欧阳捷:调控步入纠结期,何以破局?

观点地产网

2018-01-09 10:59

  • 政府调控面临纠结、房企发展面临纠结、客户买房面临纠结,我们先归纳调控的8大纠结,并尝试探讨未来如何破局?

    欧阳捷 住房市场将进入下行期,这在行业已经基本达成普遍共识。

    中国外部环境有喜有忧。

    美欧日经济复苏,中国出口已经见底回升,未来或将相对稳定增长。

    但是,欧日美先后拒绝承认中国市场经济地位,贸易战正式宣战;多国宣布减税方案,税收战已经开打;美元加息升值,汇率战也将接踵而至。

    国内环境喜忧参半。

    消费对经济增长的贡献率达到64.5%,从投资到消费的结构转型已见成效,但消费增速持续缓慢下滑,尚未见底。

    固定资产投资增速却是逐月下降,从2015年初的13.9%一直下降到10月的7.3%。

    基础设施投资增速同样逐月下降,从年初的27.3%下降到目前的19.6%,这正符合全国金融工作会议要求:“严控地方政府债务增量,终身问责,倒查责任”,当地方政府的可用资金越来越少,基础设施建设自然就会放缓,也会拖累房地产的建设进度和投资。

    房地产投资增速从今年4月的高点9.3%下降到目前的7.8%,未来还会继续下降。

    过去我们说过,GDP增速见底,但尚未企稳,未来GDP增速还会继续下降。十九大报告不再强调GDP增速,显然这是已有心理预期和承受姿态的。

    既然如此,房地产调控还有必要吗?

    政府调控面临纠结、房企发展面临纠结、客户买房面临纠结,我们先归纳调控的8大纠结,并尝试探讨未来如何破局?

    1、调控走向:不松,投资势必下降;放松,泡沫继续膨胀

    解读:这是调控面临的两难风险。

    经济快速下滑风险渐远却未离去,投资下降势必拖累稳增长。贸易战、减税战、金融战风险越走越近,资产泡沫不容膨胀。

    破局:自家阵脚不容错乱,经济发展舍快求稳。

    相关利益方推动泡沫继续膨胀的风险将与城市化、都市圈发展如影随形、朝夕相伴,但中央政府抑制泡沫的决心不会改变,明斯基时刻不容相见也不会到来。

    去产能、去库存、去杠杆势必拖累经济下行,环境治理、停产停工已成家常便饭,调控带来房地产投资下降,其实中央政府均有预判且获最大容忍。

    而且,中央仍有底牌。

    只要政府放松行政管制,真心补短板,比如加大都市圈中小城镇基础设施建设并实现互通互联,吸引高端制造业投资并定向减税,改革教育医疗管理体制并大力发展民营学校医院,落实好保护民营企业产权并激发民营资本投资,弥补房地产投资下降并非难事,固定资产投资未必一定会降,顾虑大可不必。

    房地产抑泡沫而非去泡沫,平房价而非降房价,保持市场小幅下跌、平稳降温符合国际形势发展和中央战略预期。

    2、政府心态分化:欲放松调控者众,欲坚持调控者寡

    解读:中央政府关注系统性金融风险的三大源头:地方债、资产泡沫、影子银行,“房地产一手托两家,资产泡沫既不能涨破、也不能捅破”(高层领导语)。

    地方政府出现分化,主张放松者担心继续调控拖累城市发展,导致市场下行风险、造成社会不安定因素,他们尤其不愿错失城市发展良机;

    而欲坚持调控者正在转型城市经济,担心放松调控会动摇军心,影响结构调整。

    破局:房地产调控没有选择,更没有退路。

    泡沫永远存在,只是大小不同。

    调控就是调整和控制,试图在泡沫不破的底线上寻求走钢丝般的微幅摇摆。

    调控不会停,不论泡沫大小,都会长期调控其大小和膨胀速度。调控既不可能毕其功于一役,也不需要“三大战役”消灭泡沫。

    中央政策高压难以释放,不要指望调控力度会减弱,除非泡沫风险已消化、市场预期被扭转。

    3、调控难点与重心:政府难在自我约束,市场困于追涨杀跌

    解读:新一届地方政府大刀阔斧促发展,放松调控呼声涨。

    推动政绩提升的冲动、获取土地财政的欲望和放松房价的动力,倒逼调控放松。

    不仅如此,房企高举创造美好生活的旗号、推动升级产品档次和房价上涨、摆脱高价地上市的亏本压力,金融系统既要挣钱又要保命的投资逻辑,业主担心财富缩水、用房产对抗通胀的强烈欲望,共同膨胀着房价上涨的风险。

