2021年1-11月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数研究院

2021-11-30 18:41

  • 金九银十低潮之后,房企销售继续保持低位,11月前100房企全口径总销售金额8647.1亿元,同比下降34.1%,环比下降2.6%。

    销售保持低位,累计同比增速回落至2.3%

    资金压力下,往年的货值铺排节奏不再适用,11月房企依旧加大楼盘推售力度,促进现金回笼。

    观点指数发布的“2021年1-11月房地产企业销售金额表现”研究成果显示,前100房企实现全口径总销售金额117830.7亿元,同比增长2.3%,增速进一步回落。

    数据来源:观点指数整理

    单月来看,金九银十低潮之后,房企销售继续保持低位,11月前100房企全口径总销售金额8647.1亿元,同比下降34.1%,环比下降2.6%。

    关注头部房企,前3分别是碧桂园、万科和融创,1-11月录得全口径销售金额7293亿元、5740.7亿元以及5495亿元,同比增速分别为-5.3%、-4.7%以及5.6%。

    数据来源:观点指数整理

    从房企销售目标完成率来看,截至11月末,30家样本房企平均销售目标完成率仅为83.3%。由于9、10月份市场变化,多数房企销售金额低于预期,预计难以达成年度目标。

    不过少数房企如绿城、滨江、融信和首开凭借经营韧性,推盘和去化表现良好,目标完成率均在90%以上,预计能够超额完成年内预定的销售目标。

    权益销售方面,2021年1-11月前100房企实现总权益销售金额84141亿元,同比增长0.7%,平均权益比例为71.3%,较去年同期下降1.2个百分点。在融资通道收缩、手头现金紧张的前提条件下,房企们更多地选择合作开发的方式,共同承担开发风险,同时分担资金压力,但对应地导致权益比例下降,这将会是未来房地产行业的长期趋势。

    销售面积方面,1-11月前100房企实现总销售面积79661.1万平方米,同比下降5%,销售均价为14814元/平方米,同比增长7.9%。11月单月,前100房企实现总销售面积6078.9万平方米,同比下降37.3%,销售均价为14526元/平方米,环比下降8.7%,同比增长7.3%。

    单月开发投资增速降至低位,房企到位资金承压

    国家统计局数据显示,1-10月,全国累计商品房销售金额147184.7亿元,同比增长11.8%;累计商品房销售面积143040.7万平方米,同比增长7.3%;商品房销售均价为10289.7元/平方米,较1-9月微跌0.5%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    10月单月全国商品房销售金额12389.7亿元,环比下降21.3%,同比下降22.6%;商品房销售面积12708.9万平方米,环比下降21.3%,同比下降21.7%;商品房销售均价为9748.8元/平方米,环比微跌0.09%,同比下跌1.27%。

    由于贷款集中管理一定程度上限制按揭购房需求,叠加房地产税试点落地带来了不确定性,加大了市场的观望情绪,上月商品房销售降幅明显,预计年末楼市依旧保持较弱的销售行情。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    1-10月,全国房地产开发投资额124933.6亿元,同比增长7.2%,增幅较1-9月缩窄1.6个百分点;10月单月全国房地产开发投资额12365.9亿元,环比下降14.8%,同比下降5.4%。

    由于前期土地购置减少,资金压力下新开工积极性降低,房地产开发投资承压,累计开发投资同比增速降至年内最低点。考虑到房企短期内流动性不足,同时需要将更多的现金用于偿还债务和抵御风险,我们预计年内开发投资增速仍将继续下行。

    1-10月房企到位资金166596.6亿元,同比增长8.8%,增幅较1-9月缩窄2.3个百分点;其中国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款分别为20148、71.9、52617.4、62039.8和26678亿元,同比增速分别为-10%、-35.4%、5.1%、21%和9.7%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    10月单月,房企到位资金15111.7亿,同比下降9.5%。其中国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款分别为1378.2、12.8、5405.6、5350.9以及2553.9亿元,同比增速分别为-27.2%、-27.6%、-2.8%、-12.9%和1%。

    从数据上看,房企到位资金单月同比已经连续四个月为负,资金压力明显。主要原因是贷款集中度管理政策使房企的银行借款额度得到明显控制,此外近期少数债务违约事件导致资本对房地产预期转弱,融资变得愈发困难。

    另一方面,近几个月房企销售下行,来自定金及预收款内生驱动力有所减弱。虽然10月个人按揭贷款单月增速由负转正,按揭贷款投放有所回暖,但整体上房企到位资金仍在承压。

    集中供地放宽出让条件,融资环境边际改善

    近日,多个城市公布第三批集中供地挂牌公告,包括无锡、广州、深圳等等城市。

    来源:观点指数整理

    对比第二批集中供地,多个城市第三集中供地依旧沿用限溢价率、限马甲、限购地资金来源的出让规则,但一些其他细则方面出现了一定程度松动。

    例如苏州出让土地保证金比例一律下调至30%,第二次集中供地部分地块为50%;降低首缴土地出让金比例至50%;取消市场指导价。南京则放宽了对竞买企业的限制,不设置报名竞买、合作开发和股权转让要求,同时下调房企资质要求;合肥的出让条件要求减少,包括代建要求减少,保障性租赁住房配建比例减低。

    整体来看,这是基于第二次集中供地反馈结果做出的改变,减少房企资金压力、降低竞拍门槛是主要调整方向,各个城市调整力度跟第二批集中供地流拍率以及溢价率相挂钩,例如广州第二批集中供地流拍撤牌率高达52.1%,底价成交率82%,体现在此次调整放松幅度上。

    当然,尽管第三次集中供地各个城市放宽出让规则,但是能否让土地市场顺利回暖,还需要看房企的资金充足程度和购买意愿。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    上月,少数房企开始陆陆续续出现债务违约,房地产行业融资骤然萎缩,月内信用债融资总额骤降至192.9亿元,环比减少57.4%。多数房企纷纷减少土地投资,留存足够现金过冬。

    时间来到11月,融资环境有所改善,截至11月23日,房地产行业共完成发行23支信用债,发行总额为252.4亿元,其中保利发展发行了45亿元中期票据,招商蛇口发行了30亿元中期票据和30亿元超短期融资券,行业融资出现回暖。

    此外,11月1日,中国人民银行公布了2021年10月个人住房贷款统计数据,这是央行首次公布个人住房贷款的月度数据,以往是以季度报告的形式披露。

    从数据来看,2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增加1013亿元。其中,10月居民中长期贷款(主要是房贷)同比多增162亿元,结束了连续5个月的同比负增长,自5月份以来首次实现同比多增。

    按揭贷款的增加,表明金融机构在满足房地产合理资金需求,这在一定程度上缓解房企资金压力,叠加房企近期增加资金流动性动作,市场对于房地产行业的预期和信心正在逐渐修复。

    审校:欧阳颖



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