1月房地产企业新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数研究院

2022-01-14 16:52

  • (报告期截至2022.01.14)报告期末土地供应明显缩减,成交翘尾攀升,但土地市场表现依旧疲弱,溢价率保持低位。

    观点指数 截至报告期末,土地供应明显缩减,成交翘尾攀升,但土地市场表现依旧疲弱,溢价率保持低位。

    具体而言,观点指数监测的100个重点城市数据显示,报告期内,2021年12月供应土地建面环比减少69.8%, 供应住宅用地建面环比减少77%,其中一线城市供应住宅用地为零,二三线城市供应住宅用地数量环比增速分别为-84.7%、-73.2%。

    成交方面,2021年12月100个重点城市成交土地建面环比增加16.1%,成交总价环比增加44.9%,成交楼面均价环比增长24.8%。

    虽然土地成交体量攀升,但整体土地市场依旧疲软,报告期内(2021年12月)土地成交溢价率为2.9%,连续三个月低于3%。

    城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至报告期末(2022年1月14日),7家企业在城市更新业务上有新动态,其中招商蛇口联合上海地产、上海世博等多家企业成立上海城市更新引导基金,募集规模为人民币100.02亿元。

    城市更新政策方面,报告期内(2021.12.9),住建部相关负责介绍《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》,着重强调结合城市更新、城镇老旧小区改造等工作,大力推进老年宜居环境建设,加快构建老年友好型社会。

    保利招商积极拿地,20家房企拿地货值超千亿

    观点指数发布的"1月房地产企业新增土地储备报告"显示,2021年碧桂园、万科和保利新增全口径土地储备分别为5285、2813.8以及2722.3万平方米,处于领先地位。

    数据来源:观点指数整理

    从单月拿地数据来看,前50房企报告期内(2021年12月)新增全口径土地储备为1718.5万平方米,环比增加43.2%。

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    当月拿地权益金额最多的主要是以保利发展、招商蛇口为主的央企国企。具体来看,当月保利发展在佛山、东莞、中山以及郑州等热门二线城市拿地17宗,其中土地建面、权益拿地金额分别为322.5万平方米以及223.4亿元。招商蛇口主要在深圳、上海等地拿地17宗,涉及土地建面、权益拿地金额分别为238.4万平方米以及179.1亿元。

    报告期内(截至12月末),2021年1-12月全年有20房企新增货值超过1000亿元,与11月持平。 

    年底供地锐减,宅地供应建面环比减少77%

    观点指数监测的100个重点城市数据显示,报告期内(2021年12月)土地供应数量2048宗,环比减少4002宗,同比减少2270宗。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    供应土地规划建筑面积12865.9万平方米,环比减少69.8%,同比减少52.8%;供应土地起始楼面价1325元/平方米,环比下降32.9%,同比下降32.5%。

    住宅用地方面,报告期内(2021.12)当月,100个重点城市供应住宅用地603宗,环比减少1591宗,同比减少848宗,供应土地规划建筑面积4508.1万平方米,环比减少77%,同比减少62.4%;供应土地起始楼面价2388元/平方米,环比下降30.7%,同比下降33.4%。

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    其中一线城市供应住宅用地数量为零,二三线城市供应住宅用地数量分别为116宗、483宗,供应土地建筑面积为892万平方米、3590.4万平方米,环比增速分别为-84.7%、-73.2%,同比增速分别为-73.2、-53%;供应起始楼面价为3981元/平方米、2003元/平方米,环比增速分别为-43.3%、-7%,同比增速分别为-25.8%、-12%。

    报告期内(2021.12)当月重点宅地供应城市分别是宁波、驻马店、韶关宜春、都江堰,供应土地建面分别为322.2、309.5、187.7、161.7、160.7万平方米。

    土地成交翘尾攀升,溢价率维持低位

    成交方面,报告期内(2021.12)当月是集中供地的高峰期,北京、上海、杭州等重点一二线城市完成第三次集中供地,年底土地成交翘尾趋势显现。

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    具体而言,当月(2021.12)100个重点城市成交土地数量2298宗,环比增加57宗,同比减少3411宗;成交土地规划建筑面积16758.4万平方米,环比增加16.1%,同比减少60.3%;成交总价4878.4亿元,环比增加44.9%,同比减少45.4%;成交楼面均价2911元/平方米,环比增长24.8%,同比增长37.6%。

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    虽然土地成交体量攀升,但多数房企拿地积极性较低,整体土地市场依旧疲软,当月(2012.12)土地成交溢价率为2.9%,连续三个月低于3%。

