博鳌演讲 | 霍业生:香港REITs经验与资产提升之道

观点地产网

2020-08-13 10:23

  • 虽然现在国内推出的REITs只涵盖一些基建类别的项目,以及一些园区、物流项目,还没到商业地产、办公楼,但是有了第一步之后,肯定是慢慢会打开的。

    霍业生(领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国) ): 非常感谢观点给我这个机会让我在这里跟大家分享香港房托REITs以及领展从2015年上市到现在一些业务拓展的经验。

    国内我们已经讨论了很久,REITs用中文来说就是房地产投资信托基金,它是一种集体投资的计划,以信托的形式,主力投资在一些有稳定租金回报的房地产项目,为投资者提供收入。某种程度上也是另外一种金融投资的工具,可能你把钱投放在股票市场,或者是存在银行,只是房托这个类型给你另外一种金融投资的类别,尤其是在美国、澳大利亚,对这方面是并不陌生的。

    当然我们国内在最近也出台了新的政策,也向这个方向迈进了很大的一步。虽然现在国内推出的REITs只涵盖一些基建类别的项目,以及一些园区、物流项目,还没到商业地产、办公楼,但是有了第一步之后,肯定是慢慢会打开的。

    其实房托这个投资类别,目的就是要有一个比较长期稳定的现金流,那些投资人有一个长期稳定的收益回报,所以房托很多时候会挑选一些已经进入成熟期的物业作为收购项目。当然这里即使所谓成熟,只是提供一个稳定的现金流而已,并不是说这个项目已经成熟到没有再提升的空间,要不然这个资产包就永远在某一个阶段,就没有保障了。

    当然,在一个房托项目或者是一个基金里面,我们还是通过一些手段去使它的基金的价值往上涨。通常是通过三个方面来运作:

    第一是日常的经营管理、营运,达到提升整体的收入目的。

    第二是要做一些资产提升,怎么通过一些整改,使这个项目更有效率,例如说更换一些机电设备设施,更换一些更好的设备,能耗更节省的设备,减少人员支出,另外就是通过前期动线的改变,把整个资产包价值提升,甚至把整个项目进行改造,通过这些使资产价格提升。

    第三是财务管理,虽然在香港我们的贷款率是有一个百分比的,不能超过45%,但是因为通常REITs是有一个稳定的现金流,他的融资成本会相对偏低,就可以利用杠杆提升收入,当然还有重要的一点就是后续的风险管理、市场价格、政策等等方面,这也是要看管理人的专业性。

    接下来说一下房托市场在亚洲区的发展,日本是发展最早的,在2001年就已经有了。

    香港是在2003年SARS之后,因为当时的房地产市场比较差,香港政府房屋委员会下属的一些政府机构,它也有一些财政上的问题,当时就希望通过REITs这个金融类别,把一些他们持有的商业资产包上市,提供一个资金的来源,可以继续发展公共房屋。

    另外就是提供一个新的投资类别,也就是这个房托,所以2003年香港就开始推这个政策,到2005年第一个上市的就是领展,当时叫领汇,之后陆续发展下来,现在香港已经有11个房托,数量并不多,如果跟日本以及新加坡相比,占比不是很多。

    但是在整个亚洲,日本是占大头的,超过50%,新加坡占30%,香港到今天大概占13%左右,这三个地区合起来就占比超过90%。对比全球的市场,美国还是最大的,将近70%,加上澳大利亚和日本,占比已经超过百分之七八十。

    在亚洲区虽然暂时还是日本、新加坡、香港比较大,亚洲主要房地产信托基金市场占全球的比例5年间从10%提升到13%,说明亚洲在这一块的发展还是比较好的。

    香港的房托市场发展,刚才有提到,当时出台政策的时候是2003年,因为SARS之后有一个契机,香港政府下面的一个房屋委员会,它希望通过房托基金来提供一个渠道,可以变现一些持有的资产包,同时发展新的金融投资工具,所以2005年就有了第一个房托基金的上市,就是当时的领汇,也就是今天领展的前身。陆续下来到了2016年年末的时候,也修订了一些投资信托基金的条例,比较重要的一点就是REITs可以投资于发展中的物业,也就是可以做开发项目。

    另外一个比较重要的是,以前香港的房托只能投资于房地产项目,从2014年修改了之后,可以投资在一些金融工具方面,包括一些债券,投资到另外的地产基金等等。但是这两项投资还是有一些限制的,开发项目只能占资产总值的10%,投资另外一些金融工具的比例也是只能控制在5%以内,目的还是希望这些房托以持有成熟的项目,能够有稳定的现金流,有租金收入,能够给到单位持有人,也就是投资了这些房托基金的单位基金持有人,他每年都有一个比较稳定的收入。

