被忽视的预算案新政:英国要拿海外金主开刀

观点地产网

2017-12-04 16:54

  • 这次新政一定会冲击英国商业地产对海外买家的吸引力,但由于英国基本面没有发生根本变化,长期帮富人理财所累积的信誉又很难一下子被其它国家代替。

    傅士鹏 上一篇秋季预算案文章《减免首套印花税,英国房价将暴涨?》中,博主写过英国将废除首次购房者所购房产30万英镑以下部分的印花税,让利年轻购房者。

    但这也意味着英国政府会立即损失一大笔看得见的直接财政收入,加上又给脱欧、NHS、新建住房等项目承诺了大规模拨款,英国政府面临财政吃紧的窘境,急需金主补上这个大窟窿。

    于是哈蒙德想到了抢购伦敦地标的海外土豪。

    由于英镑在英国脱欧公投后大幅度贬值,海外买家(尤其是中国买家)接连涌入伦敦市场,利用汇率优势,加价抢购地标,在今年多次创造价格纪录。

    我们眼见的大交易就包括中渝置地和李锦记,先后出价创纪录的11.5亿英镑和12.8亿英镑,分别收购了奶酪刨摩天楼和对讲机大楼

    面对咄咄逼人的海外金主,英国政府终于坐不住了,想着至少得搭上这趟顺风车,分一杯羹。

    于是,英国政府在毫无预兆的情况下公布了一项重大税务变化。

    虽然哈蒙德没有在11月22号的讲话中提到这点,但随后公布的《秋季预算案》报告细则显示:

    英国决定对海外投资者出售英国商业地产所获利润征收资本利得税,适用税率为17% - 20%。

    目前现行的英国税法并不对海外投资者出售英国商业地产所获利润征税,但在2019年4月1号之后,所有非英国公司或其它主体持有的英国商业地产在出售获利时都需要像英国本地买家一样,缴纳17-20%资本利得税。

    彭博分析这项政策将改变英国商业地产格局

    具体细则如下:

    1、非英国公司将对出售英国物业(包括商业及住宅)所获得的利润进行纳税。出售英国物业包括直接出售资产,也包括出售持有物业的公司股权

    2、新政策只对2019年4月以后增值部分的利润进行征税(也就是说物业在2019年4月前增值的部分无需纳税)

    3、新政策包括了预防海外投资者在2019年4月前为了避税而抢售的措施(具体细节待公布,但措施有追溯力,对从昨天开始的交易均可追溯)

    4、适用税率取决于海外主体的类别:公司与类公司主体(例如泽西单位信托JPUT)需缴纳英国公司税(Corporation Tax -现行税率19%,将在2020年4月降至17%);个人或其它主体(例如某些普通信托)需缴纳资本利得税(Capital Gains Tax -现行税率对商业地产为20%,住宅地产为28%)(注:该要点在昨天公布的财政预算文件与征询文件中有少许不一致的地方,本文采用的是征询文件中的内容。如政府对该要点有进一步澄清时我们会及时更新)

    5、某些有双边税收协定的国家将不受该政策影响,以避免双重征税。具体哪些国家有待进一步确定,另外也取决于双边税收协定的具体内容

    6、该政策对于某些机构性投资者有减免,例如养老金及国家主权基金

    7、这些税务上的变化将很大程度上影响投资者对英国地产交易架构的选择,并导致投资者更多的考虑采用英国本地公司或其它主体进行交易(例如REITs,PAIFs及ACSs)。但是英国政府表示其会重新检视REITs的体制,以免该体制被滥用于避税

    8、政府将会对于地产基金行业进行专门的征询

    9、该政策的出台意味着海外投资者会更多的考虑使用亏损及减免来降低纳税金额

    10、上述提到新政策对出售持有物业的公司股权也适用。具体来说,股权交易适用的情形为:

    股权被出售的公司(或其它主体)持有的资产价值75%或以上为英国房地产

    海外投资者持有(或在交易当时的过去5年内曾经持有)该公司或主体25%或以上的股权

    *感谢贾律师提供最新细则的专业翻译

    英国政府预计,到2024年,商业地产资本增值税新政将会为政府增加5亿英镑的财政收入,且由于该政策适用的交易广泛,该数字可能更高。

    新政冲击海外投资者,改变英国商业地产格局

    英国公开市场的商业地产项目,卖家欢迎任何买家前来竞标,虽然买家们用的估值模型大同小异,但由于英镑在英国脱欧后大幅度贬值,海外投资者(特别是亚洲买家)能凭借英镑兑本币下跌10%的优势,直接在估值基础上加价10%,开出让卖方无法拒绝的报价,在英国本地英镑买家手上抢下优质资产,做长期持有打算。

    这样一来,英国整个商业地产市场逐渐失衡,英国本地买家慢慢被挤出舞台中心。

    最新数据显示,2017年第三季度对伦敦商业地产的总投资额中超过90%来自于海外买家,其中亚洲买家贡献了三分之二,最近三个月投资了超过32亿英镑,今年到现在总共9个月投资近百亿英镑。

    英国政府在这时候出台新政,一来能够使得海外买家和英国本地买家至少在资本利得税上回到同一起跑线,二来能够在不丢失选票的情况下补上财政窟窿,可谓一举两得。

    而对于英国商业地产投资大户——海外买家而言,我们看到最近好几笔交易都出现加价购买的局面(加价一个亿!香港富豪出资14.35亿伦敦买楼,港资加速圈地伦敦),这其实说明只要是好地段的好项目,根本不愁买家。

    由于各国政治局势的变化,目前涌入伦敦商业地产的海外资金还是以避险需求为主。

    这次新政一定会冲击英国商业地产对海外买家的吸引力,但由于英国基本面没有发生根本变化,长期帮富人理财所累积的信誉又很难一下子被其它国家代替,博主预计英国未来还是能够通过商业地产这一稳定的“房产银行”,继续收割其他国家的发展成果,毕竟世界上还是发展中国家多,每个时间段总会有一部分富人选择在赌场里及时止损,抽身离场,亦或是提前未雨绸缪。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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