远东发展520万英镑拯救曼城烂尾地块 曼城房市过热了吗?

观点地产网

2018-05-02 16:07

  • Danzic街区地块对于远东意义重大,地块紧连远东在曼城的另一大开发项目Northern Gateway,未来10年将在曼彻斯特北部建设1.5万套新房。

    傅士鹏 港交所上市房地产开发商——远东发展近日发布公告称,集团斥资520万英镑(约合5574万港币,4508万人民币),在网上拍卖中买下了位于曼城市中心北部Dantzic街区的住宅开发地块Angelgate。

    远东发展2018年4月27日发布的公告显示,公司全资附属公司Northern Gateway (FEC) NO.7 Ltd.成功在网上拍卖中以520万英镑投得位于曼彻斯特中部面积为1.96英亩的Dantzic街区地块。

    Danzic街区地块对于远东意义重大,地块紧连远东在曼城的另一大开发项目Northern Gateway,未来10年将在曼彻斯特北部建设1.5万套新房。

    远东出手,拯救曼城烂尾地块

    Dantzic街区土地此前由英国开发商Pinnacle Alliance持有,于2013年取得住宅开发的规划许可,建设344套公寓,总开发价值为7700万英镑。

    Pinnacle Alliance拿到住宅规划后便将这一项目包装成Anglegate住宅开发项目,并把项目带去香港展销,大部分楼花也因此被香港买家提前预定。

    香港买家没有想到的是,在他们支付了大部分首付款之后的两年时间里(许多买家甚至支付了高达80%的首付),开发商Pinnacle Alliance不仅没有在地块上进行任何开发工作,还不断要求香港买家支付更多的钱,以确保项目顺利开工。

    香港买家发现他们购买的楼花已经成了事实上的“空中楼阁”之后,向英国Action Fraud agency举报了开发商Pinnacle Alliance。

    这个案子随后被移交给了大曼彻斯特警方和英国皇家司法院(Royal Courts of Justice)。

    法院于2017年9月判决Anglegate开发项目进入清算程序,会计事务所Moore Stephens被委任执行破产清算,Anglegate开发项目也因此成了烂尾地块。

    2018年3月19日,英国大型土地拍卖平台LSH宣布将把Anglegate开发项目所在的Dantzic街区地块挂上网进行拍卖,拍卖期为4月23日-4月26日。

    经过多轮竞拍,深耕曼城的远东发展于4月27日宣布赢下这一地块的网上拍卖,远东买下地块后表示会修改项目规划,但还是会做住宅开发。

    在远东发展拍下Angelgate烂尾项目后,那些购买了楼花的香港买家终于可以舒一口气。

    而对于远东发展来说,这个项目对其在曼城的战略也意义重大。

    前文提到过,Angelgate项目紧邻远东在曼城圈下的大型地块,是通往Northern Gateway的大门。

    Northern Gateway项目同时也是曼彻斯特城市重建中最新、且有史以来体量最大的住宅开发机会,远东发展已经于2017年4月28日正式被曼彻斯特市议会选定作为项目开发商和投资方。

    远东被委任为项目开发商的同时,也宣布将在未来10-15年内为曼城北部投资约10亿英镑,建成超过1.5万套住房,项目开发价值(GDV)高达20亿英镑。 

    远东发展于1972年在港交所上市,业务包括房地产开发、酒店营运管理、停车场营运等。远东发展采取「华人足迹」战略,业务遍布中国大陆、香港、澳洲、马来西亚、新加坡、英国及新西兰。

    曼城房市过热了吗?

    1.5套住宅加上新拍下的烂尾地块,光是远东发展这一个开发商就要在曼城建这么多房子,加上现在在国内展销的大量曼城新楼盘,很容易就会联想到曼城是不是“供应过剩”了?

