积极信号与楼市回温 | 2022五月深圳房地产市场报告

观点指数研究院

2022-05-13 16:48

  • 此次深圳集中供地的热度较高,为市场未来的发展提供了积极预期。(报告期2022.4.15-2022.5.13)

    观点指数 深圳2022年首次集中供地以平均15%的高溢价率结束,人才安居集团、华润、万科等企业在此次土拍中表现亮眼。此外,中海、招商、华发等企业参与其中,土地端释放出积极的市场信号。

    市场端住宅批准预售回暖,鸿荣源4月取证近2.5千套,引领市场回暖,鸿荣源尚璟公馆、星河荣御等项目取得较好的销售业绩。同时,二手商品住宅成交开始复苏,4月网签达到今年单月网签最高记录。

    随着“因城施策”稳楼市、五一假期、端午假期等利好因素到来,深圳房地产市场有望“破局”,热度逐渐回升。

    住宅取证回暖,二季度计划批售住宅超1.4万套

    日前,深圳市住房和建设局公布了深圳市2022年二季度计划预售的住宅及商务公寓项目情况。根据公告,二季度计划预售的住宅项目有29个,合计供应14520套,供应面积145.89万平方米。

    此外,计划预售商务公寓项目8个,合计供应4530套,供应面积29.06万平方米。

    回望一季度,住宅计划供应套数为6565套,但包括安居房在内住宅实际供应套数仅为2610套,由于销售低景气度持续、疫情冲击等影响,实际供应数量与计划之间有很大的差距。

    进入二季度,随着“因城施策”稳楼市、五一假期、端午假期等利好因素的到来,深圳住宅预售取证预计会有所好转。

    从最新的情况来看,4月单月住宅批准预售规模已高于一季度总和,二季度有望迎来更多新盘,福田海德园、宝安招商雍和府、深铁璟城等项目均在入市计划内。

    万科、人才安居摘最贵地块,集中供地全部顶价成交

    4月29日,深圳2022年首次宅地集中供应结束,8宗挂牌地块全部顶价成交,其中5宗地块的成交价格、自持面积双封顶,最终摇号成交。此次集中供地出让地块总成交金额为193.3亿元,溢价率15%,出让总建面107.1万平方米。

    从成交结果来看,国资包揽了本次出让的全部地块,除华润置地和万科外,其他企业均为深圳的地方国资。

    人才安居集团分别联合万科、深业、龙岗城投拿下3宗地块,是本次集中供地中收获最大的企业。其中,与万科共同竞得的宝安区新安街道地块是本次出让总价最高的地块,减去政策性房源面积后楼面地价为50667元/平方米,该地块毛坯普通商品住房销售限价(均价)为 87494元/平方米。

    华润包揽光明区两宗地块,总地价41.31亿元。据观察,目前华润置地在售项目主要位于南山区、罗湖区和坪山区,近期华润置地补仓选择的区域都在前述区域之外,如去年二批次斩获的是宝安区福海街道的一宗地块,而今年首次加仓深圳则选择了光明区。

    值得注意的是,此次集中供地吸引了约20家房企参与竞拍,中海、招商、华发等企业也有参与报价,总体来看此次深圳集中供地的热度较高,为市场未来的发展带来了积极预期。

    市场回暖,鸿荣源领衔批售

    疫情过后,4月深圳房地产市场有所回温,叠加政策环境松动、暖风频吹,不少企业应声而动,打破新房市场持续已久的冷清状态。同时,二手房成交呈现复苏状态,刚改需求为主导。

    根据深圳市房地产信息平台数据,4月深圳新建商品住宅网签2851套,环比减少5.8%;网签面积29.35万平方米,环比下降9.5%,同比下降16.9%。网签面积前三位的区域依次是南山区、龙华区和光明区。

    数据来源:深圳市房地产信息平台、观点指数整理

    据观点指数监测,4月深圳全市新批预售商品住房项目7个,批售套数5539套,新批供应面积46.34万平方米,其中5个项目供应普通商品住房,1个项目供应安居房,为天和南苑项目,1个项目供应产业配套宿舍,为星展广场项目。

    其中鸿荣源4月商品住房新批预售表现亮眼,3个项目合计取证2478套,占据普通商品住房新批预售的大部分份额。

    由于4月深圳新批预售商品住房明显回暖,而网签维持平稳,全市新建商品住宅去化周期上升。

    截至4月末,深圳全市新建商品住房库存面积255.58万平方米,库存套数25062套,去化周期为6.9个月,较上月小幅增加0.2个月。

    二手房方面,深圳市房地产信息平台数据显示,4月深圳二手商品住宅成交开始复苏,网签1860套,环比上升66.5%,目前是今年单月网签的最高记录;网签面积17.63万平方米,环比上升70.7%,同比下降59.9%,降幅收窄。

    根据深房中协披露的数据,4月龙岗区、福田区二手房交易较为活跃,90至144平方米的刚改户型需求提升;同时,房源挂牌量也有明显上升,出售意愿积极,但截至3月二手住宅成交价格指数仍在下降。

    推盘量上升,中心城区暖意明显

    项目方面,4月新批准预售的5个普通商品住宅项目均已开盘,分别为龙华区的壹城时尚花园、鸿荣源博誉府,南山区的鸿荣源尚璟公馆,坪山区的碧湖春天南花园和龙岗区的合正方州泓园,此外,宝安星河荣御推出现售产品。

    从意向登记情况来看,鸿荣源尚璟公馆和星河荣御意向登记认筹率较高,其他项目热度相对低一些,反映出中心城区新房市场销售回暖。

    鸿荣源尚璟公馆位于南山区南山科技园旁,是南头板块目前比较稀缺的住宅产品,近期首次开盘推出441套59至82平方米的小户型产品,意向登记认筹率约为125%,在同期开盘的项目中热度较高,备案均价为8.95万元/平方米。

    另外,鸿荣源目前的在售项目有龙华壹城中心、鸿荣源博誉府,近期这两个项目亦有新产品入市,但上述两项目的取证规模较大,意向登记情况与新取证项目数量之间有较大差距,去化不太理想。

    星河荣御位于宝安区沙井街道,后者是深圳西部发展轴上的重要区域,是前海片区的辐射范围,未来将重点打造文旅产业,因此星河荣御项目热度较高,此外,现房发售亦是其受到关注的原因之一。此次开盘推出139套89至125平方米的产品,备案均价5.2万元/平方米,意向登记认筹率192%,去化达9成。

    撰文:黄韵哲    

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    地产

    楼市

    土地