1月住房租赁发展报告·观点月度指数

观点指数研究院

2022-01-17 20:57

  • (报告期2021.12.17-2022.1.17)保障性租赁住房热议不断,住房租赁企业积极争取首批保障性租赁住房REITs发行名额。

    观点指数 保障性租赁住房热度不减,多地颁布相关文件推进建设发展。同时,随着保障性租赁住房被纳入公募REITs试点范围,租赁住房资产证券化迎来曙光,投融管退实现闭环将成为可能。

    此外,江西、合肥、上海等地鼓励保障性租赁住房项目申报REITs。企业层面,人才工作集团拟就“广州香雪国际公寓”作为基础资产发行保障性租赁住房REITs;华发股份正在筹划“华发租赁住房二号储架REITs”50亿元储架项目申报发行工作,预计将于近期获得批复。

    从目前企业动作来看,首批发行保障性租赁住房REITs的或为国资企业。

    保障性租赁住房的重要供给之一,是租赁用地建设保障房项目。近日,上海、广州、深圳、福州等地完成第三次集中供地,其中上海成交9宗纯租赁用地,3宗涉租赁用地,总建面94.35万平方米。

    回看12月租赁市场,租金下行趋势持续,租赁市场进入春节前淡季时间,企业应注重租期长短租结合,避免淡季造就房屋空置率过长,损失过大。

    而市场淡季并没有阻挡企业拓张的脚步,泊寓、冠寓、瓴寓等市场化企业有新增项目落地,项目开拓以一线城市为主战场。

    推进保障性租赁住房申报REITs 

    保障性租赁住房热度不减,多地印发关于加快发展保障性租赁住房的相关文件,推进保障房稳健规范发展。同时,保障性租赁住房项目REITs试点成为多个城市的热点话题。

    来源:观点指数整理

    其中,甘肃、河北、江西、安徽、福州、湖南等地相关文件中均提及明确人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房,解决新市民、新青年等群体的住房困难问题。

    保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的中小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,同时支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款等举措,推动实现全体人民住有所居。

    相较于公租房项目,保障性租赁住房项目主要是面向城市新市民、新青年人群,缓解城市住房压力。在如今加速发展下,市场化企业有机会参与其中的建设运营管理环节中,有助于提升项目运营管理能力和品牌价值。

    关于住房租赁企业资金监管方面,上海出台了《上海市住房租赁交易资金监管实施细则(试行)》,详细介绍关于租赁企业资金监管方面的工作细则,规范租赁企业健康稳健发展。

    本次新颁布《细则》中适用范畴是通过长期租赁、受托经营等非自持方式筹措存量住房,从事住房租赁业务的轻资产住房租赁经营机构,其住房租赁交易资金的监督管理适用本实施细则。

    对于资金监管,早于在去年2月,上海出台了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》相关文件,两者内容对比详见下表。

    来源:观点指数整理

    值得注意的是,对于租赁企业资金监管方面,北上广深等城市相关资金监管文件中提及,住房租赁企业应在当地注册的商业银行中,设立住房租赁资金监管账户,商业银行成为租赁企业资金监管最常用的平台。

    关于保障性租赁住房REITs,江西、合肥、上海、福州、湖南等地鼓励在确保保障性租赁住房资产安全和规范的前提下,推进保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金。

    租房淡季,企业如何应对?

    春节前淡季时间,租赁市场降温持续,企业在筛选租户时候应该注意长短租期结合,避免因春节期间退租过多导致空置率上升。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    12月,北京租金达113.83元/月/平方米,是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市;其次是深圳,平均租金单价为96元/月/平方米。

    值得注意的是,上海、杭州、南京等地租金单价从9月开始一直呈下降走势,多地租赁需求下降,市场降温明显。

    同比方面,多个城市较2020年同期实现大幅上涨,涨幅从8.56%到40.59%不等,租赁市场活跃度大幅提升。其中,深圳同比涨幅最大,达40.59%,广州、成都同比涨幅也不容忽视,分别是39.31%以及35.36%。2020年同期租赁市场遭受疫情冲击,租赁需求大幅下降,市场冷淡。

    从同比数据攀升来看,多地已经从疫情创伤中恢复,步入稳定发展。

    环比方面,一线城市除深圳实现环比上涨5.74%之外,北京、上海、广州均出现不同程度下降,其中北京降幅最大,达4.73%。其他城市除厦门和福州外,均出现不同程度下降,降幅从0.9%到12.11%不等。

