从容面对“三道红线”,融信稳步迈入新生态

观点地产网

2020-10-26 14:49

  • 充足的现金与日益增强的融资能力,支持着融信更加自信地面对“三道红线”的调控,而这种自信也通过公司频繁的回购传达出来。

    近几月,“三道红线”成为了房地产行业最热门的话题,监管部门通过分级的方式,明确了房企举债的标准,从融资端进行对房地产市场进行调控。该政策自传出以来,便成为了行业与媒体的热议话题,许多媒体将目光落在了融资管控对于房企现金流与负债产生的压力上。但也有观点认为,“三道红线”的出台有利于行业趋稳向好发展,对于融资能力较强、产品力较强、有息负债较低的房企,或将形成利好。

    放眼房地产行业近年发展趋势,随着“房住不炒”基调下政策调控的日益收紧,不少房企正放下以往重规模的发展方式,转而寻求更加健康的增长。其中,融信中国(03303.HK,以下简称“融信”)便在近年的发展中展现出日趋稳健的态势,在政策调控的环境下,竞争力日益加强。

    主动调整步入稳健常态 从容面对新规调控

    “三道红线”以剔除预收款的资产负债率、净负债率与现金短债比三个数据为标准,将房企划分为四档,处于不同档位的房企负债年增速将受到不同程度的管控。在较为严格的标准设置下,不少房企都或多或少地触及某条“红线”。

    在众多房企中,融信位于较为安全的“黄档”,仅剔除预收款的资产负债率一项未达标准,而在TOP30房企中,触及这一“红线”的房企便多达23家。针对这一指标,融信也正主动进行调整优化。

    回顾融信近年的发展,在经历过一段时间的规模扩张后,随着政策调控的趋紧与市场竞争状况的变化,融信积极换档调速,通过主动调整,将净负债率维持在70%-90%的合理低位,流动性日益优化。同时,公司也将增长的重心转移到经营能力的强化上,逐渐步入稳健发展的新常态之中。

    今年,面对新冠疫情这一黑天鹅事件的检验,融信展现出了其强大的稳定性,公司站在经营层面上,积极调整供货与销售节奏,4月销售额便与去年同期基本持平,并在之后保持了强劲的增长态势,据公司最新披露的9月销售业绩,融信1-9月累计销售额突破千亿,达1001.2亿元,同比增长6.5%。持续增长的销售为融信提供了稳定的现金流支撑,也使公司在面对政策的调控时更有信心。

    现金充足频繁回购 强融资能力彰显信心

    近几年,中央与各地政府的调控政策不断推出,各房企也在发展中不断适应着新的政策,政府与企业的相互协调,促进着行业向更加健康的格局发展。本次“三道红线”的推出,对房企的融资能力与现金流动性提出了考验,而这也是融信近年持续优化的方向之一。

    中报显示,融信上半年在手现金与银行存款312.6亿元,现金短债比1.7倍,未使用授信达1059亿元,资金流动性充足。另一方面,公司今年连发低息债,于6月发行的2.5亿美元与增发的1.6亿美元优先票据成交利率分别为7.35%与6.9%,于7月底发行的2亿美元优先票据利率更达到6.75%,接连创下公司长年期优先票据利率水平新低。上半年,融信的综合融资成本从2019年底的6.85%进一步下降至6.67%,于同体量民营房企中处于较低水平。

    融资能力的持续提升离不开专业机构的支持。近年,融信持续改善的财务状况使其频获各专业评级与研报的认可,国际三大知名评级机构惠誉、标普、穆迪分别在期内重申了融信“BB-”、“B+”、“B1”评级,展望皆为稳定。西南证券也对融信的财务状况进行了积极的评价,其认为公司注重有质量的增长,近年安全性持续改善,是“明显低估的一二线优质标的”。同时,融信也于近期被恒生指数公司纳入新推出的恒生大中型(可投资)指数。

    充足的现金与日益增强的融资能力,支持着融信更加自信地面对“三道红线”的调控,而这种自信也通过公司频繁的回购传达出来。近期,受恒生指数下跌等因素影响,内房股的整体估值区间正处于较低的水平,9月底以来,融信进行了【9】次回购,共计【1725.6】万股,累计回购金额超【1亿】港元,频繁的回购向市场传达出融信资金充足的信号,也展现了管理层对公司未来发展的信心。

    行业走向健康新生态 强经营精产品塑造未来竞争力

    长期以来,国内房地产企业一直处于激进扩张与融资竞争之中,竞价买地使企业的负债不断增加,对盈利能力产生负担,也造成了地产股估值普遍偏低的问题。中信证券指出,以“三道红线”为核心的房地产金融审慎监管,加上良好的销售,积极的新业务发展策略,或将彻底改变恶性竞争的格局,抬升房地产板块整体估值。

    “三道红线”的出台,传达出了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路,也推动着行业向更加健康的新生态过渡。在“三道红线”导向的市场新生态中,如何在规模扩张之外,找到推动企业发展的另一条增长路径,成为房企实现长期稳定发展的关键问题。对于这一问题,融信给出的答案是“问经营要效益,问管理要红利。”

    在前几年换档调速的过程中,融信便已将发展的重心落在了提升经营能力上,公司对组织结构进行主动调整,强调对高效能城市的极致深耕,同时,坚持产销一体的原则,对从开发到销售的每一个环节进行精细化的管理,以强经营模式的低成本与高效率,实现企业的“内生增长”。

    另一方面,作为上市房企中少有的聚焦房地产主业的企业,融信也始终在追求更加优质的产品塑造。公司坚持中高端精品战略,对产品质量提出严格的要求,并在成功案例中提炼优势产品基因,形成了中心系、世纪系、海月系、澜天系、海纳系五大产品系。凭借高质量的产品,融信赢得了市场的广泛认可,也实现了销售的稳步提升。

    高产品力与强经营能力的相互配合,塑造了融信在新生态市场下的强竞争力。以杭州融信展望为例,该项目于1月取得地块,在高效的开发与运营下,7月便迎来首次开盘,且项目质量获得消费者的热捧,于开盘当天便全部售罄。高效率带来的周转速度,产品力带来的良好销售,加上经营管理下的低成本,共同推动着融信在规模扩张之外实现更加长期与健康的发展。

    对于稳健发展的房企而言,“三道红线”并未产生过多的调控压力,而在新规之下,房地产行业也正往更加良性竞争的新生态过渡,这将为企业们带来更多新机遇。走在稳健发展的前列,如今的融信已能从容面对“三道红线”,公司也将在维持优质增长的同时,与政府共同打造良好的市场环境。

    审校:劳蓉蓉



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