调控发力寒冬将至,6类房企将在整合潮中退出楼市!

观点地产网

2016-10-08 10:46

  • 在调控发力新一轮的市场调整期即将来临之时,哪些房企可以继续安身立命?哪些房企将在本轮调整期的整合并购大潮中难以为继,最终退出房地产市场?

    张宏伟 9月30日至10月6日,短短7天时间,南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、惠州、福州共计19个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。与此同时,住建部也点名了部分城市45家违规失信房企和中介名单,行业进入新一轮的调控周期,楼市也将进入新一轮的市场调整期。

    历史经验表明,每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场,行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。

    事实上,据2014年以来房企年报和媒体报道,包括上市房企在内,因为种种原因至少30家房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%,其中,至少15家房企计划或已经实现彻底转型,脱离房地产主业,比如上海新梅、浙江广厦、华丽家族、银润投资、铁岭新城、海德股份、绿景控股、东方银星、莱茵置业、证大置业、中渝置地、中体产业、九龙山、大连控股、东湖高新、联想融科置地等等,另外,市北高新、海泰发展、中南建设、中国武夷、大港股份、陆家嘴、亚通股份等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

    那么,在调控发力新一轮的市场调整期即将来临之时,哪些房企可以继续安身立命?哪些房企将在本轮调整期的整合并购大潮中难以为继,最终退出房地产市场?

    【2017年年中开始新一轮楼市调整期】

    从房地产市场趋势来看,本轮调控政策在今年10月初集中发布,北京、深圳 、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉,市场率先调整极有可能会从上述城市开始。按照房地产周期判断来看,6-8个月之后也就是2017年年中开始,伴随着供应量的增加,预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上,个案价格有可能会在2017年年中出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时,上述城市甚至更多的调控城市将进入市场调整期,调控效果将显现。预计,上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象,市场也将普遍进入降价的周期,投资客开始退场,核心城市周边的城市也会出现降温,市场将回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。

    而对于房企来讲,在新一轮的调整期,整合并购大潮将继续上演,那么,哪些房企在这轮调整中难以为继,最终退出房地产市场?

    【第一类:部分激进拿“地王”的房企可能陷入困局,被动退出楼市】

    由于房地产周期在2017年下半年后处于低谷期,去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市,那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。也就是说,去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的,拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局,比如拿地较为激进的闽系房企。如果按照部分城市土地新政,部分地王还需要现房销售,拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下,这样这些地王就惨了。至此,我们可以预见,当投资客退场,资金在各个城市间的轮动效应也结束,市场调整期正式拉开帷幕之后,会有多少房企受制于投资市场拉动而产生的“地王”,届时,又有多少房企有苦难言!这些房企的一部分极有可能在这轮市场调整与并购大潮中被整合,最终被动退出房地产市场。

    【第二类:金融机构“降杠杆”部分房企资金链或断裂被收购或整合】

    2015年330新政之后,全国核心一二线城市开始复苏好转,京沪深、南京、苏州、合肥等部分城市楼市在随后几个月进入上行通道。对于房企来讲,在信贷政策相对宽松与利率下行的市场背景下,“加杠杆”谋求新一轮市场扩张势在必然。而从房企集体大规模“加杠杆”的时间来看,基本集中在2015年下半年。

    由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深入,金融机构会强化对于房企的“风险控制”,也会采取一些“降杠杆”的措施。届时,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题,甚至频现中小房企被并购或破产的现象。这时,“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付的问题,届时,这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题,这些房企一旦无法及时偿还贷款,无法给自己“降杠杆”,它们极有可能因此陷入困局,最终被其他企业收购股权或项目。

    从今年前三季度房企销售表现来看,虽然表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。比如总负债、资产负债率呈现偏高状态,速动比率处在不合理区间,加之现在政策趋紧,出现调控转向,预计明年楼市将迎来调整期。在此背景下,上市房企可能面临资金面问题,此时如果再不关注企业的负债情况,放任负债总额、负债率进一步升高,后续可能影响企业的运营安全,个别企业甚至会出现资金链断裂,甚至破产的风险。

    为了提示上市房企防范风险,同策咨询研究部将上市房企中的159家,依据今年上半年的总负债、资产负债率、速动比率分别进行进行了排名,筛选出前100强,制成三份榜单——“2016上半年上市房企总负债排行榜TOP100”、“2016上半年上市房企资产负债率排行榜TOP100”、“2016上半年上市房企速动比率排行榜TOP100”。以供行业参考,警惕风险。