    这个问题涉及对曼城房产投资价值的探讨,博主之前正好在《深度调研: 曼彻斯特还值得投资吗?》这篇调研里详细分析过,这边结合刚刚发生的远东投资案例和最新的市场情况,简单更新一下上次的调研结论。

    曼城房地产市场这几年疯狂补涨,最近两年甚至连涨6.7%,很多人说曼彻斯特房价已经涨到一定高位,当前不具备很高的投资价值。

    博主看来,曼城房市是不是过热了,未来还有没有进一步的上涨空间,主要取决于以下四大因素:

    1. 产业能否成功转型?

    曼彻斯特兴于工业革命,进入二十世纪因为转型不利而一度沉寂;从新世纪开始,曼城逐渐拥抱第三产业,承接伦敦外溢的金融、科技、媒体等服务型行业。

    目前曼彻斯特经济转型取得一部分成果,已成长为仅次于伦敦的全英第二大金融中心和全英第二大科技中心。

    与伦敦不同的是,曼城的金融服务业主要面向英国本土市场,想象力不如面向全球和欧盟市场的伦敦大,但受脱欧冲击也比较小。

    曼彻斯特在承接伦敦外溢的产能方面确实做的不错,仅BBC搬迁一项就为曼城创造了至少15000个就业。

    不过需要指出的是,目前曼城承接的主要还都是伦敦淘汰的过剩产能,薪资普遍不高(不过曼城生活成本相对伦敦更低)。

    至于曼城未来能不能长期保持产业竞争力,并维持当前房价的上涨势头,就要看曼城能不能在坚持服务业转型的同时在某个领域迎来爆发(比如石墨烯),从而实现对伦敦的弯道超车。

    除此之外,我们还需要关注伦敦与曼彻斯特地产价差收窄的情况,如果曼城房价持续上涨而伦敦房价有所下跌,那伦敦部分地区房价或租金价格可能会低于曼彻斯特市中心,影响曼彻斯特对企业的吸引力。

    2. 国家定位,Northern Powerhouse能否继续?

    曼彻斯特从2014年开始的经济增长和房价上升主要受益于时任财相乔治·奥斯本提出的北方经济引擎计划(Northern Powerhouse)。

    2014年,英国财相奥斯本提出北方经济引擎计划(Northern Powerhouse),这一计划不仅会为曼彻斯特城市重建注资超过30亿英镑,更重要的是将投资140亿英镑建设英国高速铁路第二期 (HS2),连接曼彻斯特和伦敦。

    国家定位方面,北方经济引擎计划为曼城带来了难得的政府投资,具体还表现在英国政府将在曼彻斯特投资2.35亿英镑建立新型材料研究所,并投资7800万英镑到曼彻斯特的剧院和展览中心。

    除此之外,曼彻斯特还是除伦敦外第一个由直选市长管理的城市,第一次市长选举于2017年5月4日举行,曼彻斯特市长(Mayor of Greater Manchester)将掌握数十亿英镑的公共资金,英国中央政府也将下放更多权力给市长。

    投资风险方面,提出北方经济引擎计划的奥斯本已经因为脱欧下台,虽然梅姨上台后有讲话支持过该计划,但北方经济引擎计划最近一年已经很少被英国政府公开提起,更消失于媒体报端和英国政府文件,因此新一届英国政府对曼城的定位值得重点关注。

    不过也有可能是因为英国政府最近忙于脱欧疏忽了国内事务,所以未来估计还要等脱欧尘埃落定,才能真正看清英国政府对曼彻斯特的态度。

    3. 被伦敦挤出的人口,真的会来曼城吗?

