原报道 | 民宿圈中的房企

观点地产网

2020-10-26 21:44

  • 这堵上了房企开发住宅的口子,却也为房企试水民宿打开了一扇门。

    观点地产网 新冠肺炎疫情爆发至今将近一年,全球产业链条中最受影响的无疑是旅游行业,尤以航空、酒店、民宿等细分行业最为突出。

    据国际航空运输协会IATA预计,全球航空业的亏损至少会持续到2022年。以香港最主要的本地航空公司国泰航空为例,10月21日,其宣布企业重组计划,削减约8500个职位(对集团总人数占比24%),停止运营港龙航空,并实施2021年高管减薪安排与第三轮自愿性特别休假计划(非机组人员)。

    据前瞻产业研究院预计,中国连锁酒店营业额将在2020年减少(2020年同比下降34.7%),其主要由于COVID-19疫情爆发所致;而艾媒咨询亦预测, 2020年中国在线酒店间夜量或将从去年的8.08亿间夜跌至6.77亿间夜。

    具体到民宿行业,从“第一个可能彻底归零的行业”到国庆黄金周订单量同比恢复超90%,城镇民宿、乡村民宿等部分甚至反超去年,实现了量价齐升。

    据途家民宿发布的报告显示,“十一”黄金周期间,10月4日民宿下单量达到了去年同期的150%,而乡村民宿表现异常抢眼,平台预订量达到去年同期的120%。对此,无论是投资人还是民宿经营者都略感欣慰——能熬过来就有希望。

    起源于海外的民宿传入中国还是在台湾,而后再传入内地。从杭州莫干山到大理丽江再到中小城市周边农家乐,民宿的范围越发宽广,朋友圈也从个体、家庭经营的普通从业者和设计师逐步扩至专业运营团队,越来越多的酒店与房企也开始试水民宿。

    房企试水民宿:酒店管理、项目盘活与扶贫助农

    据观点地产新媒体不完全统计,拓展酒店管理业务、盘活存量资产与践行扶贫助农工作是房企加入民宿朋友圈的重中之重。于进入方式上,房企更倾向于在收购、租赁房屋后提供日常运营管理,少部分则为自持物业、外包运营。

    2020年10月17日,当代置业旗下蔓兰酒管首个民宿品牌“蔓兰家的四季”(北京房山店)宣布正式营业。CEO廖煌智告诉我们,民宿之前已经试营业,目前22间客房皆处于满房状态。

    蔓兰家的四季(房山店)坐落于北京房山区周口店镇黄山店村,毗邻坡峰岭风景区、上方山国家森林公园、周口店北京猿人遗址,由老旧农民房改造为四个组团22间客房,自《郑风·野有蔓草》中依次取名为“蔓草”“零露”“有美”“清扬”。据民宿合伙人、建筑师卢卓君介绍,建造“蔓兰家的四季”的本意是建造心中“白鹿原”一般的生活。

    时值一年一度的红叶节,在“十一”黄金周过后的第一个周末,通过实地走访坡峰岭和蔓兰家的四季民宿两地,可以明显感受到北京郊区周末出游的确处于热潮。观点地产新媒体粗略统计,仅10月17日,同时在坡峰岭景区欣赏黄栌红枫之美的游客人次不下数千人,毫不逊于香山、古北水镇等经典景区。

    在蔓兰家的四季之外,黄山店村已形成了完整的民宿旅游产业链条,民宿、商户、游客环环相扣。通过比对OTA房源可以发现,周边普通民宿价格普遍在单间300-600元/晚,高档民宿价格在1300-3120元/晚,加上坡峰岭景区50元/人的门票收入以及餐饮、文创收入,虽有淡季隐忧,但黄山店村的旅游振兴并非纸上谈兵。

    其中,黄山店村的民宿均为集体建设用地,土地所有权仍归属于集体,使用权和经营权则属于村民和租户。一是由村民以个人、家庭自主经营,盈亏自负;二是如“蔓兰家的四季”,由房企向村民租赁房屋使用权,并派出酒店管理团队负责升级改造和日常运营,收益按比例向合伙人分配。

    据观点地产新媒体获知,当代置业并非国内第一家试水民宿的房企。早在2005年,SOHO中国就请来12名亚洲杰出建筑师,在八达岭长城景区附近建造了轰动一时的民宿“长城脚下的公社”,先后被法国巴黎的蓬皮杜艺术中心收藏、美国商业周刊评选为“中国10大新建筑奇迹”之一,并承接了《非常秀》《杜拉拉升职记》《春娇与志明》等电影的拍摄场景需求。查阅OTA订房平台,可以发现最新的入住反馈发生于2020年5月,目前均无空房及相关报价,而预留的订房电话显示为空号。

    往前翻看历史评价,内部装修老旧、餐饮一般、卫生及隔音差是频繁出现的四个因素,这与其高档住宿的定位似乎出现偏差。一位建筑设计从业者在社交平台知乎上指出,长城脚下的公社只是“一次知名建筑师的集体创作”,建筑虽有文艺性与功能性之争,但最终都要服务于为商人挣钱。

    对此,一位地产分析人士指出,国内民宿在几经洗牌后正朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向演进——偏好有一定客流量的城镇郊区且毗邻景区,面向中高端消费人群,定价超过周边酒店与旅馆,反而在控低成本后更易取得成效。

    少数自持物业的民宿多起源于房企内部资产盘活,日常运营则外包给专业运营团队。据观点地产新媒体2016年报道,绿地曾拿出位于天津蓟县盘龙谷文化城中的14套古根海姆别墅交予山里寒舍,用于建设精品民宿酒店。据悉,天津山里寒舍别墅民宿已于2017年正式营业,目前单间客房价格在1288-1600元/晚。

