欧阳捷:美国加息、缩表、减税,国内楼市会变天?

观点地产网

2018-01-09 10:47

  • 尽管可能会有局部城市的房价下跌,但“防止大起大落”已是既定方针。

    欧阳捷 美国大规模减税法案通过,提振了特朗普不断下滑的执政声誉,也大跌了诸多专家的眼镜。

    其实,我们对特朗普已经有过太多的战略误判,不认为他能上台、不相信他的国家治理能力、以为他就是个典型商人、低估了他的出尔反尔,也许,今后还会有很多误判、错判,而这些认知错误很可能都会让正在崛起的中国付出巨大代价。

    美国已经或正在发动三大战役:贸易战、减税战、金融战

    虽然我们曾经认为中美贸易摩擦接连不断,但伤筋动骨的贸易战不太可能;我们也曾指出谁真减税,谁就能掌握优先发展的领跑权;我们还曾提出中美金融战仍看不清端倪。

    中美贸易战已经吹响开场哨,最近美国对中国铝合金板等发起了一系列双反调查,又明确宣布不承认中国的“市场经济地位”,特别是在中国给予美国2000多亿美元贸易大单之后。

    美国减税战则是与全世界开打,迫使发展中国家和发达国家都跟随美国展开税收竞争、产业竞争、资本竞争。

    美元霸权仍在,可以用美元全球通胀减轻自身债务,减税对于美中乃至世界的影响显然是不可同日而语的。

    可是,市场看到的是:似乎中国多数专家和政府部门还没有清醒的认识和足够的重视,我们仍然停留在美国减税影响范围和影响大小、美国财政赤字扩大及其负债可持续性的争论之中,我们还少有见到我国针对贸易战、减税战、金融战的战略攻防和应对良策。

    众所周知,美国加息势必缩小中美利差,引导美元回流美国,迫使中国被动加息,或者定向被动加息,就如楼市已经定向加息一样。

    美国缩表同样导致美元流动性减少,美元升值,迫使人民币贬值、美元流出、抛弃人民币资产并寻求美元定价资产。

    美国减税进一步导致美国企业利润部分回流美国,也吸引非美企业投资美国,在提振美国投资的同时,挤压它国经济。

    归纳起来,美国三大战役的最终结果是:美元升值、美元回流、美国投资扩大,保持美国竞争力第一。

    美国减税对世界各国的影响是:国际税收开始恶性竞争

    各国被迫放弃2013年G20财长与央行行长会议上达成的共识,OECD经合组织发布的《税基侵蚀和利润转移行动计划》将束之高阁,G20国家竞相减税,从争夺资本、争夺企业到争夺人才,最终争夺的是国家竞争力。

    英国宣布至2020 年将企业所得税从20%下调至17%,实现G20国家最具竞争力的低税率;德国也在今年宣布减轻中低收入人群的赋税;印度将年收入在25 万-50 万卢比人群的个人所得税税率从10% 下调至5%,都已经给我们敲响了警钟。

    国际税收或将陷入过度竞争,迫使各国唯有依赖增值税、资源税增收,依靠房地产税、个人所得税调节贫富差距。

    国际税收竞争还将导致一系列负面效应,包括各国政府财政收入减少,政府负债率升高、资金成本上涨,引发财政困境甚至赤字危机,也可能导致实力不济的政府破产、倒台。

    除此之外,以贸易逆差为由的美欧贸易、美中贸易、美日贸易冲突还会不断加剧,汇率之战也将不可避免地重新摆上台面。

    对中国的影响不言而喻:

    外汇外流、货币贬值、企业转移、流动性收缩、资金成本上涨、资产价格下跌,中国金融政策被迫跟随,加息、缩表、减税或已为之,或不得已加之。

    中国刚刚确立了未来35年、50年的发展目标,供给侧改革和“三去一降一补”战役还在进行时,货币逐渐收缩,去产能、去库存、去杠杆都提高了商品价格和企业成本,中小企业将面临中长期寒冬。

    问题的关键其实不在于外部市场变化,而在于我们如何应对。

    中国真的做好应对减税的准备了吗?

    财政部专家说:“特朗普搞减税,中国就上当吃亏了”。国家税务总局一位司长认为:“美国这种行为是错误的,是不承担大国责任行为,我们旗帜鲜明地反对收税竞争。中国是世界第二大经济体,中国不做这种不负责任的事情”。

    人民日报发表《美国税改,谁是赢家》,指出美国税改是笼络民众、讨好企业、坑害队友的行为,和许多专家一起为美国减税导致政府减收、负债推高而担忧。

    我们值得替美国政府担忧吗?在全球化的今天,政府“讨好”企业、促进发展、造福民众难道不是应该的吗?

