盛智文与观点面对面:香港与未来

观点地产网

2020-10-22 22:45

  • “我看过这个故事很多次了,而我还在这儿,很有信心。”

    编者按:11月3-4日,2020观点商业年会继续在上海召开,聚焦疫后重生的商业地产,这是一个危机与机遇并存的时代。

    故此,观点地产机构向商业地产及相关产业的企业领导人、管理者、专业人士等发出采访邀请,并完成系列特稿,讲述他们过去一年的商业地产故事,并记录和解读有关中国商业地产重生与聚合的思考。

    观点地产网 疫情还未完全得到控制,昔日熙熙攘攘的香港中环街头如今冷清不少。采访盛智文的当天下午,天空下起了大雨,路上行人较往日更加稀少。

    盛智文的办公室依旧摆放满了书籍、名人字画、各式现代陶艺、琉璃等艺术品,中西方元素皆备。

    眼前这位中国籍犹太人,已过古稀之年。距离上次见面也已经过去了4年多,比印象中沧桑了些许,脸上也显出几丝疲态。

    早几年,盛智文便对香港繁荣底下的不平静感到担忧,料定阶层意识的分化和高昂的楼价使香港面临“被卡住”的关隘;而今各种内外因素让香港经济停滞不前,为此他感到痛心。

    传统零售、餐饮及酒店旅游业遭受的打击尤甚,过去这段时间,盛智文最大的两个成就——兰桂坊和香港海洋公园都受到重创,兰桂坊经营状况不佳,海洋公园则是财务问题和运营困难。

    面对当下的极大不确定性,盛智文有颇多的唏嘘感慨。但在港居住逾半个世纪,他从根本上依旧长远看好香港的未来。

    “我们现在依旧生活在世界上最好的地方,而大湾区将是香港的未来。”信心来自于他对局势的清晰判断,之所以敢于这样断言,缘于多年来他对中国的了解。

    他仍然试图传达他的信心。

    谈话的间隙,我们很难不被盛智文身后色彩鲜艳样式活泼的琉璃雕塑所吸引。再看看盛智文,他正说道“我的字典里没有退休这两个字”。

    即便年岁渐长,他内心的激情并未消退,还看到有很多的机遇和发展空间,等待自己去施展。

    “这不是香港”

    “这不是香港,我也感到不自在。”

    面对香港的现状,盛智文唏嘘不已:“这是非常艰难的时期,对我来说简直可怕”。

    香港特区政府统计处数据显示,由于疫情持续,自今年2月以来,香港一直“封关”至今而导致内地旅客绝迹。今年前8个月,内地访港旅客仅为268.9万人次,按年大跌92.2%。同期,香港零售业总销货价值临时值同比下跌30.2%。

    香港零售业已连续19个月下跌,7月份的零售业总销售额降幅为23.1%;在疫情爆发初期的2月到5月,香港零售销售额连续四个月降幅超过30%。

    已营运43年的香港海洋公园经历过破败重修、热闹辉煌,一度被视作“香港人的海洋公园”,如今却陷入财困,岌岌可危。5月份,港府宣布海洋公园的拨款申请减半至54亿港元,若得不到任何拨款帮助,或面临倒闭。

    但各方均对注资提出质疑,甚至于前特首梁振英发表这样一番话:“政府是时候放手了,财政上我们负担不起这个洞,就让海洋公园成为揽炒的第二个受害旅游点吧。”

    同时,香港研究协会曾在5月份期间对市民随机抽样调查,结果显示超六成的受访者反对继续资助海洋公园。

    这涉及到“海洋公园是否必须在香港生存”的问题,最后的方案只有少量的预算,并设下时间表。

    “它变得政治化了,对此我感到非常难过。”盛智文曾言,海洋公园的成功是商业运营充分融入本地文化的一个绝佳案例,早已成为香港旅游文化一个重要名片。

    “海洋公园是香港的一部分,香港历史的一部分,需要将其保留。”这句话他重申了不下三次。

    2003年7月受“非典”冲击,盛智文临危受命接管海洋公园,开启了海洋公园的“黄金十年”,这期间还获顶级荣誉大奖“全球最佳主题公园”,成为首座获此殊荣的亚洲主题公园。11年间,海洋公园保持着年纯利近1亿港元的纪录。

