解局 | 上海大宗交易回温 凯德投资收购76亿元估值的尚浦中心F3

观点网 1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，交易估值为76亿元人民币，成为2022年中国最大规模的房地产交易之一。

同日，凯德集团官微公布，2022年，凯德投资在中国成功募集三支境内人民币基金，包括凯德投资中国特殊机会人民币基金I期(China Special Situation RMB Fund (CSSRF) I)、凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期(China Business Park Core RMB Fund (CBPCF) I)以及凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期(China Business Park Core RMB Fund (CBPCF) II)。

三支基金总基金规模近47亿元人民币，并相应地完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购，使得凯德投资旗下基金的资产管理规模增加近90亿元人民币。

其中，凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期收购的项目便是位于上海杨浦区五角场商圈的尚浦中心。凯德投资作为普通合伙人之一与大家投控旗下保险私募基金管理平台远见资本共同组建该基金，同时，凯德投资作为资产管理人管理该项目。

尚浦中心

公开资料显示，此次交易的办公园区包括10栋办公楼，是铁狮门在尚浦领世第一期的开发项目。

2008年，全球最大的地产商之一铁狮门拿下上海“地王”新江湾城F地块，宣布建设其在中国的最大规模城市综合体。

新江湾城F地块共分为F1、F2和F3，占地面积26.75万平方米，由铁狮门和城投控股合作开发，项目名为尚浦领世。其中，F1为商办，目前仍在建设中；F2为住宅，已开发完毕并实现销售；F3为纯办公地块，已建成投入使用，即为本次凯德收购的“尚浦中心”。

铁狮门于2011年启动了尚浦领世城市综合体的分阶段开发，项目地上总建筑面积达90.02万平方米，包括甲级办公楼、高品质住宅、星级酒店、餐饮零售和文娱设施。

其中，尚浦中心办公园区地上总建筑面积达20万平方米，包括在2014年至2019年期间分阶段开发的10栋办公楼。这些建筑均获得LEED金级认证，目前出租率达99%，有包括耐克、汉高、抖音集团等全球领先的跨国企业入驻。

值得一提的是，此次尚浦中心的交易是铁狮门过去18个月内在尚浦领世成交的第二笔重大交易。2021年6月，铁狮门将尚浦中心19.5万平方米的建筑面积、4栋办公楼转让给字节跳动。

对于凯德而言，从2021年宣布重组后，凯德投资便专注新基建领域投资和运营以及基金管理，2021年收购上海超大规模数据中心，1个产业园和4个优质物流资产。

私募基金管理业务是凯德投资的重要增长引擎之一。凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期是凯德投资在中国的首批产业园区人民币基金，以继续加快对新经济的投资布局。

凯德投资中国特殊机会人民币基金I期则是凯德投资在中国的首支人民币基金，该基金收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼，该项目位于上海浦东新区的张江高科技园区内。张江高科技园区是中国首批经国务院批准的国家级高新区之一，入驻企业包括众多中国顶级科技企业和世界500强企业。

截至2022年9月30日，凯德投资的资产管理规模约为1300亿新元，房地产基金管理规模约860亿新元。

大宗交易温度

全国房地产市场仍保持低温运行之际，上海商办市场一直是投资热土。

根据观点指数《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》，2022年1-9月，上海商办资产交易宗数以及交易总金额均位居内地城市首位，共计12宗商办资产交易事件，交易总金额达367.24亿元。

观点指数指出，去年二季度疫情反复给上海商办市场带来的不确定性增加，而商办大宗交易仍展现了较强的韧性。下半年疫情得到有效控制以及复工复产后，预计上海大宗交易市场维持积极，同时自用型买家购置办公物业的趋势将持续。

2022年，众多内外资也频频押注上海。华贸集团35.5亿元拿下北外滩商办地块、希慎兴业35亿元收购长江实业旗下世纪盛荟广场、黑石5.2亿元收购位于浦东的康桥星创园项目、年末保险巨头友邦人寿斥资50.3亿元购得北外滩地标项目。

戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰对媒体表示，在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，2023年将是上海大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿规模。

根据戴德梁行12月29日发布的《2023年房地产市场展望》报告，香港和上海仍然是中国商业地产最具吸引力的投资目的地。

报告显示，截至2022年第三季度，中国商业地产大宗交易额为1900亿元人民币，同比下降35%。香港和上海仍然是最具吸引力的投资目的地，其他较受青睐的投资目的地还有深圳、北京、台湾、广州等。

按资产类型来看，写字楼在中国内地投资市场中的份额仍然保持领先地位。其中，业主自用需求日益增大，尤其是来自TMT(科技、媒体和电讯)、金融服务业、能源和物流等领域的买家。从2020年到2022年第三季度，自用类的交易占中国内地写字楼总交易额的近50%，较新冠疫情前五年18%的平均水平呈大幅提升。

戴德梁行预计，随着中国对疫情防控政策的逐步调整优化，经济有望在2023年复苏，随着市场信心恢复，经济复苏将提振所有类型物业的租赁需求和投资需求。