    显然,反对税收竞争是一回事,加入税收竞争则是另一回事,中国政府的税与非税收入高企已居全球前列,一味从政府部门角度强调税收的合理性,视而不见企业的税负压力和痛苦指数,显然难以阻挡企业的用脚投票。

    财政部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》撰文称,“将密切关注国际税改动态,审慎评估和研判国际税制发展趋势,进一步完善企业所得税制度”。

    尽管减税已经得到高层共识,但仅完善所得税恐怕只是很小的一步。

    十九大报告指出:“深化税收制度改革,健全地方税体系”。可见,税收制度改革的重点还是在于地方税体系。

    地方税体系意味着什么?

    正如我们过去所说,城镇化已经接近尾声,虽然房地产还没有结束,但五年之后,三四线城市及以下大量城镇的房地产将进入微量市场,也就意味着这些城镇的土地财政将枯竭,房地产税恰恰是弥补地方财政的主要来源。

    就房地产税来说,不是减税,而是增税。

    房地产税当然不是为了降房价的。

    只要是征税,不论是对产品还是对服务还是对人头,都意味着终端商品在增加成本。增加的成本要么通过提高效率消化,如工业革命,要么通过推高售价消化,如两桶油涨价。

    房地产的生产效率会提高吗?3D打印、装配式住宅、模块化建筑都在提高效率,但生产成本却变得更高,因为增加了生产环节,增加了增值税。

    回顾全球,有房地产税的地方,都曾有过甚至现在仍有房价暴涨的无数案例。

    房地产税立法,会不会带来房地产相关税费改革并降低税负呢?

    现在来看,十个指头弹钢琴,各弹各调是大概率的,房地产税有可能清理相关税费,但最终不一定会全面整合,税依然不会少,费也很难消除掉。

    中国应当正本清源,回归到顶层设计,正如十九大报告指出的:“加快建立现代财政制度,建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系”。

    这意味着建立现代财政制度与理顺中央和地方财政关系才是财税改革的核心。

    对于中国来说,真正的财税改革在于长期实行但不彻底的收支两条线:

    节支——精兵简政、规范税收、消除杂费;

    增收——放松管制、国退民进、扩大税基。

    中国式减税的关键是减人。

    现在的地方收入除了土地出让金外,几乎大都用于吃饭财政,地方政府不减人,行政管理成本就不可能下降,减税就是空谈。

    前总理朱镕基同志曾经大刀阔斧推动大部制的政府机构改革和压缩行政编制,鼓励干部下海创业,但后来政府机构不受约束地膨胀,其实早已是中国经济社会最大的泡沫。

    政府只有减人,才能减税;只有减人,才能减负;只有减人,才能简政;只有减人,才能发展。

    发展依然是硬道理。我们还是要做好自己的事,简政放权、激活民企、放水养鱼、促进经济的平稳健康发展,用增长消化内在矛盾,用增长抵消外部冲击。

    加速有效率的基础设施大建设,比如都市圈一体化建设;

    加快有质量的公共服务补短板,比如教育医疗体育文化建设;

    加码有内涵的高端产业招商引资,比如推动产学研服集约化的卫星城建设。

    通过减人,转移财政支出方向,另辟蹊径,做大发展空间,筑巢引凤。

    企业看重的不止是减税,更看重的是发展的空间和潜力,发展的环境和资源,政府的支持和激励。

    发展需要政策激励、释放活力,需要减少阻碍、减少约束、减少桎梏,反过来,更需要刚性约束政府、改革政府机构。

    十九大报告提出的“建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度,全面实施绩效管理”,如果不推动机构改革、精兵简政,预算制度有什么意义呢?如果财政供养人数不下降、人浮于事,全面绩效管理能做到吗?

    当中小城镇逐渐失去了土地财政的支撑,地方政府首先想到的恐怕不是减人,而是增税,房地产税自然就成了中小城市唯一能够依赖的主要收入了。

    当这一轮房价上涨之后,原本并没有看上房地产税这点小钱的地方政府或将转向,变成房地产税的拥趸者,进而推动房地产税的加速出台。

    这也将让地方政府从依赖土地财政转向直接税收,从基础设施建设和招商引资转向加大公共服务建设、弥补教育医疗短板,从补贴企业、吸引产业转向营造环境、吸引人才,从直接推动发展转向提供公共服务促进发展。

    古人云:凡事有一弊必有一利。

    美国三大战役,或将倒逼我们多年停滞的行政体制改革,倒逼我们沉重不堪的企业税费减负,倒逼我们仍想膨胀的资产泡沫收缩,让制造业、服务业轻装上阵,让金融回归支持实体经济,让制造业重新赢得世界竞争力,让优质需求得到充分供给,让住房成为“勤劳守法致富”的结果而不是渠道,这难道不是更好的吗?