    如今要用多少的时间来恢复往日盛景,是未知之数。

    前不久在接受港媒采访时,盛智文谈及海洋公园的主要症结,可归结为管理趋于保守而失去了活力,园内娱乐元素理念老旧,未能有发展持续性。

    疫情令旅客大减,海洋公园经营状况雪上加霜。但在这之前,海洋公园实际也已经连续4年亏损。以此可窥见,其实是缺乏转变和与时俱进。

    盛智文曾多次被问到“海洋公园是否过度依赖内地”,这次他的回答依旧:“香港本身就是依赖内地的,所有商场、餐厅、酒吧和其他俱乐部。离开了旅游业,香港将只是一个村庄。”

    但这个问题最终应该归根到香港本身,“最重要的是要让人们高兴起来”。而作为国际金融中心,“旧式的香港,仍然使用纸币、信用卡,在数字化、科技上落后于世界。”

    制约香港未来发展的问题所在,2014年以后盛智文便多次提及。重点在于提升社会幸福指数,长年的低息环境和高昂的房价在无形中助推了贫富差距,住房问题是最棘手的问题。

    “现在只有40%的香港人拥有自己的房屋,我希望可以达到90%。”如果剩下的50%要拥有自己的家,只需要更改一些条例即可。

    盛智文提出重点案例可参考新加坡的做法,“即便他们有严厉得多的法例,人民仍然拥有美好的生活”,只因“当地九成人口有自置物业,且最小面积为450平方英尺”。

    香港的未来

    最坏的时刻是否已经过去?

    “这取决于疫情什么时候结束,需要世界都整体恢复……就像飞机一样,为了降落而盘旋,现在全世界在空中等待着陆,等待着解决方案。”

    盛智文最负盛名的的另一成就——兰桂坊离中环只相隔几分钟路程,餐饮、酒吧、娱乐、购物聚集在此,打造成了世界级娱乐招牌。这里过往热闹非凡,灯红酒绿,夜夜狂欢,是一个没有地位分别,常有故事发生的地方。

    第三波疫情下,香港政府再次勒令关闭酒吧,兰桂坊生意大受影响。租金是最大的利润来源,但盛智文也不得不尝试对不同业务的租客作出让步,将租金从原来的水平降低约20%,最多减至50%。

    盛智文担忧,第四波疫情如果出现,会有很多公司面临破产。复苏要等到何时?“没人知道未来的情况会如何”。

    但令盛智文高兴的是:“自从国安法立法后,香港社会回复平静,即使出现疫情,但生活恢复正常。”

    即便租金水平下降,“但现在很自在,因为我几乎可以说零售店面现在已100%出租”。盛智文清醒的认识到:“这是一个新常态,我们称之为新常态,这很公平。”

    相比起来,得益于内地对疫情的控制效果良好,成都项目情况要好很多。

    过去盛智文在内地曾经发展数个兰桂坊项目,但除了成都兰桂坊是目前唯一继续参与的项目外,其他都陆续套现离场。盛智文坦言,地价太高是退出的主要原因,未来的拓展计划,将以轻资产为主。

    “重要的是你必须拥有自己的品牌。”盛智文称,兰桂坊正与内地其他地区的开发商合资经营,采用轻资产模式,以自身的品牌推广,帮助重建或升级物业。

    “每个项目都有潜在的属性,重点在于如何包装,如何为项目装扮,令其有别于竞争对手。”

    原本在2014年提出的“十年内八个兰桂坊,廿年再倍增至十六个”计划亦有所调整,但这“不是因为市场改变了,而是思维改变了”,盛智文透露,他正在做完全不一样的项目。

    “我们现在重点关注的领域之一就是大湾区,11个城市里,香港,澳门,广州和深圳这四个是最主要的。我们期待着未来能在大湾区进行工作。”

    数字化经济快速成熟发展的中国市场,与兰桂坊的品牌消费理念十分契合,广阔的市场可给予足够大的发展空间,尤其是在餐饮和娱乐方面。

    盛智文认为,一河之隔的大湾区将是香港的未来。这意味着所有消费能力、资金和边界都将变得越来越开放,未来两地的差异将越来越小。

    “显然中国在过去十年中发生了很大变化,今年二季度GDP按年增长3.2%,这便是很好的数字。”

    香港在将来仍然会保持独特的优势吗?盛智文给出了肯定的回答——“一国两制”的制度、国际金融中心的地位,低税率政策,市场需要香港。来自海外的投资者众多,香港仍是商人梦寐以求的“掘金地”。

    在未来,“香港是通往大湾区的门户,协助中国内地不断发展。”

    不要失去希望

    “1997年之后,人们说这是香港的尽头;沙士后,人们说这是香港的尽头;亚洲金融危机之后,人们说这是香港的尽头。现在,抗议活动之后又有了疫情,每个人都说:天哪,这就是香港的终结。”

