广东省房协:2018年一季度广东房地产市场分析报告

观点地产网

2018-04-27 15:07

  • 今年一季度,全省商品房销售面积2730.36万平方米,销售金额3454.06亿元,同比分别下降9.3%和0.9%,降幅比1-2月分别扩大5.1个和13.1个百分点。

    房屋销售量降价涨,资源错配局势未变

    ——2018年一季度广东房地产市场分析报告

    广东省房协市场分析课题组

    (广东省房协市场研究部、广东省统计局固定资产投资统计处)

    概述:今年一季度,全省商品房销售面积、销售金额同比分别下降9.3%和0.9%,珠三角和粤东西北各地区同比增速均呈明显回落态势;全省商品房销售均价同比上涨9.3%,其中住宅均价上涨13.6%;各地区商品房待售面积均有所反弹,其中非住宅商品房去库存仍是重点;企业到位资金同比增长3.0%,为2014年以来新低;土地购置量价齐降,土地市场有所降温;房地产投资同比增长22.9%,其中土地购置费拉动投资增长14.6个百分点;全省商品房新开工面积增长23.6%,但珠三角地区仅增长1.7%,新增项目主要分布在粤东西北地区。

    一、市场运行特征

    1.房屋销量总体下降,各区增速回落明显

    今年一季度,全省商品房销售面积2730.36万平方米,销售金额3454.06亿元,同比分别下降9.3%和0.9%,降幅比1-2月分别扩大5.1个和13.1个百分点。其中,商品住宅销售面积2340.16万平方米,同比下降9.4%;销售金额2894.11亿元,增长2.9%;非住宅商品房销售面积390.20万平方米、金额559.94亿元,同比下降8.8%和16.7%。数据显示,2015-2016年,广东商品房销售面积、金额同比保持较高水平增长,但2016年以来增速震荡回落,至今年出现负增长。

    图1:2017年以来广东商品房销售面积/金额走势

    图2:2014年以来各季度广东商品房销售面积/金额走势

    分区域看,一季度珠三角地区商品房销售面积1660.90万平方米,销售金额2729.80亿元,同比分别下降18.5%和7.3%;粤东西北商品房合计销售面积1069.46万平方米,销售金额724.26亿元,同比分别增长9.9%和34.5%,其中东西两翼仍呈现较高速度增长。但数据显示,自去年上半年以来,广东各地区商品房销售面积同比增速均呈回落态势。与2017年度同比增速相比,粤北、粤东、珠三角和粤西今年一季度的增速分别下降37.3个、35.0个、16.2个和12.6个百分点,其中珠三角和粤北地区进入负增长区间。

    图3:2013年来广东各地区商品房销售面积同比增速走势

    2.房价同比普遍上涨,待售面积整体反弹

    从房价水平看,今年一季度,全省商品房销售均价12651元/平方米,同比上涨9.3%。其中,按用途分,商品住宅均价12367元/平方米,同比上涨13.6%;非住宅商品房均价14350元/平方米,同比下降8.7%。按区域分,珠三角商品房销售均价16436元/平方米,同比上涨13.7%;粤东西北商品房均价6772元/平方米,同比上涨22.4%。

    表1:2018年一季度广东商品房销售均价按地区分  单位:元/㎡

    从库存情况看,截至2018年3月末,全省商品房待售面积5308.71万平方米,同比下降8.4%,比上年末则增加320.13万平方米,增幅为6.4%。其中,商品住宅待售面积2634.65万平方米,同比下降16.1%;非住宅商品房待售面积2674.06万平方米,同比增长0.6%。分地区看,珠三角地区住宅库存稍有回升,非住宅库存总体高企;粤东西北地区住宅和非住宅库存均有所回升。数据显示,过去两年广东商品住宅待售面积持续下降,今年一季度的小幅反弹一定程度上有益于平抑房价过快上涨;而非住宅商品房待售面积则基本持续增加,其库存去化仍是未来的重点。

