楼市调查 | 增城指数 从“时代名著们”跌价看羊城“成交大户”遇冷

观点地产网

2020-10-23 21:32

  • 有人称,这个过程就像“挤泡沫”一样。

    观点地产网 刚成为增城时代名著业主的崔某,近来有些郁闷。

    一个月前,他刚签下了这个新盘项目的三居购房合同,单价在每平2.1万元左右。项目噱头不小:大开发商,离21号线山田地铁站仅30米,5站到市区天河,自带学校,商业配套20万方等等。

    自以为已是抄底买入的崔某还没开心多久,如今被中介朋友圈一张价格表浇了一盆冷水。上面显示,与自己所购买的户型一致的房源价格已每平下降了一千多,“1字头”也成为了中介揽客亮出的广告词之一。

    “这算不上什么。”两年前,以单价3万左右买了增城新塘招商臻园的业主吴某对此则显得淡定许多。其称,今年初项目打出一波单价不到2万的促销时他就“崩溃”了一次,随着这几个月回涨一些他的心态已平和许多。

    如今项目均价在2.6万元左右。吴某调侃道,“一分钱没赚到,一直在交利息。”

    “增城降价”,事实上已成为一个组词出现在搜索引擎上很久了。崔某,吴某,也不过是自2019年来这波增城降价潮里郁闷纠结的业主们之一。

    增城,过去几年作为广州供地大户、成交大户的板块,如今却陷入楼市疲软、土地流拍的转冷迹象。有人称,这个过程就像“挤泡沫”一样。

    降价风起

    增城腾飞的故事其实不算复杂。

    增城区位于广州市东部,此前是县级市,由广州代管。2014年,增城“撤市设区”,楼价慢慢上涨。2016年,楼市处在各种松绑楼市政策的幻想中。直到2017年严厉的“330”政策出台,明确不限购的增城迎来了房价、地价的一波飞涨,城区随之发展。

    相比于市区高昂的房价,作为东部楼市“粮仓”的增城,就这样以门槛低、房价低的特点,加之这两年增城的交通地铁和产业建设等利好迅速俘获一批刚需客,可谓占尽风头。

    有中介数据显示,增城的房价自2014年均价9000元/平方米涨到了2019年上半年的21000元/平方米,上涨超一倍,地铁沿线的涨幅则更大。数据显示,在广州11个行政区中,增城单个区域每年成交量占广州总额的26%以上。

    开始转变,则是自2019年小阳春后开始。在经历小阳春的火热之后,四五月开始由于贸易战的加剧,整个楼市势头调转,呈现往下走的趋势。

    此前涨幅巨大的增城,因而房价也率先出现明显下调。加之疫情黑天鹅的突如其来,到今年3月份,买家观望以及屡屡促销优惠叠加下,增城楼市几乎到达一个低点。

    有数据统计,增城一年内均价下降超过2000元的项目就有近30个。在新塘板块的两个“高价盘”,招商臻园整体均价从3万降到2.4万,碧桂园凤凰城云顶则从3.5万降至2.9万,降幅分别达20%和17%。若粗略计算的话,100平的房子总价将比一年前少付25万至40万元不等。

    一时间,降价楼盘比比皆是。尤其是在市场高位期如2017、2018年买的楼房,可以说不少业主都面临“没赚还亏钱”的处境。

    这种悲观情绪也传导到二手市场。不少业主表示因想置换更大更好的房子,却发现以以往同样价格放盘却卖不出去了,最后每平降价2千元仍旧无人问询。

    不过,不可忽视的是,在大部分盘降价走量的时候,也有楼盘因为各种综合因素价格坚挺,单单讨论整体均价或许会有失偏颇。但从库存量,则一定程度上可以客观反映板块的楼市趋势。

    合富研究院提供数据显示,截至今年6月底,增城区域库存量达282万平方米,相比去年年底264万平方米依旧上涨,处于高位。库存套数则达24230套,去化周期约14个月——若在2018年小阳春前,增城去化周期仅在5个月左右。

    市场失衡

    库存量的节节攀升,事实上也就反映着当下的增城楼市趋于饱和,供求关系的失衡。

    “市场的价格最根本的就是要看供求。”合富研究院高级分析师冯佩云说道。

    一端是“供”。冯佩云指出目前增城供应量过大,这其中不单单是已上市的住宅量,还包括潜在的供应。在其统计中,2017年增城居住/商住用地成交总建面积就占了全市一半比例,加上目前增城许多村落开启旧村改造,这些都是增城未来的潜在供应量。据合富研究院监测数据显示,目前增城进行公开招标的旧村合计32个,当中已有29条村完成企业引入。

    另一端则是“求”。购买需求放缓的主要原因,就是此前的利好已接近透支用尽,尤其是地铁已开通建设。

    观点地产新媒体了解,随着2017年13号线通车,2018年21号线通车,2019年穗莞深城际通车,加之珠江国际创业中心等一些产业项目前两年陆续封顶,这些拉动房价与需求最明显的利好便已慢慢耗尽。

    同时,此前吸引刚需客来到增城置业的主要原因之一——不限购优势也不那么突出了。从2019年底以来,广州其他外围区域如南沙、黄埔、花都以及白云等区陆续通过人才政策放开购房资格,这使得增城的处境有些尴尬。

    如去年12月花都、黄埔接连发文,其中持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才,可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇;经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才,可不受户籍限制,在黄埔区范围内购买 1 套商品住房。

