绿地第三季“很忙” 加大扩储、剥离大湾区业务与降负债

观点地产网

2020-10-26 21:45

  • 绿地控股董事长、总裁张玉良也表示,绿地要适应房地产金融审慎管理制度,稳步实施降负债、优结构,加强资金管理,增强发展韧性。

    观点地产网 十月底,正值A股发布三季度业绩数据的高峰期,不少企业提前打好预防针,早早披露了业绩盈警提示。

    受今年疫情影响,房企上半年部分财务指标飘红已是预料之中的事情,相比上半年的情况,绿地控股这份逐步改善的三季报则显得“来之不易”,增幅依旧保持平稳。

    10月26日,绿地控股集团股份有限公司披露2020年第三季度报告。前九月,绿地控股营业收入3209亿元,同比增长9%,其中房地产主业实现营业收入1446亿元,基建产业实现营业收入1472亿元,同比分别增长15%及6%。

    值得一提的是,疫情爆发以来,绿地控股的地产和基建板块均受到不同程度的冲击,虽然三季报中两大板块的营收双双回正,但增幅已不及去年同期。2019年同期,绿地控股营收增长26%,地产及基建营收则同比增长21%及38%。

    此外,截至今年三季度,绿地控股实现利润总额228亿元,归母净利120亿元,同比分别增长2.5%及1.9%,基本每股收益0.99元,同比增长2.06%。

    房地产销售数据显示,绿地控股于今年第三季度实现合同销售金额849亿元,同比增长27%,合同销售面积729万平方米,同比增长16%。可以看出,绿地在7至9月的销售上下了不少功夫,单季度销售增长远超今年前两个季度。

    若看截止9月末累计的销售数据,绿地还需更努力追回之前落下的业绩。今年1-9月,绿地控股累计合同销售金额金额2179亿元,同比下降7.1%,合同销售面积1760万平方米,同比下降16.84%,回款1974亿元,回款率91%。

    事实上,每年的第四季度亦是房企实现销售收成的重要时间节点,于绿地而言也不例外。去年第四季度,绿地控股实现销售1534.89亿元,远超前三季度。至于今年绿地控股的第四季度表现,仍值得市场期待。

    储粮与剥离大湾区业务

    疫情之后,对于现金流的管控成为业绩报告中尤为看重的指标。今年以来,绿地控股在一季度经营性现金流净额“失守阵地”,录得负80亿元,到二季度回正,如今三季度这一指标逐渐有好转,但依然有很大的改善空间。

    三季报显示,绿地控股的经营性现金流量净额录得50.04亿元,同比减少45.17%。事实上,从绿地控股在报告期内的投拓动作看,就不难理解其经营性现金流净额变动幅度较大的缘由。

    绿地控股也表示,经营性现金流量净额变动的原因系土地及工程款支付同比增加。于今年第三季度,绿地控股共获取项目18个,所涉权益土地面积480万平方米,权益计容建筑面积950万平方米,权益土地款365亿元。

    对比第一、第二季度的投拓力度,绿地控股彼时的权益土地款支出分别为136亿元及230亿元,第三季度的权益土地款支出相当于上半年的权益土地款总和,且将近去年同期权益土地款的两倍,2019年第三季度其权益土地款仅190亿元。

    于报告期末,绿地控股累计获取项目77个,累计权益土地面积1053万平方米,累计权益计容建筑面积2196万平方米,总地价813亿元,累计权益土地款731亿元,新增货值近2800亿元。

    绿地控股表示,前三季度累计获取的项目中,按计容建面计算,约74%为住宅,按货值计算,约66%的项目位于一二线城市。

    于今年年初,在疫情之下绿地还发布了“健康宅2.0”计划,截至今年三季度,绿地表示,“健康宅2.0”已覆盖了16个区域的134个项目,总建筑面积3898万平方米,升级产品总货值为3642亿元。

    另一方面,绿地在项目交付量上也有所提升,前三季度累计新开工2476万平方米,新增供应1632万平方米,竣工备案1086万平方米,完成交付1493万平方米,交付面积同比增长27.39%。

    对于城市的布局,绿地控股也进行了一番调整。就在两周前(10月12日),绿地控股剥离了广州绿地全部股权予绿地香港,总代价72.6亿元。至此,在绿地的地理版图上少了大湾区业务分布。

    据观点地产新媒体了解,绿地控股于今年新增的土储主要位于南京、嘉兴、六安、山西运城、武汉、山东滨州、重庆、江西鹰潭、长沙、贵州贵阳、苏州、青岛、廊坊、无锡、太原等,概无大湾区甚至是广东的城市体。

    绿地控股出售广州绿地一事想必由来已久,只是疫情加速了这项交易的兑现。早在去年,绿地集团便成立粤港澳大湾区指挥部,绿地香港总裁陈军为直接负责人,绿地广东事业部也包含在其中。

    此举不仅能进一步解决与绿地香港的同业竞争问题,剥离业务还能更为直接地回笼资金,起到降负债的作用。今年以来,“三道红线”更像是戴在房企头上的紧箍咒,亦是对高负债、需改善现金流的房企发展提出更高的要求。

    压在身上的“三道红线”

    自从“三道红线”消息出来后,对房企的负债和现金流讨论早已不是什么新鲜事,在TOP10房企的红档名单里,亦有绿地控股一席。

    “三道红线”的具体内容为,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,以及“现金短债比”不得小于1。对于这只拥有万亿资产级别的“大象”,在三条红线面前,绿地控股的发展也会受到掣肘。

    有统计显示,12家重点监测的房企中,位于“三道红线”的红档房企有3家,包括绿地、融创和中梁。

    此前中报数据显示,绿地在剔除预收款后的资产负债率为82.7%,净负债率指标较2019年末上涨24.7个百分点至180.3%,货币资金与短期债务比为0.66,面临偿还短期债务的压力。

    绿地控股董事长、总裁张玉良也表示,绿地要适应房地产金融审慎管理制度,稳步实施降负债、优结构,加强资金管理,增强发展韧性。

    最新数据显示,截至今年三季度末,绿地控股的总资产增长显得更为缓慢,总资产值为11648亿元,较年初增长1.67%,归母净资产808亿元,较年初增长2.36%,在手的货币资金为806亿元。

    负债方面,截至今年9月底,绿地控股的短期借款为299.47亿元,一年内到期的非流动负债为730.38亿元,其他流动负债为117.46亿元,长期借款1806.76亿元,应付债券为400.1亿元。

    据观点地产新媒体了解,于报告期末,绿地控股的有息负债规模约为3354.17亿元,长短债比例方面,短债比例持续下降,长期负债比例增至7成。

    此外,绿地控股在融资方面有很多动作,不论是ABS、境外债券,还是公司债、疫情债等,绿地的融资成本仍然可圈可点,整体平均融资成本为5.59%,保持较低水平。

    今年以来,绿地现金流量表的变化,亦可反映其通过多元融资、加快回款等渠道来改善现金流情况,但效果仍有待进一步显现。

    截至9月底,绿地经营性现金流净额为50亿元,同比减少45%,投资活动现金流净额为-157.99亿元,同比减少16.42%,筹资活动现金流净额为16.89亿元,同比减少27.82%。

    距离2020年结束还有不到66天,在张玉良的第四季度规划里,接下来绿地控股似乎还有很多事情要做。

    张玉良表示,将重点确保房地产全年稳定发展,冲刺销售业绩,抓竣工交付。同时抢抓基建投资提速,商贸产业业绩快速增长,实现“商贸国家队”转型,综合产业创新转型,提升发展能级,增进协同效应。

    撰文:郑培茵    

    审校:刘满桃



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