    图4:2013年以来广东商品房待售面积走势

    图5:2014年以来广东各地区商品住宅待售面积走势

    图6:2014年以来广东各地区非住宅商品房待售面积走势

    3.资金增速持续下探,土地购置量价齐降

    一季度全省房地产开发企业到位资金5042.50亿元,同比增长3.0%,增速降至2014年以来最低。按资金来源分,国内贷款1260.95亿元,同比增长7.1%;利用外资3.41亿元,同比下降76.2%;自筹资金1282.70亿元,同比增长1.5%;定金及预收款1453.20亿元,同比增长15.5%;个人按揭贷款714.41亿元,同比下降6.0%。数据显示,今年一季度国内贷款增速同比下降32.8个百分点,定金及预收款增速同比提高7个百分点但个人按揭贷款降幅同比扩大2.4个百分点,反映出房地产信贷政策持续收紧,对房地产贷款审核趋严,行业的融资和销售回笼的压力都明显加大。

    图7:2016年以来广东房地产企业到位资金同比增速走势

    图8:2014年以来广东房地产企业主要来源资金同比增速走势

    土地市场方面,一季度全省房地产企业购置土地面积161.96万平方米,同比下降40.9%;土地成交价款105.88亿元,同比下降58.9%;土地成交均价6538元/平方米,同比下降30.4%。其中,购置面积除了粤北地区同比增长19.6%,其他各地区均呈不同幅度下降,其中珠三角地区降幅最大,达56.6%。需要注意的是,由于统计口径的不同,本文所得土地购置数据与市场实际情况存在一定的滞后性,并非全样本即时数据。

    表2:2018年一季度房地产企业购置土地情况按地区分  单位:万㎡、亿元、元/㎡

    图9:2014年以来各季度广东房地产企业土地购置情况

    4.投资建设高速增长,资源错配局势未变

    从房地产投资情况看,一季度全省完成投资2462.38亿元,同比增长22.9%,增速创下2014年以来新高,较2017年全年上升5.7个百分点。从投资构成看,建安工程投资1783.66亿元,占总投资额的72.4%,同比增长10.1%;设备工器具购置20.91亿元,同比增长21.8%;两者合计拉动房地产总体投资增长8.3个百分点。土地购置费520.97亿元,占总投资额的21.2%,同比大幅增长128.8%,拉动房地产总体投资增长14.6个百分点。数据显示,今年一季度房地产投资的增长主要由土地购置费拉动,土地购置费的增长对房地产投资的贡献率达到64.0%;上年同期房地产投资则主要由建安工程拉动,而建安工程对于上下游相关产业具有较为突出的拉动效应。

    表3:2018年一季度广东房地产完成投资按构成分  单位:亿元

    开发建设方面,一季度新开工面积3510.48万平方米,同比增长23.6%;竣工面积2454.24万平方米,同比增长8.0%;截至今年3月末,全省商品房施工面积63929.02万平方米,同比增长9.9%。数据显示,今年一季度粤东西北地区商品房新开工面积合计1452.70万平方米,同比大幅增长77.9%;其中商品住宅新开工1186.28万平方米,同比增长94.3%,是拉动全省新开工面积增长的主要力量。而珠三角地区商品房新开工面积同比仅增长1.7%,其中广州、深圳两个一线城市同比下降17.9%。由此反映,广东的房地产市场资源错配依然突出,珠三角地区尤其是一线城市的潜在供应仍未能明显提升,后市供求关系也难以得到有效缓解,而这也为其存量市场的盘活及租赁市场的培育奠定了基础。

    表4:2018年一季度广东商品房新开工面积按地区分  单位:万㎡

    二、市场展望

    从调控政策看,为确保“房子是用来住、不是用来炒”,实现全体人民住有所居,短期内,各地为抑制投机炒作行为的限购、限贷、限转让等,以及为防止房价大幅波动的价格备案制、限预售、限网签等行政干预措施仍将继续实施,同时加大力度扶持发展住房租赁市场,加快建立健全市场长效机制。

    从金融环境看,为防范金融风险,国家一方面继续推进金融去杠杆,抑制资产泡沫;另一方面加强监管协调,引导资金进入战略性新兴产业、现代制造业和服务业等经济领域。宏观审慎政策下,房地产行业流动性偏紧、资金成本趋于上行的趋势仍将持续。且今年下半年行业将进入偿债高峰,负债率过高的企业将面临更大的资金压力。

