2021年1-10月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数研究院

2021-10-31 18:51

  • 碧桂园、万科和融创分别录得全口径销售6764亿元、5191.3亿元以及5126亿元,处于行业领跑位置。

     

    银十销售环比微增,销售均价小幅下滑

    房地产市场依旧处于下行趋势,不过得益于十一黄金周的强劲销售,10月销售金额环比小幅增长。

    数据来源:观点指数整理

    观点指数发布的“2021年1-10月房地产企业销售金额表现”研究显示,前100房企实现全口径总销售金额109458.7亿元,同比增长7.3%,增幅进一步放缓,较去年1-9月缩窄6.1个百分点。

    10月,前100房企录得全口径总销售额为9160.3亿元,较9月环比微增0.3%,但对比去年同期减少32.5%,单月销售同比增幅连续4个月为负。

    其中,碧桂园、万科和融创分别录得全口径销售6764亿元、5191.3亿元以及5126亿元,处于行业领跑位置。

    数据来源:观点指数整理

    纵观前100房企,1-10月,前10以及前51-70两个梯次的房企全口径销售增幅较小,其中前10房企录得全口径销售金额总和为39587.9亿元,在去年基数较大和个别房企销售下滑的前提下,同比增幅仅为1.5%。

    权益销售方面,2021年1-10月前100房企实现总权益销售金额77833.4亿元,同比增长5%,平均权益比例为71.5%,较去年同期下降1.1个百分点。在三条红线和融资收紧背景下,预计房企将会继续实行加大项目合作开发的发展策略。

    销售面积方面,100家房企1-10月实现总销售面积73755.3万平方米,同比减少0.5%,销售均价为14757元/平方米,同比增长7.3%。

    10月单月,100家房企实现总销售面积5943.4万平方米,销售均价14563万元/平方米,环比微降1109元/平方米。

    房企开发投资增速放缓,到位资金承压

    国家统计局数据显示,2021年1-9月,全国商品房销售金额为13.5万亿元,累计同比增长16.6%;全国商品房销售面积为13亿平方米,累计同比增长11.3%;商品房销售均价为10342.1元/平方米,较1-8月销售均价下降0.8%,同比上升4.7%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    单月来看,全国商品房销售金额为15748.1亿元,环比增长24.8%,同比减少15.8%;全国商品房销售面积为1.6亿平方米,环比增长28.7%,同比减少13.2%;单月商品房均价为9757.8元/平方米,环比下降3%,同比下降3%。

    在销售旺季,单月商品房销售出现两位数环比上升,但是仍然不及去年同期水平,已经连续三个月出现同比负增长。主要原因是下半年政策调控影响市场预期,购房积极性有所下降;另一方面多城贷款额度持续紧张,导致放贷周期延长,影响购房能力。倘若第四季度按揭贷款提速,叠加房企年底加速推盘,冲量促销,销量可能会有所提升。

    投资端上,1-9月全国完成房地产开发投资11.3万亿元,同比增长8.8%,增速较1-8月下降2.1个百分点;单月房地产开发投资1.45万亿元,环比增长10.2%,同比减少3.5%,同比增幅首次转负。

    开发投资增速的放缓,主要是由于单月土地购置和新开工、施工持续负增长,以及单月竣工增速骤降所致。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    具体来看,由于土地购置规模缩减,新开工面积承压,持续保持低位。1-9月房企累计新开工面积15.3亿平方米,同比减少4.5%,增速较1-8月下降1.3个百分点;单月新开工面积1.7亿万平方米,环比增长5.4%,同比减少13.5%。

    竣工方面,1-9月房企累计竣工面积5.1亿平方米,同比增长23.4%,增速较1-8月下降2.6个百分点;单月竣工面积为4274.1万平方米,环比减少13.8%,同比增长1%。

    自年中以来,单月竣工面积同比增速持续回落,增幅降至个位数水平,主要原因是房企融资通道收缩,资金链紧张,偿债压力大,施工竣工的意愿有所降低。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    到位资金方面,1-9月房企到位资金15.1万亿元,同比增长11.1%。其中,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款分别为18770、59、47212、56689和24124亿元,同比增速分别为-8%、-37%、6%、26%和11%。

    从同比增速来看,受贷款集中度和三道红线的影响,国内贷款降幅持续扩大,累计增速已经连续4个月为负,销售回款是支撑房企到位资金增长的主要动力。

    值得注意的是,由于当前楼市销售的不景气,以及信贷收紧,销售回款动能在逐渐减弱,定金及预收款、个人按揭贷款单月同比连续三个月为负,房企到位资金承压。

    美元债担忧情绪明显,房地产税改革促市场健康发展

    三道红线、贷款集中度管理等融资收紧政策,加上销售去化的放缓,房企在土地投资上进一步放慢节奏,并且继续保持谨慎。

    数据来源:观点指数整理

    据观点指数统计,截至10月末,除了宁波、郑州之外,其余20个试点城市已经完成第二批集中供地,共计出让土地831宗土地,其中流拍撤牌地块266宗,占比32%。

    剩余成功出让的565宗土地中,381宗底价成交,底价成交比例约为67%。北京、上海、广州以及杭州等热门一二线城市土地成交溢价率不超过5%,底价以及低溢价率成为了土拍的主旋律。

    第二次集中供地整体遇冷,反应出当前融资收紧、销售行情走弱的环境下,房企资金链承压,不得不采取减少土地投资支出的“节流”策略。

    另外,由于近期几起境外美元债券违约事件,标普、穆迪以及惠誉下调国内多家房地产企业的长期主体信用评级,这将会导致房企境外再融资变得困难;更有甚者,信用评级下调将触发债务违约事项,导致房企境内外融资交叉严重受限,陷入流动风险。

    数据来源:Wind,观点指数整理,时间截止至10月26日

    截止至10月26日,房地产企业发行585支美元债券尚未到期,债券存量总额为2005.5亿美元,其中129支共342亿美元债券将于明年年中到期,个别房企如恒大、佳兆业以及绿地面临集中兑付的压力。

    值得注意的是,房企积极准备到期债券的还款资金时,还需要加深与市场的沟通,可适当公布销售回款、按揭放款、刨去项目层面之后集团层面的可用资金、离岸账户现金等信息,让外界对公司内部经营和现金流的稳定性有更加清晰的认识,平复投资者对中资地产美元债市场的担忧情绪。

    债券市场波动之外,近期房地产税的落地,也对房地产市场与房企未来经营状况带来不小的影响。

    2021年10月23日,全国人民代表大会常务委员会做出关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

    近年来重要会议及文件中多次提及房地产税,但相比此前表态,此次决定进一步明确了房地产税试点的改革目标、实施路径、征收对象等。此次房地产税立法与改革的推进,将引导住房合理消费和土地资源集约利用,促进房地产市场平稳健康发展。

    但另一方面,房地产税授权的试点期限为五年,期间楼市走向存在不确定性,对于购房者而言,短期观望情绪将加大,未来一段时间楼市销售将可能维持较低的水平。

    审校:欧阳颖



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