    于助农扶贫上,政府引导与国企的落地是其中关键。如北京市政府已将民宿行业纳入乡村旅游政策性保险补贴范围,投保的民宿将能够获得80%的保费补贴;北京郊区9个低收入村精品民宿共投资1.2亿元,带动200余名农民就业,仅今年双节假期就收入500余万元,并带动了周边果品休闲采摘和特色农产品销售。

    具体到项目上,以“大城小苑”精品民宿为例,因北京城建与北京市密云区大城子镇下栅子村结为村企帮扶,前者自主设计、投资、建设了8个院落、16间房屋,并派出旗下北苑大酒店专业化团队驻村帮扶经营,共接待5000多人次,实现营收163万余元,直接带动村民农产品销售25万余元,实现了“吸收就业-培训人员-反哺村内生产-稳定村民增收”的帮扶长效机制。

    民宿的现在与未来:集体用地、特色小镇与乡村旅游

    于国内,拿地、开发、卖房是房企的主营业务,国有建设用地越来越高的地价、严厉的限价与近来融资的“三道红线”抬高了房企扩张的门槛。

    于多元化业务而言,文旅地产、旅游地产正在成为房企的拓展方向之一,而集体土地的入市也许是房企发力民宿这一赛道的大环境背景。据观点地产新媒体获知,宁波、海南等多个城市近期均出台了鼓励民宿发展、限制房地产开发的政策。

    以宁波为例,自2020年7月1日起试行《余姚市集体经营性建设用地入市实施办法(试行)》一年,赋予集体用地与国有建设用地同等入市权利,原则上为整体经营的工业、商服、旅游、民宿等项目,可整体转让、不可分割转让,出租年限最长不得超过20年;同时禁止房地产开发或变相开发,实施用途管制和处置。

    这堵上了房企开发住宅的口子,却也为房企试水民宿打开了一扇门。

    据《海南省乡村民宿发展规划(2018—2030)》预测,2030年末海南乡村旅游人口将达到5000万人次,需要短租型乡村民宿数量约6500家,提供旅游床位数11.7万张。据海南省旅游民宿协会会长王连涛披露,海南省2018年民宿供给达到5万间。

    2020年10月1日,国家旅游局宣布实施首个“民宿标准”(《旅游民宿基本要求与计价》),对民宿的经营资质、评级划分、客房数量、卫生条件等提出了具体要求,这意味着民俗产业的发展将加速步入正轨。

    已出台的民宿相关政策(部分)

    来源:《海南省乡村民宿发展规划(2018-2030)》

    于政策上,除了集体土地入市外,特色小镇发展也有意无意成为了民宿未来发展的一个支点。

    据观点指数2019年8月发布的《观点指数 | 上半年文旅地产报告:资本的热度》,2016年以来,全国层面已批复403个国家级特色小镇;叠加上地方已创建的省级特色小镇,其数量已超过2000个。

    国家和政府正在不断加强特色小镇的顶层设计、激励约束和规范管理。其中,反复强调特色小镇需以主导产业为支持,推进特色小镇市场化运作,以企业投入为主、以政府有效精准投资为辅,依法合规建立多元主体参与的特色小镇投资运营模式;同时要求严控特色小镇房地产化倾向,在充分论证人口规模基础上合理控制住宅用地在建设用地中所占比重。

    (注:图表数据截止2019年6月)

    于旅游市场上,因新冠肺炎疫情管控,跨境游相对受限,这推动了周边游和乡村旅游的发展。正如亚行经济研究和区域合作局经济学家马蒂亚斯·赫布尔所分析的那样,亚洲目前仅存在“旅游泡泡”计划和发展国内旅游两种可短期内重振旅游业的策略。

    具体到“旅游泡泡”计划,即已控制病毒传播的国家间建立排他性旅游合作关系,实现游客自由进行商务旅行或者休闲旅游。截止目前,已与中国正式建立“旅游泡泡”计划的国家有新加坡、马耳他等,正在洽谈中的有泰国、柬埔寨等多个国家。

    具体到国内旅游市场,2020年10月21日,文化和旅游部办公厅发布了《关于进一步加强秋冬季疫情防控工作的通知》,提出“暂不恢复旅行社及在线旅游企业出入境团队旅游及‘机票+酒店’业务”,这意味着以出境游和奢侈品消费为代表的高端休闲度假与户外活动人群仍将继续回流。

    途家民宿的后台大数据显示,截至今年黄金周,途家线上的国内民宿存量已经达到230万。其中,乡村民宿在国内疫情得到有效管控后异军突起,平台交易量占比从去年的24%提升到今年的41%。

    我国近期旅游收入统计

    来源:文化和旅游部

    细化至乡村旅游,精品工程和金融支撑正在逐步落地中。以文化和旅游部为主导,已会同国家发展改革委推出首批320个全国乡村旅游重点村,举办12期培训班(惠及村干部和乡村旅游带头人1700余次)。同时,计划在未来5年将提供1000亿元意向性信用额度,用于支持乡村旅游产品建设与推广。

    乡村旅游中的民宿下一步会如何发展?政府规划了一幅更为宏伟的美好想象:以北京市门头沟区为例,将通过资源整合、政策扶持、产业聚焦、配套设施保障来实现“精品民宿”向“田园综合体”的升级和发展,用3到5年时间,在全区138个美丽乡村打造一批模式多样、定位准确、特色鲜明、宜居宜业的田园综合体项目。

    以房企和相关运营商为代表的市场主体,也许将会更努力去分一杯羹。毕竟,落地需要人手和资金,而房地产行业的开发需求正逐渐外溢至多元化产业中——只要市场足够大、利润足够高,文旅和民宿又有何不可呢?

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

    撰文:何凯玲    

    审校:刘满桃



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