1月产业运营服务发展报告·观点月度指数

观点指数研究院

2022-01-19 18:17

  • (报告期2021.12.19-2022.01.19)从外资对中国的投资动向看,可以观察到更加关心新经济领域,并且希望以混改形式更深度参与中国的经济发展。

    观点指数 近一个月继续有多家企业拿下产业用地,从出让条款来看,各地都严格限制套利空间,充分体现了对"去地产化"的决心。

    作为北京丰台区未来发展规划的重要组成部分,北京园博数字经济产业园在近期开园,以该园区为代表,丰台区未来发展更倾向于为"独角兽"企业提供政策支持。

    上周(2022.1.10-2022.1.14)11只公募REITs活跃度有所回升,但依然较12月第二批REITs发行时有所降低,投资者或在积蓄资金静待第三批产品的发行。

    而从外资对中国的投资动向看,可以观察到更加关心"新经济"领域,并且希望以"混改"形式更深度参与中国的经济发展。

    多企业投得产业用地,严限套利空间

    从月度投资动态看,继续有多家企业成功拿下产业用地,分别为中新集团、中电光谷和中集产城。

    数块产业用地的出让都充分体现了地方政府"去地产化"的决心。

    从出让条件中看,大部分设置了严格的投资强度要求,对宗地中建设项目也有严格规范。如南通出让的几块产业用地,限制企业办公与服务设施用地比例在7%,并要求受让人"不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施"。

    而中集产城以2.35亿元摘得的东莞东城街道桑园社区第三工业园新型产业类更新单元(桑园更新单元),为东莞中心城区首宗单一主体工改M0项目。作为东莞市M0试点项目、"拓空间"试点项目,相当具有象征性。

    该片区的发展规划可参考2018年出台的《东莞市中心城区近期建设规划(2016-2020年)》,其中提到东城桑园-温塘片区的发展,未来会"以传统产业转型升级为低能耗低排放的都市产业集聚区"。

    而在2019年发布的《东城街道桑园社区第三工业区新型产业类更新单元等10个更新单元划定方案批前公示》上,就更具现化, "更新方向为产业及居住配套功能,建筑总量为44.47万平方米,包括35.66万平方米(8.81万平方米)的新型产业用房(RO建筑面积)。"

    另外,能看到中新集团和中电光谷所拿地块都在南通市,中电光谷所摘的M21255地块总价14771.22万元,溢价率高达94%,显示了该区工业用房资源具有相当的稀缺性。

    东莞中心城区首单M0出让,遵循"去地产化"政策逻辑

    东莞作为大湾区重要的产业转移承接地,产业园区开发走过了很多"弯路",也因此收获了大量案例,各种政策的变化给其他省市重要参考。

    研究东莞产业园区建设的变迁,必须提到一个重要时段,则是在东莞推出M0用地之前,东莞曾一度推动以M1工业用地进行产业园区建设。

    2013年,东莞市政府首次发布《东莞市产业转型升级基地认定和管理试行办法》,推进建设产业转型升级基地,即在工业用地上建设以现代工业产业为主要建设内容的产业项目。

    政策出台后东莞共批下9个项目,但最终结果不尽如人意,除少数一两个项目外,其余项目均被认定为拿着便宜的工业用地开发商铺写字楼,房地产化严重。

    为扭转乱象,东莞市又在2016年出台《东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法》,提高产业引入门槛和明确企业税收要求,依然未能完全好转,最终东莞决定在2019年将《试行办法》废止。

    2018年9月,东莞印发国内第一份M0管理办法--《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》,其后数年间再出多份文件增补条款,但归根结底都是围绕"禁止房地产化"的路径在走,东莞的各种尝试给之后诸多城市制定自身新型产业用地政策提供了重要参考。

    在这种大背景下,依然能够在东莞拍下中心城区M0的中集产城,值得作为样本进一步观察。

    该地块除了严格规定了投资强度及每年产值,更对研发投入和知识产权有所要求,文件中明确"每年度研发收入占销售收入不低于4%",并要求每年"I类知识产权不低于一件"。

    M0之所以受到市场高度关注,原因是地块允许部分分割销售,中集这次拿的地块允许分割转让的比例为49%,这对于产业园区投资方的现金流回笼有一定助益。

    但从东莞经验来看,各种限制条款的加码,实际上将大部分钻M0销售套利空子的渠道堵死。

    "1+3"格局形成,北京丰台聚焦独角兽引进

    作为国内标准化厂房开发的代表,联东集团的规模化扩张战略持续,月内录得1个医药生物龙头企业入驻,南京雨花经济开发区项目的"拿地即开工",以及2个重点合作签约。

    联东在早前已正式进入产业投资领域,目前已有部分成果体现,旗下园区总体规模庞大,涉及入园企业上万家,产业投资发展空间较大。

    12月开园的北京园博数字经济产业园是北京丰台区未来发展规划重要组成部分,也是丰台区未来发展方向的缩影。

    根据11月20日北京丰台区发布的《关于支持独角兽企业在丰台区集聚发展的若干措施》(又称"独角兽八条"),丰台区将构建以北京看丹独角兽创新基地为引领,园博数字经济产业园区、南中轴大红门首都商务新区和丽泽金融商务区为支撑的"1+3"格局,助力企业集聚发展。

