观点直击 | 九龙仓置业吴天海: 受第5波疫情影响 港今年前景非常不明朗

观点网 “零售商场之外，写字楼租金也是有压力的。两个加起来还是难应付的。”九龙仓置业主席兼常务董事吴天海在回答媒体问题时感慨。

在香港第5波疫情的阴霾下，今年3月的上市公司业绩期早于2月底悄悄拉开序幕。3月3日，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海联同董事李伟中及投资关系经理吴庭欣以线上形式举行业绩记者会。

吴天海于开场时已感叹，2019年上半年已是香港近年经济高峰，其后下半年开始受到社会事件及疫情的冲击，经济急速下滑，集团旗下的收租物业及酒店因而受到影响。

酒店的影响是立竿见影，因租期较短，所以会马上出现调整。至于收租物业的租约属于中长期，有滞后的情况出现，集团于2020年的业绩已现下降，而2021财年的租赁情况同比仍然出现下跌。本来希望2022年的业务表现可以由下降趋势回复平稳，但不幸地，今年第5波疫情对经济带来的影响比过去任何一波疫情更为严重，所以今年的前景是非常不明朗。

九龙仓置业截至去年12月底止全年业绩虽然扭亏为盈，由去年的亏损78.54亿港元转为赚43.91亿港元。而总收入160.43亿港元，按年增3%，主要因为上市附属公司海港企业的发展物业销售额确认入账。

但基本纯利及营业盈利均录得跌幅，分别见65.18亿港元及90.64亿港元，两者比去年分别减少13%及 9%，集团解释跌幅主要受投资物业表现拖累。

旗下占总收入比重达一半的海港城整体收入(包括酒店)，按年下跌8%至79.93亿港元， 营业盈利占整体营业盈利66%，按年下跌12%至59.46亿港元；投资物业收入按年减少 8%至108.89亿港元，营业盈利减少13%至84.41亿港元，主要因为市场疲软及对宣传推广的投资增加。

零售不敢乐观

吴庭欣于简介业绩时表示，集团在不同方面的努力之下，市值租金和出租率在去年也渐趋稳定。但是由于续租租金下滑的影响相比前者滞后，所以去年集团的租金收入仍然受到压力，整体零售续租底租租金出现负增长。面对多变的市况，集团会密切审视推广计划的规模和适时调整策略，以迎合市场。

“一般情况下我们每年到期的租约大概是1/3，这个1/3是以约计，而不一定以面积，因为有的面积大一点，有的面积小一点。我没有一个很准确的估计，但是因为过去两年租户市场比较动荡，所以有一部分新的租约短于3年。换句话说，暂时来说2022年如果纯粹以租约的数目来算，可能是稍微多于1/3到期的。”

吴天海指，第五波疫情开始后，由于假期及个别租户在目前震荡环境下，希望暂缓洽谈续租事宜，故目前新的续租单数会稍微少了，所以没有一个很明显的租金趋势可以分享，但由于集团一向会预留时间与租户商讨续租事宜，所以暂时不会构成压力。

问及对后市的看法，吴氏谨慎地说，今年的零售市道远的不敢说，因为有很多其他因素，不知道第五波会维持多久，之后恢复有多快，以及什么时候开始通关，这些都是大家没有千里眼可以看到的。但是几乎可以肯定的是，现在已经到了第一季的3月，今年上半年的零售市道一定不会太好，不敢乐观。

“第五波疫情开始后人流少了多少，很明显是少了很多，你说是跌了七成还是六成还是五成，我没有这个数字。但是如果去到这样的水平，根本分别也不大，大家的生意都难做，希望这个情况能够尽快改善，可以恢复正常的情况。”

至于港府计划推行暂缓追讨欠租措施，透过立法禁止业主对指定行业，采取法律行动追讨商户欠租等，为期3个月，最长半年。他指，立法的速度和范围等细节尚未出台，所以暂时评估不到对集团有什么影响，但措施主要针对中小型企业，而集团旗下租户中的中小型企业比较少，所以要视乎港府如何界定中小企，才可以稍微评估这个冲击。

吴天海称，租户和业主是合作伙伴，在第五波之前，我们也有若干租金减免措施，最后一次是2021年年头，之后市道恢复平稳，租户的生意也恢复得差不多，所以我们就取消了租金资助，反而将资金投放到宣传推广上。

“但是到了第五波，疫情过于厉害，人流明显减少下，推广的意义已不大。我相信在主要的业主之中，集团带头已经给了租户若干的宽减，相信也是一个合理的水平，我们会继续留意情况，与大家共度时艰。”

另外，他提到，政府早前呼吁酒店加入隔离设施，但经过研究后并不可行，以海港城的酒店为例，已不达标了，因为政府要求这些酒店要是独立的建筑，主要担心有交叉感染的风险。但是海港城的三家酒店为相连建筑，对于附近的感染风险高，所以没办法加入那个行列。

写字楼压力

九龙仓置业期内酒店收入增加 33%至8.38亿港元，营业亏损收窄至3.56亿港元，主要由于去年四月开业的苏州尼依格罗酒店令收入及营业亏损皆有所增加；发展物业收入增加42%至37.22亿港元，营业盈利增加逾两成，至5.43亿港元，因为海港企业将苏州国际金融中心的销售额确认入账。

该集团表示，去年疫情导致投资物业及酒店分部受压，未来会否出现复苏，取决于疫情是否受控，能否重开本地市场及边境。

写字楼方面，在需求疲弱兼供应过剩下，市场仍然偏软。有租户缩减规模，不过第四季开始出现搬迁升级的情况。写字楼空置率同样在第四季回稳，惟鉴于经济状况和即将落成的大量供应，租金假以时日方会明显提升。

去年，海港城的写字楼出租率在年内时得以上升至85%。由于租金调整，收入下跌11%；时代广场的写字楼出租率略升至89%。收入下跌5%；会德丰大厦的写字楼出租率为94%，而卡佛大厦的写字楼出租率则为98%。

“关于写字楼的供求失衡已经不是今年的事了，早两年已经开始有租金的压力，空置率过去两年一直爬升。因为空置率高，租金有降低的压力。据最新的资料，香港除中环区之外，大部分区域的甲级写字楼平均空置率都超过10%。集团在尖沙咀和铜锣湾的两个物业的写字楼空置率都超过10%。”

吴天海称，除非香港的经济可以很快复原，否则上述情况会继续维持下去。

所以集团的压力除了在零售商场之外，写字楼的租金也是有压力的。两个加起来还是难应付的，但幸好集团过去一直都保持稳健的理财，如去年负债自年初至年尾减少了45亿港元，降低了2个多百分点。如果要面对一个更加困难的经营环境，或者假设香港的利息会趋升，这两个风险对集团来说还是比较容易应付的。