四季度房地产投资将企稳回升

来源: [观点地产网]      时间: 2015-10-27 18:38

央行此次双降已经是年内央行第三次双降,政策频率和力度前所未有,凸显经济破七以及房地产投资增速持续下行的压力。

与此前积极需求端政策背景不同,央行此次双降稍显被动,一方面需求回暖效应已经在统计端显现,而另一方面投资增速下降超出预期,简单地释放需求杠杆政策边际效果有限,而大范围放流动性又难免存在助推主流城市价格之嫌,此次双降中首次提到个人住房公积金贷款利率保持不变即是央行权衡的方式。

此次降息后的贷款利率相当于此轮降息周期前的75折,据测算,如一套房屋按100万贷款,30%首付,30年贷款期限计算,降息后利息总额较降息周期前减少29%,每月月供减少16%,总购房成本下降13.9%。而如果按25%首付比例计算,总购房成本下降14.4%,如果考虑到实际操作过程中的首套房利率优惠,此轮降息周期带来的购房成本下移实质上已经接近15%。

政策暖风护航四季度成交

三季度以来政策暖风持续,首付比例下降叠加流动性再释放,十月份上旬由于假期因素以及推货量的原因成交较为平淡,但随着下旬开始推货量的提升,截至10月24日跟踪的重点城市成交同比增速已经重回20%水平,环比增长超过30%,其中一二三线重点城市成交同比增速分别为19%、30%和9%,环比增速分比为42%、37%和24%。

十月成交超过9月份是大概率事件,银十成色有望回归,主流城市成交热度仍有望在年内持续。但考虑到去年四季度成交基数较高,增速回落是大概率事件。

政策仍存空间,静待投资回暖

除去流动性支持,从需求端改善投资端依然是房地产政策的主要思路,当前管理层可以出的牌包括:首付比例再下降或者将话语权交由金融机构(如美国、日本),二手房交易税费再减免,契税差异化征收的方式调整,同时考虑到当前商业银行的首套房贷款利率下限已经下降到7折,但是实际落实的情况几乎没有,政府通过设立专门资金池或者政策性银行支持居民贷款需求也是一条可行的路径。

今年稳投资任务艰巨,需求端和投资端的政策齐齐发力,整体而言我们认为当前万事俱备,只欠东风。

房企正迎来近年环境最好的一年,资金加速回流改善同时优化利润以及现金流,另一方面股权融资和债权融资的渠道打通也显著改善公司资产负债端,为补库存意愿提升带来契机,部分主流城市土地供应也已经箭在弦上,重申四季度房地产投资企稳回升的观点。

作者苏雪晶为中信建投分析师;本文来源:中信建投-拒绝投资霜降

审校:徐耀辉

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