原报告｜龙湖纳储节奏

观点指数 行业波澜下，龙湖成为今年土地市场为数不多依然坚持拿地的民营房企。

早在今年10月的投资者会议上，龙湖透露在梳理了进驻的68个城市后，筛选出20个重点城市和14个机会城市，2021年9月之后，龙湖着重在这些高量级城市进行投资拿地。

从近期土地市场的表现来看，龙湖已经适应了市场的变化，形成了自己的拿地节奏。

一方面，继续深耕优势区域；另一方面，找准合适的时间点拿地。

城市抉择

据观点指数统计，2021年9月至2022年10月的13个月里，龙湖共获取71个新项目，分布于26个城市，权益地价约564亿元，权益建筑面积约567万平方米。

分区域来看，长三角地区、西部地区、环渤海地区、华中地区和华南地区的占比分别为46.6%、26.6%、14.2%、9%和3.6%，长三角地区与西部地区是未来龙湖住开业务的重要据点。

数据来源：企业公告、观点指数整理

这与龙湖的深耕策略有着密切的联系。

从今年中期龙湖在各个大区的销售情况来看，长三角已是最重要的销售重镇，权益销售占比达到36.4%，其次为环渤海地区，但西部地区与环渤海地区的差距仅有3.1%。

因此，龙湖在土地布局上的趋势与当前销售情况是匹配的，长三角是最重要的支点。

就单个城市而言，统计期内龙湖权益拿地金额最高的十个城市中，居首位的是成都。但值得注意的是，十个城市中有六个属于长三角地区。

其中，联合浙江交投拿下的杭州杭腾未来社区地块，是龙湖近期新增项目中总地价最高的。

数据来源：企业公告、观点指数整理

据了解，龙湖当前的土地拓展清单上有20个重点城市和14个机会城市。观点指数认为，龙湖拿地重点城市主要分布在长三角地区、西部地区和环渤海地区，而机会城市则更多分布于华中地区和华南地区。

据观点指数统计，近期龙湖继续坚持拿地的长三角城市有8个，分别为上海、杭州、苏州、南京、合肥、常州、台州以及徐州，新拓土储在这些城市中普遍超过10万平方米。

西部地区拿地的城市有5个，分别为成都、重庆、西安、昆明和兰州。除兰州外，其他城市的新增土储规模都比较大；而环渤海地区城市则有6个，分别为北京、天津、济南、青岛、沈阳、大连，其中前4个城市的拓储力度相对更大。

而华中地区有新增土储的4个城市中，仅长沙新增地块不少于2宗；统计期内龙湖在华南地区新增土地仅4宗，其中泉州2宗，中山、湛江各一宗。

从以上城市的分布情况不难看出，华南及华中地区在龙湖深耕策略中的重要性相对较低。

机会与考量

由于龙湖在城市深耕有独特的考量，因此拿地节奏上也表现出了与其他企业不一样的地方。

数据来源：观点指数整理

（样本企业包括龙湖、保利发展、万科、滨江集团、华润置地、建发、越秀地产、招商蛇口、中国铁建、中海）

观点指数统计了10家样本企业今年前10月的土地拓展数据，数据显示，统计期内样本企业权益拿地金额合计5602亿元，其中龙湖权益拿地金额290亿元，占比约为5.2%。

分时段来看，龙湖今年拓储的高点分别是1月和10月，而样本企业拓储高位则是5至7月，与其他房企错峰。

具体来看，1月以及10月龙湖拿地支出较高的原因是对重点城市的大力投资，而这些城市主要是新一线城市，如1月新增杭州地块，权益地价达到45亿元，占当月总土地支出的84%；而同一时间段样本企业中仅有2家拿地支出高于龙湖。

另外，龙湖对于在一线城市的拿地态度相对保守，今年在北京仅拿下东河沿村棚户区改造地块及顺义区望泉寺地块两个项目，在上海亦仅新增松江区广富林街道的一个地块，一线城市权益拿地金额占总额的比例为16.2%。同时，龙湖近期并没有在广州、深圳进行土地拓展。

与之相对的，今年龙湖在成都、合肥的权益拿地金额占总额比例分别为14.5%和14.2%。

事实上，龙湖在广深两城还有少量在建项目，包括深圳的春江天玺、广州的白云天鉅、番禺天峯项目等。根据龙湖中报中披露的数据，广州、深圳合计的销售份额约为3.4%，预计短期内将不会有明显提升。

拿地权益方面，2022年前10月龙湖拿地权益比例约为0.68，同期销售权益比例约为0.64，基本维持现状。

合作企业方面，龙湖亦在适应新的行业格局，以国企为主要的合作对象。

据了解，近期龙湖合作方包括浙江交投、北京建工、大龙控股、漕湖置地等，国企合作对象具备一定的资金优势。另外，通常这些企业对新增项目所在区域市场情况有比较深的了解，在项目前期规划阶段可以提供一定的参考和助力。

因此，通常合作项目也是具有较好前景的项目，开发进程亦较快。

以龙湖与北京建工今年5月31日拿下的北京丰台东河沿0011地块为例，该项目在拿地两个月内确定并公布了案名“九里熙宸”，9月中旬首次开盘。

据了解，九里熙宸首批货源共238套，去化近半。另外，由于房地价差较大，九里熙宸售价有较大的调整空间，该项目指导价为6.5万元/平方米，而楼面地价约3.27万元/平方米，房地价比接近2。

适当的让利可以促进项目更快去化，因此该项目实际推盘价格低于指导价格，87平方米的三房刚需户型和120平方米的三房改善户型最受市场欢迎。