观点直击 | 正荣服务毛利率跌宕

观点网 正荣服务在3月25日召开2021全年业绩投资者会，董事会主席兼非执行董事黄仙枝、执行董事兼行政总裁林晓彤、执行董事康宏、首席财务官兼联席公司秘书王奕出席会议。

根据2021年的业绩报告，正荣服务2021年年度收入约为人民币13.36亿元，较2020年同期收入人民币11.03亿元增长约21.1%。集团物业管理服务的合约建筑面积约为1.04亿平方米，较2020年12月31日的约0.97亿平方米增长约19.1%，在管总建筑面积达约0.71亿平方米，较2020年12月31日约0.41亿平方米增长约72.0%。

与此同时，正荣服务表示，经董事会综合考虑集团的可供分配利润、财务状况以及未来发展所需的留存利润，决议不建议派发截至2021年12月31日止年度的任何末期股息。

面对外界的好奇与关注，黄仙枝在会上坦言，2021年，对物业管理行业是不平凡的一年，2022年，将是更具挑战的一年。城市化继续推进物业管理行业高速发展，资本化力量推动物企合作联合。

毛利率跌宕

作为新进的物企，正荣服务的主要收入也是来自四大业务：物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务，以及收购了正荣商业之后的商业运营管理服务。

根据年报，截至2021年12月31日，物业管理服务依然是集团最大的收入来源，达人民币6.58亿元，占整体收入的49.3%，较2020年同期人民币4.87亿元同比增长约35.2%；非业主增值服务收入达人民币3.71亿元，较2020年同期人民币4.15亿元同比减少约10.6%；

小区增值服务收入达人民币2.65亿元，占整体收入的19.8%，较2020年同期人民币2.01亿元同比增长约31.8%；商业运营管理服务收入达人民币0.42亿元，占整体收入的3.1%。

在去年，正荣服务提出了四年四倍的目标。回顾这一年的表现，在毛利率上正荣服务似乎还有更多的路要走：截至2021年12月31日，集团期内毛利达到人民币4.28亿元，较2020年同期人民币3.83亿元增长11.7%；毛利率为32.0%，较2020年同期34.8%减少2.8个百分点。

同期，年度溢利约为人民币1.78亿元，较2020年同期的人民币1.75亿元增长约1.4%；母公司拥有人应占截至2021年12月31日的年度溢利约为人民币1.75亿元，较2020年同期约人民币1.72亿元增长约1.7%。

根据规划，物业管理服务业务的毛利率约保持在20%到25%之间，非业主增值业务的毛利率控制在30%到35%，而社区增值业务则保持在60%以上。在2021年成绩中，基础物业管理服务的毛利率为24.3%，社区增值服务毛利率为67%，然而，非业主增值服务毛利率则大幅下跌，从2020年的32.6%下降到了今年的18.5%。

除了正荣服务常规布局的四大区域，瞄准二三线城市也是正荣服务的努力方向，根据年报，公司今年在管项目数量达358个，进驻城市达50个。

从项目区域分布看，长三角，海峡西岸，环渤海，与中西部四大深耕区域的项目管理规模同比2020年有提升，其中长三角地区在管面积2275万平方米，同比提升28.7%。

在管项目数166个，其中海峡西岸地区在管面积达2234万平方米，同比提升57.1%，在管项目数85个。环渤海与中西部地区，在管面积达2589万平方米，同比提升176.1%，在管数目达107个。

发展展望

在房企发展的下沉时代，物企想要实现稳固增长，母公司之外的第三方收入变得越来越重要。

今年业绩会上，管理层也特别强调第三方比例以及非住业务的比重。

截至2021年底，正荣服务合约面积中来自第三方的面积达7257万平方米，占比接近70%，相比于2020年的6210万平方米提升了17%。从在管面积看，来自第三方的在管面积达5113万平方米，占比达72%，较2020年的2631万平方米增长94%。

从基础物管收入的来源来看，公司2021年第三方物业管理服务的收入提升，全年实现第三方物管收入3.07亿元，相比2020年2.03亿元增幅达51%。

至此，第三方来源的收入占整个基础物管收入超过了46%。可以看出，正荣服务在积极布局第三方业务。

业务创新方面，正荣服务2021年拓展了轨道交通、风景区、产业园等新型业态，努力地均衡着住宅与非住宅业态的比例。

2021年，正荣服务非住收入占比提升41%，达2.7亿元，住宅业态收入3.88亿元，同比2020年非住收入1.18亿元，增幅达50%。目前在管358个项目中，208个为住宅项目，150个为非住宅项目，非住宅面积占比逐年提升，截至2021年底，非住宅在管面积已达3407万平方米，占总在管面积约48%。

上半年收购的正荣商业，也进一步提升了正荣服务在商业物业混合业态项目的可发展空间。根据管理层介绍，正荣商业在2021年上半年转化了23个优质的商业项目，大约149万平方米的在管增量。

收购正荣商业之后，虽然正荣商业的业务体量仍旧较小，但是对于未来布局轻资产商业管理业务有着一定助益。去年轻资产模式改造的存量项目常州星湖广场与泰兴凤凰广场均顺利开业。