2021年1-5月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数研究院

2021-05-31 18:15

  • 15家房企全口径销售金额突破1000亿元,较去年同期增加9家。

    观点指数 2021年5月,房地产市场延续前两月销售行情,成交热度平稳向好。

    观点指数发布的“2021年1-5月房地产企业销售金额表现”研究显示,前100房企实现全口径总销售金额56548.8亿元,同比增长52.5%,较2019年同期增长40.2%。

    数据来源:观点指数整理

    5月,前100房企录得全口径总销售额为12975.1亿元,同比增长17.8%,较2019年5月增长38.8%,继续维持两位数以上的增速。

    其中,碧桂园、恒大和万科分别录得全口径销售3541亿元、2869亿元以及2842亿元,处于行业领跑位置。

    数据来源:观点指数整理

    从整体销售情况来看,1-5月前100房企销售区间上移明显。15家房企全口径销售金额突破1000亿元,较去年同期增加9家。另外,200亿以下房企数量从46家减少至25家。

    数据来源:观点指数整理

    截至5月底,多数房企积极推盘去化,录得的销售业绩符合年初预定目标。观点指数选取30家上市样本房企,计算出1-5月平均销售目标完成率为40.6%。其中,碧桂园、滨江、美的置业3家房企销售情况良好,目标完成率超过45%。

    值得注意的是,30家样本房企中,仍有3家销售目标完成率低于35%,其中处在末位的房企完成率低至27%。这些房企需要在接下来的销售期加大推盘力度,追赶进度。

    权益销售方面,2021年1-5月前100房企实现总权益销售金额40766.8亿元,同比增长49.8%,平均权益比例为72.1%,较去年同期下降0.1个百分点。在三条红线和融资收紧背景下,房企将会继续实行加大合作开发项目的发展策略。

    销售面积方面,前100房企1-5月实现总销售面积38644.6万平方米,同比增长39.4%,销售均价为14633元/平方米,同比增长9.4%。

    开发投资维持高位增长,定金及预收款增速最快

    国家统计局数据显示,1-4月全国累计商品房销售金额53609亿元,同比增长68.2%,较2019年同期增长37%。1-4月全国累计商品房销售面积50305万平方米,同比增长48.1%,较2019年同期增长19.5%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    4月单月,全国商品房销售额15231.2亿元,同比增长32.5%,较2019年同期增长25.9%。

    可以看到,随着基数增长,销售增速高位回落,但仍处于历史较高水平,整个房地产企业的销售行情向好。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    投资端上,1-4月全国完成房地产开发投资40240亿元,同比增长21.6%,较2019年同期增长17.6%。其中,4月单月房地产开发投资12664.2亿元,同比增长13.7%,较2019年同期增长21.6%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    1-4月全国各区域投资增速继续高位运行,主要得益于施工的强劲表现以及竣工面积回暖。具体而言,1-4月的商品房施工面积818512.9万平方米,同比增长10.5%,较2019年同期增长13.3%。1-4月全国商品房竣工面积22735.5万平方米,同比增长17.9%,较2019年同期增长0.8%。

    值得注意的是,新开工方面有所走弱,1-4月房企累计新开工面积53905万平方米,同比增长12.8%,较2019年降低7.9%。

    在“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度管理政策之下,短期内房企拿地受到一定拖累。但是由于补库存需求以及部分重点城市集中供地开始出让,预计房企后续开工逐渐回暖。

    1-4月房地产开发企业到位资金63542亿元,同比增长35.2%。4月房企到位资金16077.3亿元,同比增长19.6%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    1-4月房企各项资金来源中,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款累计值分别为9043、17、17167、24362和10738亿元,占总资金来源比重为14.23%、0.03%、27.02%、38.34%和16.90%,同比增速分别为3.6%、-28.3%、15.4%、74.1%和41.3%。

    从各项资金增速来看,定金及预收款和个人按揭贷款增速最快,销售回款依旧是当前房企最为重要的资金来源。

    首轮集中供地城市热度分化,未来地市或有所降温

    截至5月22日,实施集中供地的13个重点一二线城市首批土地出让结果出炉,各个城市土拍市场热度表现不一。

    数据来源:观点指数整理

    从楼面价上看,13个首批集中供地城市中,11家平均成交楼面价出现上涨情况。其中重庆平均成交楼面价为9133元/平方米,较去年全年平均楼面价上升115.7%,涨幅最大。

    溢价率方面,重庆、深圳、厦门首次集中供地热度较高,溢价率分别为43%、31%、29%,位居前列。个别地块如招商蛇口32.5亿元拿下的重庆沙坪坝区西永组团280亩地块,溢价率高达130%。

    个别城市例如长春土拍稍显平淡,在成交的38宗住宅用地中,32宗以底价成交,仅有6宗溢价成交,平均溢价率为3%,较去年住宅用地平均成交溢价率出现明显下降。

    值得注意的是,此次重庆集中供地并未设置底价上限,叠加房企在土拍环节的激烈竞争,导致重庆土拍达到较高的溢价率。

    除重庆之外,其他城市都明确规定地价上限(一般不超过底价的20%-30%),达上限后竞自持或配建,甚至引入摇号机制。北京、深圳、杭州、南京等城市还对未来商品房售价进行限制。

    因此,如果将竞配建和竞自持考虑在内,房企为部分热点城市地块支付的溢价将比表面的数字更大,土地项目利润空间进一步压缩。

    从拿地房企来看,在首次集中供地中,央国企、龙头及区域深耕房企踊跃参拍,积极拿地。例如越秀地产支付权益地价75亿元一口气拿地广州7宗地块;融创在重庆竞得14宗地块,涉及权益金额93亿元。另外,在北京等高土地出让价格城市,房企合作拿地比例更高。

    整体上来讲,在首次集中供地中,多个重点一二线城市采取“限地价+竞配建/竞自持”的出让规则,稳地价意图明显。在此政策背景下,部分城市土拍市场依旧保持较高热度,主要由于房企补充库存需求强烈,叠加首批获取的土地项目或能达成预售条件,转化为年内可销售货值。

    随着融资端收紧成效逐步显现,以及房企补充库存和铺排货值意愿下降,预计接下来的集中供地或有所降温。

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    5月

    资本金融