    破局:统一抑制资产泡沫的共识。

    只要泡沫不破,就能化解美国加息、缩表、减税带来的冲击,就不怕美国剪羊毛。

    十九大报告告诉我们:“房住不炒”已经写入党代会报告,党代会报告至少管一届五年。

    越来越多的开发商正在逐步接受现实,回到我们9月初提出的“放弃幻想,回归理性,不要与政策趋势对抗”的观点【可见文尾附文】。

    金融机构必须抑制冒险冲动,回归业务规范,收缩定向资金供给,通过提升资金成本而非撒钱提高收益,也就意味着不论是否加息,资金成本都会不断上涨。

    当房价上涨预期降温,市场将回归理性,永远不要过于在意散户追涨杀跌的自我冲动,羊群效应将让散户随着调控而自我调整。

    最难调控的是政府自己。

    地方政府利益趋同、抗性一致,中央部门目标分歧、认识迥异。

    调控将是一场长期拉锯战。

    4、限价过度:看似泡沫未变大,投资投机却助涨

    解读:部分城市限价过猛,导致一二手房价倒挂,有资格的改善型购房者变身投机投资客,利用限价监管套利,助长了投机风气,导致社会不公平,违背了十九大“房住不炒”和“鼓励勤劳守法致富”的初衷。

    正如我们去年所说:限价令导致远郊盘比近郊盘贵,毛坯房比精装房贵,二手房比一手房贵。

    南京十盘同开初衷本是想避免抢房,却因为总价低30%、单价低1万多元的限价销售而出现全款抢房。

    限制高档住宅的房价,非但不能让普通购房者得益,反而让有钱人因限价令而获得更大投资收益。

    过去我们说过,三四线城市去库存不难,只要减供应、涨房价。供应不增加,供求逐渐平衡,房价就会上涨,“买涨不买跌”触发恐慌式买房,再多的库存也能消化,未来两年,鄂尔多斯也不再是鬼城了。

    一二线城市控房价也有两招:增供应、控预期。增加供应,房价上涨预期就会改变;反之,如果房价快速上涨,再多的供应也不可能平衡需求。

    控预期不是控制房价不涨,而是控制上涨的不合理预期。

    房价上涨幅度应有合理预期,房价不涨违背市场规律,反而导致市场逆向思维,做出房价暴涨的误判和羊群效应的追风,房价与地价、产品应有合理的匹配关系,高端住宅也应有合乎市场逻辑的合理价格。

    破局:缩小一二手房的房价差。

    虽然新房限价令可以倒逼二手房价向新房房价靠拢,但只有炒房者因现金流断裂而低价抛售,大多数二手房以自住为主,即便是换房,业主会因房价过低反而不肯出手,因此二手房价不可能出现大面积下跌,少量下跌也会导致二手交易市场萎缩。

    一二手价格倒挂幅度过大已经造成市场价格信号紊乱、引发市场哄抢,可见一些城市的限价令已是过犹不及。

    未来应当适当提高部分新房特别是高端住宅的限制销售价格,让一二手房价回归相对合理区间,减少投资投机的监管套利。

    同时透明化预期管理,毛泽东主席曾经教导全党:“政策和策略是党的生命,各级领导同志务必充分注意,万万不可粗心大意”。

    正确引导舆情和教育群众,正是党的优良传统。毛泽东主席在著名的《论持久战》著作中强调:“如此伟大的民族革命战争,没有普遍和深入的政治动员,是不能胜利的”。

    简单粗暴不应当是政府干部的正确选择,合理制定政策、主动做好宣传、引导市场预期,才能减少和避免市场炒作,才能消除市场对抗和震荡。

    5、限价令面临挑战:环比不涨难以持续,渐进放松两难之间

    解读:环比不涨难以为继,明年的房价很难再维持在去年10月的水平。

    所有成本都在上涨,包括土地、税费、原材料价格、人工费用、资金成本,房价上涨压力日增。

    房价渐进式上涨难以避免,不过只要房价涨幅低于收入增长,泡沫就会慢慢缩小。

    抑制泡沫膨胀需要久久为功,但市场扭曲不容忽视。

    限价令会有放松,但不会放开。

    眼下放松房价必然导致市场预期反弹及舆论压力上升,这让政府进退两难。

    破局:可行的办法是分类施策,循序渐进。

    建立高端商品住宅、普通商品住宅、保障住宅与租赁住宅四位一体的住房制度。

    高端商品住宅不再纳入统计、不再限制房价,土地延续拍卖制,价高者得;既可以增加政府土地税费收入,又可以释放高端住宅需求,还有利于截流资金外逃;

    普通商品住宅实行“限房价、竞地价”,政府按照土地出让合约管制销售房价,企业按照合约价格提供商品住宅,有助于土地市场降温、地价趋于合理。

    买不起普通商品房的人群可以选择保障住房。

    共有产权房、自住限价房、经济适用房、安置房,统一归为共有产权房管理,实行土地划拨,政府享有划拨土地价值相当的产权份额,共有产权可按市场评估价值和产权份额转让。

    我也问过年轻人是否愿意购买共有产权住房?多数人回答:太多限制条款了,还是商品房更简单。

    共有产权房设计不宜过于复杂,正如北京的保障房种类繁多,恐怕连政府领导也未必说的清楚保障房政策究竟为何?