    更重要的是,我们不能眼睛只盯住桌上已有蛋糕,只想着怎么分蛋糕,纠结于增什么税去弥补地方政府财政减少,我们还应该关注如何通过减法做大蛋糕。

    减税可以做大蛋糕,这正是里根、特朗普的美国减税所带来的效应。

    美国三大战役同样也给中国房地产带来冲击,房地产面临的形势同样复杂:

    1)人民币定价资产价格随人民币贬值而面临下跌风险,国内资本流向海外置业,房价可能出现下跌风险,但同时也使得房价上涨压力得以释放;

    2)央行缩表,流动性收紧、钱少且贵,楼市已经定向加息,未来可能继续加息,楼市势必降温,不排除局部出现少数城市泡沫破裂;

    3)金融去杠杆带来政府去杠杆、居民降杠杆,地方债和房地产首当其冲。政府钱变少,卖地不易,投资减少,基础设施投资和区域环境改善动作迟缓;客户钱变少,成本上升,买房减少,观望者日渐增多;

    4)明年市场下行已成必然,房企销售放缓、购地减少、开工减少、投资减少,相关指标及房企到位资金、按揭贷款等均可能出现负增长,甚至全部负增长;

    尽管如此,楼市并不会出现崩盘或者断崖式下跌:

    房产不会大量抛售。

    尽管人民币定价资产价格会有下跌风险,但影响的只是富裕阶层的少数高端住宅,因为只有他们才有可能转换美元定价资产,才有能力转移资金出海,相信未来针对资本外流的外汇管制将重归强化,即使汇率大幅贬值,大部分人的资产也只能锚定人民币而不会抛出,也会有投资者面临现金流断裂风险而抛出房产,但这只是少数。

    整体泡沫不会破裂。

    尽管可能会有局部城市的房价下跌,但“防止大起大落”已是既定方针。千万不要低估政府官员的智慧,只有他没想明白的事儿,没有他想明白不能做的事儿。只要“大落”危及稳增长,哪怕不刺激,也照样有办法不让市场大落,房价也有“患难同胞”,粮价、油价、煤价、肉价莫不如此,价格管制恰是防止泡沫破裂的金刚圈。

    住房需求长期存在。

    “房住不炒”成为抑制资产泡沫、抵御本币贬值的有力武器,但住有所居终究不能完全满足人民日益增长的美好生活需要,兼具居住与资产属性的住房依然是大众生活的终极目标和财富象征。

    商改住或将再启动。

    商改住既可解决住宅用地供应不足、住房需求旺盛的矛盾,又可化解商业库存量大、商业竞争过度的困境,还可以稳定房地产投资,减少市场波动和监管套利的投资投机。

    调控当然不会放松,楼市下行也不能超出底线:

    1)调控势必继续,哪怕楼市小幅下行。在人民币贬值和限价令的双重作用下,房价难以上涨也不允许继续上涨;

    2)以限价令抑制资产泡沫,正好提前释放资产价格下跌风险。因此,限价令难以放松,特别是房价偏高城市;

    3)中央调控底线就是泡沫不破,量价齐跌形成大落的局面不可接受,租赁住房与商改住或将是维持投资的两大利器,限价令也会成为防止新房价格下跌的安全垫;

    4)地市降温,地价回归理性;供应减少,供求关系保持低水平均衡,市场维持相对平稳、市场预期降温是调控最佳期待;

    5)房价出现分化,部分项目以价换量、回笼资金,部分高地价项目房价获得适度释放空间和舆情认可;

    房企分化继续加速,现金为王重磅回归:

    1)企业去杠杆,房企钱少,沉淀资金的重资产项目被迫压缩,快销快回笼的高周转项目成为房企新宠;

    2)中小房企难以承受降价压力,加速市场出清;大房企增长速度放缓,降杠杆、储现金、防风险;

    3)不会出现中小房企大量破产、卷款、跑路,政府、金融机构推动大房企兼并收购,行业集中度继续加速提升。

    不管外部冲击如何,扎好篱笆、做足内功、站稳脚跟是政府的最佳选择:

    ● 企业海外扩张最佳时机是在本币升值时期,贬值预期下无需过于担心企业转移海外;

    ● 资本外流势必遭遇外汇管制,少量流动无足轻重;

    ● 政府在“营改增”的基础上继续减税降费,减税不会普降甘霖,定向减税与房企无缘,房地产恰恰是增税方向;

    ● 人民币升值期间,房价可以被按住;人民币贬值,房价同样可以被管制,不必在意局部城市的房价下跌;

    ● 在限购限贷背景下,需求回归自住为主,房价小幅涨跌无碍大局;

    ● 成交量自然下降,有助于减弱房价上涨预期,更可增大调控的操作空间;

    ● 楼市崩盘论又将借本币贬值之机再度来袭,但已不值得大惊小怪。

    终究,我们还是要回到走自己的路,让别人“作死”去吧。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁,观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷

    审校:劳蓉蓉

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