1月商办市场与发展报告·观点月度指数

观点指数研究院

2022-01-26 17:24

  • (报告期2021.12.26-2022.1.26)租户品质优异、租约稳定、从中获取良好且稳定的投资回报或是险资频频投资商办项目的重要原因。

    观点指数 12月一线城市办公租金出现不同程度下滑,但对商办市场整体影响不大。从供给端来看,新开工、竣工面积增长速度环比均有所放缓。

    此外,在商办需求有所下滑中,COOC中海商务成都5座甲级写字楼实现100%满租,分别是成都中海国际中心D座、成都中海国际中心F座、成都中海国际中心G座、成都中海国际中心J座、成都中海大厦。

    从企业来看,中海以商办COMPLEX聚合体的商业模式中标四川大厦项目,其中中海商务搭建的商办聚合体模式打造多业态包容,形成共生的商业场景模式。

    同时,在碳中和背景下,新世界中国聚焦绿色楼宇发展,以可持续发展理念打造武汉又一商务群。

    供给端活力走低,商办市场有所降温

    1-12月,全国写字楼新开工面积录得5224万平方米,累计增长-20.9%,竣工面积为3376万平方米,累计增长11%。

    环比来看,以上两项开发端数据的增长速度逐渐减缓,新开工和竣工项目面积增长步伐变慢。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    与此同时,办公楼开发投资的力度也有所减小,1-12月办公楼开发投资额录得5974亿元,累计增长-8%,销售额累计值则为4701亿元,累计增长-6.9%,以上两项投资数据的累计增长较上月跌幅扩大,办公楼投资及销售热度下降。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    12月,北京办公租金单价达5.39元/日/平方米,是唯一平均租金单价突破5元/日/平方米的城市;其次是上海,平均租金单价为4.18元/日/平方米。

    值得注意的是,四个一线城市办公租金单价环比均出现不同程度的下跌,跌幅在0.95%到5.97%不等。其中深圳环比下降5.97%,跌幅最大。

    从一线城市办公租金变化情况来看,一线城市办公市场需求有升有降,但整体变动幅度不大,12月办公需求虽有所下滑,但办公市场整体呈现平稳发展。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    企业拓张项目聚焦城市中心区域集群

    报告期内,时代、佳兆业等企业有新增办公项目落地。

    其中,时代新增开业的广州时代·芳华里CR8项目包含甲级写字楼E-PARK 16万平方米。佳兆业新增开业的长沙佳兆业广场项目则为当地商办市场带来5A甲级写字楼供给。

    来源:观点指数整理

    12月底,中海中标北京四川大厦商办聚合体项目,位于北京西城阜成门外商业区,毗邻西二环,大厦地上30层,高度115米,总建筑面积为11.3万平方米。

    据观点指数了解,目前四川大厦均价为6元/日/平方米,项目所处的商圈阜成门均价为8.35元/日/平方米,项目所处城区西城均价为10.77元/日/平方米。当前项目入驻企业的行业有贸易/消费/制造/营运、广告/媒体等。

    四川大厦租金低于所处商圈平均水平,中海商业将利用现有的空间形态,通过引入全新商业模式,实现存量资产的保值增值。

    该项目是中海商业在北京核心区自主拓展的中资产模式项目,以COMPLEX聚合体的全新商业模式融合商务办公、自由办公、商业、会议中心等业态,实现办公消费升级到场景升级。

    此外,新世界中国在汉口二环建设大道上的时代新世界A商务群正式开建,该商务群包括三栋呈"向心型"发散状布局的写字楼,并通过约10米高的架空绿化平台、空中花园彼此连接,形成了一个整体而有机的生态建筑群落。项目将融入可持续发展理念,为武汉城市发展提供绿色低碳与艺术人文兼具的新动能。

    在碳中和背景下,聚焦绿色楼宇、绿色办公发展是当前商办市场趋势所在,新世界中国的可持续发展理念切合当前绿色办公的发展趋势,为项目打造节能减排、绿色生态的办公环境。除新开建的商务群外,新世界早前已在武汉布局有新世界国贸大厦、周大福金融中心等高端写字楼项目。

    另外在报告期内,绿地旗下深汕绿地中心项目实现封顶,将打造为深圳东的城市商务地标,规划包含约210米摩天商务地标综合体,涵盖约33-57平方米酒店式公寓、约65-2100平方米办公空间、约3万平方米Mall星级酒店等多种产品业态,。

    总体上,从报告期内企业相关动作来看,商办市场需求有所下滑,但企业扩张步伐不减,新增拓张项目主要集中在城市中心商务区域。

    资产交易中险资扮演重要角色

    去年年底,碧桂园以6.73亿元出售上海碧桂园中心6号楼项目。该项目所处地块是碧桂园于2017年以总价10.22亿摘得,项目总建筑面积为65091平方米,其中1-4号楼为独栋总部办公楼,5号、6号楼为甲级办公楼。

    来源:观点指数整理

    据买方福建火炬电子科技发布的公告,该公司全资子公司上海火炬电子科技集团有限公司与全资二级子公司上海紫华光电子科技有限公司联合购置位于上海市杨浦区宁国路397号碧桂园广场(碧桂园中心)6栋的整栋物业, 拟作为上海总部大楼。上海外滩区域将新增科技公司总部物业。

    此次买卖对于碧桂园而言最大的好处应该是回笼资金,对于买家而言,收购碧桂园6号楼物业主要需求以自用为主。

    报告期内,利安人寿8亿收购合肥华润大厦东塔楼,本次交易标的建筑高度约280米,总计55层,其中38-55层为君悦酒店,由华润置地(合肥)有限公司开发自持,并后期统一租赁运营的写字楼,交易项目区域为合肥新的政治经济中心和商业文化中心。

    险资参与资产交易的商办物业还有上海展想中心大厦写字楼,由中汇投资联合金茂资本、大家保险收购。标的物业位于上海浦东新区张江示范区内,是张江科学城内稀缺的5A甲级商务写字楼,总建筑面积约为4.27万平方米,由摩根士丹利和展想集团携手开发。

    从报告期内相关商办资产交易中,保险类企业扮演着重要角色。反观过往相关商办资产交易,险资一直是重要买家,如和谐健康保险90.6亿元收购北京SK大厦;百年人寿22亿收购上海星外滩5号楼;平安人寿收购凯德6座来福士股权等等。

    租户品质优异、租约稳定、从中获取良好且稳定的投资回报或是险资频频投资商办项目的重要原因。另外,商办项目的投资可以有效优化险资配置,实现保险资金的保值增值。

    值得关注的是,报告期内,世茂将多项商办或商业综合体等项目摆上货架,寻找买家。其中不乏有北外滩核心区地块股权、深圳地标深港国际中心等。

    除此之外,据公开资料显示,此前世茂对外放售的上海项目还有集团总部大楼上海世茂大厦、上海世茂广场等。

    为减缓现金流压力,不少房企正加快资产处置步伐,商办资产出售也成为不少房企回笼资金的重要举措。

    撰文:许伟英    

    审校:欧阳颖



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