    盛智文平静地说着:“我看过这个故事很多次了,而我还在这儿,很有信心。”类似的表达,眼见香港多年沉浮的他重申了无数次。

    海洋公园陷入财困后,盛智文的电话连日来响个不停,不少人请他断症拯救公园。前不久香港本地媒体的采访中他给出回应:相比2003年遭遇沙士袭港重创时的破旧不堪,现时的海洋公园设施齐备,重拾昔日辉煌并不太难。

    起死回生的关键,在于转变保守的管理风格,物色真正懂得营运的人才加入。此外,还要紧贴潮流,不断增加科技等新元素,吸引年轻人,向外界展现活力。

    在过往,盛智文的活力展露无遗,每年万圣节他都盛装演出,更曾在水母万花筒开幕时打扮成水母现身,让现场变得更加有趣。

    退任董事局主席后,盛智文仍然是海洋公园的顾问。他透露近期刚开了个会,讨论让政府对海洋公园前进道路进行战略规划。

    “不必花太多钱,我们可以看看公园如何真正成功并向前发展。”他介绍称,明年年初,海洋公园在现有基础上将有新的水上乐园开放,一个万豪酒店以及一家新酒店——海洋公园富丽敦酒店。

    时过境迁,需要的是不断学习和改变。盛智文跟我们分享,他从这两年香港社会变化的两三个阶段中学到了很多东西,除了要注意生意上的开销,还要不断提出有创意的东西,“你必须适应,学习新事物才能生存,必须接受改变。”

    2016年的时候,盛智文给出香港年轻人建议——“不要让他人劫持自己的思想,不要错失良机”,彼时内地迅猛发展,他亦试图启迪人们“开拓视野,放眼未来”,“到内地去体验,会让你看到许多机遇。”

    当下,我们再次邀请盛智文给香港年青群体一些寄语。

    “让年轻人不要失去希望很重要。”“努力学习,跳出思维。”他再次提及数字时代的重要性,称“不要害怕冒险,年轻人有很大的机会。”

    盛智文认为,“我们现在生活在世界上最好的地方,没有什么可以打败香港”,而大湾区便是一个巨大的机会。

    在他看来,中国有可以预见的美好未来,“过去40年,中国能够使六到七亿人摆脱贫困,并使他们成为中产阶级,这是美国的两倍。”

    灾难的发生往往亦带来思考的契机和发展的驱动。“香港仍然是世界上最好的城市,只是,社会发展需要的是年轻的政府,以及打破旧思想,发展科技。”

    以下为观点地产新媒体对兰桂坊集团主席盛智文先生的采访实录:

    观点地产新媒体:香港限聚令上周放宽4个人,酒吧可以再次营业,您能否与我们分享有关周末生意的当前情况?

    盛智文:其实政府将餐厅每台人数增加到四个人,生意实际上非常非常好。当然并不是正常情况的100%,因为餐厅中目前仍然只允许开放50%的空间。但是业务可能在正常水平的70%-75%左右,与之前的最差的时候相比,这是非常不错,之前大概是30%至35%。

    对于酒吧和俱乐部来说,每台限制两个人当然很困难,他们必须在午夜12点关门也很困难,因他们的业务主要在11点开始。因此,他们将面临更艰难的时期。

    观点地产新媒体:第三波疫情下,香港政府再次勒令关闭酒吧,兰桂坊生意大受影响。对于您之前提到的8家商店结业,您找到了新的租户吗?

    盛智文:好消息是,自上周以来市场出现复苏。有丢空的地方,并且涉及不少面积,主要因原本两个来自内地的租户无法回来香港,且生意非常差,于是他们就结业了。但好消息是我们已找到新的租客,很高兴。

    重要的是你必须拥有品牌,就像我的手机也是有自己的品牌一样。因此,在艰难的经营环境时期,当市场开始变得乐观时,旗下的店面会比其他地区更快租出。

    虽然总的来说,我仍然需要将租金从原来的水平降低约20%。这是一个新常态,我们称之为新常态,这很公平。但是我现在很自在,因为我几乎可以说零售店面现在已100%出租。而办公室仍然有些薄弱,但是有些写字楼已经满了,有些仍然有空间。

    观点地产新媒体:成都的情况确实会比香港好吗?对此您是否有改变在内地的发展计划?