    从销售市场看,在差别化调控政策之下,投资、投机性需求将受到严格限制,而对于自住的首次购房和改善需求有望进一步得到保障,市场的潜在需求总体规模依然稳定。另一方面,商业住房按揭贷款利率的持续上浮,对于市场需求的释放将呈现日益明显的抑制作用;重点城市正加大力度推进“租购同权”的逐步实现,住房租赁市场将在分流住房需求的同时,也将逐渐改变人们的消费观念和市场预期。总体而言,后市商品房销售量同比降幅可能继续扩大,房价上涨压力逐步减轻。

    从开发投资看,过去两年房屋销售市场的持续畅旺,支撑了房地产投资的中高水平增长。随着销售市场的逐步降温,投资增速也将趋于回落;而热点城市已由增量市场主导渐次进入增量与存量市场并重,开发投资规模和速度都将趋于平缓;且受制于资金状况的趋紧,企业开发投资也将更为谨慎,后市房地产投资增速预计稳中趋降。

    综上分析,在防风险、去杠杆的大背景下,销售规模下降和资金成本上升趋势明显,建议房地产企业主动适应市场,加快销售回笼资金,合理控制负债水平;响应国家政策,顺应时代需求,以产城融合、高品质开发等为发展理念,结合乡村振兴战旅、特色小镇建设、田园综合体等,拓展发展乡村地产、产业地产、现代农业地产、住房租赁服务等新业态和新业务。

    三、机构观点

    【世联研究】“房住不炒”和“防风险降杠杆”仍然是2018年的主基调,各地调控将持续相当一段时间。在支持自住型需求和打击投机炒作的大方向下,一二线和热点三线政策的频繁调整将成为常态;而人口不断聚集于核心城市,带来增量的住房需求终须释放,或作用于租或作用于售。更广大的三线城市在棚改和消费升级的推动中延续,市场不大可能再高位大幅增长,但持续托底全国市场是大概率事件。在全局下行、局部向暖的市场中,房企的竞争与分化加剧,房企回款受阻,这将使得房企资金链压力持续加重。

    【广东经纬房产咨询有限公司】今年楼市政策依然“稳”字当头,广佛地区仍维持去年以来的政策,但佛山存在进一步收紧的可能。3月广佛地区多个楼盘加推,楼市稳步回升。根据规划,2035年广州常住人口规模将达2000万人,而房地产作为城市发展的重要动力源泉,预计东部、南部等处于成长发展阶段区域的房地产市场或将迎来新的重大发展机遇。佛山市场方面,三四月多个楼盘推新,市场热度不减。

    【广东中原地产代理有限公司】从宏观层面看,预计上半年信贷措施将继续收紧;在“房住不炒”的背景下,一线及典型二线城市的楼市调控措施近期仍将保持稳定,部分热度较高城市仍存加码可能。从市场表现看,一季度末广州市场新推货量逐渐增多,预计供应端在二季度将逐步恢复至常规水平;同时,春节后购房需求稳步释放,预计需求端近期仍将保持稳定。而随着多个“地王”项目陆续进入市场,多个板块的房价格局将再生变化。从广州城市发展看,南沙被明确定位为广州唯一城市副中心,发展将再提速;广州政府越发关注优质产业的导入及落地,房企高质量的产业资源在未来土地市场的竞争中将取得更大的优势。

    【合富研究院】政策、库存及金融因素叠加影响下,广州一季度商品住宅供求均处近年低位。流动性收紧对市场的影响日益显著,具备购买资格与资金实力客户愈加成为稀缺资源。为保证楼盘去化,房企积极转变推货与营销策略,相关资金投入趋于上升。在调控与银根双紧的情况下,市场正继续向“买方市场”靠拢。预计二季度市场货量将继续增加,房企间竞争更为激烈。在整体货量结构上,由于90㎡以下户型持续消化,当前其库存总量占比已不足20%,市场对紧凑型产品的需求维持高位,相关产品消化率将继续保持在较高水平。

    撰文:广东房协

    审校:刘满桃

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