    最近香港证监会再次提出一些修订内容,现在正在做咨询,就是希望看看有什么可以改变现有的限制,使这些房托基金有更大的发展空间。一直以来做房托,占比一定会超过50%以上,这一次的修订就是可以投资一些项目,可以变为少数权益,这是一个很大的发展,使得现在在香港的房托可投资的东西,或者投资的项目很多,因为以前一定要占比超过50%以上,现在有少部分权益都可以了,这是第一点。

    第二是开发的项目以前只能占比10%,现在可以超过这个上限,最终到底可以到多少,现在还在咨询当中,还没有最终定,但是起码可以使得大家做开发项目的时候做多一点,因为毕竟之前只能做10%的时候,可能有一些好的开发项目你看中了,都不能参与,因为有一个上限。 

    第三是本来你的负债在香港是只有45%,现在可以提升到50%,这也是对现有一些房托提供的一个更大的发展。我们可以看得到,在世界上的趋势,随着货币宽松,我们看到融资成本会往下调,增加借贷的百分比,可能使得我们部分的房托更有能力去做出一些收购,提升它的回报。所以从下面这个表就可以看到修订前不允许的一些动作,在通过这次修订之后,在香港这些房托发展更灵活。

    这张表是在亚太区的房托基金面临的政策,大家看到香港跟新加坡的政策是非常相似的。澳大利亚因为它的房托发展的历史比较长,种类也比较多,所以它的弹性也多很多。

    大家可以对比一下,包括物业发展方面,在其它国家也是允许的,除了马来西亚管制比较大一点。海外投资是一直以来香港特别行政区都是允许的,所以在香港上市的房托里面也有一些资产包是外币的,当然也涵盖了中国内地的,包括越秀、招商局、长江集团的一些房托基金都是在香港上市的。

    投资金融工具机在香港还是有限制的,只能控制在5%以内。另外就是杠杆比率,香港是占总资产的45%,在澳大利亚、日本是没有限制的。香港最近的房托条例里面的一些监管措施在更改,目的是使香港房地产信托基金将来的发展更有空间。(见PPT)这是现在在香港发行的一些房托基金,现在一共有11个。

    说回到领展,今年是我们上市15周年,我们是2005年上市的,一直以来公司的抱负就是要成为世界级的房地产投资及管理机构,服务社群,因为我们绝大部分的资产包都是在当时香港政府开发的住宅(公租房)下面的商业配套,所以当我们上市的时候,我们策略估算是有一半香港的市民,我们是服务于他的,因为理论上香港有一半的住宅房屋是政府开发的。所以从这个角度我们在服务将近一半的香港居民。我们的使命就是提供一个优质服务,还有结伴社区、持续发展。

    15年来,我们通过同事的努力,从上市的时候,我们只有大概300亿的资产值,到今天我们将近有2000个亿,如果从上市到今天来说,我们的市值上升超过了4倍,如果是收入的净额,我们上升了将近10倍。所以如果有投资在我们的基金,总回报就非常可观了。

    过去15年的发展,从2015年开始,我们进入到中国内地市场,到去年我们又投资了澳大利亚,最近我们也在英国伦敦收购了一个办公楼项目。

    如果从今天来说,香港还是我们最大的市场,占比将近84%,国内大概13%,澳大利亚跟英国占比比较少,但是也是我们一个投资策略,就是希望在投资的地缘方面能够面向全球,如果我们的资产只放在一个地方,可能风险就会比较集中,从风险分散的角度来说,这是我们的一个策略。

    在2005年我们的投资百分之百是在香港的,超过80%是商业地产,20%左右是停车场。到今天我们的资产包从340亿发展到2000亿,我们整个资产的分布类别已经比以前多元化了很多,包括了投资的类别,以及投资的地块不一样,所以我们今天说我们的目标要做世界性的房地产投资基金管理者,我们就在往这个方向迈进,我们投资的产品也比以前涵盖的范围更广。

    从财务的角度看,我们现在的负债率大概就16%、17%,我们的融资成本还不到3%,也是通过过去这么多年的努力,我们的资产一直在提升,有很好的现金流,所以使我们的信贷评级一直维持在A级以上,这能说明什么问题呢?通过这个融资的能力,相对比较低的融资成本,使我们可以收购更多的项目,也可以使股东的回报更高。现在领展在亚洲区是最大的房托基金,在世界上我们大概也排到第三。