    盛智文:中国内地复苏很快,能够控制病毒,成都的业务一切如常,问题是我现在由于隔离而不能去内地。但当我与员工交谈及查看数字时,与香港相比,内地受到的影响绝对要小得多。

    最初,成都的兰桂坊对我们来说是很好的学习,因为这是一个实验,旨在了解它是否可行,我们如何进行等等。我认为我们对市场了解得很好,内地市场非常好, 令人难以置信的很大的市场,尤其是在餐饮和娱乐方面。 

    但是我们决定在将来以轻资产为主,轻资产意味着我们将与拥有地皮项目的其他公司、其他发展商和其他企业进行合资经营。我们拥有一支非常有创造力的团队,因此我们将在深圳、重庆等试行。

    现在正与内地其他地区的开发商合作,采用轻资产模式,以我们的品牌推广,并帮助重建或升级该物业。这是一种更安全的模式,这样我就不必投入资金,又可以获取一定比例的利润。

    观点地产新媒体:由于兰桂坊进入内地已有10多年的历史,您如何看待香港和内地在发展兰桂坊方面的区别?

    盛智文:我认为,显然中国在过去十年中发生了很大变化,客户群也发生了很大变化。去年有1.6亿中国人出国外游。旅行使人变得聪明,旅行越多,看到的事物就越多,我想许多顾客的品味水平都在变化。

    另外,内地的互联网和数码化发展与香港截然不同,香港落后于世界,尤其是在支付系统。

    内地所有人都有支付宝、微信,甚少人使用纸币。只有老式的香港,仍然使用纸币、信用卡。因此,香港在这方面已经过时了。但是你知道,到处都是年轻人,他们喜欢相似的音乐、相似的食物口味,他们想要最好的,他们努力变得更好。

    显然由于抗议活动和病毒,香港在过去的两年里一直停滞不前,而且边界关口自疫情以来就关闭了。香港经济已经很长时间基本取决于本地市场,但本地市场的规模不足以支持香港所有已发展的商业活动,而过去香港有大量的内地游客,这就是为什么我们现在街上到处都是空荡荡的商店。

    另外,现在香港有不少人失业。因此,人们也不会花钱,且会省钱。要在香港开展业务,您需要进行特殊优惠,各种各样的促销活动。

    而内地的疫情很快就要完结,他们做得很好。总体来说,中国二季度GDP按年增长3.2%,这是很好的数字,这也就是现在两个地方之间的区别。

    观点地产新媒体:公司目前是否仍然维持2014年提及的“十年内八个兰桂坊,廿年再倍增至十六个”的目标?

    盛智文:我们已经改变了,因为根据目前情况,我们正在做完全不同的项目,这不是因为市场已经改变,而是因为我们的思维已经改变,所以我们的理念是任何看起来不错的项目。

    我们现在重点关注的领域之一就是大湾区,特别是香港、澳门、广州和深圳这四个主要城市。展望未来,我们也将围绕大湾区开展业务,因为我们认为这个区域有七千万人口。

    大湾区将是香港的未来。

    观点地产新媒体:近年来,去中环化已成为趋势,您认为去中环化是否会对兰桂坊产生影响?

    盛智文:不,我们现在正经历不同的阶段。许多公司因为租金太高而搬离中环,他们搬到了九龙到其他地区,但是也有新公司搬进来了。

    正如我现在所说,我们的物业已经全部出租。总体而言,我们非常有信心中环将永远是中心,这样的情况我已经看了这么多年了。

    这从来不是问题,所以我不担心。

    观点地产新媒体:兰桂坊受到冲击,海洋公园现在也遭受财务问题和运营困难,能否与我们分享您对最近发生的事情的感觉?

    盛智文:的确,我和兰桂芳共渡了超过35年,我创建了这个地方,就像看着自己的孩子长大。所以,当社会运动出现,我感到非常难过。

    当时香港面对非常艰难的时期,对于我来说简直可怕。这不是香港,我也感到不自在。

    另一方面,没有人愿意看到海洋公园亏损。几个月前,他们不得不放手去尝试获得注资。对此我感到非常难过,因为这与海洋公园无关,它变得政治化了。很多人质疑是次注资,这是非常错误的,对我来说非常痛苦,因为这与“海洋公园是否必须在香港生存”有关,这是我们历史的一部分。

    当然,大家不想继续赔钱,但重要的是,我们要保留它。海洋公园有很大的潜力,明年年初我们将有新的水上乐园开放,这将是世界上最好的水上乐园。当香港人看到世界看到水上乐园时,会感到难以置信,海洋公园将拥有一个真正可以推广的方案。

    我刚与海洋公园开会讨论的一个问题是,让政府对公园的前进道路进行战略规划。我希望公园会继续下去,我们会恢复正常的。不必花太多钱,我们可以看看公园如何真正成功并向前发展。

    海洋公园是香港的一部分,是香港历史的一部分,需要将其保留。

    观点地产新媒体:财政司司长陈茂波前不久提到了收入不平等的问题,且香港的年轻人缺少良好的发展机会,作为一个成功的领导者,您想对年轻人说些什么?

