在法律和契约意识以及市场风险方面,将永远是“长不大的巨婴”。

    最近几天,杭州滨江新希望新城·未来海岸一期的业主,认为楼盘二期降价销售而进行所谓的“维权”新闻,成了房产界的热点。

    8月底,大江东滨江新希望新城·未来海岸一期推出382套房屋,90㎡以下房源均价为16600元/㎡,90-140㎡房源均价为17200元/㎡。9月16日,二期再次推出155套房源,其中90-140㎡户型均价为16822元/㎡。装修标准均为4000元/㎡。

    表面上看来,二期相比一期降低了378元/㎡,滨江新希望新城·未来海岸部分一期业主认为自己的房子比同等档位的房子降了40万,要求“降价”赔偿。

    面对部分业主的质疑,操盘的滨江房产表示:“二期产品并不存在降价这一问题。与一期存在价差的部分原因,是因为楼幢不同、楼层不同、户型不同。大部分客户也都理解这些外界因素,对于实在不能理解的客户,我们给出了开放的姿态,在限定时间内,可以退房,并且不收取违约金。”

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    ▲滨江新希望新城·未来海岸退房公告

    据了解,一期业主中,仅有十多位选择了退房。

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    在楼市敏感时刻,滨江房产的做法引起业界媒体的热切关注,成为热点新闻,退房和不退房的业主都纷纷称赞,物议沸腾。

    不得不承认,滨江房产的做法是一次成功的公关和营销,显示了这家房企的底气和自信。

    虽然滨江房产的这一做法值得钦佩,但却不符合法律和契约精神,不应该成为市场的惯例。

    在过去的十多年中,房地产市场多次起伏波动。每当出现市场下行,开发商降价时,都会有一些业主提出所谓的“维权”。

    如果是由于降价引起的维权,不论是真降还是假降,业主都没有去向开发商维权的权利。

    即使是真降价,商品房的购买,本身就是一种市场投资行为,买卖双方都应风险自担。购房者自身选择进行商品房投资行为,在签订购房合同时,是建立在双方对当时的价格都完全自愿接受的基础上的,那么价格的涨跌,应该由购房者自己承担。

    《合同法》第54条规定了合同当事人一方可向仲裁机构请求撤销合同的情形:比如说因重大误解订立的,或者明显违反公平原则的合同,或者一方以欺诈、胁迫或者乘人之危,使对方在违背真实意愿情况下订立的合同。显然,同一楼盘降价销售并不符合撤销合同的条件。

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    ▲《合同法》第54条原文

    价格的起伏受市场调节,降价也不属于情势变更,不能对已经签订的合同进行变更或者解除。这是基本的法律和契约精神,除非合同有约定降价赔偿等条款。

    换言之,假如二期房源非降反升,业主会“补差价”吗?

    业主真正可以维权的是,开发商所交付的商品房的质量。如果质量不合格,没有达到国家标准,没有达到合同承诺的标准,业主完全有维权的权利。对于产品质量,开发商必须负全责,但没有义务承担价格波动的责任。

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    一般来说,购房是一个家庭最大的消费,对很多家庭来说也是最大的投资,是一件重大而复杂的法律事务,应特别重视,不能随意。

    国外和香港地区,绝大多数购房者都是委托律师审查和签署合同,可见购房这件事情的复杂性和专业性。

    而在中国内地,人们还没有这样的习惯。甚至很多人连合同看都不看,出了问题的时候说“我当时合同没看啊”,这很荒唐。

    在降价维权这件事情上,反映出当前社会的法律意识和契约意识仍然比较淡薄,也说明市场化程度不够、法治精神不够、契约精神不够。

    各方,包括政府、开发商和业主,都需要大大增强法律和契约意识。

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    多年来,我们的房地产市场一直是畸形的,行业内一直进行着各种各样的行政调控。这给那些对市场一无所知的公众传递了这样的信息:“房价会一直涨”。

    但是,只要是市场,就存在波动。纵观近十年来的杭州房地产市场,也至少经历过两轮较大的市场波动。

    目前,在整体高热的房地产市场上,特别是新进入市场的一些投资者,没有经受过市场的洗礼,没有受过市场波动的教育。把房价一直涨的预期视为市场正常合理的走势,这是对经济市场的无知,对投资风险的忽视。

    必须让业主接受市场的风险教育和洗礼,必须建立起全社会的法律和契约意识。如果没有这样的风险教育和洗礼,类似这种所谓的“维权”事件还会不断发生。购房者在法律和契约意识以及市场风险方面,将永远是“长不大的巨婴”。

    因此,滨江房产退房的做法,不宜也不应该成为市场的惯例。

    文/浙报传媒地产研究院院长   丁建刚

    撰文:丁建刚

    审校:徐耀辉

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