    共有产权房更不宜封闭流转,封闭流转必将造成市场与非市场房价的双轨制,进而出现制度套利,也不符合十九大报告提出的“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”的要求。

    买不起共有产权住房的人群可以租赁住房,租赁住宅由企业、个人、政府分别提供,其中收入高的可以选择企业自持租赁住房,嫌贵的可以向个人租房,最贫困人群由政府提供廉租住房。

    如何区分高端商品住宅与普通商品住宅呢?

    办法之一是在未来适当时候,先行舆论引导,测试市场接受程度,在“限房价、竞地价”普通商品住宅继续按限价执行的同时,高端商品住宅完全市场化竞拍,既可以出地王,也可以出楼王,住房分类市场体系就此建立。

    办法之二是按照户型、面积、单价、总价区分,当市场逐渐接受高端商品住宅差别化政策之时,逐步放开现有高地价项目限价策略、推动入市。

    当然,最好的时机是楼市泡沫风险明显降低、美元回流升值冲击国内经济的风险基本消除。

    6、城市群发展:城市群合乎国情但不合逻辑,都市圈合乎逻辑却共识难成

    解读:城市群虽然已成国家战略,却是机械的地理概念,恰恰反映各地政府的利益竞争、相互博弈。

    都市圈是以核心城市为牵引的有机生态圈,是都市圈内大中小城市和小城镇产业、人口、土地的分工布局、优化配置,随着核心城市与都市圈内中小城镇轨道交通、高速公路、快速公交系统的贯通,形成跨越城市边界和利益分配的城市合作新模式。

    都市圈取决于时空距离,只有实现真正的居住地与工作地通勤时间1小时,才能将核心城市的产业与人口导出去,实现核心城市产业与人口的腾笼换鸟、结构升级。

    破局:打破城市GDP考核,建立世界级都市圈竞争力考量体系。

    只有真正破除城市政绩观、利益观,形成做大都市圈蛋糕和升级世界都市圈竞争力的战略思维,才能迫使核心城市跳出“螺蛳壳里做道场”的小家气,实现与都市圈中小城镇的统筹规划、统一布局、统合发展,才能开创都市圈优势互补、资源共享、互惠互利、合作共赢的新格局。

    打造都市圈的关键取决于核心城市高层领导的全球视野与战略格局,共识达成尚需时日。

    一旦形成共识,城市边界、土地性质、财力投入、利益分配都不是障碍。都市圈内的中小兄弟城市都会同心同德、相伴起舞。

    7、市场供给分化:租购并举拉升市场预期,供应短缺可能预估不足

    解读:一二线城市土地供应逐年减少,本来用于销售型住宅的土地也给了租赁住宅,此消彼长,更加剧了可售型住房用地供应不足,供求失衡矛盾可能愈发加剧,并强化房价上涨预期。

    明年人口净流入城市或将全面推行租赁住宅,这就意味着不惟一线城市,绝大部分二线城市都将推动企业机构主导的租赁住房市场建设。

    市场对租赁住房充满期待,但可售住宅一年比一年少,租赁住宅会一年比一年多吗?

    也未必。

    过去我们说过:房企进入租赁住宅市场或不得已、或为占位,但商业模式尚未形成【详见2017-11-12微信文 《欧阳捷:租赁住房市场春光乍现?》,点击链接可直接阅读】。

    推广租赁住宅的难点在于投资回报率。

    以一二线城市现有普遍1-2%的租赁住宅投资回报率来看,即便是未来租金收入翻一番,也仍然无法覆盖越来越高的资金成本。

    前几天,在和讯网的房地产金融峰会上,我和身旁的一位老总聊到此事,他坦诚地说,他们做过深入研究,租赁住宅现在看不到赚钱模式,未来必须跟资本融合。

    赚不了钱,资本就无法融合,这是一个难解的困局。

    过去我们还说过:租赁住宅是国企的后花园。上海出让的所有十多块租赁住宅用地全部低价给了国企。

    这是因为,要推动资本介入租赁住宅,就只有降低地价进而降低税收,降低投资。

    只有投资下降50%,租金收入翻番,投资回报率才能真正达到REITS的标准,覆盖不了资金成本的REITS本质都是兜底的债。

    房企进军租赁住宅市场乃是无奈之举,国企被动承担责任,民企要么是拿了商办只能改做长租公寓,要么改造民房赚点租金差,租赁住房降地价的甘霖目前还很难眷顾到民营企业,因为国有资产不能流失是一条铁的纪律。

    但政府降地价让利国企的行为不可持续,因为土地财政的减损让城市发展无米下锅。

    更何况,政府放在自己左口袋的土地收益也并不等于放在国企右口袋的钱,就像老父亲的钱放在自己账户上和放在儿子口袋里是不一样的。

    国企承担租赁住宅建设其实也不可持续,沉淀大量资金到租赁住宅,企业发展后继乏力,眼下作为样板示范,未来却难复制。

    政府、国企难以持续做大租赁市场蛋糕,民企算不过账,如何破局呢?

