年会演讲 | 喻霖康:商业地产未来的起点就在当下

观点地产网

2020-11-03 15:24

  • 2020年确实是一个商业行业遭受到前所未有冲击的一年,也注定是留下一个深刻烙印的一年。

    喻霖康(华润万象生活有限公司总裁):大家下午好,首先是感谢观点陈总的邀请,今天来参加这个会议。

    首先,今天用了一个新的名字,先打个广告,华润万象生活,以前没有用这个名字出来活动过,我们今年是会有一个分拆,从华润置地把商业写字楼物管分拆出来,正准备做IPO上市,刚才看到曾总在这里,他是我们的保荐人之一。我们最近正在经受投资者的拷问,正好也打个广告,希望我们年底在香港挂牌上市,希望得到大家今后更多的支持。

    最近在做很多的路演,遇见了很多投资者,投资者会问两个问题,第一是疫情对你们的影响怎么样,第二你对未来商业发展是持什么样的看法。我今天时间非常有限,真的是抛几个观点,跟大家讨论一下。

    2020年确实是一个商业行业遭受到前所未有冲击的一年,也注定是留下一个深刻烙印的一年。其实我记得,在1月份的时候,我们开业的购物中心有一个非常非常好的增长,当时是至少30%以上的销售增长,但是真的没有想到,确实是一场突如其来的疫情,给今年留下了一个很难以忘掉的一年。

    这一年里面,我们也看到有一些统计,全国百家大型零售企业的零售额同比增长大幅下滑,为了与租户共克时艰,我们也摘录了一些在市场上搜集到的数据,跟我们的租户进行了很多的租金减免,不可避免的带来购物中心收入的下降,包括现在的客流,也没有恢复到去年同期的水平。

    2020年,我们也看到一些新的机会,首先是我们国家提出了双循环,在这样一个内循环的背景下,内需成为必然的方向,最近看到很多的媒体,包括国家政策反复提到消费的问题,而且在这个新的形势下,我们奢侈品类、化妆品类,还是有比较强劲的增长。到了三季度,社会消费品零售总额的增速也从负转正,看到了中国经济非常强的韧性。当然,2020年,我们也面临着很多的困惑和不确定,刚才也听到,线上确实持续增长,实体商业增长的动力到底在哪里。

    我们的消费客群和消费需求究竟在发生什么样的变化?我们的客群,95后,所谓的Z世代,占了我们人口总额已经达到19%,昨天在见一个品牌,他给我看了他们的客户构成,Z世代的销售占了他们的30%以上,这个变化是非常快的。

    另外行业规模是在扩张加速,我们也拿了一些,万达、新城、印力,包括我们自己,包括龙湖,这几年开了很多项目,到底是标准化的复制还是个性的创造,这些问题也都是我们天天思索的。在这样的情况下,我们也在重新进行思考,就着这样的时点,对我们的过去做一些总结,基本是三个观点。

    第一,我们觉得产品创新是实体商业永葆活力的源泉,我们感觉到线上对线下份额的挤压,也看到越来越多同质化的商业体激烈竞争,稀释份额,也看到了一些有创造力的项目,备受市场追捧。线下从来没有不行,不行的可能只是一部分不够好的产品。

    对于一个商业产品来说,空间是最重要的,我觉得我们实际上每天都是在运营一个空间,做一个空间的运营。但是这个空间我们也觉得并不仅仅是一个商品的容器,也应该是人们真实而丰富的生活的一部分,是一个城市核心功能的重要承载者,也是体现每一个时代物质和精神活动的标志。

    好的商业空间要回到与人的关系上,回到与城市的关系,回到与时代的关系上。对于商业的空间的可能,对华润来说,一直在这方面做很多的探索,我们第一代的万象城,就是我们04年开业的深圳万象城,对于这个万象城来说,它的空间就是用一个简单的单动线,加上下沉广场,加上地铁接驳,加上写字楼、酒店、高端住宅,形成的复合的商业空间。

    我们开业到今年是16年了,04年开业的,我们最近也在对深圳的万象城进行一个空间的大的调改,我们会在室内Mall的基础上,这个百货已经搬走了,我们会做一个全新的改造。现在已经陆续呈现,希望明年年底,会有一个全新的深圳万象城呈现,包括是一个全新的室内空间,可以呈现给我们的消费者。

    第二,万象天地,我们尝试城市的开放街区和商业的融合,与更多的城市要素形成互动,在万象天地会有更多的室外街,和室内的购物中心,形成室内外交融的丰富场景,对很多的公区进行了重新定义,除了一个通行功能还赋予了社交和休闲的功能,包括新兴的产集群,城市绿地进行更多的交互,使空间更丰富。

    对于下面再怎么做商业空间,我们在思考这么几个问题。1、是商业能否进一步彰显城市的个性,以及我们在这样的商业空间里面,如何在丰富性与具有冲击力的形象展示之间取得平衡,以及商业能否包容更多的城市生活的行为,有关这样的产品,我们最近在西安曲江,在城市中轴刚刚拿了一个项目,商业规模非常大,大概会有30万平米的体量,我们希望把我们对于下一代商业空间的想法,在那个项目里面得到一些呈现,我们现在也请了一个庞大的设计团队,应该也是十几家公司,正在开发这样的产品,希望有一定成果的时候,和大家再交流。

    基于现实空间的人类活动永不停歇,实体的商业也不会消失,我们的探索也不会止步。

    想说一下内容,有了空间以后,这个空间不变的是建筑空间,内容是时时刻刻都在改变的。当然也可以看到,越来越多的矛盾,越来越趋同的供应,和我们不断变化的需求之间的矛盾。

    内容变化既是日常的点点滴滴的,也需要有一些跨越性的改变。在我们的万象城来说,第一代的万象城更多是注重主力店的带动,实现一些多元生活功能的融合,到了第二个阶段,我们看到注入了很多文化艺术元素,注重品牌的展示与互动,构建一些主题化的场景空间。

    其实在这个方面,我们觉得更多还是跟我们品牌进行一些共建,共同来推进我们内容的创新。最近我们在深圳湾万象城合作了一个店铺,跟客户进行互动展示,是一个代表性的项目。未来还进一步探索消费者的心理行为,延长和消费者互动的时间,进一步探索我们在这个商业空间里面能够呈现什么样的创新内容。在新的时代,我们需要新的内容予以呼应。

    第三个观点,数字化将会彻底改变一切。我们其实可以看到,数字化的技术运用和经营模式,实体商业是有很大的空间的。

    这边对比了一下,线上现在确实对比线下有很多的优势,线下还是面临着很大的挑战。我们主要是推了一个一点万象,做了三年多的时间,我们现在的会员已经突破了一千万,也跟支付宝、微信有很多的合作,包括我们疫情期间开通小程序,做直播,包括线下和华为也合作,做很多AR场景的合作。

    但是不管怎样,我觉得都还是在一个探索和摸索之中,还没有真的形成一个非常好的模式,或者是一个完整的形态。有这么几个可能性,和大家一起探索,是否可以利用数字化的技术,来重塑线下消费体验的链条。

    我们是否能够形成私域流量的品牌,是否可以形成一套管理工具,全方位的提升商业经营和管理效率,我们也在这些方面,希望和我们的同行一起探索。总体来说,2020年,我们面临着前所未有的变化,也看到前所未有的机遇,我们也觉得一个商业行业,崭新未来的起点就在当下,我们希望能够跟我们的同行一起更多交流,真的把我们的商业发展推向一个新的阶段,谢谢大家。

    撰文:喻霖康    

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    2020商业年会