    盛智文:我想说,年轻人可以考虑您的未来,数字时代非常重要。无论年轻人是否喜欢,每个人羡慕美国之前应该先看到美国所面临的问题。

    对于年轻人来说,大湾区是一个巨大的机会,请不要错过。我的意思是,所有消费能力,所有资金和边界将变得越来越开放,两地之间的差异将越来越小。

    我认为,让年轻人不要失去希望很重要,让事情发生,然后积极面对、进取。每个人都经历着艰难的时刻,我年纪大了,经历了许多不同的困难时期,但从未放弃,只要有希望,明天永远是美好的一天。

    我想对年轻人说,努力学习,跳出思维。不要害怕冒险,我们现在生活在世界上最好的地方。老实说,我在这里住了五十多年了,并且我在不同地方都有生意,美国、中国、泰国都有业务。没有什么可以打败香港,以此为基础,年轻人有很大的机会。

    而我只能告诉你,你认为其他国家的生活会更好,请相信我事实并非如此,这里是最好的地方。

    不用担心,只要有积极的态度,并且对自己有信心,那么你可以在任何地方取得成功。

    观点地产新媒体:您认为政府可以解决香港现在的问题吗?

    盛智文:我认为香港最大的问题就是房屋问题,市民居于狭小的房间,可能200呎、250呎、300呎或6个人住在同一间屋,房价很高。

    如果以新加坡为例,新加坡前总理李光耀非常聪明,当地九成人口有自置物业,他确保每个人都可以在新加坡拥有房屋,而且最小面积为450平方英尺,因此人民是幸福的,他们信任政府,即使新加坡有更严厉的法律。

    因此,对于香港来说,政府需要找到土地。而我们拥有土地,只是需要更改一些条例即可。现在只有40%的香港人拥有自己的房屋,我希望可以达到90%。

    以前香港在英国统治下,他们的想法是高地价、低税地价,由市场力量支配,但并不可行,现在特区政府想确保中产阶级或夹心阶级可以在更好的位置买楼。

    人们没有认知及理解年轻人面临的所有问题,如果我们能够解决住房问题,那么情况会完全不同。

    这就是政府需要做的,另外还需要继续发展科技,香港在这方面远远落后,但我们拥有亚洲甚至全球知名的大学,有不少人才。同时我们需要年轻的政府,因为许多香港政府人员在思想上已经过时,我们需要打破旧有思想并提出新的想法。

    我们可以跨越边界学到很多东西,我认为我们不必担心,香港仍然是世界上最好的城市。

    观点地产新媒体:您如何看待中国内地的房地产市场?

    盛智文:我认为目前中国内地的房地产市场也正处于不同阶段,发展商难以融资,因为房地产价格上升,以至于政府希望令市场降温。

    我认为这个市场当然是一个非常好的市场,显然是因有14亿人,而且人们喜欢买房。因此,最重要的是不要惹麻烦,以及尽你所能控制现金流。

    不少大型公司在中国内地发展项目,我看到的是美好未来。

    中国大约有6亿中产阶级人口,在过去40年中6-7亿人摆脱贫困,并使他们成为中产阶级,这是美国的两倍。

    观点地产新媒体:您在7月刚满71岁,是否有考虑退休的计划?

    盛智文:我的字典中没有退休这个词,只要身体健康或比自己年轻时更努力工作,我就不会觉得自己71岁,我仍然认为我很年轻。

    我在时尚界长大,每年时尚界都在变化,而且我的事业也令我了解所有年轻人喜欢什么,讨厌什么。因此,我的思维一直受训练,令自己思想年轻化,我喜欢走在街上,从街头时尚、音乐中汲取灵感。

    我从来不认为自己是71岁,而且一直与年轻人共事。我每天都在运动,已经50年了。每天运动1小时20分钟,这对我来说非常重要。老实说,我从来没有考虑过退休,只要我的脑袋可以运作,我就永远不会退休。

    撰文:林海研 黄子慢 冯慧欣    

    审校:劳蓉蓉



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