    住宅用地方面,当月(2012.12)100个重点城市成交住宅用地761宗,成交土地规划建筑面积7169.6万平方米,环比增加23.8%,同比减少64.3%;成交总价4022.2亿元,环比增加49%,同比减少43.8%;成交楼面均价5610元/平方米,环比增长20.4%,同比增长57.2%。

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    分城市能级来看,当月(2021.12)一线城市上海、广州以及北京进行集中供地,由于前一月月末上海成交大体量、价格低的租赁住房用地以及征收安置房用地,当月成交土地建面环比下跌26.9%,但成交楼面价大幅增长带动成交总价环比上升26%。

    杭州、武汉、厦门以及重庆等二线城市年内第三次集中供地收官,驱动住宅用地成交建面与成交总价环比增长约130%,平均成交楼面价保持稳定。三线城市量价齐降,溢价率依旧保持在3.5%的低位水平。

    杭州供地走出独立行情,厦门湖里出让百亿地块

    数据来源:Wind,观点指数整理

    以住宅用地成交总价来看,12月杭州、武汉、上海、重庆以及北京5个集中供地城市名列前茅。

    值得注意的是,杭州第三次集中供地表现火热,推出35宗地全部成功出让,共有24宗地块竞价触顶成交,9宗地块底价成交,2宗地溢价出让,总成交额759.54亿元,整体成交溢价率6.5%。

    相比其它集中供地城市,杭州土拍走出独立行情,主要原因包括以下几个方面:

    出让门槛降低,杭州恢复了"预公告"的勾地政策,降低了房企参拍资金压力;竞品质改为定品质,保证金从地价的20%降到了地价的10% 。

    利润空间增厚,杭州提升新房限价,达到封顶价之后不再竞自持或者配建。

    推出地块优质,杭州此次出让35宗地块,主城区占了近六成,其中包括申花、桥西、文晖等市区优质改善板块有宅地供应。

    倘若今年其它城市做出类似杭州的土拍改变,土拍或许会现阶段性回暖。

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    从12月全国涉宅用地成交总价数据来看,前10地块有3宗位于杭州,北京、武汉以及厦门各两宗,广州1宗。

    最贵地块是保利发展、厦门国贸、联发集团联合体竞得的厦门湖里区五缘湾片区高林北路与金宝路交叉口西南侧地块,成交价格99.6亿元,成交楼面价39099元/平方米,溢价率7%。

    该地块规划建面25.5万平方米,起拍总价92.8亿元,住宅销售限价71800元/平方米。

    佳兆业城更股权腾挪,上海募集百亿城更引导基金

    来源:观点指数整理

    城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至1月14日,7家企业在城市更新业务上有新动态,其中,东莞钜隆、新世界中国获得新的城市更新项目,招商蛇口中标了佛山南海三个旧改项目的前期整理商资格。

    此外,招商蛇口联合上海地产、上海世博、上海万科、中交房地产等成立上海城市更新引导基金,募集规模为人民币100.02亿元。这次是继去年6月上海成立800亿元的城市更新基金后的又一次基金募集动作。此次100亿城市更新引导基金投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

    值得注意的是,月内,佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司将旗下深圳佳兆业新秀、铭扬佳兆业、祺祥佳兆业、宝安佳兆业、南山佳兆业等多家过半的股权,腾挪至深圳市劲冠实业发展有限公司,后者是佳兆业的关联公司。

    此外,佳兆业将广州佳伦的48.9796%股份转让给私募基金广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心(有限合伙),后者隶属于广州荔湾国资委,广州佳伦旗下的旧改项目是荔湾海南村,改造面积359.64万平方米,是荔湾区面积最大的旧村改造项目。

    整体来看,陷入债务违约风波的佳兆业,正密集腾挪或者转让旗下城市更新项目公司的股权。

    政策方面,12月9日,住建部相关负责介绍《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》,着重强调结合城市更新、城镇老旧小区改造等工作,大力推进老年宜居环境建设,加快构建老年友好型社会。

    其中提到要从推进无障碍环境建设、推进适老化改造、完善老年人设施规划布局以及相关建设标准三个方面着手,将积极老龄观、健康老龄化理念融入到城市规划建设管理的各环节、城市转型更新发展的各方面。

    未来城市更新发展的规划设计需要考虑养老因素,适老化或成为改造过程中不可缺少的一部分。

    撰文:詹兴晶    

    审校:欧阳颖



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