    破局:地价税费让利于民。

    政府作为城市运营商,强调土地收益无可厚非。

    但是,一二线城市住宅用地供应逐年下降的趋势不会改变,国有的可售型住房用地还将继续承担土地财政的重任,供应减少、地价下降就意味着土地财政明显缩水,意味着未来城市建设与发展难以为继,意味着提升公共服务与民生工程无米下锅。

    租赁住宅用地增供应、“降地价”的重任当仁不让地落在集体建设用地之上。

    虽然农村集体建设用地只能用于租赁住房,并没有直接降低地价,但却会降低投资,并提高投资回报率,而且政府还希望用多一些的农村集体建设用地租赁住房来弥补国有土地供应住房的不足。

    租赁住房供应增加了,租金会下降吗?

    很难。

    已有出租住房的业主不会自降租金,企业改造租赁住房还是会提升租金,企业新建租赁住房更是指望靠提高租金来提升投资回报率。

    而且,“同地同价同权”不但制约着农村集体建设用地地价下降,小产权房也因违法用地、无法名正言顺出租,也很难纳入政府租赁住宅平台,不从法理和实践上解决,农村集体建设用地用于租赁住宅供应也难以真正增加。

    如果可售住宅和租赁住宅用地总量供应不能真正增加,尤其是当增量住房供应越来越少,总存量住房很可能不会增加(拆迁与折旧),可交易住房和可出租住房将越来越少,房价和租金将同时形成更大的上涨压力,而且租金上涨速度会更快。

    既然政府大力推广租赁住宅,当然也应当拿出招商引资的力度,降地价降税费让利于民企,才能普及租赁住房,实现租购并举。

    租购并举已是国策,政府不能再“利”字当头。

    只有降低租赁住房用地地价,进而带动税费下降,才能吸引民企进入,才能做大市场,真正实现租购并举的美好愿景。

    8、行业集中度:市场必然趋势,或防尾大不掉

    解读:“不进则没”已成大中房企加速奔跑的唯一理由,市场集中加速已超预期。

    但是,大房企绝不能自以为是,大到不能倒都只是一厢情愿。控制速度、保持低调、稳健前行当是要务。

    有高层领导提到,行业集中度过高也是一把双刃剑。这反映了中国哲学的智慧:有一利必有一弊。

    当市场集中度过高,大企业一定会成为各方关注焦点和管控目标。

    过去我们常说:不能光埋头拉车,更要抬头看路。

    人如此,企业更要如此。

    过去房企更多关注微观市场,比如当地客户、环境、竞品、管制等,视野未免局促;

    大集团公司会有研究部门分析中观市场,比如区域发展、城市规划、供求关系、经济金融、房地产政策,但仍偏于实务、失于宏观。

    但是,当前市场面临的形势更加曲折复杂,宏观研究更加重要,房地产研究不仅要放眼国际政治经济竞争格局演变之中,更要前瞻预判和战略应对。

    大房企的一两个项目踩了雷、掉进坑里并不会对其发展造成严重影响,但方向错了、路线错了,可能会元气大伤甚至面临灭顶之灾。

    刘鹤先生在《谈中国经济三十年与未来长期问题》一文中指出:“当经济发展到一定阶段之后,政府和市场这两只手的关系逐步发生变化,企业家阶层开始成长并且发挥重要作用。这是具有制高点意义的问题,各个高增长的地区都有一个善于引导的政府,虽然发挥作用的方式很难用同一个公式表述。改革后的税收制度使地方政府之间存在竞争关系,明智的地方政府为了实现增长,更加重视发挥企业家的作用,这是诠释中国出现高增长的一个重要原因。但是,今后的挑战可能恰恰来源于这个环节”。

    重视企业家的作用,是地方政府的明智,但可能出现若干抱团的企业家阶层,说明中央对此已有警觉、并有预判。

    明智的企业紧跟形势、韬光养晦,才是知进退、走大路、稳行船的不败之道。

    这正是:

    字里藏玄妙

    文中有乾坤

    有心看门道

    无意一笑之

    欧阳捷 新城控股高级副总裁,观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷

    审校:劳蓉蓉

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