观点时评:如何解读前10月房地产销售9万亿?

观点地产网

2016-11-14 22:18

  • “强者恒强”的格局在销售方面的表现一年比一年显眼,这也代表着房地产企业间的并购整合必然会加速。

    观点地产网 2016年走近尾声,经过前10月的高速发展,房地产行业整体呈现怎样一种态势?

    从国家统计局公布的前10月全国房地产开发投资和销售情况来看,这是“破纪录”的一年。

    11月14日,国家统计局公布,1-10月份,全国商品房销售面积120338万平方米,同比增长26.8%;商品房销售额91482亿元,同比增长41.2%。

    这样一组数字一眼看上去似乎毫无特别之处,比较抢眼的就是商品房销售额增长速度比较大,而且比销售面积增长速度快。

    显然这些也是亮点——首先,近几年来国家统计局公布的全年商品房销售数字,很少出现如此高的增长速度。

    据观点指数统计,从2008年开始,中国房地产商品房销售金额年平均增速为16.35%。其中,有两个年度增速为负,分别为2008年同比增长-19.5%,2014年增速-6.3%。而且只有一个年度增速超过今年前10月,即2009年,全年增速达到75.5%。

    综合可见,2016全年房地产销售额将会是仅次于2009年4万亿刺激与救市政策出台后的爆发式增长一年;16.35%的增长速度,也大幅超过2008年来的GDP平均增速。

    从销售金额总量来看,这八年来,中国房地产全年商品房销售额从24071亿元增长至超10万亿元,增长幅度将近5倍。

    按照2016年度月均销售额计算,预计今年全年商品房销售额将达约11万亿元。虽然最后两个月的数据仍然属于预测,但只看前10月91482亿元的销售额,已经创造了新的纪录,此前高点为2015年的87281亿元。

    其次,从销售面积方面来看,前10月26.8%的同比增速较销售额增速为低,显然可以判断,本年度房地产价格较上一年度有较快速度增长。

    观点指数根据国家统计局数据计算,2008年全国商品房销售均价为3882.4元/平方米,2009年大幅增长至4694.7元/平方米。

    此后数年,全国商品房销售均价保持平稳增长,2010年踏上5000元的台阶,并保持了3年之久,直到2013年突破6000元关口,达到6237.3元/平方米;2014年(6323.5元/平方米)与2015年(6792.6/平方米)均价与2013年同样保持平稳增长,直到本年度(截止到10月份)销售均价达到7602.1元/平方米。

    量价齐涨的行业态势随着10月份全国二十多个城市出台严厉调控政策而有所回落,但这并不会改变全年房地产销售额与销售均价创造新纪录的局面。

    具体到房地产企业,前10月销售金额超过3000亿的企业有两家,超过2000亿的有三家,超过1000亿的有八家。与过去数年保持七家数量不变不同的是,本年度随着房地产销售额的大幅增长,千亿房企俱乐部也将增加数位新成员。

    首先成功上位的是融创和华夏幸福,绿城和华润置地也基本可以确定,在接下来两个月内达成1000亿销售规模目标。

    另据观点指数统计,前10月排行前三位的恒大、万科、碧桂园销售总额为9001亿元,占全国商品房销售额比重9.84%;销售金额前十企业总额约为18300亿元,占全国商品房销售额比重约为20%。

    对比观点指数统计往年的比重,前十企业销售额占比分别为:2013年13.69%、2014年17.65%、2015年17.57%。

    “强者恒强”的格局在销售方面的表现一年比一年显眼,这也代表着房地产企业间的并购整合必然会加速。

    虽然只是前10月的数字,但我们已经基本可以判断行业全年的走势。年初较为平稳,三月之后开始爆发式增长,年中销售额同比增速一度连续三个月超过50%,8月开始增速降低,但到目前为止,仍保持着40%以上高位。

    如果是“去库存”目标,那么一二线城市特别是出台了调控政策的20多个城市,可以说已经基本完成了去库存任务,我们还需要继续关注的是三四线城市。

    至于行业的未来,观察房地产开发投资数据,1-10月份,全国房地产开发投资83975亿元,同比增长6.6%,增速比1-9月份加快0.8个百分点,比上年同期加快4.6个百分点,其中住宅投资增长5.9%。

    6.6%的增速较今年最高点7.2%少了0.6个百分点,而且已经连续两个月回升。但是,在政策收紧、监管部门大力整顿市场秩序的背景下,房企开发投资增速回调是很大概率事件。

    还有一组数据值得关注:央行11月11日公布的金融统计数据报告显示,10月广义货币(M2)余额151.95万亿元,同比增长11.6%;人民币贷款新增6513亿元,与上月新增1.22万亿元相比明显放缓。

    其中,住户部门中长期贷款增加4891亿元,占比约75%。

    撰文:徐耀辉

    审校:刘满桃

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