    随着伦敦房价持续处于高位,曼彻斯特相对偏低的房价和租金成本,正吸引企业和因为高房价而出逃的英国年轻家庭从伦敦迁向曼城。

    除此之外,优质的高校人才也在为曼彻斯特源源不断地输送劳动力。

    数据显示,2017年曼彻斯特全日制本科在校生6.5万,毕业生留在曼彻斯特工作的比例为51%,仅次于伦敦。

    再具体一点,我们还可以通过曼彻斯特的人口结构分析相应的地产投资价值。

    学生:曼彻斯特高等教育吸引大量学生前来就读,最新全日制本科生数量达到6.5万,对学生公寓的需求更强,因此我们可以多关注那些精准定位学生租客群体的公寓项目。

    专业人才:上图数据显示,曼彻斯特房价走高将导致年轻的专业人才数量有所减少,曼彻斯特白领预计在未来十年将降低6000人。

    家庭:数据显示,35-64岁带小孩的家庭人口在未来10年将有所上升,而市中心公寓对家庭的吸引力要弱于郊区别墅。

    老龄化加速:未来十年,曼彻斯特65岁以上人口增速将是整体人口增速的2倍,到2027年,曼彻斯特老年人数量达到61,000,因此在投资方面可以多关注针对老年人租户的退休公寓(retirement home)。

    4. 供不应求还是供需错配?

    最后谈谈最敏感的话题,曼城这几年规划了这么多新楼盘,单单前文提到的远东发展就要在曼城建1.5万套,曼城房地产市场到底是供不应求还是供需错配?

    总体来看,需求方面,大曼彻斯特住房总需求约为每年11254套,其中四分之一的需求来自于曼彻斯特市区,即每年3120套。

    供给方面,2016-17年,曼城市区新建住房供给为1792户,短缺1000户左右;目标2020年前建成7000套,以满足未来2年的住房需求。

    大致的供求数据看不出太多名堂,还是要看具体资产的实际需求和相对应的供应量。

    以在中国大陆和香港市场进行大规模推广的高端住宅公寓为例,曼彻斯特市区新房均价约为375英镑/平方英尺,最贵的达到500英镑/平方英尺。

    由于价格昂贵,曼城本地的首次购房者对这类高档公寓并不感冒,而最终为这些项目买单的,正是财大气粗的海外投资客,这一点从上文香港买家购买烂尾楼花的案例中也能看出。

    对于这部分高端公寓来说,由于供需错配,供给是远大于当地需求的。

    商业地产方面,由于曼彻斯特经济结构的转变,对应超甲级写字楼(针对银行、保险业)的需求有所下降,中等价位写字楼(科技、TMT)需求增加。供应很难短时间跟上的情况下,这意味着超甲级写字楼供需矛盾有所缓和,中等价位写字楼供不应求。

    另外值得一提的是,曼城市场市场上最近出现了一个很火的资产类别——建后出租(Built to rent),在出租市场上同个人买房出租(Buy to let)项目形成直接竞争。

    建后出租项目的投资者一般是大型机构,买地盖楼之后统一由机构进行出租和管理,大大提高了租客和大楼管理效率,广义的建后出租项目包括长租公寓、学生公寓、酒店式公寓等。

    虽然曼城房价不贵,但英国年轻人超前消费和不储蓄的习惯造成他们很难存下首付,因此曼城租房一族比例仍在不断上升,而这也意味着潜在的租房需求量和市场潜力巨大。

    目前几家大型投资机构L&G,M&G,Your Housing Group都进入到了曼城的建后出租市场,尝试用“机构房东”的形式更有效率地为年轻人提供出租房,同时利用规模效应省下一部分成本,做高整体投资收益率。

    英伦投资客写在最后

    综上所述,人口数量与经济增长导致的房地产短期供需矛盾是推动曼彻斯特这轮房价上涨的关键因素,至于曼城房市是不是过热了,还要取决于上面讨论过的四大因素:

    1. 产业能否成功转型?

    2. 国家如何定位曼城?

    3. 如何导入优质人口?

    4. 供不应求还是供需错配?

    至于投资建议,我个人的意见如下:

    商业地产领域,如果要投资的话,可以把握中等价位甲级商业地产供给短缺的机会,当前曼城商业地产租金回报率约5%,租金还有一定上涨空间。

    住宅地产领域,切忌投资定位不明确的新建高档公寓项目,如果决定投资住宅,推荐投资租客群体定位清晰、供需匹配的项目,比如目标学生群体的学生公寓,商务区周边的刚需住宅,着眼短期商务和旅游需求的酒店式公寓,定位老年人退休生活的老年公寓等。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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