    信贷支持租住产品,企业聚焦中大型项目

    来源:观点指数整理

    12月,兴业银行及国家开发银行等为建设保障性租赁住房提供贷款服务。其中,兴业银行为双利城央府项目落地保障性住房租赁贷款1亿元,期限23年。国家开发银行向国房集团保障性租赁住房项目授信6.8亿元并发放首笔贷款2.08亿元。

    信贷端聚焦保障性租赁住房项目建设管理,推进项目落地,助推城市保障性租赁住房市场供给端稳定发展。

    从市场化企业扩张项目来看,住房租赁企业更加聚焦中大型项目的发展。朗诗寓与苏州科技城就菁英公寓城市更新项目达成合作,该社区为苏州科技城配套人才公寓及保障性租赁住房项目,合计规模约9.3万平方米。

    此外,由首开股份、保利发展联合开发的首开保利·乐尚N+公寓项目一期开业,可提供住房845套,二期近2000套房源预计将于今年6月入市。

    从企业拓展城市方面看,北京、上海、深圳、南京等人口净流入大城市一直是首选。

    投资机构与房企系品牌牵手

    近期,投资机构与房企背景品牌联手交易住房租赁项目频现,其一是领盛与景瑞不动产携手投资上海虹桥核心区域的长租公寓项目,其二是方隅控股与投资机构KKR达成合作,收购北京一个规模多达3000余户的大型租赁公寓社区。

    来源:观点指数整理

    从两者合作模式来看,领盛与景瑞不动产的合作是双方共同收购上海虹桥良华购物广场(西区)项目并改造升级为悦樘|虹桥长租公寓项目达成合作,打造以品质公寓+共享社区+配套商业的多业态融合开放式街区。其中,悦樘优选与悦樘臻选共计583套公寓,根据街区不同定位分布,完善配套内容。

    方隅控股与KKR双方就收购位于北京双铁TOD之上的3000多户的大型租赁社区达成合作。本次合作将依托方隅在基金管理、开发管理、运营管理等各方面的综合能力,实现资产增值。

    从两者合作的项目看,收购标的产品类型与项目运营管理都存在差异,主要是由于品牌战略发展方向不同以及投资机构偏好差异导致。

    此外,近些年投资机构与房企系品牌企业的合作频频,如旭辉瓴寓与GIC成立长租公寓投资平台、龙湖集团与CPPIB共同设立长租公寓投资平台、中骏方隅与基汇资本合作成立长租公寓投资平台、平安不动产和旭辉瓴寓达成合作协议等,投资机构似乎更加青睐房企品牌企业。

    保障性租赁住房REITs首批发行见曙光

    随着以保障性租赁住房为基础资产的REITs申报试点工作推进,有望在近两年实现成功发行,并将为租赁住房REITs的发行起引导作用,同时为住房租赁企业实现投融管退全流程闭环积累项目经验。

    来源:观点指数整理

    近期,广州人才工作集团与建行广东分行、建信基金、建信资本就“广州香雪国际公寓”作为基础资产,为人才工作集团发行保障性租赁住房REITs产品签署《保障性租赁住房REITs项目合作》。

    据观点指数了解,项目底层资产广州香雪国际公寓是由广州开发区、黄埔区政府高标准投资兴建的科学城内公共配套项目,公寓总建筑面积约20万平方米,占地面积约6.3万平方米,有各式酒店公寓客房1021套,车位1138个。

    广州人才工作集团通过REITs发行募集资金,再转投资实现二次扩募再投资的良性循环模式,从重资产运营转换为以资产及基金收益管理为主的业务模式,实现轻资产+重运营的循环运作模式,在扩大资产总量的同时助于盘活存量资产,获得REITs份额分红及未来溢价。

    此次四方协议的签署,打通保障性租赁住房项目合理退出渠道,有效盘活企业存量资产。

    通过公募REITs将流动性较低的保障房项目转换为流动性较好的金融产品份额,有助于盘活存量保障房项目,并带动增量投资,扩大资产管理规模。

    据观点指数了解,虽然当前保障性租赁住房REITs获多项政策支持鼓励,但政策落实过程中仍会碰到各种难题,如企业关注的项目纳保等相关实施流程细则还未明确。

    不少企业表示,正在积极对接政府部门,了解相关的流程细则,推进保障性租赁住房REITs工作的进行。从目前情况来看,国资背景企业或成为首批发行保障性租赁住房REITs产品的先行者。

    撰文:许伟英    

    审校:欧阳颖



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