    2016年上半年上市房企负债总金额TOP100

    表2:2016上半年上市房企资产负债率排行榜TOP100

    【第三类:央企与品牌房企并购整合将加剧中小房企“退房”】

    在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看,房地产行业增速下滑趋势势在必然,此时,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时,“大者恒大,强者恒强”局面的形成,最终推动市场集中度越来来越高。

    从事实表现来看亦是如此。随着楼市进入下半场,中小房企或非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地能力、开发能力、融资能力等方面无法实现成本的降低,也无法实现较快的销售,或者企业城市布局不合理导致企业运营出现困境,这个时候这些企业势必会面临发展的问题。从这个角度来看,一部分竞争优势不明显的中小房企极有可能在这个过程中退出或被收购。而上述这些破产或退出房地产的企业或多或少都有这样的因素存在。

    同时,从目前行业竞争格局来看,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱,目前行业内的收购机会也不会错过,比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权,今年前三季度销售金额和销售面积暂时位于行业第一;融创也积极推进并购,近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权,积极进行规模化扩张。

    笔者预计,随着楼市进入下半场,随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

    【第四类:非专业的跨界进入楼市的房企将出现集中“退房”现象】

    非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面无法实现开发成本的降低,也无法实现较快的销售,这个时候这些企业势必会面临发展的问题。如果这些房企无法及时化解这样的危机,届时,有可能因此退出房地产或被其他房企收购。

    仔细研究这些非专业的跨界进入楼市的房企基本集中在家具家电行业、酒水饮料行业、部分生产制造行业等这些行业。以家具家电行业为例,房地产行业是这些行业的上游行业,和房地产有较强的相关性。这些公司通过从事房地产开发,可以解决自身主营业务的销售问题,也可以推进智能家居、智能家电战略。再比如前几年的白酒行业。利润较高,有富余资金,这个时候可以将富余资金拿出来做房地产开发。对于这些企业来讲,资产配置的目的性要比房地产开发企业要强得多。

    但是,随着楼市调整期的到来,2017年年中楼市将再次进入低谷期,届时房地产的资产配置作用明显降低,同时,这些行业受到反腐、经济结构调整等因素,自身也出现了一些问题,此时,也会影响到这些公司的房地产开发节奏或市场布局。于是,我们看到部分明智的非专业的跨界进入楼市的企业已经开始实施“退房”计划,比如联想在房价和地价处于高位时出售融科智地,剥离地产业务。

    【第五类:房企积极转型将出现集中“退房”现象】

    2014年下半年以来,无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性,还是企业的多元化战略发展的需要,还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化的转型发展机会,还是为了降低融资成本的需要,品牌房企“跨界”转型投资的趋势在2014年下半年以来显得非常火爆。比如莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化等等。预计2016-2018年这段时期内品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大的动作。届时,在转型力量推动之下,更多的房企开始剥离部分或全部地产业务,这些公司将出现“退房”现象。

    【第六类:地方政府集中整治僵尸房企,将出现集中“退房”现象】

    地方政府的力量推动也将成为未来楼市出现“退房”的主要原因之一。以重庆为例,今年9月22日,“2016市场监督管理论坛”在重庆召开。重庆市市长黄奇帆在其主旨演讲中强调,完善市场监管体系,首先要完善企业进出机制,着力增强事中事后监管的有效性。重点是加快去除无效供给,建立便利化企业退出通道。

    比如,目前全国大约有13万多个房地产公司,按13亿人口折算,平均每万人就有一家房地产公司,每3000户居民就摊一家房地产公司。而在重庆,在3100家房地产公司中,95%的房地产开发、建设以及销售,都集中于500家公司。也就是说,剩下的1600家公司,实际上就是空壳。黄奇帆透露,从今年开始三年内,重庆市每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家。

    黄奇帆认为,企业有生有死、有进有出,是现代市场经济的一般规律。实行注册资本认缴制,推进注册便利化,营造了宽松的市场准入环境,但在宽进的同时,一定要跟进“严出”。“做到该出的必须出、及时出,否则只进不出,也会扰乱市场秩序,导致优胜劣汰的市场法则变形走样,事中事后的监管会出现法不责众、形同虚设。”他说。在此方面,黄奇帆认为,首先要加快去除无效的企业供给,坚决去除过剩产能、库存和僵尸企业,让僵尸企业、空壳企业“入土为安”,严把工商登记年报审验的关口。

    张宏伟 同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:刘满桃

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