年报观察 | 雅生活：不确定性下的内生增长路线

观点网 新冠疫情卷土重来打乱了雅生活的节奏。

去年3月，这家公司举办了2020年全年业绩投资者推介会，而知情者告诉观点新媒体，今年的业绩推介会推迟到了5月10日才召开。

雅生活2021年度经审核业绩亦延迟至4月29日披露，好在表现颇为亮眼，此前市场担忧的被其母公司“掏空”并没有发生。

报告显示，2021年，雅生活收入140.8亿元，同比增长40.4%；毛利38.69亿元，同比增长30.1%，毛利率从29.7%降至27.5%；净利润25.66亿元，同比增长30.1%；公司股东应占利润23.09亿元，同比增长31.6%。

规模方面，雅生活总裁李大龙曾颇为乐观表示，预期在2021年年底，公司合约面积有望接近7亿平方米，在管面积达到5亿平方米。

截至2021年12月31日止，雅生活在管面积及合约面积分别为4.89亿平方米及6.63亿平方米，在管项目超过4100个，目前规模位于行业前三。

雅生活指出，第三方项目通过市场拓展、行业整合等方式扩张，来自第三方项目的合约面积（含控股成员企业）达5.15亿平方米，较上年末增长33%，占总合约面积的77.7%，已成为集团规模增长主要来源。

参会投资者转述，雅生活董事会联席主席黄奉潮称，虽然现在各方面形势有很多不确定性，但公司会争取未来3年复合增长率在营收上达到25%，利润上争取有20%。

第二增长曲线

业态分布上，目前雅生活在管项目42.5%为住宅，44.9%为公建，12.6%为商业及企业服务，分布较均衡，且76%项目位于一二线城市。

从收入情况看，雅生活占主要收入的物业管理服务收入同比增长33.6%至86.6亿元，业主增值服务增长77.3%至18.7亿元，城市服务收入约7亿元，外延增值服务收入较上年同期增长14.7%至28.6亿元。

雅生活表示，业主增值服务收入大幅增长，净利润同比涨56%，成为集团的增长第二曲线

2021年，雅生活成功投资及孵化“51家庭管家”、“乐鲸灵”幼托等生态业务品牌，依托资源迅速渗透，并初步具有市场化拓展能力。此外，年内携手头部品牌，加大专业化运营，家装宅配、社区零售等业务取得快速增长。

同时，雅生活发展非住领域，即机构类增值服务，包括餐饮、通勤、物资采购等公建特色增值服务，以及商企定制、会务、企业集采和零售等商办业态特色增值服务。

2021年，雅生活机构类增值服务收入约为3.18亿元，较2020年2.37亿元增长34.3%，占业主增值服务收入的约17%。

对于雅生活而言，业主增值服务业务类型多样，不仅可以提高收入，毛利率也比较高，未来有助于改善毛利率指标。

5月6日，汇丰研究发表报告指，去年雅生活毛利率按年跌2.2个百分点至27.5%，主要是由于毛利率较低的第三方项目及增值服务新业务占比有所增加。

值得一提的是，雅生活2021年财报新增城市服务板块收入7亿元，占比5%。据悉，雅生活在2020年就对城市服务进行布局，2021年3月份斥资约11.8亿元收购北京慧丰、大连明日等五家城市服务公司股权，城市服务板块到了有所增长的阶段。

“双千亿”新诠释

2021年财报显示，雅生活受限制现金从2020年的2757万元增加到33.5亿元，现金及现金等价物从2020年的50.6亿元减少至2021年底的43.9亿元，减少约6.7亿元。

公告指出，受限资金主要为存放于中国内地银行的固定利率一年期定期存款。其中33亿元的定期存款已质押用于业务拓展合作方的银行借款或授信担保。

此事让人不禁想到，去年有地产企业下属物业公司，因收购关联方资产被交易所问询是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益。

雅生活管理层于投资者会指出，受限资金是集团或者说雅生活商业上的安排，主要是为了投资一些项目及锁定标的。在4月份的时候，随着集团一些商业上的安排和市场环境变化，已及早地将这些资金进行解除，不会对集团产生任何的额外影响

对此，黄奉潮还专门给股东及投资者打了一剂定心丸，其较为郑重地声明，雅生活从未出现与大股东未经披露的关联交易与资金来往。

或许是受去年下半年母公司雅居乐遭遇地产行业调控，出现现金流危机影响，雅生活在投资者会上强调了有质量发展以及维护现金流的重要性。

雅生活首席执行官李大龙提到，去年雅生活提出双千亿目标，一方面有一个定量概念，但更重要的还是定性，雅生活希望是能够有质量地发展。

“双千亿是什么概念呢？就是平台+生态，平台就是我们的业务规模，是主业，主业就是要扩大管理面积，提升服务口碑，同时也是要保现金流。”李大龙说道。

雅生活表示，因为现在受到房地产的影响，股东输送面积有一定不确定性，从谨慎的角度，希望每年内生增长面积达到8000万平方米。到2025年左右，雅生活合约面积会超过10亿平方米，在管面积接近8亿平方米，会按照这个指标来进行平台层面的布局。

虽然以内生式增长为主，但雅生活并不排除继续进行收并购。

该公司提出收并购主要有两个方向：一是在主业层面上的布局和收并购。雅生活管理层认为，随着二级市场估值的下调，今年一级市场可能还有一些房地产下属物业公司会存在一些流动性的问题，价格会有一定的调整；

第二，雅生活会按照战略的安排和部署，以战略为导向，适时进行合适的收并购，以进一步补充在产业层面的布局。