    丰台区政府预计年投入10亿元,在独角兽企业空间载体、科技创新、成果转化、上市补贴、高管个税、固定资产投资等方面给予奖励和补贴。

    中关村丰台园为中关村最早规划的"一区三园"中的一部分,目前已形成轨道交通、航空航天两大千亿级产业集群,以及新一代信息技术、智能装备、医药健康、新材料四个百亿级产业集群。

    而以园博数字经济产业园区为中关村丰台园里的"园中园",未来规划更聚焦于服务数字产业、智能制造等领域的独角兽企业,这会逐渐成为丰台区未来发展的大方向,接下来可以重点关注对"独角兽"企业的具体优惠政策。

    2批REITs发行受追捧,热度回落静待下一批

    上周(2022.1.10-2022.1.14)11只公募REITs平均换手率1.53%,成交金额平均值1.94亿元,成交量0.36亿份,活跃度有所回升,但依然较12月上半月第二批REITs发行时活跃度稍低,投资者或在积蓄资金静待第三批产品的发行。

    第二批公募REITs中,中关村产园REIT表现优异,。截至2022年1月14日,中关村产园REIT涨幅达到40.09%,在产权类公募REITs中仅次于盐田港仓储物流REIT的43.04%。

    中关村产园REIT为北京发行的首单REITs,象征意义甚大,入池资产位于中关村软件园里,该区域产业聚集性强,为全京产业园空置率最低区域,资产质量有充足保障,租户稳定性较强。但仍需注意交通拥堵可能带来的租赁需求外溢。

    发行至今,生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达23.26、49.67、49.66和52.12亿元,累计成交量分别为3.13、13.82、4.40、12.36亿份。

    从数据看,产权类REITs,包括产业园区和物流园区更受到投资者关注,交投活跃度更高。特别是一些市场化程度高、更贴合市场热点的项目,涨幅会更加明显,如中关村产园REIT。

    蛇口产园REIT估值较低,主要因其资产更似商办,市场想象空间较少。

    外资内卷"新经济",参与混改是趋势

    近期产业与物流领域录得重大合并事件,东久中国(D&J)与新宜中国(NewEase)完成合并,合并后新主体为东久新宜(DNE Group)。

    东久和新宜均由孙冬平创立,分别为产业园和物流园平台,两家企业除了创始人一样,背后资本也有雷同,均有华平投资的身影。而华平刚刚推动了ESR对ARA的合并,完成了一次"新经济"资源整合,这次东久新宜的合并再与"新经济"契合。

    除此之外,华平还在12月22日完成了总额为28亿美元的亚洲地产基金募集,投资范围同样为"新经济",投资思路明确。

    偏好"新经济"并不是华平一家的选择,而是外资普遍偏好。市场对于商办物业的投资意欲渐低,对产业和物流的关注度则在持续升高。

    但纯物流领域由于近几年有大量内外投资者参与,收益已经开始下滑,市场更传言近期一个大体量物流资产包收购的资本化率已低于5%。除了收益率下降,地方对于物流用地的释出也越来越少,更倾向于出让给自带产业的企业。

    东久新宜将产业和物流进行结合可以说是找准了这个时机,以更好地满足地方政府对物流项目的税收要求,紧紧抓住了地方政府与投资者的关注点,未来在项目获取上相信会较其他竞争者更有底气。

    除了对"新经济"资金倾斜外,外资参与混改也是未来一个趋势。

    东久在此前就已与临港和电子城达成了深度合作,也在临港参与主导下申报了临港东久REIT,现已接近发行。

    普洛斯作为中国高标仓领域的龙头,虽然名义上依然是外资,但在中资财团推动的私有化下已形成混合股权结构。再通过与中国邮政、中国供销集团、上海医药等央企、国企的深度合作,为自己创造了更广阔的业务空间。

    显然,未来外资在中国参与产业园、物流园等"新经济"领域的投资,是否能参与到国资混改或者在自身股权结构上更加灵活,将更为关键。

    撰文:黎浩然    

    审校:欧阳颖



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