2021年1-7月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数研究院

2021-07-31 18:01

  • 截至7月末,已有23家房企全口径销售金额突破千亿,较去年同期增加5家。

     

     

     

    销售增幅平稳下行,千亿房企增至23家

    经历年中抢收之后,7月房地产企业销售金额高位回落,增幅平稳下行。

    观点指数发布的“2021年1-7月房地产企业销售金额表现”研究成果显示,前100房企实现全口径总销售金额81914.7亿元,同比增长30%,较1-6月增速回落7.6个百分点。

    数据来源:观点指数整理

    7月,前100房企录得全口径总销售额为10580.6亿元,环比减少28.3%,同比减少5.4%,较2019年同期增长16.4%。

    数据来源:观点指数整理

    从头部房企销售金额增长来看,前20房企实现全口径销售金额同比增长23.2%,其中,前三家房企碧桂园、万科以及恒大分别录得销售金额5011亿元、4044.3亿元以及4003.9亿元,同比增长11.8%、6.6%、0.3%。融创、招商蛇口、绿城、金地、旭辉5家头部房企全口径销售金额取得较大突破,同比增幅为45%以上。

    值得注意的是,截至7月末,已有23家房企全口径销售金额突破千亿,较去年同期增加5家。

    数据来源:观点指数整理

    从房企销售目标完成率来看,1-7月30家样本房企的平均销售目标完成率为56.4%,销售进度符合年初预期。其中正荣、滨江、首开推盘和去化情况良好,目标完成率均在65%以上,预计能够超额完成年内预定的销售目标。

    权益销售方面,2021年1-7月前100房企实现总权益销售金额58597.5亿元,同比增长27.5%,平均权益比例为71.5%,较去年同期下降1.4个百分点。在融资收束、调控趋严的环境下,共同开发项目成为了大部分房企共同的选择,这样既能减少资金压力,也能分散后期的开发风险,但相对应地导致权益比例的下降。

    销售面积方面,前100房企1-7月实现总销售面积55463.6万平方米,同比增长20.3%,销售均价为14769元/平方米,同比增长8.1%。

    开发投资增速持续放缓,竣工迎来交付高峰期

    国家统计局数据显示,2021年上半年全国商品房销售金额为92931.3亿元,同比增长38.9%,增幅环比下降13.5%个百分点;上半年全国商品房销售面积为88635.4万平方米,同比增长27.7%,增幅环比下降8.6个百分点。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    单月来看,上月全国商品房销售金额为22397.3亿元,环比增长32.3%,同比增长8.6%;上月全国商品房销售面积为22252万平方米,环比增长38.4%,同比增长7.5%。

    在基数增长的影响下,全国商品房销售金额同比增幅在逐渐放缓,但单月销售金额依旧创下了同期新高。随着累计基数的增长以及房贷利率上调等调控政策的推出,预计下半年商品房销售金额增长速度将继续回落。

    投资端上,上半年全国房地产开发投资额72179.1亿元,同比增长15%,增幅环比下降3.3个百分点。上月全国房地产单月开发投资额17860.9亿元,环比增长26.9%,同比增长5.9%。

    分业态来看,上半年住宅、办公楼和商业营业用房累计投资分别为54244.2、2909.6和6054.2亿元,同比增长分别为17%、6.7%和3.5%。

    从影响开发投资的土地投资、新开工和竣工等因素来看,上半年累计土地成交价款3807.6亿元,同比下降5.7%,降幅环比收窄14.8个百分点;上月土地成交价款为1876.9亿,环比增157.9%,同比增长16.8%。上半年累计土地购置面积7021.2万平方米,同比下降11.8%,降幅环比扩大;上月单月土地购置面积为2625.6万平方米,环比增长139.9%,同比下降18.3%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    新开工和竣工方面,上半年房企累计新开工面积101288万平方米,同比增长3.8%,增幅环比下降3.1个百分点;上月单月新开工26939.6万平方米,环比增长31.8%,同比下降3.8%。

    上半年房企累计竣工面积36481万平方米,同比增长25.7%,增幅环比上升9.3个百分点;上月单月竣工面积为8898.4万方,环比增长83.6%,同比增长66.6%。

    从数据走势来看,今年开发投资增速缓慢下行,受制于土地购置面积规模下降,房企新开工走弱。

    另外,竣工迎来高峰期,一方面是由于半年度房企结算意愿强烈,另一方面则是前几年期房将面临刚性交付约束,预期今年竣工数据将持续走高。

    八部门联手整治楼市乱象,房企为“节流”减少投地

    近期,央行表示经过加快建立健全房地产金融管理长效机制,“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

    对于房企来讲,改善财务指标的做法包括减少负债,同时加快销售回款和现金流储备。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    从数据来看,现阶段房企更加依赖内生的销售回款。今年上半年房地产开发企业到位资金 102898 亿元,同比增长 23.5%。其中国内贷款累计值为13465亿元,同比增速降至-2.4%,占房企到位资金比例为13.1%。相反,个人按揭贷款和定金及预收款累计值为55980亿元,同比增速为41.1%,占房企到位资金比例为54.4%。

    除了销售“开源”之外,多数房企还通过减少土地投资支出的“节流”方式,改善现金流状况。据观点指数统计,上半年约46%的房企拿地销售比在20%以下,房企在招拍挂市场上的谨慎态度可见一斑。

    值得注意的是,近期已有房企出于市场风险的考虑,作出了退地的谨慎决策。

    7月20日,宋都股份发布公告披露,公司全资子公司杭州绍辉将放弃杭州拱墅区运河新城GS1001-17地块(原A-C4-01)的竞得资格,已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

    数据来源:观点指数整理

    杭州运河新城地块是宋都股份于今年5月杭州首次供地中竞得,成交价格17.83亿元,成交楼面价20962元/平方米,自持商品房比例21%。从毛坯房销售均价不高于265000元/平方米这一条件来看,宋都股份竞得地块盈利空间非常小。

    关于宋都股份退地的具体原因,可能是合作方的临时变卦退出,或者是未来杭州将推出限制商铺改建商墅的政策导致账本算不过来,坊间众说纷纭。

    但就退地这一动作而言,宋都股份选择的是5000万元确定性亏损,而非继续承担后续开发的未知风险。可以对比的是,宋都股份第一季度净利润为2841.6万元,退地的5000万元代价是其一季度净利润的1.76倍。

    因拿地出现利润下降甚至亏损的案例不在少数。去年,不少房企因过去拿高价地以及限价政策等,出现毛利率骤降和大幅计提资产减值损失的现象。

    从三条红线、集中供地以及40%拿地销售比阈值等政策的推出来看,房地产行业的调控愈发全面和完善,过去房企大肆举债拿地、追求高规模和利润的模式难以运转。目前房企需要对土地利润进行严格的测算把关,谨慎拍地拿地,避免增收不增利的尴尬局面。

    另外,针对部分房企非法经营牟取利益的乱象,7月23日,住建部、发改委、公安部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,提出将针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等过程或领域中的违法违规行为进行整治。

    该政策的推出,将有效地减少房企钻漏洞以及违法经营等行为,维护房地产市场运转秩序,同时也倒逼房企改变思路,将更多的经营重心放在管理水平提升和产品服务上。

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    7月

    资本金融