    (见PPT)这是在过去我们发展当中拿到的一些奖项,我们还要继续努力。

    从当初的300多亿到现在2000多亿的资产,主要是应用以下的方式方法。

    首先是收购,我们从2015年在国内开始收项目,到今天我们也去到澳大利亚、英国收购项目,希望能够找到一些比我们现在持有的资产更高回报率的产品。这是第一部分。

    第二部分是资产提升,我们通过持续资产提升的工程,发挥物业的潜在价值。

    第三是物业发展,就是我们开发了一些项目,当然这是有比例限制的,不能超过10%,我们现在的办公楼也是当时从香港政府手中买下来土地,然后由我们自己进行开发的。第四是我们还会出售一些物业,把一些非核心的资产,或者我们觉得回报率比较低的项目出售掉,这也给我们的基金提供一个很好的循环,我们出售一些项目,拿到资金,再去收购一些更有提升价值的物业,通过这个资金的循环,使得整个资产包不断地改善和增值。

    这是我们在地理位置上,不同开发或者不同发展的历程。我们是从香港起步,然后去到中国内地一线城市,现在我们在北上广都有项目,再往下我们就走向世界,去到澳大利亚、印度,我们还在考察一些比较成熟的其它地方的市场,希望在地理位置上的投资可以更多,走向世界,这是第一点。

    第二点是从资产类别来说,我们刚开始上市的时候只是一些公租房项目下面的商业地产的配套,加上一些停车场,到2015年我们到上海投资的时候,在新天地收购的了第一个办公楼项目,后续我们做开发的时候就买了现在在香港东九龙的地块,盖成了我们现在的办公楼,以及后续我们在澳大利亚和伦敦收购的也是办公楼项目。资产类别我们也有所扩大。

    当然我们还希望考察其它市场,包括现在大家谈得很多的物流项目,以及数字资产,这些方面我们也在研究当中。另外也是从价值链的角色,香港房托条例也正在修改当中,我们刚刚上市的时候只是做资产管理,到陆续参与开发市场,做房地产开发项目,到后续随着这些投资限制的放开,我们可以参与合资,以及将来投资一些金融项目,以及有一些占比不一定高,可能有些投资项目,占比不一定需要超过一半以上的,这样我的投资类别就会更多。

    另外一个比较重要的点,也是我们经营的核心,除了资产管理,就是有一个ESG,就是环境、社会以及管制,放到我们日常的营运上面。

    从环境方面,我们在2016年的时候,是第一家香港企业在亚洲区发行绿色债券,2019年我们还做了另外一个创举,当时我们做了一个绿色可换股债券,这在当时的全球市场上是首例。今年初我们做了另外一个贷款协议,它是与可持续发展表现挂钩的,如果我们在可持续发展方面通过了一些审核达标之后,会影响到我们的融资成本。

    另外就是在能耗方面,通过设备设施的更新,从耗电量来说,跟10年前相比已经减少了40%,这也是随着科技的进步,我们利用一些科技的手段来控制能耗,以及设备设施的提升,怎么样去达到这个目标。

    我们还与一些机构合作,安装一些太阳能光伏系统,使得我们能用更多的手段去节省能耗。我们还跟一些志愿机构做了一个很有意义的活动,有很多菜市场都会有一些卖不出去或者是剩下的东西,以前就当垃圾扔掉了,造成很大的浪费。现在我们和一些慈善机构合作,在每天傍晚的时候就去这些菜市场回收这些剩食,然后再做处理,再派发给一些有需要的群体,这也对一些基层的老百姓有非常好的帮助。

    在社会方面,我们也有一个爱汇聚计划,我们每年从物业收入净额的0.25%作为款项提供给慈善机构,从2015年开始,我们还推出领展大学生奖学金,如果你的家庭里三代里才出了你这么一个大学生,我们就会给你提供奖学金,就鼓励基层的贫困家庭通过自己的努力提升,另外还有今年针对疫情,我们成立了商户同舟计划,减轻租户负担,共渡时艰。

    另外是在管制方面,领展的资产由独立受托人负责保管,发挥额外的监管及保障作用。我们的董事会当中,绝大部分是独立非执行董事,董事会的人员可以以更宏观的角度来看我们怎么配合市场、社会以及公司的政策的要求,在董事会当中只有我们的行政总裁和首席财务执行官是执行董事,其他都是独立非执行董事。

    当然他下面还有一些工作委员会。我们也有一个内部的监督、审计的部门,我们的审计部门是直接汇报给董事局的,是独立于领展日常运营的架构之外,然后再看看我们内部的一些风险管理,以及内部的机构运作,加强我们的管制水平。

    (见PPT)这是我们的中短期目标,我们推出了一个2025的愿景,希望加强我们的组合增长,追求卓越的文化。在今天可能房地产算是一个旧经济,但是我们还是要在创新方面,以及我们的日常运营、工作当中有什么创新点,使得我们更有效率,当然后续的一些客户体现,地方营造、环境都是我们关心的。

    我们还是希望单位资金有一个持续的增长,使得我们的分派会增长,我们希望能继续保持A级的评级,使我们的融资成本降低,通过资金成本的优势,去提升我们的回报率,方方面面的目的也就是令我们的基金持有人获得更好的回报。

    审校:劳蓉蓉



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