观点时评:静安百亿地王后上海中止两宗地的调控信号

观点地产网

2016-08-23 22:46

  • 上海叫停两“周浦准地王”的出让除了要调整地块的相应规划外,还不排除将出台相关的土地调控政策,以防止地王的再次涌现。

    观点地产网 近大半年来一直占据人们眼球的“地王”现象,在上周创造了全国历史单价纪录之后似乎达到了“顶峰”。

    或多少受此影响,原定于8月23日进入挂牌报价环节的“准地王”上海浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块被中止出让,这也使得业内纷纷猜测,出让活动的中止也许正潜藏着上海土地调控的信号。

    值得一提的是,17日以110亿元成功出让的上海静安中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,其冠绝全国的成交单价仍为人们津津乐道——成交楼板价100315元/平方米,可售部分实际楼板价达145896元/平方米,刷新全国楼板价地王纪录。

    但就在新地王诞生的第二天,上海市土地交易市场8月18日就公告,因浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块(地块公告号:201607601)答疑过程中用地意向人提出的周边教育配套问题尚在协调落实中,现根据出让人要求中止本地块的出让活动,待相关问题协调落实后再恢复出让。

    四天后,8月22日,上海市土地交易市场再次公布,因需对浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块(地块公告号:201608001)出让条件中设置的公共服务设施要求作进一步优化,现根据出让人要求中止本地块的出让活动,待相关内容确定后再恢复出让。

    事实上,就观点地产新媒体了解,上述两宗被叫停的地块均被预测将成为新地王。

    其中,浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块,起始价61158万元,起始楼板价17500元/平方米,这一价格较保利地产5月中旬在该区域拿的“周浦地王”11018元/平方米的起价要高出近6500元/平方米,且保利地产的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块,最终成交楼板价达43607元/平方米,溢价率近300%;在扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际可售面积楼板价高达54500元/平方米左右。

    而浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块,拍卖起步价25亿元,楼面价更是达约2.95万元/平方米,成为名副其实的“准地王”。为此,上海业界普遍认为该地块有可能以100%以上溢价出让,未来售价则有望突破10万元大关。

    由此看来,对于两地块的中止原因,官方说法虽然各有不同,但最现实的可能还是出于“控地王”的目的。

    而据了解,在静安地王诞生之时,对于其远远超出人们想象的15万元/平方米楼面价,有分析就指出,5月之后,地王的频繁出现致使趋于理性的上海楼市再次呈现量价齐升的局面,也使得“沪九条”的调控效果被削弱,为了让上海楼市回归理性,不排除出现加速政策从严执行的可能。

    另有内人士指出:“静安融信百亿地王之后,官方会密切关注上海楼市变化。”

    其还预计,“控地王”降杠杆等新一轮的措施将出台,9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行,房地产市场调整极有可能会因此来临。

    从操盘角度看,一旦房地产市场出现盘整,地王项目密集,难以通过降价销售或找接盘侠的方式“解套”,也将整个市场风险加大,甚至带来系统性风险,难以维持房地产市场的平稳发展。

    由此看来,上海叫停两“准地王”的出让除了要调整地块的相应规划外,还不排除将出台相关的土地调控政策,以防止地王的再次涌现。

    即使“地王们”存在着政策调控的风险,但作为“静安地王”的主人,融信中国还是有着满满的信心,就在8月23日的2016年中期业绩发布会上,融信中国执行董事、副总裁林峻岭就表示:“(静安)地块本身具有足够的稀缺性,和其他项目暂时不具有对比性,目前评估地价合理。”

    其主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪还补充道,同样的地块放置在北京相同地段,价格应该更贵,“未来售价根据市场走势而确定”。

    撰文:刘满桃

    审校:杨晓敏

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