    而在今年9月,番禺也迅速跟进,211、985本科生,以及番禺大学城应届毕业生,不需要社保即可在番禺买房。

    市场消息与情绪是共通的,叠加上疫情影响,供地大户在今年土地市场上也有些熄火。

    统计显示,截至目前为止,增城今年共计挂牌涉宅用地32次,其中终止出让了12次,流拍了2次,排除6宗待出让地块,目前成交地块仅12宗,且成交楼面价都在1字头左右。于10月,刚刚挂出的两宗仙村镇地块、石滩镇地块起拍楼面价也仅在七至八千元左右,低于以往同区域挂牌楼面价水平。

    反观,一度拿来与增城相比较的南沙片区,今年来土地市场整体上扬,并在8月接连诞生两宗摇号宅地,起拍价直逼2万每平。

    “二级市场房价降了之后,发展商在一级市场就不那么敢出手了,毕竟还是要看地价和房价的比值。”冯佩云称,所以今年政府相应调低增城部分用地起拍价,以维持较为合理的地价/房价比,这样发展商才敢出手拿地。

    广州中原地产项目部总经理黄韬则称,据其所了解的情况,今年增城土地卖不出的原因并不完全是市场不想要,不少是因为改规划、改调整等临时收回,跟真正意义的流拍不同。

    “当然也不排除在拍之前,开发商改变主意或者说临阵脱逃,但我认为严格意义上的流拍也不多了。”黄韬说。

    理性恢复

    在广州中原研究发展部的监测里,增城这一波减价、降价已在3月份基本结束,自4月份开始已有所回调。

    “我认为现在增城的房价已经是‘跌停’,而且还有所回升。”黄韬称。据其发现,降价楼盘已从6折、7折、8折、9折一直回升到现在,估计是此前疫情前价格的95折。

    市场把这种回调的风声,则解读为涨价、回暖、反弹。

    对此,业内多持否认意见。“曾有发展商问我增城四季度的价格怎么走?其实就看三个指标:地价降、库存升、新货多;所以我的观点是:竞争激烈,价格难涨。”冯佩云称。

    其表示,因为此前不少项目因为促销价格跌得厉害,但一段时间之后完成了一定的去化,所以如今价格就相应往上调,这是合理的,不能因此判断涨价。

    黄韬也称:“我不说‘回暖’,因为不存在‘回暖’,我认为用‘恢复’更符合,一直我都用这个词来做打比喻。现在正在缓慢地上升当中,但是你说离最高峰、最理想的状态,可能80%的都没有超越以往最高的。”

    据观点地产新媒体了解,近期增城新塘官湖地铁站上盖的品秀星图项目就有传出全线涨价2%至5%不等的消息。对此,有中介人员就解释称,涨价的部分原因也是因为加推的货源与此前的产品在朝向等方面有所不同,所以会有一定的价差。

    另值得一提的是,因近期深圳、东莞相关楼市新政的限购加码,从而产生部分外溢客源来到增城临莞区域,尤其是在地理位置上更为靠近的新塘和石滩板块。

    但更长期来看,这些外力或许都是偶然的且不稳定的,要想恢复自身区域的吸引力与购买力,仍旧需要靠自身刺激,这才是长久之策。如果说之前的红利已耗尽,那就需要新的马车拉动。

    如何解决这一僵局?不管是业内人士或是尚未买入增城的观望者,亦或已成为增城客的业主们,都指向了完善区域配套这一方面。

    有观望者向观点地产新媒体称,对增城考虑最多的是目前交通配套还不算便捷,市区往返通勤费时,同时区域内商业配套也没真正聚集人气。

    “如果增城的配套建设能很好地跟上,就可以支撑增城的楼价。可以看到一些楼盘,只要配套跟上了,比如说项目本身就是地铁上盖物业,如果能够建一个比较好的学校,楼盘销售就能提上去,价格也会比较稳。”

    同时,其也指出,从整个粤港澳大湾区角度来说,普通地铁已经很难满足日常的通勤出行,今后购房客户更青睐高速地铁、城际轨道等通勤效率更高的交通工具。如另一外围区南沙就建设有庆盛、南沙湾两大湾区中心枢纽。

    据观点地产新媒体了解,此次增城不少降价明显的楼盘,除了原先价格拔高较多,还都存在有一个共同点,那就是离地铁远、配套差、位置偏。

    “不排除接下来增城从产业结构、城市发展市政进行投入等等,在逐步地在兑现这些新红利之后,我认为增城楼市还是非常有希望,并不是说就此衰落,我觉得不是,它是阶段性的调整。”黄韬称。

    在他们看来,这波降价潮与成交疲软并没有“磨灭”增城这个区域的发展潜力。

    “现在的楼价在调整之后比较扎实了,而且比较真实,只能说未来房价不会暴涨,但肯定会微微的上涨。”黄韬笑着称,所以自住型的买家,真的不要等何时接受才买,现在就是最好入手时机。

    冯佩云也称,在可承受的价格范围里面,增城仍旧有一定优势。“毕竟它也在湾区内相对中心的位置,而且离东莞、惠州很近,离深圳也不算远,2018-2019连续两年,增城固定资产投资都超过1000亿,仅次于黄埔但远高于其他区。所以我觉得不管从自住还是投资角度,增城还是具备一定的价值,只是说可能它成长的时间相比主城区要更慢一些。”

    一位刚买入增城朱村板块的业主称:“这就像价值错配嘛?目前的价格匹配不上价值的话,未来上涨空间会比较大吧。”

    撰文:林心林    

    审校:劳蓉蓉



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